Leasehold Houses-Kjøpe freehold-Kvalifisering og prosedyre
Kvalifikasjonskrav for en leietaker å kjøpe freehold av deres leasehold house og skissere prosedyren.
Svar på spesifikke problemer er tilgjengelig I Ofte Stilte Spørsmål Om Hus.
Søknadsskjema-Leasehold Enfranchisement: Pris Betales-Hus Og Lokaler
Søknadsskjema-Rimelige Kostnader Orden-Hus Og Lokaler
Innledning
dette pakningsvedlegget er ikke ment å beskrive eller gi en full tolkning av loven, som bare domstolene kan gjøre det. Og det dekker ikke alle tilfeller. Hvis du er i tvil om dine rettigheter og plikter, bør du få råd fra en advokat som spesialiserer seg på dette området av loven.
denne guiden skisserer kravene for deg å kvalifisere til å kjøpe freehold av din bygslet huset. Det gir også en oversikt over prosedyren for å gjøre dette. Det handler ikke om å godta prisen for å kjøpe freehold. Vennligst se vår rådguide Om Verdsettelse for å kjøpe freehold av et leasehold hus for dette.
selv om begrepene ‘utleier ‘ og’ leietaker ‘ brukes i ordlyden i loven, disse refererer til eier og leietaker.
loven
Leasehold Reform Act 1967 (1967 act) gir leasehold leietakere av hus rett til å kjøpe selveierloven. Retten til å kjøpe freehold (og eventuelle mellomliggende leasehold interesse, for eksempel leder lease) uten utleiers avtale kalles ‘enfranchisement’. Noen utleiere vil selge selveier uten at du trenger å gjøre en formell krav, men om du har å gjøre et krav eller ikke, bør du få faglige råd for å finne ut omtrent hva hele prosessen vil koste.
1967-loven er endret og utvidet gjennom årene, noe som har gjort reglene for beregning av prisen komplisert. De siste endringene er fastsatt i Commonhold And Leasehold Reform Act 2002, som forenklet reglene for kvalifisering for enfranchisement og ga leaseholders ekstra rettigheter.
Kvalifisering for enfranchisement
retten til enfranchise avhenger av huset, leieavtalen og du møte visse vilkår, som er angitt nedenfor.
huset
huset må være en bygning som med rimelighet anses som et hus, delt vertikalt fra ethvert tilstøtende hus. Det spiller ingen rolle om bygningen er delt inn i leiligheter så lenge du har leie av hele huset.
Enkelte bygninger som inneholder forretningslokaler kan kvalifisere som et hus innenfor denne definisjonen. For eksempel kan leie av en bygning som er en butikk med en flat ovenfor kvalifisere for enfranchisement.
leieavtalen
det må være en lang leieavtale, opprinnelig for en periode på mer enn 21 år eller med rett til fornyelse.
leietaker
du må være leietaker av huset på det tidspunktet du søker om enfranchisement, og må ha hatt leieavtalen de siste to årene. (Også, hvis du har rett til å kjøpe selveier, hvis du dør dine personlige representanter kan tjene en melding om å kjøpe den innen to år etter tildeling av skifterett eller brev av administrasjon.)
hva er inkludert i salget?
retten er å kjøpe freehold av ‘huset og lokalene’.
definisjonen av ‘lokaler’ i henhold til loven omfatter enhver garasje, uthus, hage, hage og eventuelle elementer la til leietaker med huset. Lokalene må være la med huset, men dette kan være under en ekstra leieavtale eller gjerning.
utleier kan be om at lokalene skal inkluderes i salget hvis de holder dem, vil føre til utleier motgang eller ulempe. Eller de kan be om å beholde bestemte lokaler hvis de har interesse for disse og kan lide motgang eller ulempe som følge av å selge dem.
prosedyren
prosedyren for kjøp av freehold er angitt i 1967-loven og I Enfranchisement-Forskriftene (forskriftene). Prosedyren for hus følger ikke de samme klare tidslinjer som når enfranchising leiligheter eller utvide leieavtalen.
leierens varsel
du starter prosessen ved å sende en leiers varsel til utleier. Din utleier (eller ‘reversioner’) er personen som har en leieforholdet på 30 år eller mer enn deg. Dette vil vanligvis være friholderen. Hvis det er noen andre utleiere i tillegg til freeholder, bør du også tjene en melding på dem.
innkallingen skal være i det skjemaet som er angitt i forskriften (foreskrevet skjema), eller skal inneholde samme informasjon. Hvis du er i tvil, er det best å bruke foreskrevet skjema.
du trenger ikke å inkludere en foreslått pris i varselet. Visning innkallingen skaper en kontrakt mellom begge sider for å gi og godta selveier. Kontrakten er på salgsbetingelsene fastsatt i forskriften. Prisen må avtales ved hjelp av formelen i lovgivningen, se nedenfor.
Du (og eventuelle felles leieinnehavere) bør signere varselet. Rettspraksis har antydet at du kan autorisere en agent til å signere innkallingen. Du kan betjene innkallingen personlig eller legge den til utleierens siste kjente adresse i England og Wales.
utleier svar
hvis utleier ønsker å tjene en ‘varsel som svar’, bør de gjøre dette innen to måneder etter datoen for leietakerens varsel. Hvis utleier ikke tjener et varsel som svar, forhindrer dette ikke dem i å forhandle om verdsettelsen eller utfordre om leietakerens varsel er gyldig, selv om det kan være kostnadsvirkninger dersom saken går til retten. Også, hvis utleier ikke serverer et varsel som svar, kan de ikke senere utfordre omfanget av lokalene de vil bli inkludert i eller ekskludert fra kravet.
hvis utleier serverer et varsel som svar, bør varselet angi om utleier innrømmer kravet om å kjøpe freehold og, hvis ikke, hvorfor ikke.
utleier kan be om et depositum på tre ganger den årlige leie av eiendommen.
Prosedyre etter datoen som er tillatt for utleierens svar
hvis utleier innrømmer kravet ditt i varselet som svar, er prosedyren som skal følges, regulert av forskriftene, som angir salgsbetingelsene. Disse gjelder så vel som forhandlingene for å bli enige om prisen.
i henhold til regelverket skal salget gjennomføres minst fire uker etter at prisen er avtalt.
Hvis du og utleier ikke kan bli enige om en pris, bør du søke Til First-tier Tribunal (Eiendom Chamber), eller Bygslet Verdivurdering Tribunal I Wales, for en beslutning om prisen. Nemnda kan også håndtere eventuelle tvister knyttet til salg(for eksempel omfanget av huset eller lokaler eller rettigheter eller vilkår som skal inkluderes i salget).
hvis utleier ikke innrømmer kravet ditt (enten i innkallingen som svar eller ved ikke å sende et varsel som svar), må du søke på fylkesretten for å kjøpe freehold.
Fullføre salget
som forklart ovenfor, kan salget fullføre fire uker etter at prisen er avtalt. Men enten du eller utleier kan velge den faktiske sluttdatoen ved å gi den andre et varsel som angir den første arbeidsdagen fire uker etter å ha gitt varselet.
hvis enten du eller utleier ikke oppfyller ansvaret som følge av leietakers varsel eller salgsbetingelser fastsatt i forskriften, kan den andre betjene en to måneders standardvarsel. Denne meldingen skal referere til vilkår 10 i salgsbetingelsene, forklare hvilket ansvar som ikke er oppfylt, og be om at dette blir satt rett før utløpet av varselet.
hvis du ikke oppfyller kravene til standardvarselet, vil kontrakten ende og utleier kan beholde innskuddet. Hvis utleier ikke oppfyller kravene til varselet, vil kontrakten ende, du trenger ikke å betale utleierens kostnader, og utleier vil returnere innskuddet.
I de fleste tilfeller vil du at kontrakten skal fullføres, så det er lite sannsynlig at du vil ha et standardvarsel. Hvis utleier ikke oppfyller sitt ansvar, er du mer sannsynlig å bruke andre løsninger, for eksempel å søke om en rettskjennelse for å tvinge utleier til å fullføre salget.