Kann ich nach einem Leerverkauf eine Hypothek bekommen?
Von melantonelli am 31 Jul 2015
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Wenn Sie mehr für Ihr Haus schulden, als es wert ist und verkaufen müssen, wird die Transaktion als Leerverkauf bezeichnet. Da Ihr Kreditgeber zustimmen muss, weniger zu akzeptieren, als er schuldet, wenn ein Leerverkauf geschlossen wird, wirkt sich dies negativ auf Ihr Kreditprofil und Ihre Fähigkeit aus, ein Haus in der Zukunft zu finanzieren. Hier erfahren Sie, wie sich ein Leerverkauf auf Ihren Kredit auswirkt, einschließlich der Frage, wie lange es dauert, bis Sie nach einem Leerverkauf ein neues Darlehen erhalten.
Kredit-Score-Auswirkungen
Ein Leerverkauf wird in Ihrer Kreditauskunft mit Bemerkungscodes wie „Für weniger als den vollen Saldo abgerechnet“ gemeldet. Dies könnte dazu führen, dass Ihre Kredit-Score so wenig wie 50 Punkte fallen, wenn Sie keine späten Hypothekenzahlungen während des Leerverkaufsprozesses entstehen. Ihre Punktzahl könnte bis zu 200 Punkte fallen, wenn Sie während des Leerverkaufsprozesses verspätete Zahlungen leisten. Der Leerverkauf wird auf Ihrem Kredit-Bericht für sieben Jahre bleiben, aber Sie können einen neuen Hauskauf innerhalb von ein bis sieben Jahren nach einem Leerverkauf finanzieren, abhängig von Kredit-Score, Kredit-Typ, Anzahlung und den Umständen, die zum Leerverkauf geführt haben.
Ein konventionelles Darlehen nach einem Leerverkauf erhalten
Sie können nach einem Leerverkauf eine neue konventionelle Hypothek von Fannie Mae oder Freddie Mac erhalten, sofern diese die spezifischen Anforderungen der Agentur erfüllen.
Für Freddie Mac Darlehen, muss die Hypothek für einen Hauptwohnsitz mit einem maximalen Loan-to-Value von 90% sein. Für eine Refinanzierung muss es sich um eine „No Cash-out“ -Refinanzierungshypothek handeln, die den Anforderungen von Freddie Mac entspricht.
Für Fannie Mae Darlehen, können Sie eine Hypothek vier Jahre nach dem Abschlussdatum der Tat-anstelle der Zwangsvollstreckung, Preforeclosure Verkauf oder Charge-off erhalten. Eine zweijährige Wartezeit ist zulässig, wenn mildernde Umstände nachgewiesen werden können.
Die Kreditauswirkungen eines Leerverkaufs können wesentliche Zinsunterschiede bei konventionellen (Nicht-FHA-Darlehen) verursachen. Die Preise sind am niedrigsten für Kreditnehmer mit Top-Tier-Kredit-Scores von 760 oder höher, und die Preise steigen als Kredit-Scores fallen. Die Preise sind niedriger für größere Anzahlungen. Kredit-Score- und Anzahlungsfaktoren können dazu führen, dass herkömmliche Zinssätze bis zu 0,5 Prozent schwanken.
Ein FHA-Darlehen nach einem Leerverkauf erhalten
FHA erfordert normalerweise, dass ein Kreditnehmer drei Jahre nach einem Leerverkauf wartet, um eine neue Hypothek zu erhalten. Diese dreijährige Wartezeit beginnt mit dem Datum der Eigentumsübertragung durch Leerverkauf.
Im August 2013 wurden jedoch die FHA-Richtlinien geändert, um die Wartezeit für Kreditnehmer zu verkürzen, die finanzielle Schwierigkeiten hatten und deren Haushaltseinkommen für mindestens sechs Monate um 20 Prozent oder mehr gesunken ist. Kreditnehmer, die diesem Profil entsprechen, können nach nur 12 Monaten ein FHA-Darlehen erhalten. Sie müssen ihre Not im Detail dokumentieren, sowie eine Stunde HUD-Wohnberatung persönlich absolvieren, am Telefon, oder online.
Die Kreditauswirkungen eines Leerverkaufs werden bei FHA-Hypotheken nicht so stark schwanken. Da die Regierung die Kreditgeber bei diesen Krediten unterstützt, steigen die von den Kreditgebern angebotenen Zinssätze nicht so stark an, wenn die Kreditwürdigkeit oder die Anzahlungen sinken.
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Jeder Kreditgeber ist anders
Die obigen Richtlinien basieren auf den Richtlinien von Fannie Mae, Freddie Mac und FHA. Einzelne Kreditgeber können sich dafür entscheiden, strengere Qualifikationsrichtlinien und Leerverkaufszeiten zusätzlich zu diesen Leitlinien zu „überlagern“. Sie sollten einen Kreditgeber finden, der sich Ihr spezifisches Leerverkaufsprofil ansieht und Sie über die besten Zeitpläne und Kreditprodukte für Ihre Situation berät. Sie werden auch Ihren Kreditgeber fragen wollen, ob sie irgendwelche Überlagerungen auf ihren Leerverkauf Qualifikationsrichtlinien haben, oder wenn sie in der Lage sind, so flexibel zu sein, wie Fannie, Freddie oder FHA erlauben.