• Articles
• admin

chociaż nie ma prawnej definicji samego terminu, w latach 50. słynny sędzia, Lord Denning, powiedział, że najemca ” musi dbać o to miejsce…”, co zrobiłby każdy rozsądny najemca i nie wyrządzałby szkód świadomie lub niedbale. Jednak powiedział również: „jeśli dom popadnie w ruinę z powodu uczciwego zużycia lub upływu czasu, lub z jakiegokolwiek powodu nie spowodowanego przez niego, najemca nie jest zobowiązany do jego naprawy.”

ta sprawa była odsyłana przez lata w wielu sprawach, które trafiły do Sądu Apelacyjnego i nadal jest dorozumianą i akceptowaną zasadą w każdej umowie najmu.

zasadniczo uczciwe Zużycie to pogorszenie przedmiotu lub obszaru ze względu na jego wiek i normalne użytkowanie. Tak więc, należy zaproponować odliczenie od depozytu najemcy tylko wtedy, gdy pogorszenie było możliwe do uniknięcia i ze względu na działania lub zaniechania najemcy. Nie tylko z mieszkania na posesji.

pytanie zawsze brzmi, jaka część jakiegokolwiek pogorszenia i tak by się wydarzyła naturalnie i jest uważana za „rozsądną”? A może uszkodzenie jest „nieuzasadnione”, jeśli przewyższa normalne użytkowanie, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności?

prosty fakt jest taki, że wszystko będzie musiało zostać zastąpione lub odnowione w pewnym momencie.

czy prawidłowe zużycie dotyczy czystości?

bardzo ważną zasadą jest to, że uczciwe zużycie dotyczy tylko „stanu”, a nie „czystości” nieruchomości lub przedmiotu. Nieruchomość musi zostać oczyszczona zgodnie z tym samym standardem pod koniec najmu, bez względu na to, czy dzierżawa trwała rok, czy sześć!

co to jest poprawa?

być może słyszałeś o pojęciu poprawa, które idzie w parze z oceną odpowiedniego zużycia i odpowiednich kosztów.

Naprawa to miejsce, w którym odszkodowanie za uszkodzone przedmioty pozostawiłoby wynajmującego lub nieruchomość w lepszej sytuacji na koszt Najemcy. Na przykład zastąpienie pięcioletniego dywanu nowym.

Poprawa dotyczy zarówno „stanu”, jak i „czystości”. Ważne roszczenie, w przypadku gdy ma zastosowanie uczciwe zużycie, powinno odnosić się tylko do proporcji uszkodzeń lub pogorszenia ponad to, co jest rozsądne, wynikające z działań najemcy.

oceniając uczciwe zużycie, rozważamy łącznie pięć obszarów, które omówię poniżej. Posiadanie wszystkich informacji dotyczących tych pięciu obszarów powinno prowadzić do owocnej i udanej dyskusji z najemcą i wzajemnie akceptowalnego porozumienia.

top tip: Jest to dobry moment, aby pamiętać o wartości posiadania kontroli jakości zapasów, dzięki czemu masz dobre dowody na wszelkie negocjacje, w razie potrzeby.

jakie czynniki wpływają na uczciwe zużycie?

wiek

możliwość wykazania wieku jest pierwszym krokiem do obliczenia rozsądnej kwoty rozliczenia przy ocenie zakresu odpowiedzialności najemcy – im starszy przedmiot, tym większe prawdopodobieństwo jego zużycia. Zawsze należy wziąć to pod uwagę, zarządzając oczekiwaniem, jaki jest rozsądny koszt. Czy znasz wiek swojego wyposażenia, mebli i wystroju wnętrz i masz faktury, aby to potwierdzić?

czy koszt dotyczy przedmiotu, który był fabrycznie nowy, lub obszaru, który był wolny od uszkodzeń i śladów, w momencie rozpoczęcia najmu? A może widział już kilka dzierżaw?

Wskazówka: Zachowaj wszystkie faktury podczas wykonywania prac lub wymiany czegokolwiek i upewnij się, że są one szczegółowe; data dostawy i/lub dopasowania będzie potwierdzać czas, od którego rzeczy były nowe.

jakość

wydawanie większej ilości pieniędzy na przedmioty wysokiej jakości jest czymś, co należy bardzo starannie rozważyć w przypadku wynajmu nieruchomości i, jeśli chodzi o obliczanie sprawiedliwego zużycia, jest najbardziej istotne przy ubieganiu się o wymianę.

wysokiej jakości wyroby sanitarne mogą na przykład trwać długo, ale nie oznacza to, że mniej tańsze marki nie przetrwałyby tyle samo czasu. Jeśli waga zostanie wrzucona do zlewu, może pęknąć niezależnie od jakości.

jakość przedmiotu ma znaczenie w negocjowaniu podobnego kosztu wymiany, ale zapasy rzadko rejestrują jakość przedmiotów, takich jak dywany, których nie widać na zdjęciach, lub wyroby sanitarne. Czy dywan 7,99 zł czy 16,99 zł za metr kwadratowy przy zakupie? Ponownie oznacza to, że faktura jest nieoceniona przy proponowaniu kosztów za podobną pozycję lub jakość potrzebnej pracy. Jednak inwentaryzacja odprawy może zawierać co najmniej dobrej jakości zdjęcia i szczegółowy opis, aby pomóc w każdej potrzebnej dyskusji, na przykład markę urządzenia.

wskazówka: upewnij się, że wszystkie szczegółowe faktury są bezpieczne, ponieważ nigdy nie wiesz, kiedy możesz ich potrzebować do omówienia kosztów na zasadzie „jak dla podobnej jakości”.

kto wynajmuje nieruchomość – kim są twoi najemcy? Czy są jakieś zwierzęta?

czy Twoi lokatorzy to studenci, profesjonaliści, rodziny? Czy w obiekcie mieszkają dzieci i/lub zwierzęta domowe? Ile jest sypialni i ile osób wynajmuje nieruchomość? Wszystkie te pytania mogą mieć wpływ na oczekiwany poziom odpowiedniego zużycia i mogą wpływać na żywotność obszarów i przedmiotów w nieruchomości.

pogorszenie jakości, takie jak zadrapania, zadrapania i zużycie podłogi, jest nieuniknione we wszystkich właściwościach. Musisz rozważyć, czy pogorszenie jest rozsądne, czy nadmierne, dla liczby osób i czy w obiekcie mieszkają jakiekolwiek zwierzęta domowe. Czy najemcami są na przykład para zawodowa, czteroosobowa rodzina z dwójką małych dzieci i psem, czy też Dom Studencki?

właściciel, który zarządza własnymi oczekiwaniami, doceni, że jeśli wynajmowana nieruchomość ma sześć sypialni, a najemcami są Rodzina z trójką małych dzieci i psem, prawdopodobnie doświadczy wyższego poziomu zużycia we wszystkich częściach wspólnych, takich jak salon, schody, łazienka i kuchnia.

jeśli z dowodów wynika, że istnieje rzeczywista szkoda lub pogorszenie, które jest ponad to, co jest uzasadnione, biorąc pod uwagę rodzaj lokatora mieszkającego w nieruchomości, najemca może być odpowiedzialny za koszty naprawienia „nadmiernej” części.

Wskazówka: doceń, kim są twoi najemcy, a problemy można wykryć wcześnie, jeśli przeprowadzasz inspekcje śródokresowe.

jaka jest oczekiwana żywotność elementu lub obszaru?

oczekiwana długość życia przedmiotu lub obszaru może zależeć od jego jakości i ilości, z której jest używany. Może to być związane z liczbą godzin w dniu zajmowania nieruchomości lub liczbą najemców w nieruchomości.

na przykład jakość wystroju i urządzeń może się drastycznie różnić. Konsekwentne podejście, które przyjmujemy, na życie wystroju i dywanu w wynajmowanej nieruchomości, wynosi pięć lat. Inne przedmioty, takie jak urządzenia, blaty robocze, wyroby sanitarne itp. wszystkie będą oceniane indywidualnie.

aby obliczyć, jaka część kosztów wymiany lub remontu jest rozsądna do omówienia z najemcą, musisz wziąć pod uwagę wiek i jakość przedmiotu lub obszar, aby zdecydować, przez ile lat był już używany. Pamiętaj, najemca nie ponosi odpowiedzialności za te lata.

top tip: Upewnij się, że wszelkie koszty, które proponujesz, nie stanowią poprawy, ponieważ z każdą dzierżawą będzie trochę zużycia, bez względu na to, jak małe.

jak długo była dzierżawa?

ostatnią rzeczą, jaką należy sobie zadać, rozważając uczciwe zużycie, a przed obliczeniem ewentualnych kosztów i zaproponowaniem ich najemcy, jest pytanie „jak długo najemca mieszka w nieruchomości”?

jak już wspomniano powyżej, będzie więcej naturalnego zużycia nieruchomości, im dłużej była zamieszkana. Pomyśl o rzeczach takich jak o ile więcej będzie zużywał się dywan lub wystrój po jednym, dwóch lub trzech latach i jaki był jego stan, gdy lokator się wprowadził?

Wskazówka: długość najmu jest często decydującym czynnikiem podczas zarządzania własnymi oczekiwaniami, czy przedmiot lub obszar ma niewielką wartość lub nie ma w nim wartości, ze względu na jego stan na początku i długość najmu.

podsumowanie

rozbicie wszelkich proponowanych kosztów dla najemcy, pokazując dokładnie, co zostało uwzględnione i jak obliczono kwotę, przy użyciu powyższych kryteriów, może pomóc w rozwianiu potencjalnego konfliktu. Wartość dobrej jakości raportów z kontroli check – in I check-out, wraz z wizytami nieruchomości przeprowadzonymi podczas najmu, a także pisemnych zapisów wszystkiego, co może pomóc w negocjacjach, takich jak faktury i e-maile, wszystko pomoże.

warto również pamiętać o tym, jak ważne jest budowanie dobrych relacji Od początku najmu. Właściciele i najemcy, którzy robią to i są rozsądni, gdy dyskutują i słuchają nawzajem swoich punktów widzenia, często osiągają wzajemne porozumienie, co pozwala każdemu przejść dalej. Dlatego mniej niż trzy procent wszystkich najmów powoduje konieczność niezależnej decyzji.

oferowanie najemcom dobrych rad od samego początku i zarządzanie oczekiwaniami wszystkich, wraz z posiadaniem wysokiej jakości dowodów, pomoże uniknąć formalnego sporu.

dlaczego uczciwe zużycie jest tak ważne?

każdy musi zrozumieć, że ta zasada jest tutaj, aby zatrzymać, jest zawarta w każdej umowie najmu i należy wziąć pod uwagę, gdy najemca wyprowadził się pozostawiając szkody lub pogorszenie jakości.

dlatego stworzyliśmy listę kontrolną, która pomoże Ci uwzględnić uczciwe zużycie. Pobierz naszą listę kontrolną fair wear and tear tutaj.