Desgaste normal – ¿qué es y cómo se aplica?
Si bien no hay una definición legal del término en sí, en la década de 1950, un famoso juez, Lord Denning, dijo que un inquilino «debe cuidar adecuadamente el lugar which», lo que haría cualquier inquilino razonable, y no causar daños intencionalmente o por negligencia. Sin embargo, también dijo: «si la casa cae en mal estado por desgaste normal o por un lapso de tiempo, o por cualquier razón no causada por él, el inquilino no es responsable de repararla.»
Este caso se ha referido a lo largo de los años en muchos casos que han llegado al Tribunal de Apelación y sigue siendo un principio implícito y aceptado en todos los contratos de arrendamiento.
En esencia, el desgaste normal es el deterioro de un artículo o área, debido a su antigüedad y uso normal. Por lo tanto, solo debe proponer una deducción del depósito del inquilino cuando el deterioro fue evitable y debido a las acciones u omisiones del inquilino. No simplemente por vivir en la propiedad.
La gran pregunta siempre es, ¿qué parte de cualquier deterioro habría ocurrido naturalmente de todos modos y se considera «razonable»? ¿O es el daño ‘irrazonable’ si está por encima de lo que es el uso normal, considerando todas las circunstancias?
El simple hecho es que todo tendrá que ser reemplazado o renovado en algún momento.
¿El desgaste normal se aplica a la limpieza?
Una regla muy importante es que el desgaste normal solo se aplica a la «condición» y no a la «limpieza» de una propiedad o artículo. La propiedad debe dejarse limpia con el mismo estándar al final del arrendamiento, ¡sin importar si el arrendamiento duró un año o seis!
¿Qué es la mejora?
Es posible que haya oído hablar del término mejora, que va de la mano con la evaluación del desgaste justo y el costo adecuado.
La mejora es cuando la compensación por artículos dañados dejaría al propietario o a la propiedad en una mejor posición a expensas del inquilino. Por ejemplo, reemplazar una alfombra de cinco años por una nueva.
La mejora se aplica tanto a la «condición» como a la «limpieza». Una reclamación válida en la que se aplique el desgaste justo solo debe referirse a la proporción de daños o deterioro por encima de lo que es un uso razonable, debido a las acciones del inquilino.
Al evaluar el desgaste normal, hay cinco áreas que consideramos colectivamente, que exploraré a continuación. Tener a mano toda la información relacionada con estas cinco áreas debe conducir a una discusión productiva y exitosa con su inquilino y a un acuerdo mutuamente aceptable.
Consejo superior: Este es un buen momento para recordar el valor de tener un inventario de control de calidad para que tenga una buena evidencia para cualquier negociación, si es necesario.
¿Qué factores afectan el desgaste normal?
Edad
Poder mostrar la edad de algo es el primer paso para calcular una cantidad razonable de acuerdo, al evaluar el alcance de la responsabilidad de un inquilino: cuanto más viejo es el artículo, más desgaste es probable que haya sufrido. Siempre debe considerar esto al administrar sus expectativas de lo que es un costo razonable. ¿Conoce la antigüedad de sus accesorios, muebles y decoración, y tiene las facturas para respaldarlos?
¿Se aplica un costo para un artículo que era nuevo, o un área que estaba libre de daños y marcas, cuando comenzó el arrendamiento? ¿O ya había visto varios alquileres?
Consejo superior: Guarde todas las facturas cuando realice un trabajo o reemplace cualquier cosa y asegúrese de que estén detalladas; la fecha de suministro y/o ajuste demostrará el tiempo transcurrido desde que las cosas eran nuevas.
Calidad
Gastar más dinero en artículos de calidad es algo que debe considerarse muy cuidadosamente para una propiedad de alquiler y, en términos de calcular el desgaste normal, es más relevante cuando solicita un reemplazo.
Los artículos sanitarios de calidad pueden, por ejemplo, durar mucho tiempo, pero esto no significa que las marcas menos baratas no duren la misma cantidad de tiempo. Si se deja caer un peso en un fregadero, puede romperse cualquiera que sea la calidad.
La calidad de un artículo es relevante para ayudar a negociar un costo de reemplazo similar a igual, pero los inventarios rara vez registran la calidad de artículos como alfombras, que no se pueden ver en fotografías o artículos sanitarios. ¿La alfombra era de £7.99 o £16.99 el metro cuadrado cuando se compró? Una vez más, esto significa que una factura es invaluable al proponer costos para un artículo similar o la calidad del trabajo necesario. Sin embargo, el inventario de facturación puede, como mínimo, contener fotografías de buena calidad y descripciones detalladas para ayudar con cualquier discusión necesaria, por ejemplo, la marca de un aparato.
Consejo superior: Asegúrese de que sus facturas detalladas se mantengan a salvo, ya que nunca sabe cuándo puede necesitarlas para discutir los costos sobre una base de calidad similar.
¿Quién alquila la propiedad – quiénes son sus inquilinos? ¿Hay mascotas?
¿Sus inquilinos son estudiantes, profesionales, familias? ¿Hay niños y / o mascotas viviendo en la propiedad? ¿Cuántas habitaciones hay y cuántas personas alquilan la propiedad? Todas estas preguntas pueden influir en el nivel de desgaste normal que se espera y pueden influir en la vida útil de las áreas y artículos de una propiedad.
El deterioro como marcas de rasguños, arañazos y desgaste del suelo es inevitable en todas las propiedades. Debe considerar si el deterioro es razonable, o excesivo, para el número de personas y si hay mascotas viviendo en la propiedad. ¿Son los inquilinos, por ejemplo, una pareja profesional, una familia de cuatro personas con dos niños pequeños y un perro, o es una casa de estudiantes?
Un propietario que maneja sus propias expectativas apreciará que si la propiedad de alquiler tiene seis habitaciones y los inquilinos son una familia con tres niños pequeños y un perro, es probable que experimente un mayor nivel de desgaste en todas las áreas comunes, como la sala de estar, las escaleras, el baño y la cocina.
Si la evidencia muestra que hay un daño o deterioro real que está por encima de lo razonable, habiendo considerado el tipo de inquilino que vive en la propiedad, entonces el inquilino puede ser responsable de los costos para corregir la porción «excesiva».
Consejo superior: Aprecie quiénes son sus inquilinos y los problemas se pueden detectar temprano si realiza inspecciones a medio plazo.
¿Cuál es la vida útil esperada del artículo o área?
La esperanza de vida de un artículo, o área, puede depender de su calidad y la cantidad que se use. Esto puede estar relacionado con el número de horas en el día en que la propiedad está ocupada o el número de inquilinos en la propiedad.
La calidad de la decoración y de los electrodomésticos, por ejemplo, puede variar drásticamente. El enfoque consistente que tomamos, en la vida de la decoración y la alfombra en una propiedad alquilada, es de cinco años. Otros artículos, como electrodomésticos, encimeras, artículos sanitarios, etc. todos serán evaluados caso por caso.
Al calcular qué proporción de un costo de reemplazo o redecoración es razonable discutir con su inquilino, deberá considerar la edad y la calidad del artículo o área para decidir para cuántos años ya se ha utilizado. Recuerde, el inquilino no es responsable de estos años.
Consejo superior: Asegúrese de que los costos que propone no equivalgan a mejoras, ya que con cada arrendamiento habrá habido algo de desgaste, no importa cuán pequeño sea.
¿Cuánto tiempo duró el alquiler?
Lo último que debe preguntarse al considerar el desgaste normal, y antes de calcular cualquier costo y proponérselo a su inquilino, es » ¿cuánto tiempo ha vivido el inquilino en la propiedad?»
Como ya se mencionó anteriormente, la propiedad tendrá un desgaste más natural cuanto más tiempo haya vivido. Piense en cosas como cuánto más desgaste habrá tenido una alfombra o decoración después de uno, dos o tres años, y cuál era la condición de la alfombra cuando el inquilino se mudó.
Consejo superior: la duración de un arrendamiento suele ser un factor decisivo a la hora de gestionar sus propias expectativas sobre si el artículo o el área tiene poco o ningún valor, debido a su estado al principio y a la duración del arrendamiento.
Resumen
Desglosar cualquier costo propuesto para un inquilino, mostrando exactamente lo que se consideró y cómo se calculó la cantidad, utilizando los criterios anteriores, puede ayudar a disipar cualquier conflicto potencial. El valor de los informes de inspección de check-in y check-out de buena calidad, junto con las visitas a la propiedad realizadas durante el arrendamiento, además de los registros escritos de cualquier otra cosa que pueda ayudar en cualquier negociación, como facturas y correos electrónicos, ayudará.
También vale la pena recordar la importancia de construir una buena relación desde el inicio del arrendamiento. Los propietarios e inquilinos que hacen esto y son razonables al discutir y escuchar los puntos de vista de los demás, a menudo llegarán a un acuerdo mutuo, lo que les permite a todos seguir adelante. Es por eso que menos del tres por ciento de todos los alquileres resultan en la necesidad de una decisión independiente.
Ofrecer a los inquilinos buenos consejos desde el principio y gestionar las expectativas de todos durante todo el proceso, junto con disponer de pruebas de calidad, ayudará a evitar una disputa formal.
Lista de verificación
¿Por qué es tan importante el desgaste normal?
Todo el mundo debe entender que este principio ha llegado para quedarse, está implícito en cada contrato de arrendamiento y debe tenerse en cuenta cuando su inquilino se ha mudado dejando daños o deterioro.
Es por eso que hemos creado una lista de verificación para ayudarlo a contabilizar el desgaste normal. Descargue nuestra lista de verificación de desgaste justo aquí.