Fair wear and tear – was ist das und wie wird es angewendet?
Obwohl es keine rechtliche Definition des Begriffs selbst gibt, sagte ein berühmter Richter, Lord Denning, in den 1950er Jahren, dass ein Mieter „sich angemessen um den Ort kümmern muss …“, was jeder vernünftige Mieter tun würde, und nicht vorsätzlich oder fahrlässig Schaden anrichten. Er sagte jedoch auch: „Wenn das Haus durch faire Abnutzung oder Zeitablauf oder aus irgendeinem Grund, der nicht von ihm verursacht wurde, verfällt, ist der Mieter nicht verpflichtet, es zu reparieren.“
Dieser Fall wurde im Laufe der Jahre in vielen Fällen, die das Berufungsgericht erreicht haben, angesprochen und ist weiterhin ein implizites und akzeptiertes Prinzip in jedem Mietvertrag.
Im Wesentlichen ist Fair Wear and Tear die Verschlechterung eines Gegenstands oder Bereichs aufgrund seines Alters und seines normalen Gebrauchs. Sie sollten daher nur dann einen Abzug von der Kaution des Mieters vorschlagen, wenn die Verschlechterung vermeidbar war und auf Handlungen oder Unterlassungen des Mieters zurückzuführen ist. Nicht nur vom Wohnen in der Immobilie.
Die große Frage ist immer, welcher Teil einer Verschlechterung wäre sowieso natürlich passiert und wird als ‚vernünftig‘ angesehen? Oder ist der Schaden ‚unvernünftig‘, wenn er über den normalen Gebrauch hinausgeht, unter Berücksichtigung aller Umstände?
Die einfache Tatsache ist, dass alles irgendwann ersetzt oder erneuert werden muss.
Gilt Fair Wear für Sauberkeit?
Eine sehr wichtige Regel ist, dass Fair Wear and Tear nur für den ‚Zustand‘ und nicht für die ‚Sauberkeit‘ einer Immobilie oder eines Gegenstands gilt. Die Immobilie muss am Ende des Mietverhältnisses nach dem gleichen Standard gereinigt werden, egal ob das Mietverhältnis ein Jahr oder sechs dauerte!
Was ist Verbesserung?
Sie haben vielleicht schon von dem Begriff Verbesserung gehört, der mit der Beurteilung von Fair Wear and Tear und angemessenen Kosten einhergeht.
Verbesserung ist, wo die Entschädigung für beschädigte Gegenstände den Vermieter oder Eigentum in einer besseren Position auf Kosten des Mieters verlassen würde. Ersetzen Sie beispielsweise einen fünf Jahre alten Teppich durch einen brandneuen.
Verbesserung gilt sowohl für ‚Zustand‘ als auch für ‚Sauberkeit‘. Ein berechtigter Anspruch, bei dem Fair Wear and Tear gilt, sollte sich nur auf den Anteil des Schadens oder der Verschlechterung beziehen, der über den angemessenen Gebrauch hinausgeht, aufgrund der Handlungen des Mieters.
Bei der Beurteilung des fairen Verschleißes gibt es fünf Bereiche, die wir gemeinsam betrachten, die ich im Folgenden untersuchen werde. Wenn Sie alle Informationen zu diesen fünf Bereichen zur Hand haben, sollte dies zu einer produktiven und erfolgreichen Diskussion mit Ihrem Mieter und einer für beide Seiten akzeptablen Einigung führen.
Top Tipp: Dies ist ein guter Zeitpunkt, um sich an den Wert eines Qualitäts-Check-in-Inventars zu erinnern, damit Sie bei Bedarf gute Beweise für Verhandlungen haben.
Welche Faktoren beeinflussen den fairen Verschleiß?
Alter
Der Nachweis des Alters ist der erste Schritt bei der Berechnung eines angemessenen Abrechnungsbetrags, wenn der Umfang der Verantwortung eines Mieters beurteilt wird – je älter der Gegenstand ist, desto mehr Verschleiß ist wahrscheinlich. Sie sollten dies immer berücksichtigen, wenn Sie Ihre Erwartungen an angemessene Kosten verwalten. Kennen Sie das Alter Ihrer Beschläge, Möbel und Ihres Décors und haben Sie die Rechnungen, um es zu sichern?
Werden Kosten für einen Gegenstand erhoben, der zu Beginn des Mietverhältnisses brandneu war, oder für einen Bereich, der frei von Beschädigungen und Markierungen war? Oder hatte es bereits mehrere Mietverträge gesehen?
Top-Tipp: Bewahren Sie alle Rechnungen auf, wenn Sie Arbeiten ausführen oder etwas ersetzen, und stellen Sie sicher, dass sie detailliert sind.
Qualität
Mehr Geld für Qualitätsgegenstände auszugeben, ist bei einem Mietobjekt sehr sorgfältig zu berücksichtigen und im Hinblick auf die Berechnung des fairen Verschleißes am relevantesten, wenn ein Ersatz beantragt wird.
Hochwertige Sanitärkeramik kann zum Beispiel eine lange Zeit dauern, aber es bedeutet nicht, dass weniger billigere Marken nicht die gleiche Zeit dauern würden. Wenn ein Gewicht in eine Spüle fällt, kann es unabhängig von der Qualität reißen.
Die Qualität eines Artikels ist relevant für die Aushandlung gleichartiger Wiederbeschaffungskosten, doch die Vorräte erfassen selten die Qualität von Gegenständen wie Teppichen, die auf Fotos nicht zu sehen sind, oder Sanitärkeramik. War der Teppich £ 7,99 oder £ 16,99 pro Quadratmeter, als er gekauft wurde? Dies bedeutet wiederum, dass eine Rechnung von unschätzbarem Wert ist, wenn Kosten für einen ähnlichen Artikel oder eine ähnliche Arbeitsqualität vorgeschlagen werden. Das Check-in-Inventar kann jedoch zumindest Fotos von guter Qualität und eine detaillierte Beschreibung enthalten, um bei erforderlichen Diskussionen zu helfen, z. B. die Marke eines Geräts.
Top-Tipp: Stellen Sie sicher, dass Ihre detaillierten Rechnungen alle sicher aufbewahrt werden, da Sie nie wissen, wann Sie sie benötigen, um Kosten auf einer vergleichbaren Qualitätsbasis zu besprechen.
Wer vermietet die Immobilie – wer sind Ihre Mieter? Gibt es Haustiere?
Sind Ihre Mieter Studenten, Berufstätige, Familien? Leben Kinder und/oder Haustiere in der Unterkunft? Wie viele Schlafzimmer gibt es und wie viele Personen mieten die Immobilie? Diese Fragen können alle den zu erwartenden fairen Verschleiß beeinflussen und die Lebensdauer von Bereichen und Gegenständen in einer Immobilie beeinflussen.
Abnutzungserscheinungen wie Abnutzungsspuren, Kratzer und Abnutzung des Fußbodens sind bei allen Eigenschaften unvermeidbar. Sie müssen prüfen, ob die Verschlechterung für die Anzahl der Personen angemessen oder übermäßig ist und ob Haustiere in der Unterkunft leben. Sind die Mieter zum Beispiel ein berufstätiges Paar, eine vierköpfige Familie mit zwei kleinen Kindern und einem Hund oder handelt es sich um ein Studentenhaus?
Ein Vermieter, der seine eigenen Erwartungen verwaltet, wird es zu schätzen wissen, dass, wenn das Mietobjekt sechs Schlafzimmer hat und die Mieter eine Familie mit drei kleinen Kindern und einem Hund sind, es wahrscheinlich zu einem höheren Verschleiß kommt in allen öffentlichen Bereichen wie Wohnzimmer, Treppe, Bad und Küche.
Wenn die Beweise zeigen, dass es tatsächliche Schäden oder Verschlechterungen gibt, die über das hinausgehen, was angemessen ist, nachdem die Art des Mieters berücksichtigt wurde, der in der Immobilie lebt, kann der Mieter für die Kosten verantwortlich sein, um den ‚übermäßigen‘ Teil zu korrigieren.
Top-Tipp: Schätzen Sie, wer Ihre Mieter sind, und Probleme können frühzeitig erkannt werden, wenn Sie mittelfristige Inspektionen durchführen.
Was ist die erwartete Lebensdauer des Elements oder Bereichs?
Die Lebenserwartung eines Gegenstands oder Bereichs kann von seiner Qualität und der Menge abhängen, in der er verwendet wird. Dies kann mit der Anzahl der Stunden am Tag der Belegung der Immobilie oder der Anzahl der Mieter in der Immobilie zusammenhängen.
Die Qualität des Décors und der Geräte kann beispielsweise drastisch variieren. Der konsequente Ansatz, den wir in Bezug auf die Lebensdauer von Décor und Teppich in einem Mietobjekt verfolgen, beträgt fünf Jahre. Andere Einzelteile, wie Geräte, Arbeitsplatten, gesundheitliche Waren etc. alle werden von Fall zu Fall bewertet.
Wenn Sie berechnen möchten, welcher Anteil eines Ersatzes oder einer Renovierung angemessen ist, um mit Ihrem Mieter zu besprechen, müssen Sie das Alter und die Qualität des Artikels oder der Fläche berücksichtigen, um zu entscheiden, wie viele Jahre es bereits verwendet wurde. Denken Sie daran, dass der Mieter für diese Jahre nicht verantwortlich ist.
Top Tipp: Stellen Sie sicher, dass alle Kosten, die Sie vorschlagen, nicht zu einer Verbesserung führen, da bei jedem Mietverhältnis ein gewisser Verschleiß aufgetreten ist, egal wie klein.
Wie lange war das Mietverhältnis?
Das Letzte, was Sie sich fragen sollten, wenn Sie den fairen Verschleiß in Betracht ziehen und bevor Sie die Kosten berechnen und Ihrem Mieter vorschlagen, ist: Wie lange lebt der Mieter schon in der Immobilie?
Wie bereits oben erwähnt, wird die Immobilie umso natürlicher genutzt, je länger sie bewohnt ist. Denken Sie an Dinge wie, wie viel mehr Verschleiß wird ein Teppich oder Dekor nach einem, zwei oder drei Jahren gehabt haben, und was war der Zustand der es, wenn der Mieter eingezogen?
Top-Tipp: Die Länge eines Mietverhältnisses ist oft ein entscheidender Faktor bei der Verwaltung Ihrer eigenen Erwartungen, ob das Objekt oder die Fläche aufgrund ihres Zustands zu Beginn und der Länge des Mietverhältnisses wenig oder gar keinen Wert mehr hat.
Zusammenfassung
Die Aufschlüsselung der vorgeschlagenen Kosten für einen Mieter, indem genau angezeigt wird, was berücksichtigt wurde und wie der Betrag anhand der oben genannten Kriterien berechnet wurde, kann dazu beitragen, potenzielle Konflikte zu zerstreuen. Der Wert von Check-in- und Check-Out-Inspektionsberichten von guter Qualität, zusammen mit Immobilienbesuchen, die während des Mietverhältnisses durchgeführt werden, sowie schriftliche Aufzeichnungen über alles andere, was bei Verhandlungen helfen kann, wie Rechnungen und E-Mails, werden alle helfen.
Es ist auch wichtig, sich daran zu erinnern, wie wichtig es ist, von Beginn des Mietverhältnisses an eine gute Beziehung aufzubauen. Vermieter und Mieter, die dies tun und vernünftig sind, wenn sie die Standpunkte des anderen diskutieren und zuhören, werden oft eine gegenseitige Einigung erzielen, die es jedem ermöglicht, weiterzumachen. Deshalb ergeben weniger als drei Prozent aller Mietverhältnisse die Notwendigkeit einer unabhängigen Entscheidung.
Mieter von Anfang an gut beraten zu können, die Erwartungen aller zu erfüllen und qualitativ hochwertige Beweise zu haben, wird dazu beitragen, einen formellen Streit zu vermeiden.
Checkliste
Warum ist Fair Wear so wichtig?
Jeder muss verstehen, dass dieser Grundsatz bestehen bleibt, in jedem Mietvertrag enthalten ist und berücksichtigt werden muss, wenn Ihr Mieter ausgezogen ist und Schäden oder Verschlechterungen hinterlassen hat.
Aus diesem Grund haben wir eine Checkliste erstellt, die Ihnen hilft, fairen Verschleiß zu berücksichtigen. Laden Sie hier unsere Fair Wear and Tear Checkliste herunter.