spravedlivé opotřebení-co to je a jak se používá?
i když neexistuje žádná právní definice samotného pojmu, cesta zpět v 1950s slavný soudce, Lord Denning, řekl, že nájemce “ se musí řádně starat o místo…“, které by každý rozumný nájemce udělal, a nezpůsobí škodu úmyslně nebo z nedbalosti. Nicméně, řekl Také: „pokud se dům rozpadne spravedlivým opotřebením nebo uplynutím času, nebo z jakéhokoli důvodu, který není způsoben jím, nájemce není povinen jej opravit.“
tento případ byl v průběhu let zmiňován v mnoha případech, které se dostaly k odvolacímu soudu a nadále jsou implikovanou a akceptovanou zásadou v každé nájemní smlouvě.
spravedlivé opotřebení je v podstatě zhoršení předmětu nebo oblasti z důvodu jeho věku a běžného používání. Takže byste měli navrhnout odpočet z vkladu nájemce pouze tehdy, když bylo možné se vyhnout zhoršení a v důsledku jednání nebo opomenutí nájemce. Nejen z bydlení na pozemku.
velkou otázkou vždy je, jaká část jakéhokoli zhoršení by se stejně přirozeně stala a je považována za „rozumnou“? Nebo je škoda „nepřiměřená“, pokud je nad rámec běžného používání, s ohledem na všechny okolnosti?
prostým faktem je, že vše bude muset být v určitém okamžiku vyměněno nebo obnoveno.
vztahuje se spravedlivé opotřebení na čistotu?
velmi důležitým pravidlem je, že spravedlivé opotřebení se vztahuje pouze na „stav“ a nikoli na „čistotu“ nemovitosti nebo předmětu. Nemovitost musí být na konci nájmu ponechána vyčištěná na stejném standardu, bez ohledu na to, zda nájem trval jeden rok nebo šest!
co je lepší?
možná jste slyšeli o termínu zlepšení, který jde ruku v ruce s hodnocením spravedlivého opotřebení a přiměřených nákladů.
lepší je, když náhrada za poškozené věci by pronajímatel nebo majetek v lepší pozici na náklady nájemce. Například nahrazení pětiletého koberce zcela novým.
zlepšení platí jak pro „stav“, tak pro „čistotu“. Platný nárok, na který se vztahuje spravedlivé opotřebení, by se měl týkat pouze podílu škody nebo poškození nad rámec přiměřeného použití v důsledku jednání nájemce.
při posuzování spravedlivého opotřebení existuje pět oblastí, které společně zvažujeme, které prozkoumám níže. Mít všechny informace týkající se těchto pěti oblastí po ruce by mělo vést k produktivní a úspěšné diskusi s nájemcem a vzájemně přijatelnému urovnání.
Horní tip: To je ten správný čas mít na paměti hodnotu mají kvalitní check – in zásob tak, že máte dobré důkazy pro jakékoliv jednání, v případě potřeby.
jaké faktory ovlivňují spravedlivé opotřebení?
věk
schopnost prokázat věk něčeho je prvním krokem při výpočtu přiměřené částky vypořádání při posuzování rozsahu odpovědnosti nájemce-čím starší je položka, tím více opotřebení pravděpodobně utrpělo. Měli byste to vždy zvážit při správě očekávání toho, co je rozumná cena. Znáte věk vašeho vybavení, nábytek a výzdoba, a máte faktury, které to zálohují?
jsou náklady uplatňovány na položku, která byla zcela nová, nebo na oblast, která byla bez poškození a známek, když začal nájem? Nebo to už vidělo několik nájmů?
Top tip: Uchovávejte všechny faktury, když provádíte práci nebo vyměňujete cokoli, a ujistěte se, že jsou podrobné; datum dodání a/nebo fit prokáže dobu, po kterou byly věci nové.
kvalita
utrácet více peněz za kvalitní zboží je něco, co je třeba velmi pečlivě zvážit pro pronájem nemovitosti a z hlediska výpočtu spravedlivého opotřebení je nejdůležitější při žádosti o výměnu.
kvalitní sanitární keramika může například trvat dlouho, ale neznamená to, že by méně levnější značky nevydržely stejnou dobu. Je-li váha klesla do dřezu, to může prasknout bez ohledu na kvalitu.
kvalita položky je důležitá při vyjednávání obdobných nákladů na výměnu, ale zásoby zřídka zaznamenávají kvalitu položek, jako jsou koberce, které nelze vidět na fotografiích nebo sanitární keramice. Byl koberec £ 7.99 nebo £16.99 za metr čtvereční, když byl zakoupen? Opět to znamená, že faktura je neocenitelná při navrhování nákladů na podobnou položku nebo kvalitu potřebné práce. Nicméně, check-in soupis může, přinejmenším, obsahovat kvalitní fotografie a podrobný popis, který vám pomůže s případnými diskusemi, například značka spotřebiče.
Top tip: Ujistěte se, že vaše podrobné faktury jsou v bezpečí, protože nikdy nevíte, kdy je budete potřebovat pro diskusi o nákladech na základě podobné kvality.
kdo pronajímá nemovitost-kdo jsou vaši nájemci? Existují nějaké domácí mazlíčky?
jsou vaši Nájemníci studenti, profesionálové, rodiny? Jsou v objektu nějaké děti a/nebo domácí zvířata? Kolik je tam ložnic a kolik lidí si nemovitost pronajímá? Všechny tyto otázky mohou ovlivnit úroveň spravedlivého opotřebení, které lze očekávat, a mohou ovlivnit životnost oblastí a předmětů v nemovitosti.
zhoršení, jako jsou odřeniny, škrábance a opotřebení podlahy, je nevyhnutelné ve všech vlastnostech. Musíte zvážit, zda je zhoršení přiměřené, nebo nadměrné, pro počet lidí a zda v objektu žijí nějaká domácí zvířata. Jsou nájemci například profesionální pár, čtyřčlenná rodina se dvěma malými dětmi a psem, nebo je to Studentský dům?
pronajímatel, který spravuje vlastní očekávání, ocení, že pokud má nájemní nemovitost šest ložnic a nájemci jsou Rodina se třemi malými dětmi a psem, je pravděpodobné, že ve všech společných prostorách, jako je obývací pokoj, schody, koupelna a kuchyň, dojde k vyššímu opotřebení.
pokud důkazy ukazují, že existuje skutečná škoda nebo zhoršení, které je nad rámec toho, co je přiměřené, po zvážení typu nájemce žijícího v nemovitosti, může být nájemce odpovědný za náklady na nápravu „nadměrné“ části.
nejlepší tip: oceníte, kdo jsou vaši nájemníci, a problémy mohou být brzy spatřeny, pokud provádíte střednědobé kontroly.
jaká je očekávaná životnost položky nebo oblasti?
délka života položky nebo oblasti může záviset na její kvalitě a množství, které používá. To může souviset s počtem hodin v den, kdy je nemovitost obsazena, nebo s počtem nájemců v nemovitosti.
kvalita výzdoby a spotřebičů se například může drasticky lišit. Důsledný přístup k životu dekorů a koberců v pronajaté nemovitosti je pět let. Ostatní položky, jako jsou spotřebiče, pracovní desky, sanitární keramika atd. všechny budou posuzovány případ od případu.
při pohledu na výpočet, jaký podíl nákladů na výměnu nebo vymalování je rozumné prodiskutovat s nájemcem, budete muset zvážit věk a kvalitu položky nebo oblasti, abyste se rozhodli, kolik let již byla použita. Nezapomeňte, že nájemce není za tyto roky zodpovědný.
Horní tip: Ujistěte se, že veškeré náklady, které navrhujete, nepředstavují zlepšení, jako u každého nájmu bude nějaké opotřebení, bez ohledu na to, jak malé.
jak dlouho byl nájem?
poslední věc, kterou si musíte položit při zvažování spravedlivého opotřebení a před výpočtem jakýchkoli nákladů a jejich návrhem nájemci, je „jak dlouho nájemce žije v nemovitosti“?
jak již bylo uvedeno výše, bude přirozenější opotřebení nemovitosti, čím déle bude žít. Přemýšlejte o věcech, jako je o kolik více oblečení bude mít koberec nebo dekor po jednom, dvou nebo třech letech,a jaký byl jeho stav, když se nájemce nastěhoval?
Top tip: délka nájmu je často rozhodujícím faktorem při správě své vlastní očekávání o tom, zda položka nebo oblast má malou nebo žádnou hodnotu vlevo v něm, vzhledem k jeho stavu na začátku a délka nájmu.
shrnutí
rozdělení veškerých navrhovaných nákladů pro nájemce tím, že přesně ukáže, co bylo zvažováno a jak byla částka vypočtena, pomocí výše uvedených kritérií může pomoci rozptýlit jakýkoli potenciální konflikt. Hodnota kvalitních kontrolních zpráv o check-inu a check-outu, spolu s návštěvami nemovitostí prováděnými během nájmu, plus písemné záznamy o čemkoli jiném, co může pomoci při jakémkoli vyjednávání, jako jsou faktury a e-maily, to vše pomůže.
je také třeba připomenout důležitost budování dobrého vztahu od začátku nájmu. Pronajímatelé a nájemníci, kteří to dělají a jsou rozumní, když diskutují a poslouchají vzájemné názory, často dosáhnou vzájemného urovnání, které každému umožní jít dál. Proto méně než tři procenta všech nájmů vedou k potřebě nezávislého rozhodnutí.
nabízí nájemcům dobré rady hned od začátku a řídí očekávání všech po celou dobu spolu s kvalitními důkazy pomohou vyhnout se formálnímu sporu.
kontrolní seznam
proč je spravedlivé opotřebení tak důležité?
každý musí pochopit, že tento princip je zde, aby zůstal, je zahrnut do každé nájemní smlouvy a musí být vzat v úvahu, když se váš nájemce odstěhoval a zanechal poškození nebo poškození.
proto jsme vytvořili kontrolní seznam, který vám pomůže vysvětlit spravedlivé opotřebení. Stáhněte si náš kontrolní seznam spravedlivého opotřebení zde.