Usure normale – qu’est-ce que c’est et comment est-il appliqué?
Bien qu’il n’y ait pas de définition légale du terme lui-même, dans les années 1950, un célèbre juge, Lord Denning, a déclaré qu’un locataire « doit prendre soin de l’endroit proper » ce que tout locataire raisonnable ferait, et ne causerait pas de dommages intentionnellement ou par négligence. Cependant, il a également déclaré: « si la maison tombe en ruine par une usure normale ou un laps de temps, ou pour une raison qui n’est pas causée par lui, le locataire n’est pas tenu de la réparer. »
Cette affaire a été renvoyée au fil des ans dans de nombreuses affaires qui sont parvenues à la Cour d’appel et continue d’être un principe implicite et accepté dans chaque convention de location.
En substance, l’usure normale est la détérioration d’un article ou d’une zone, en raison de son âge et de son utilisation normale. Ainsi, vous ne devez proposer une déduction de la caution du locataire que lorsque la détérioration était évitable et due aux actions ou omissions du locataire. Pas simplement de vivre dans la propriété.
La grande question est toujours de savoir quelle partie de toute détérioration se serait produite naturellement de toute façon et est considérée comme « raisonnable »? Ou le dommage est-il « déraisonnable » s’il dépasse ce qui est une utilisation normale, compte tenu de toutes les circonstances?
Le simple fait est que tout devra être remplacé ou renouvelé à un moment donné.
L’usure normale s’applique-t-elle à la propreté?
Une règle très importante est que l’usure normale ne s’applique qu’à l' »état » et non à la « propreté » d’un bien ou d’un article. La propriété doit être nettoyée selon les mêmes normes à la fin de la location, peu importe si la location a duré un an ou six!
Qu’est-ce que l’amélioration?
Vous avez peut-être entendu parler du terme amélioration, qui va de pair avec l’évaluation d’une usure équitable et d’un coût approprié.
L’amélioration est l’endroit où l’indemnisation pour les articles endommagés laisserait le propriétaire ou la propriété dans une meilleure position aux frais du locataire. Par exemple, remplacer un tapis de cinq ans par un tout neuf.
L’amélioration s’applique à la fois à l' » état » et à la « propreté ». Une réclamation valable en cas d’usure normale ne doit porter que sur la proportion de dommages ou de détériorations au-delà de ce qui constitue une utilisation raisonnable, due aux actions du locataire.
Lors de l’évaluation de l’usure normale, il y a cinq domaines que nous considérons collectivement, que j’explorerai ci-dessous. Avoir en main toutes les informations relatives à ces cinq domaines devrait mener à une discussion productive et réussie avec votre locataire et à un règlement mutuellement acceptable.
Pointe supérieure: C’est le bon moment pour se souvenir de la valeur d’avoir un inventaire de contrôle de la qualité afin que vous ayez de bonnes preuves pour toute négociation, si nécessaire.
Quels facteurs affectent l’usure normale?
Âge
Être en mesure de montrer l’âge de quelque chose est la première étape dans le calcul d’un montant de règlement raisonnable, lors de l’évaluation de l’étendue de la responsabilité d’un locataire – plus l’article est vieux, plus il est susceptible d’avoir souffert d’usure. Vous devriez toujours en tenir compte lorsque vous gérez vos attentes quant à ce qu’est un coût raisonnable. Connaissez-vous l’âge de vos aménagements, meubles et décors, et avez les factures à l’appui?
Un coût est-il appliqué pour un article neuf ou une zone exempte de dommages et de marques au début de la location? Ou avait-il déjà connu plusieurs locations?
Conseil: Conservez toutes les factures lorsque vous effectuez des travaux ou remplacez quoi que ce soit et assurez-vous qu’elles sont détaillées; la date de livraison et / ou d’ajustement prouvera le temps écoulé depuis que les choses sont neuves.
Qualité
Dépenser plus d’argent pour des articles de qualité est quelque chose à considérer très attentivement pour un bien locatif et, en termes de calcul de l’usure équitable, est le plus pertinent lors de la demande de remplacement.
Les appareils sanitaires de qualité peuvent, par exemple, durer longtemps, mais cela ne signifie pas que les marques moins chères ne dureraient pas le même temps. Si un poids tombe dans un évier, il peut se fissurer quelle que soit la qualité.
La qualité d’un article est pertinente pour aider à négocier un coût de remplacement similaire, mais les inventaires enregistrent rarement la qualité d’articles tels que des tapis, qui ne peuvent pas être vus sur des photographies, ou des articles sanitaires. Le tapis était-il 7,99 £ ou 16,99 £ le mètre carré lors de son achat? Encore une fois, cela signifie qu’une facture est inestimable lorsque vous proposez des coûts pour un article similaire ou une qualité de travail nécessaire. Cependant, l’inventaire d’enregistrement peut, à tout le moins, contenir des photographies de bonne qualité et une description détaillée pour faciliter les discussions nécessaires, par exemple la marque d’un appareil.
Conseil: Assurez-vous que vos factures détaillées sont toutes conservées en sécurité, car vous ne savez jamais quand vous en aurez besoin pour discuter des coûts sur une base de qualité comparable.
Qui loue le bien – qui sont vos locataires? Y a-t-il des animaux domestiques?
Vos locataires sont-ils étudiants, professionnels, familles? Y a-t-il des enfants et / ou des animaux domestiques dans la propriété? Combien y a-t-il de chambres et combien de personnes louent la propriété? Ces questions peuvent toutes influencer le niveau d’usure raisonnable à prévoir et peuvent influencer la durée de vie des zones et des éléments d’une propriété.
Les détériorations telles que les éraflures, les égratignures et l’usure des revêtements de sol sont inévitables dans toutes les propriétés. Vous devez déterminer si la détérioration est raisonnable, ou excessive, pour le nombre de personnes et s’il y a des animaux domestiques vivant dans la propriété. Les locataires, par exemple, sont-ils un couple professionnel, une famille de quatre personnes avec deux jeunes enfants et un chien, ou s’agit-il d’une maison d’étudiants?
Un propriétaire qui gère ses propres attentes appréciera que si le bien locatif compte six chambres et que les locataires sont une famille avec trois jeunes enfants et un chien, il est susceptible de connaître un niveau d’usure plus élevé dans tous les espaces communs tels que le salon, les escaliers, la salle de bain et la cuisine.
Si la preuve démontre qu’il y a des dommages ou des détériorations réels qui dépassent ce qui est raisonnable, compte tenu du type de locataire vivant dans la propriété, le locataire peut être responsable des coûts pour réparer la partie « excessive ».
Astuce: Appréciez qui sont vos locataires et les problèmes peuvent être repérés tôt si vous effectuez des inspections à mi-parcours.
Quelle est la durée de vie prévue de l’article ou de la zone?
L’espérance de vie d’un article, ou d’une surface, peut dépendre de sa qualité et de la quantité utilisée. Cela peut être lié au nombre d’heures dans la journée où la propriété est occupée ou au nombre de locataires dans la propriété.
La qualité du décor et des appareils, par exemple, peut varier considérablement. L’approche cohérente que nous adoptons, sur la durée de vie du décor et de la moquette dans un bien loué, est de cinq ans. D’autres articles, tels que des appareils, des plans de travail, des articles sanitaires etc. tous seront évalués au cas par cas.
Lorsque vous cherchez à calculer quelle proportion d’un coût de remplacement ou de redécoration est raisonnable à discuter avec votre locataire, vous devrez tenir compte de l’âge et de la qualité de l’article, ou de la superficie, pour décider combien d’années il a déjà été utilisé. N’oubliez pas que le locataire n’est pas responsable de ces années.
Pointe supérieure: Assurez-vous que les coûts que vous proposez ne constituent pas une amélioration, car à chaque location, il y aura eu une certaine usure, aussi petite soit-elle.
Quelle était la durée de la location?
La dernière chose à vous poser lorsque vous envisagez une usure normale, et avant de calculer les coûts et de les proposer à votre locataire est « depuis combien de temps le locataire vit-il dans la propriété »?
Comme déjà mentionné ci-dessus, il y aura plus d’usure naturelle de la propriété plus elle aura été habitée longtemps. Pensez à des choses telles que l’usure supplémentaire d’un tapis ou d’un décor après un, deux ou trois ans, et quel était son état lorsque le locataire a emménagé?
Astuce: la durée d’une location est souvent un facteur décisif lors de la gestion de vos propres attentes quant à savoir si l’article ou la zone a peu ou pas de valeur, en raison de son état au début et de la durée de la location.
Résumé
La ventilation des coûts proposés pour un locataire, en montrant exactement ce qui a été considéré et comment le montant a été calculé, en utilisant les critères ci-dessus, peut aider à dissiper tout conflit potentiel. La valeur des rapports d’inspection d’enregistrement et de départ de bonne qualité, ainsi que des visites de propriété effectuées pendant la location, ainsi que des enregistrements écrits de tout ce qui peut aider à toute négociation, tels que les factures et les e-mails, seront tous utiles.
Il convient également de rappeler l’importance de construire une bonne relation dès le début de la location. Les propriétaires et les locataires qui le font et sont raisonnables lorsqu’ils discutent et écoutent les points de vue de l’autre parviendront souvent à un règlement mutuel, ce qui permet à chacun de passer à autre chose. C’est pourquoi moins de trois pour cent de toutes les locations nécessitent une décision indépendante.
Offrir aux locataires de bons conseils dès le début et gérer les attentes de chacun tout au long, ainsi que des preuves de qualité, aideront tous à éviter un litige formel.
Liste de contrôle
Pourquoi l’usure normale est-elle si importante?
Tout le monde doit comprendre que ce principe est là pour rester, est implicite dans chaque contrat de location et doit être pris en compte lorsque votre locataire a déménagé en laissant des dommages ou des détériorations.
C’est pourquoi nous avons créé une liste de contrôle pour vous aider à tenir compte de l’usure normale. Téléchargez notre liste de contrôle sur l’usure normale ici.