De Reelle Kostnadene Ved Å Kjøpe Og Selge En Bolig I Japan
Boliger I Japan er noen av de billigste i verden Ifølge Organisasjonen For Økonomisk Samarbeid Og Utvikling (OECD). Imidlertid bruker innbyggerne i gjennomsnitt 22% av sin totale inntekt på boliger.
Å Kjøpe et hjem i stedet for å leie kan forbedre din livsstil, men i min erfaring er det vanskelig å tjene penger. La oss snakke om hvorfor du må være ekstra forsiktig når du bestemmer deg for en av De største og viktigste økonomiske beslutningene i Livet ditt i Japan.
Beslutningen
Foto: iStockmin kone og jeg var begge lei av vår smuldrer, tomannsbolig, to-etasjers leie hus i nærheten av togspor og noen bråkete naboer. Vi planla å bo i våre heltidsundervisningsjobber i minst 10 år.
Det gjorde utgiftene til å flytte, kjøpe et hus og til og med selge det mer verdt. Ingen av oss var fastboende. Dagens priser er enda lavere, men i 2004 fikk jeg et 2,4% tiårig fornybart boliglån fra MUFJ.
Plaza Homes liste banker og deres nåværende utlån krav. For utlendinger, disse varierer fra et minimum av ¥4,000,000 inntekt fra året før, en 10% forskuddsbetaling og boliglån forsikring.
Kravene er lavere For Japanske statsborgere, men det finnes unntak og lavere rente langsiktige lån. Vi lånte hele beløpet, inkludert forsikring og nedbetaling.
I Japan krever kjøpers eiendomsmegler og selgerens eiendomsmegler en 3% provisjon på husets salgspris og ofte en ekstra ¥60 000 for engelske tjenester. Real Estate Japan tilbyr gratis webinarer og viser eiendommer over Hele Japan. Suumo, et stort selskap, lister realtors spesialiserer seg på utlendinger. Rakuten Eiendom Og Yahoo! Fast Eiendom gir også eiendomsoppføringer. Viktige prisfaktorer inkluderer bygningens beliggenhet, alder og avstand fra en togstasjon eller bussholdeplass.
Ny vs. brukt
Foto: Gregory Strongsom å kjøre en ny bil av partiet, avskrives et nytt hus så snart du kjøper det. Så akkurat som du kanskje vurdere å kjøpe et bruktbil som er flere år gammel og har lav kjørelengde – vil et eldre hjem bli sterkt diskontert. Men vil en nyere hjem ikke kreve dyre renoveringer.
vi kjøpte en nydelig tre-etasjes hus i en fin Forstad Kawasaki, 93 kvadratmeter og bare ni år gammel.
selgerne hadde i utgangspunktet betalt hryvnias 40.000.000, men oppført på ¥29.900.000. Vi har vellykket mottilbudttilbud 26.500.000. Vår boliglånsforsikring (¥1.000.000), realtoravgifter og skatter var en annen ¥1.925.350. Vi hadde gulvet erstattet, kjøkkenet oppgradert og vi malte huset for ¥340,000, til sammen koster ¥28,765,000.
et boliglån er kanskje ikke en investering
argumentet går at å betale boliglånet ditt er bedre enn å betale leie fordi du til slutt eier ditt hjem. Men alt avhenger av utgiftene dine. For eksempel var våre månedlige boliglånsbetalinger ¥105 000 sammenlignet med ¥114 000 leie for vårt gamle 60 kvadratmeter utleiehus.
Vi hadde nå et fantastisk hjem, bedre månedlig kontantstrøm og unngått koushin ryou, den halvårlige leiefornyelsesgebyret (¥114,000). Men i løpet av de 15 årene vi eide huset, betalte vi eiendomsskatt, reparasjoner og vedlikehold, totalt ¥2.424.000. Bor i det huset ga oss mye glede, men det var ikke en investering. Dens totale kostnad var ¥31,415,394.
Potensielle fordeler
Bilde: Gregory Strongdet økonomiske bildet er ikke så ille som det kan se ut. I disse dager er det noen nye skattefordeler for kjøpere. For eksempel kan boligkjøpere være kvalifisert for et boliglån fradrag fra deres inntektsskatt som er 1% av deres årsskiftet boliglån balanse. I tillegg, hvis kjøperen tjener mindre enn ¥7.800.000 inntekt, vil de også være kvalifisert for så mye som ¥500.000 i en cashback bostøtte.
Entreprenørtyper kan ytterligere forbedre sin økonomiske situasjon ved å bruke sine hjem for en bedrift. For eksempel kan de bruke et rom for en språkskole. Andre kan sette i en suite og leie til studenter. En dag kan de til og med leie ut hele huset.
en endelig langsiktig fordel ved å eie et hjem er sikkerhet for når du går på pensjon. Dessverre, når pensjonert eller på en fast inntekt, finne en eiendom til leie er ikke lett. Men fordi du eier ditt hjem, vil du aldri møte denne utfordringen.
Senere i livet er muligheten til å kjøpe et hus begrenset fordi du trenger arbeidsinntekt for å kvalifisere for et boliglån. Noen av mine pensjonerte venner har blitt sjokkert. Uansett hvor store deres bankkontoer eller aksjeporteføljer er, kan de ikke få banklån. I stedet må de kjøpe med kontanter.
Selge og ta ut
Foto: iStock: 7marui fast eiendom øker bare landet (eller en brøkdel av det landet for en leilighet) i verdi. Fra Hong Kong Til Singapore har stigende landpriser ført til betydelige eiendomsgevinster.
Derimot Har Japan en fallende befolkning, liten innvandring og flere bygninger dukker opp hvert år. Dermed mer ledige eiendommer. Videre Har Tokyo-prisene økt svært lite på grunn av lave renter, mens andre store byer har holdt seg stabile. Men eiendomsverdiene faller i små byer og landlige områder.
Før pandemien solgte min kone og jeg huset vårt-timing salget mellom November og April. Boliger er vanligvis solgt til familier med barn, og disse salgene skje før starten av den nye skolen sikt.
vårt byrå postet det for ¥23.947.318 fordi bygningen nå hadde avskrevet over 25 år. Verdien av vår eiendom var nå nær sin landverdi(omtrent ¥20 millioner). Bare tre grupper kom over to måneder, og en tilbød noteringsprisen. Våre realtors avgifter og skatter var ¥839,160.
Totalt tap
Foto: iStock: takasuuMellom vår kjøpesum, et brukthus og hver utgift (¥32,254,554) mistet vi ¥8,307,236. Hvis vi aldri hadde flyttet og holdt leie vårt gamle sted i 15 år( uten leieøkninger), ville vår totale boligkostnad bare vært ¥21.375.000.
vår livsstil hadde blitt bedre i vårt nye hus. Men vi kunne ha betalt dobbelt så mye leie og fortsatt vært lenger fremover. Vi kan også ha doblet pengene vi sparte ved å investere det i samme periode.
Å Kjøpe et hus I Japan kan ha gode personlige fordeler, men vanligvis få økonomiske, spesielt kortsiktige. Så ta vare på hva du kjøper og henge på eiendommen.
jo lenger du holder den, desto bedre tall. Så, selvfølgelig, verdien av ditt hjem avskrives, men til slutt, og med noen renoveringer, du kan leve det komfortabelt, selv lønnsomt.