Rettferdig slitasje-hva er det og hvordan brukes det?
mens det ikke er noen juridisk definisjon av begrepet selv, langt tilbake på 1950-tallet sa En berømt dommer, Lord Denning, at en leietaker «må ta vare på stedet…» som en rimelig leietaker ville gjøre, og ikke forårsake skade forsettlig eller uaktsomt. Men han sa også » hvis huset faller i forfall gjennom rettferdig slitasje eller bortfall av tid, eller annen grunn ikke forårsaket av ham, leietaker er ikke ansvarlig for å reparere den.»
denne saken har blitt henvist til gjennom årene i mange saker som har nådd Lagmannsretten og fortsetter å være et underforstått og akseptert prinsipp i hver leieavtale.
i hovedsak er rettferdig slitasje forringelsen av et element eller område på grunn av alder og normal bruk. Så, du bør bare foreslå et fradrag fra leietakers innskudd når forverringen var unngått og på grunn av leietakers handlinger eller utelatelser. Ikke bare ved å bo på eiendommen.
det store spørsmålet er alltid, hvilken del av en forverring ville ha skjedd naturlig uansett og anses som rimelig? Eller er skaden ‘urimelig’ hvis det er utover hva som er normal bruk, vurderer alle omstendighetene?
det enkle faktum er at alt må byttes ut eller fornyes på et tidspunkt.
gjelder rettferdig slitasje for renslighet?
en svært viktig regel er at rettferdig slitasje bare gjelder ’tilstanden’ og ikke ‘rensligheten’ til en eiendom eller gjenstand. Eiendommen må stå renset til samme standard på slutten av leieforholdet, uansett om leieforholdet varte ett år eller seks!
Hva er betterment?
du har kanskje hørt om begrepet betterment, som går hånd i hånd med å vurdere rettferdig slitasje og passende kostnad.
Betterment er der kompensasjon for skadede elementer ville forlate utleier eller eiendom i en bedre posisjon på leietakerens bekostning. For eksempel, erstatte en fem år gammel teppe med en helt ny.
Forbedring gjelder både ’tilstand’ og ‘renslighet’. Et gyldig krav der rettferdig slitasje gjelder, bør bare forholde seg til andelen skade eller forringelse utover det som er rimelig bruk, på grunn av leietakers handlinger.
når vi vurderer rettferdig slitasje, er det fem områder vi vurderer kollektivt, som jeg vil utforske nedenfor. Å ha all informasjon knyttet til disse fem områdene for hånden bør føre til en produktiv og vellykket diskusjon med leietaker og en gjensidig akseptabel oppgjør.
Topp tips: Dette er en god tid å huske verdien av å ha en kvalitet innsjekking inventar slik at du har gode bevis for eventuelle forhandlinger, hvis nødvendig.
Hvilke faktorer påvirker rettferdig slitasje?
Alder
å kunne vise noe alder er det første trinnet i å beregne et rimelig oppgjørsbeløp, når man vurderer omfanget av leietakers ansvar – jo eldre varen er, jo mer slitasje er det sannsynlig å ha lidd. Du bør alltid vurdere dette når administrere din forventning om hva en rimelig pris er. Kjenner du alderen på inventar, møbler og dé, og har fakturaene til å sikkerhetskopiere den?
er det en kostnad som blir brukt for en vare som var helt ny, eller et område som var fri for skader og merker, da leieforholdet begynte? Eller hadde det allerede sett flere leieforhold?
Topptips: Hold alle fakturaene når du utfører arbeid eller erstatter noe og sørg for at de er detaljerte; leveringsdato og / eller passform vil bevise hvor lang tid siden ting var nye.
Kvalitet
Å Bruke mer penger på kvalitetsartikler er noe å vurdere veldig nøye for en leiebolig, og når det gjelder beregning av rettferdig slitasje, er det mest relevant når det kreves erstatning.
Kvalitet sanitærutstyr kan for eksempel vare lenge, men det betyr ikke at mindre billigere merker ikke vil vare like mye tid. Hvis en vekt er falt i en vask, kan det sprekke uansett kvalitet.
kvaliteten på en vare er relevant i å bidra til å forhandle frem en like for like erstatning kostnader ennå varelager sjelden registrere kvaliteten på elementer som tepper, som ikke kan sees i fotografier, eller sanitærutstyr. Var teppet £7.99 eller £16.99 a kvadratmeter da den ble kjøpt? Igjen betyr dette at en faktura er uvurderlig når du foreslår kostnader for en lignende vare eller kvaliteten på arbeidet som trengs. Innsjekkingsbeholdningen kan imidlertid i det minste inneholde fotografier av god kvalitet og detaljert beskrivelse for å hjelpe til med eventuelle diskusjoner som trengs, for eksempel å lage et apparat.
Topptips: Sørg for at dine detaljerte fakturaer holdes trygge, da du aldri vet når du kanskje trenger dem for å diskutere kostnader på en lignende kvalitetsbasis.
hvem leier eiendommen-hvem er dine leietakere? Er det noen kjæledyr?
er dine leietakere studenter, fagfolk, familier? Bor det barn og / eller kjæledyr på eiendommen? Hvor mange soverom er det og hvor mange mennesker leier eiendommen? Disse spørsmålene kan alle påvirke nivået på rettferdig slitasje som kan forventes, og kan påvirke levetiden til områder og gjenstander i en eiendom.
Forringelse som skrapemerker, riper og slitasje på gulv er uunngåelig i alle egenskaper. Du må vurdere om forverringen er rimelig eller overdreven, for antall personer og om det er noen kjæledyr som bor i eiendommen. Er leietakerne for eksempel et profesjonelt par, en familie på fire med to små barn og en hund, eller er det et studenthus?
en utleier som forvalter sine egne forventninger vil sette pris på at hvis leieboligen har seks soverom og leietakerne er en familie med tre små barn og en hund, er det sannsynlig å oppleve et høyere nivå av slitasje i alle fellesarealer som stue, trapper, bad og kjøkken.
hvis bevisene viser at det er faktisk skade eller forringelse som er utover det som er rimelig, etter å ha vurdert hvilken type leietaker som bor i eiendommen, kan leietaker være ansvarlig for kostnader for å rette opp den ‘overdrevne’ delen.
Topptips: Sett pris på hvem leietakerne dine er, og problemer kan oppdages tidlig hvis du utfører midtveisinspeksjoner.
hva er forventet levetid for varen eller området?
forventet levetid for en vare eller et område kan avhenge av kvaliteten og hvor mye den brukes. Dette kan være relatert til antall timer på dagen eiendommen er opptatt eller antall leietakere i eiendommen.
kvaliteten på dé og apparater kan for eksempel variere drastisk. Den konsekvente tilnærmingen vi tar, på livet til dé og teppe i en leid eiendom, er fem år. Andre elementer, for eksempel apparater, benkeplater, sanitærutstyr etc. alle vil bli vurdert i hvert enkelt tilfelle.
når du ønsker å beregne hvor stor andel av en erstatning eller oppussing kostnadene er rimelig å diskutere med leietaker, må du vurdere alder og kvalitet på varen, eller området, for å bestemme hvor mange år det har allerede blitt brukt til. Husk at leietaker ikke er ansvarlig for disse årene.
Topp tips: Kontroller at eventuelle kostnader du foreslår ikke utgjør betterment, som med hver leieforholdet vil det ha vært noen slitasje, uansett hvor liten.
Hvor lenge var leieforholdet?
den siste tingen å spørre deg selv når du vurderer rettferdig slitasje, og før du beregner eventuelle kostnader og foreslår dem til leietaker, er ‘hvor lenge har leietaker bodd i eiendommen’?
som allerede nevnt ovenfor, vil det bli mer naturlig slitasje på eiendommen jo lenger den har bodd i. Tenk på ting som hvor mye mer slitasje vil et teppe eller dé ha hatt etter ett, to eller tre år, og hva var tilstanden til det da leietaker flyttet inn?
Topptips: lengden på et leieforhold er ofte en avgjørende faktor når du styrer dine egne forventninger om varen eller området har liten eller ingen verdi igjen i den, på grunn av tilstanden ved starten og lengden på leieforholdet.
Sammendrag
Å Bryte ned eventuelle foreslåtte kostnader for en leietaker, ved å vise nøyaktig hva som ble vurdert og hvordan beløpet ble beregnet, ved hjelp av kriteriene ovenfor, kan bidra til å diffundere eventuell konflikt. Verdien av god kvalitet innsjekking og utsjekking inspeksjonsrapporter, sammen med eiendom besøk utført i løpet av leieforholdet, pluss skriftlige registreringer av noe annet som kan hjelpe i noen forhandlinger som fakturaer og e-post, vil alle hjelpe.
det er også verdt å huske viktigheten av å bygge et godt forhold fra starten av leieforholdet. Utleiere og leietakere som gjør dette og er rimelige når de diskuterer og lytter til hverandres synspunkter, vil ofte nå et gjensidig oppgjør, noe som gjør at alle kan fortsette. Det er derfor mindre enn tre prosent av alle leieforhold resulterer i behovet for en selvstendig beslutning.
Å Tilby leietakere gode råd helt fra starten, og administrere alles forventninger gjennom hele, sammen med å ha kvalitetsbevis, vil alle bidra til å unngå en formell tvist.
Sjekkliste
Hvorfor er rettferdig slitasje så viktig?
Alle må forstå at dette prinsippet er kommet for å bli, er underforstått i hver leieavtale og må vurderes når leietaker har flyttet ut og forlater skade eller forverring.
derfor har vi laget en sjekkliste for å hjelpe deg med å ta hensyn til rettferdig slitasje. Last ned vår sjekkliste for rettferdig slitasje her.