• Articles
• admin

Kjøpe Konkurs Boliger, Eiendeler, Hus ,Eiendom & Eiendom Fra En Konkursrett

Mange kjøpere av fast eiendom vet hvordan å kjøpe en eiendom ved Hjelp Av En Eiendomsmegler eller på en foreclosure auksjon, men det er betydelig mysterium om hvordan å kjøpe boliger og annen fast eiendom ut av konkurs. Faktisk viser en nær gjennomgang av konkurssalg en rabatt på 10 til 50% av priser betalt i det åpne markedet hvis det ikke er andre kjøpere. Hvis du liker å betale full pris, les ikke videre.

Men hvis du vil finne en avtale på fast eiendom, er nedenfor de beste tipsene om å kjøpe fast eiendom fra en konkursrett gjennom en konkursauksjon. Disse tipsene er gitt av våre konkursadvokater I California med mange års erfaring med å selge fast eiendom i konkurs på vegne av mange konkursforvaltere.

1) Hvordan Finne Konkurs Eiendom Salg Online

det første trinnet i prosessen er å finne en konkurseiendom du er interessert i å kjøpe. Dette er imidlertid ikke så lett det kan virke. Hvis en konkurs er arkivert I Los Angeles County, men skyldneren eier en eiendom I Texas, vil salget Av Den Texas eiendommen skje Ved Konkursretten i Los Angeles gjennom en konkursforvalter i California.

de fleste domstoler legge ut merknader om salg på deres hjemmeside. For Eksempel Har Central District Of California et nettsted som viser salgsmeldinger i den retten. Dette betyr at kjøpere av eiendommer må skuring nettsteder av 94 Distriktsdomstoler I Usa, Med California alene har fire distriktsdomstoler, bare for å finne alle salg I Amerika.

Kjøpere kan være under inntrykk av at de kan finne konkurs egenskaper På Multiple Listing Service (MLS) levert Av Realtors. Men i Det Minste I Sør-California (CRMLS) er det ingen avmerkingsboks som tillater oppføringsagenter å angi at en eiendom selges gjennom en konkurs. Likevel, et søk av offentlige eller private kommentarer for ordet konkurs kan avsløre noen oppføringer.

Videre, hvis du leter etter kommersielle eiendommer i konkurs, søk LoopNet.com for konkurs egenskaper ved å klikke på flere filtre, deretter bruke søkeordet konkurs.

En annen måte å finne konkurs egenskaper er å følge oppføringer Av Realtors som ender opp gjentatte ganger notering egenskaper For Kapittel 7 forvaltere i området du er interessert i. En gjennomgang av tidligere salg merknader vil trolig vise hvem Disse Realtors er. Hvis du ikke er sikker, kan du kontakte en konkurs advokat i ønsket område som de vil trolig vite navnene på meglere som synes å få oppføringer. Du kan også kontakte konkurs trustees å spørre om salg de kan ha på den tiden.

Gitt hvor vanskelig det kan være å finne konkurs egenskaper, nettsiden Inforuptcy.com kom opp med en genial løsning av notering konkurs salg lands. Selv om tjenesten ikke er gratis, hvis du er seriøs om å kjøpe hus eller annen eiendom fra konkursforvaltere, er det ingen bedre service.

2) Ta Kontakt Med Konkursforvalteren

hvis du finner en eiendom som du ønsker eid av en debitor i konkurs, kontakt eller har en eiendomsmegler advokat nå Ut Til Kapittel 7 eller 11 bobestyrer. For å finne navnet på bobestyrer håndtering boet for at debitor, kan du finne navnet på bobestyrer på Pacer.gov. kontaktinformasjonen for hver stående Kapittel 7 bobestyrer er på Justice.gov.

bobestyrer kan være interessert i å selge eiendommen. Noen ganger, hvis bobestyrer kan selge eiendommen uten en megler, kan de være interessert i å gi en større fordeling til kreditorer ved å unngå en megler gebyr. Ofte ganger, bobestyrer advokat kan ha innsikt i vilkårene som kreves for å få bobestyrer samtykke og skifteretten godkjenning, for eksempel når en konkurseiendom er levd i av skyldneren etter en skilsmisse fører til en konkurs.

Konkurs Trustees Er Kraftigere Enn Foreclosure Trustees

som erfarne real estate investor Aaron Norris forklart, er det mange typer eiendomsmegling auksjoner. Noen parter lurer på om en konkurs bobestyrer ligner en foreclosure bobestyrer selge en tillit gjerning eller boliglån på tinghuset trinn.

Disse er ikke det samme, selv om det er noen likheter. En konkursforvalter eier alle rettighetene i skyldnerens eiendom under definisjonen av eiendom av boet funnet i Seksjon 541(a) I Konkursloven. Det er plikt konkurs bobestyrer å » samle inn og redusere til penger eiendommen av boet som en slik bobestyrer tjener, og lukke slik eiendom som massedrap som er forenlig med det beste for partene i interesse.»11 U. S. C. Seksjon 704(a)(1). Forvaltere får betalt en provisjon på utbetalinger til kreditorer, og de må selge eiendom for å betale kreditorer. De selger eiendom ved å finne kjøpere, forhandle med långivere, og selv filing konkurs motstander søksmål til perfekt tittel eller å angripe tilsynelatende ugyldige heftelser på eiendom.

Derimot har en foreclosure trustee rett og slett en plikt til å begynne salget av rettighetene under trust deed (dvs.eiendommen underlagt eventuelle heftelser senior til trust deed blir solgt) på det laveste budet foreslått av foreclosing utlåner. Selvfølgelig kan foreclosing utlåner kreve betaling av ikke mer enn de er skyldte, f. eks hovedstol, renter, sent avgifter, advokatutgifter, etc.

mens en konkurs bobestyrer må maksimere verdien av boet til fordel for kreditorer, har en foreclosure bobestyrer ingen slik plikt.

Tilby Å Betale Bobestyrer Et Beløp Som Vil Betale Alle Sikrede Kreditorer, Administrative Utgifter Og Gi En Fordel For Usikrede Kreditorer

Finne en kreativ løsning for bobestyrer kan hjelpe deg å kjøpe en eiendel fra en konkurs bobestyrer.

men en konkurs bobestyrer generelt må selge eiendommen for et beløp som betaler alle långivere i sin helhet. Imidlertid kan en konkurs bobestyrer nå en avtale med en utlåner å ta mindre enn hele beløpet eller for utlåner å gi bobestyrer en «skjære ut» der en del av summen skyldte til at utlåner vil bli betalt til bobestyrer til fordel for konkursboet. Dette gjør at en bobestyrer å selge en undersjøisk eiendom ved å gi en fordel for kreditorer.

Uten betaling i sin helhet eller samtykke fra noen utlåner blir betalt mindre enn hele beløpet, en bobestyrer generelt ikke kan selge eiendommen, i hvert Fall ikke innenfor Niende Krets. Clear Channel Utendørs, Inc. v. Knupfer (I re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B. a. P. 9.Cir. 2008); se 11 u. S. C. avsnitt 363(f).

Med andre ord, i motsetning til en foreclosure bobestyrer som har myndighet til å selge eiendommen til en gitt pris slik at eiendommen vil bli solgt til den prisen (og kanskje tatt tilbake av utlåner hvis ingen andre budgivere vises), når en konkurs bobestyrer ønsker å selge eiendom, må de få en viss sum penger til å selge denne eiendommen.

dette beløpet utgjør summen av alle heftelser, kostnadene ved salg, alle administrative utgifter, betaling av gård fritak til debitor, hvis noen, pluss noen ekstra beløp ment å nytte usikrede kreditorer.

3) Bli Stalking Horse Budgiver Ved Å Sende Inn Et Kjøp Tilbud Til Konkurs Bobestyrer

bobestyrer vil akseptere et tilbud om å kjøpe at de anser tilstrekkelig, selv om de ikke ville tankene mer. Denne kjøperen, kjent som en stalking horse budgiver, blir deretter presentert For Konkursretten som den foreslåtte kjøperen i en bevegelse for å godkjenne et salg under 11 U. S. C. Seksjon 363. Ikke bare må prisen være tilstrekkelig, men vilkårene må også være tilstrekkelig.

Ikke Skremme Av Konkurs Bobestyrer Med Situasjoner

konkurs bobestyrer vil være mer sannsynlig å akseptere tilbudet med færrest situasjoner, for eksempel en finansiering beredskap eller inspeksjon beredskap. Faktisk, reparasjon situasjoner er svært vanskelig for en bobestyrer å utføre fordi, i de fleste tilfeller, bobestyrer ikke har noen penger i boet til å utføre slike reparasjoner. Enda lenger, ansette noen til å utføre en reparasjon kan kreve domstol godkjenning, som krever betydelig advokat tid, sannsynligvis koster tusenvis av dollar. Fordelen til boet og dets kreditorer for å ansette slike fagfolk kan være tvilsom, så unngå disse komplikasjonene vil gjøre tilbudet sterkere.

Du Kan Finansiere Konkurseiendom(Men Kontanter Er Fortsatt Konge)

Vanligvis vil en forvalter, som enhver annen selger, foretrekke en all-cash kjøper over en kjøper som trenger finansiering. Men hvis kjøperen kan finansiere et lån for å kjøpe eiendommen gjennom under escrow etter salg bevegelse er godkjent av retten, så dette anses tilstrekkelig. Som med alle selger, gjerne gi dokumentasjon til konkurs bobestyrer som viser økonomisk evne til å fullbyrde et salg.

Konkurs Salg Tillate Kjøperen Beskyttelse Som Escrow Og Inspeksjoner

Mange kjøpere er skeptisk til å kjøpe på en foreclosure auksjon der tittelen er tatt som-er uten refusjon hvis eiendommen ikke er som forventet. Faktisk aksepterer en foreclosure trustee pengene direkte fra kjøperen i kontanter eller postanvisninger, og registrerer deretter gjerningen.

en konkursforvalter åpner imidlertid vanligvis en sperring der forvalteren legger inn en gjerning, og kjøperen legger inn de nødvendige midlene og frigjør uforutsette situasjoner. Kjøpere er velkommen til å forhandle vilkårene for et kjøp, inkludert inspeksjon av eiendommen og vanlig tid til å gjennomgå tittelforsikring for å se at alle problemer er løst. Hvis noe går galt, kan kjøperen tilbake ut, ofte ganger med bobestyrer beholde alvor pengeinnskudd.

Kjøpere bør ikke være redd for å legge til beskyttelse i tilbudet for å sikre at de får det de forventer.

Hvordan Håndtere Beboere På Eiendommen

hvis du virkelig ønsker å blidgjøre avtale for å få en god pris, tilbud om å ta eiendommen i sin nåværende tilstand, som kan også bety akseptere noen beboere på eiendommen.

du kan imidlertid be om en rettskjennelse som sier at det ikke er noen langsiktige leieavtaler på plass på eiendommen siden slike leieavtaler kan hindre din evne til å få en ulovlig fanger (utkastelse) mot de leietakere i statlig domstol etter høringen. Enda mer, kan en kjøper ønsker å be om en rettskjennelse at det ikke er lovlig leietakere på eiendommen slik at kjøperen kan endre låser etter salget er stengt. Med en slik ordre, kan en kjøper selv få en ytterligere ordre Som Usa Marshall Tjenesten omsetning besittelse til kjøperen, og dermed unngå en ulovlig fanger i staten domstol.

Gratis Og Klar Av Alle Heftelser

noen kjøpere lurer på om en konkurs salg visker ut junior heftelser ligner på en foreclosure salg. Spørsmålet om junior heftelser er egentlig irrelevant, som konkurs bobestyrer selger eiendommen, ikke plasseringen av en bestemt lien holderen.

begrepet «fri og klar» kommer Fra Konkurs Kode Seksjon 363 (f), som tillater salg av en beheftet eiendel der heftelser på eiendommen er slukket som til eiendommen, men feste til inntektene av salget.

salget skal fullbyrdes gjennom escrow hvor kjøperen og bobestyrer vil få tittelen forsikring slik at det ikke vil være noen problemer med eventuelle heftelser igjen etter salget. Fraværende noe uvanlig, som trolig vil bli oppgitt i et salg bevegelse eller en tittel forsikring foreløpig rapport, hva ville skje i en normal salg på det åpne markedet kan skje i en konkurs salg.

Break-Up Fee

en break-up fee er monetær kompensasjon til en stalking horse budgiver bør salget bestilles til en annen part. Break-up gebyr ville være nødvendig for å bli godkjent av Skifteretten. Argumentet er at en break-up avgift er rettferdig kompensasjon til stalking hest budgiver for risiko, innsats og kostnader for å inngå den foreslåtte salg.

Kjøper I God Tro

Under Seksjon 363(m) I Konkursloven vil selv en reversering ved anke av en salgsordre ikke påvirke gyldigheten av et salg som kjøper i god tro.

«Selv Om Konkurs Koden og Regler ikke gir en definisjon av god tro, domstolene generelt har fulgt tradisjonelle prinsipper i å holde at en god tro kjøperen er en som kjøper ‘i god tro’ og ‘ for verdi.’Vanligvis er mangel på god tro vist ved’ svindel, samspill mellom kjøperen og andre budgivere eller bobestyrer, eller et forsøk på å ta grovt urettferdig fordel av andre budgivere.»I re M Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. a. P. 9.Cir. 2003).

4) Hvordan Overbid på En Konkurs Salg (Auksjon)

mens konkurs bobestyrer er selger, fungerer bobestyrer bare under retten myndighet gjennom en ordre godkjenne en bevegelse for å selge eiendommen Under Seksjon 363 Av Konkurs Code. For å sikre at salget er rettferdig for kreditorer, vil salgsbevegelsen generelt gi prosedyrene til overbid. En overbidder er en potensiell kjøper av konkurseiendom som ber om å betale mer enn den foreslåtte kjøperen identifisert av konkursforvalteren i salgsbevegelsen.

alltid gjennomgå salg bevegelse arkivert av bobestyrer å forstå prosedyrene for overbidding på høring. Salg varsel vil gi instruksjoner om noen prekvalifisering, som kan innebære å gi bobestyrer med en kasserer sjekk til deponert med escrow hvis at overbidder er høystbydende og godtar å gjennomføre et kjøp og salg avtale lik som stalking hest kjøperen. Kassererens sjekk vil bli refundert dersom overbidder ikke til slutt seire i budprosessen.

salgsbevegelsen vil gi dato, klokkeslett og sted for høringen, samt minimum overbid (noen ganger fem eller ti tusen over den foreslåtte kjøperen) og budgivningstrinn (kanskje noen få tusen dollar). For eksempel, hvis den foreslåtte kjøperen tilbød $500.000, og minimum overbid er $10.000 mer, med budrunder på $5000, ville den første overbidderen måtte tilby $510.000, med det neste budet som kreves for å være minst $ 515.000. Vanligvis vil retten tillate agenter, for eksempel en eiendomsmegler eller advokat for budgiveren, å by på vegne av en overbidder.

når tiden kommer for auksjonen, vil dommeren ringe saken vanligvis ved å kunngjøre navnet på skyldneren hvis eiendom blir solgt. Retten vil vanligvis spørre om det er noen over-budgivere til stede under høringen. Om retten spør eller ikke, sørg for å kunngjøre deg selv via telefon eller gå videre til talerstolen i retten for å indikere at du er til stede for å overbid på eiendommen som selges.

hvis en overbidder vises, vil konkursdommeren generelt fungere som auksjonarius av eiendommen. Ikke forvent dommeren å bringe spenningen du kan finne på en auksjon på tv. Dommeren vil imidlertid sikre rettferdighet i prosessen.

den virkelige spenningen for en kjøper skjer når ingen overbidders vises som en eiendom kan selge for titalls eller hundretusener av dollar mindre enn eiendommen kan selge for hvis det er en overbidder. Basert på opplevelsen av forfatteren av denne artikkelen, vil konkurseiendom uten overbidders selge for ca 5% til 45% mindre enn markedsverdi. Denne rabatten vil være mer ekstrem med mindre likvide midler, som ledige land eller dyre boliger, og mindre uttalt med mer likvide midler, for eksempel et enkelt familiens hjem uten store feil som selger rundt median salgsprisen i området. Når en overbidder vises, faller rabatten til ca 10% eller noen ganger til ingen rabatt. Effektivt skaper overbidder et marked for eiendommen der det selges for nær markedsverdi.

retten vil generelt godkjenne både høystbydende, til høystbydende pris, og en backup budgiver, til backup budgiver høyeste pris. Dette er gjort slik at det ikke kreves ytterligere rettsordre dersom høystbydende bestemmer seg for ikke å kjøpe eiendommen av en eller annen grunn. Dette gjør at konkurs bobestyrer å selge eiendommen til backup budgiver uten ytterligere rettskjennelse.

Kontakt En Erfaren Konkursadvokat I California

hvis du har spørsmål til en erfaren konkursadvokat som har solgt mange eiendommer på vegne av konkursforvaltere, kontakt oss online eller ring (844) 4-TALKOV (825568).

konkursadvokatene Ved Talkov Law er dyktige på områdene:

• Business Konkurs
• Kapittel 7 Konkurs
• Konkurs Motstander Proceedings
• Konkurs Nondischargeability
• Ufrivillig Konkurs
• Konkurs & Skilsmisse
• Kreditor Representasjon Følgende Tabell Viser