• Articles
• admin

cumpărarea caselor de faliment, active, case, imobiliare & proprietate de la o instanță de faliment

mulți cumpărători de bunuri imobiliare știu cum să cumpere o proprietate folosind un agent imobiliar sau la o licitație de blocare a pieței, dar există un mister considerabil despre cum să cumpere case și alte bunuri imobiliare din faliment. Într-adevăr, o revizuire atentă a vânzărilor de faliment arată o reducere de 10 până la 50% din prețurile plătite pe piața deschisă dacă nu există alți cumpărători. Dacă vă place să plătiți prețul întreg, nu citiți mai departe.

cu toate acestea, dacă doriți să găsiți o afacere pe imobiliare, mai jos sunt cele mai bune sfaturi pe cumpararea de bunuri imobiliare la o instanță de faliment printr-o licitație de faliment. Aceste sfaturi sunt furnizate de către avocații noștri faliment în California, cu ani de experiență de vânzare imobiliare în faliment în numele numeroase falimentul administratori.

1) Cum de a găsi faliment proprietate vânzări online

primul pas în procesul este de a găsi o proprietate de faliment sunteți interesat de cumpărare. Cu toate acestea, acest lucru nu este la fel de ușor poate părea. Dacă se depune un faliment în județul Los Angeles, dar debitorul deține o proprietate în Texas, vânzarea acelei proprietăți din Texas ar avea loc la Curtea de faliment din Los Angeles printr-un mandatar de faliment din California.

majoritatea instanțelor publică anunțurile de vânzare pe site-ul lor web. De exemplu, Districtul Central din California are un site web care listează anunțurile de vânzare în cadrul instanței respective. Aceasta înseamnă că cumpărătorii de proprietăți ar trebui să parcurgă site-urile web ale 94 de instanțe districtuale din Statele Unite, California având doar patru instanțe districtuale, doar pentru a găsi toate vânzările din America.

cumpărătorii pot avea impresia că pot găsi proprietăți de faliment pe serviciul de listare multiplă (MLS) furnizat de agenții imobiliari. Cu toate acestea, cel puțin în California de Sud (CRMLS), nu există o casetă de selectare care să permită agenților de listare să specifice că o proprietate este vândută printr-un faliment. Cu toate acestea, o căutare de comentarii publice sau private pentru cuvântul faliment poate dezvălui câteva listări.

mai mult, dacă sunteți în căutarea pentru proprietăți comerciale în faliment, căutare LoopNet.com pentru proprietățile de faliment făcând clic pe mai multe filtre, apoi folosind cuvântul cheie faliment.

un alt mod de a găsi proprietăți de faliment este de a urmări listări de agenții imobiliari care ajung listarea în mod repetat proprietăți pentru capitolul 7 administratori în zona vă interesează. O revizuire a anunțurilor de vânzare anterioare va arăta probabil cine sunt acești agenți imobiliari. Dacă nu sunteți sigur, contactați un avocat de faliment în zona dorită, deoarece probabil vor cunoaște numele brokerilor care par să obțină listări. De asemenea, puteți contacta administratorii falimentului pentru a întreba despre orice vânzări pe care le pot avea în acel moment.

având în vedere cât de greu poate fi să găsești proprietăți de faliment, site-ul web Inforuptcy.com a venit cu o soluție ingenioasă de listare a vânzărilor de faliment la nivel național. Deși serviciul nu este gratuit, dacă sunteți serios în ceea ce privește achiziționarea de case sau alte proprietăți de la administratorii falimentului, nu există un serviciu mai bun.

2) contactați mandatarul falimentului

dacă găsiți o proprietate pe care doriți deținută de un debitor în faliment, contactați sau solicitați unui avocat imobiliar să ajungă la capitolul 7 sau 11 mandatar. Pentru a găsi numele mandatarului care gestionează patrimoniul succesoral pentru debitorul respectiv, puteți găsi numele mandatarului pe Pacer.gov. informațiile de contact pentru fiecare administrator permanent al capitolului 7 sunt activate Justice.gov.

administratorul ar putea fi interesat să vândă proprietatea. Uneori, dacă mandatarul poate vinde proprietatea fără un broker, aceștia ar putea fi interesați să ofere o distribuție mai mare creditorilor, evitând comisionul unui broker. De multe ori, avocatul mandatarului poate avea o perspectivă asupra condițiilor necesare pentru a obține consimțământul mandatarului și aprobarea instanței de faliment, cum ar fi atunci când o proprietate de faliment este locuită de debitor după ce un divorț duce la faliment.

administratorii falimentului sunt mai puternici decât administratorii de blocare a pieței

după cum a explicat investitorul imobiliar cu experiență Aaron Norris, există multe tipuri de licitații imobiliare. Unele părți se întreabă dacă un mandatar de faliment este similar cu un mandatar de blocare a pieței care vinde o faptă de încredere sau o ipotecă pe treptele tribunalului.

acestea nu sunt aceleași, deși există unele asemănări. Un mandatar de faliment deține toate drepturile asupra proprietății debitorului în conformitate cu definiția proprietății succesiunii Găsită în secțiunea 541 litera(A) din Codul falimentului. Este de datoria mandatarului falimentului să ” colecteze și să reducă la bani proprietatea Patrimoniului pentru care servește un astfel de mandatar și să închidă astfel de bunuri în mod rapid, care este compatibil cu interesul superior al părților în interes.”11 U. S. C. secțiunea 704 (a) (1). Administratorii primesc un comision pentru plățile către creditori și trebuie să vândă proprietăți pentru a plăti creditorii. Ei vând proprietăți prin găsirea de cumpărători, negocierea cu creditorii și chiar depunerea proceselor adversarului falimentului pentru a-și perfecționa titlul sau pentru a ataca drepturile aparent nevalide asupra proprietății.

în schimb, un mandatar de blocare a pieței are pur și simplu datoria de a începe vânzarea drepturilor în temeiul Actului de încredere (adică, proprietatea supusă oricărui drept de retenție senior față de actul de încredere vândut) la cea mai mică ofertă propusă de creditorul care a blocat. Desigur, creditor foreclosing poate solicita plata de nu mai mult decât acestea sunt datorate, de exemplu, principal, interes, taxe de întârziere, onorariile avocatului, etc.

în timp ce un administrator de faliment trebuie să maximizeze valoarea bunurilor în beneficiul creditorilor, un administrator de blocare a pieței nu are o astfel de datorie.

oferta de a plăti mandatarului o sumă care va plăti toți creditorii garantați, cheltuielile administrative și va oferi un beneficiu creditorilor negarantați

găsirea unei soluții creative pentru mandatar vă poate ajuta să cumpărați un activ de la un mandatar de faliment.

cu toate acestea, un mandatar de faliment, în general, trebuie să vândă proprietatea pentru o sumă care plătește toate creditorii în întregime. Cu toate acestea, un mandatar de faliment poate ajunge la un acord cu un creditor pentru a lua mai puțin decât suma totală sau pentru creditor pentru a da mandatarului o „sculpta” prin care o parte din suma datorată creditorului respectiv va fi plătită mandatarului în beneficiul proprietății falimentului. Acest lucru permite unui mandatar să vândă o proprietate subacvatică oferind un beneficiu creditorilor.

fără plata integrală sau consimțământul oricărui creditor plătit mai puțin decât suma totală, un mandatar nu poate vinde proprietatea, cel puțin nu în cadrul celui de-al nouălea Circuit. Clear Canal În Aer Liber, Inc. v. Knupfer (în re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B. A. P. 9 Cir. 2008); a se vedea 11 U. S. C. secțiunea 363(f).

cu alte cuvinte, spre deosebire de un administrator de blocare a pieței care are Autoritatea de a vinde proprietatea la un preț dat, astfel încât proprietatea va fi vândută la acel preț (și poate luată înapoi de creditor dacă nu apar alți ofertanți), atunci când un administrator de faliment dorește să vândă proprietăți, trebuie să primească o anumită sumă de bani pentru a vinde acea proprietate.

această sumă de bani reprezintă totalul tuturor garanțiilor, costurile de vânzare, toate cheltuielile administrative, plata scutirii gospodăriei către debitor, dacă este cazul, plus o sumă suplimentară destinată să beneficieze creditorii negarantați.

3) deveniți ofertantul calului de urmărire prin trimiterea unei oferte de cumpărare administratorului falimentului

mandatarul va accepta o ofertă de cumpărare pe care o consideră suficientă, chiar dacă nu le-ar deranja mai mult. Acest cumpărător, cunoscut sub numele de ofertant de cai de urmărire, este apoi prezentat instanței de faliment ca cumpărător propus într-o moțiune de aprobare a unei vânzări sub 11 U. S. C. secțiunea 363. Nu numai că prețul trebuie să fie suficient, dar și Termenii trebuie să fie suficienți.

nu sperie mandatarul faliment cu neprevăzute

mandatarul faliment va fi mult mai probabil să accepte oferta cu cele mai puține neprevăzute, cum ar fi o urgență de finanțare sau de inspecție de urgență. Într-adevăr, reparațiile neprevăzute sunt foarte dificile pentru un mandatar, deoarece, în majoritatea cazurilor, mandatarul nu are bani în moșie pentru a efectua astfel de reparații. Chiar mai mult, angajarea pe cineva pentru a efectua o reparație poate necesita aprobarea instanței, care necesită timp considerabil avocat, probabil costa mii de dolari. Beneficiul pentru moșie și creditorii săi de a angaja astfel de profesioniști poate fi discutabil, astfel încât evitarea acestor complicații va face oferta dvs. mai puternică.

puteți finanța proprietatea falimentului (dar numerarul este încă rege)

în general, un mandatar, ca orice alt vânzător, ar prefera un cumpărător cu numerar în locul unui cumpărător care are nevoie de finanțare. Cu toate acestea, dacă cumpărătorul poate finanța un împrumut pentru a cumpăra proprietatea în timpul escrow după ce moțiunea de vânzare este aprobată de instanță, atunci acest lucru este considerat suficient. Ca și în cazul oricărui vânzător, nu ezitați să furnizați documentație administratorului falimentului care arată capacitatea financiară de a consuma o vânzare.

faliment vânzări permite cumparator protectii ca Escrow și inspecții

mulți cumpărători sunt abtine de cumpărare la o licitație de blocare a pieței în cazul în care titlul este luat ca-este fără restituiri în cazul în care proprietatea nu este cum era de așteptat. Într-adevăr, un mandatar de blocare a pieței acceptă banii direct de la cumpărător în numerar sau ordine de plată, apoi înregistrează fapta.

cu toate acestea, un mandatar de faliment deschide, în general, o garanție în care mandatarul depune o faptă, iar cumpărătorul depune fondurile necesare și eliberează situații neprevăzute. Cumpărătorii sunt bineveniți să negocieze termenii unei achiziții, inclusiv inspecția proprietății și timpul obișnuit pentru a revizui asigurarea titlului pentru a vedea că toate problemele sunt rezolvate. Dacă ceva nu merge bine, cumpărătorul se poate retrage, de multe ori cu mandatarul păstrând depozitul serios de bani.

cumpărătorii nu ar trebui să se teamă să adauge Protecții în oferta lor pentru a se asigura că obțin ceea ce așteaptă.

cum să se ocupe cu ocupanții la proprietate

dacă doriți cu adevărat pentru a îndulci afacere pentru a obține un preț mare, oferta de a lua proprietatea în starea sa actuală, ceea ce poate însemna chiar acceptarea orice ocupanților la proprietate.

cu toate acestea, puteți solicita o hotărâre judecătorească care să ateste că nu există contracte de leasing pe termen lung la proprietate, deoarece astfel de contracte de leasing ar putea împiedica capacitatea dvs. de a obține un deținut ilegal (evacuare) împotriva acestor chiriași în instanța de stat după audiere. Chiar mai mult, un cumpărător poate dori să ceară un ordin judecătoresc că nu există chiriași legale la proprietate, astfel încât cumpărătorul ar putea schimba încuietori după vânzarea este închisă. Cu un astfel de ordin, un cumpărător ar putea obține chiar și un ordin suplimentar pe care serviciul Marshall al Statelor Unite îl deține cumpărătorului, evitând astfel un deținut ilegal în instanța de stat.

liber și clar de toate drept de retenție

unii cumpărători se întreabă dacă o vânzare de faliment șterge drept de retenție junior similar cu o vânzare de blocare a pieței. Problema de drept de retenție junior este în esență irelevant, ca Falimentul Mandatar este de vânzare de proprietate, nu poziția unui anumit titular gaj.

termenul „liber și clar” provine din Codul falimentului secțiunea 363(f), care permite vânzarea unui activ grevat prin care drepturile de retenție asupra proprietății sunt stinse în ceea ce privește proprietatea, dar se atașează la veniturile din vânzare.

vânzarea ar trebui să fie consumată prin escrow în care cumpărătorul și mandatarul vor obține asigurarea de titlu, astfel încât să nu existe probleme cu privire la orice drept de retenție rămas după vânzare. Absent ceva neobișnuit, care ar fi probabil declarat într-o propunere de vânzare sau un titlu de asigurare raport preliminar, orice s-ar întâmpla într-o vânzare normală pe piața deschisă se poate întâmpla într-o vânzare de faliment.

taxă de despărțire

o taxă de despărțire este o compensație monetară pentru un ofertant de cai de urmărire în cazul în care vânzarea este dispusă unei alte părți. Taxa de despărțire ar trebui să fie aprobată de instanța de faliment. Argumentul este că o taxă de despărțire este o compensație echitabilă pentru ofertantul calului de urmărire pentru riscul, efortul și cheltuielile de a intra în vânzarea propusă.

cumpărător de bună credință

în conformitate cu secțiunea 363(m) din Codul falimentului, chiar și o inversare în apel a unui ordin de vânzare nu ar afecta valabilitatea unei vânzări un cumpărător de bună credință.

„deși codul și regulile falimentului nu oferă o definiție a bunei credințe, instanțele au urmat în general principiile tradiționale în a considera că un cumpărător de bună credință este cel care cumpără „cu bună credință” și ” pentru valoare.’De obicei, lipsa de bună-credință este demonstrată de ‘fraudă, coluziune între cumpărător și alți ofertanți sau mandatarul, sau o încercare de a profita extrem de nedrept de alți ofertanți.”În re M Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9 Cir. 2003).

4) Cum să Supralicitați la o vânzare de faliment (licitație)

în timp ce mandatarul falimentului este vânzătorul, mandatarul acționează numai sub autoritatea instanței printr-un ordin de aprobare a unei moțiuni de vânzare a proprietății în conformitate cu secțiunea 363 din Codul falimentului. Pentru a se asigura că vânzarea este corectă față de creditori, propunerea de vânzare va oferi, în general, procedurile de supralicitare. Un suprabidder este un potențial cumpărător de proprietate faliment care solicită să plătească mai mult decât cumpărătorul propus identificate de către mandatarul de faliment în propunerea de vânzare.

revizuiți întotdeauna moțiunea de vânzare depusă de mandatar pentru a înțelege procedurile de supralicitare în cadrul ședinței. Anunțul de vânzare va oferi instrucțiuni cu privire la orice precalificare, care poate implica furnizarea mandatarului cu un cec de casierie la depozit cu escrow în cazul în care overbidder este cel mai mare ofertant și de acord să execute un contract de cumpărare și vânzare similar cu cel al cumpărătorului cal de urmărire. Cecul casierului va fi rambursat dacă suprabidderul nu prevalează în cele din urmă în procesul de licitare.

propunerea de vânzare va furniza Data, ora și locația ședinței, precum și supralicitarea minimă (uneori cinci sau zece mii peste cumpărătorul propus) și creșterile de licitare (poate câteva mii de dolari). De exemplu, dacă cumpărătorul propus a oferit 500.000 USD, iar oferta minimă este de 10.000 USD mai mult, cu creșteri de licitare de 5.000 USD, primul suprabidder ar trebui să ofere 510.000 USD, iar următoarea ofertă trebuie să fie de cel puțin 515.000 USD. În general, instanța va permite agenților, cum ar fi un agent imobiliar sau un avocat pentru ofertant, să liciteze în numele unui supralicitat.

când va veni momentul licitației, judecătorul va apela cauza, de obicei, anunțând numele debitorului a cărui proprietate este vândută. Instanța va întreba, de obicei, dacă există supra-ofertanți prezenți la ședință. Indiferent dacă instanța solicită sau nu, asigurați-vă că vă anunțați telefonic sau mergeți la pupitru în instanță pentru a indica faptul că sunteți prezent să supralicitați proprietatea vândută.

dacă apare un supralicitat, judecătorul de faliment va acționa în general ca adjudecător al proprietății. Nu vă așteptați ca judecătorul să aducă entuziasmul pe care l-ați putea găsi la o licitație la televizor. Cu toate acestea, judecătorul va asigura corectitudinea în acest proces.

entuziasmul real pentru un cumpărător se întâmplă atunci când nu apar supralicitatori ca o proprietate poate vinde pentru zeci sau sute de mii de dolari mai puțin decât proprietatea ar putea vinde pentru dacă există un supralicitat. Pe baza experienței autorului acestui articol, proprietatea falimentului fără supralicitatori se va vinde cu aproximativ 5% până la 45% mai puțin decât valoarea de piață. Această reducere va fi mai extremă cu active mai puțin lichide, cum ar fi terenuri vacante sau case scumpe, și mai puțin pronunțate cu active mai lichide, cum ar fi o casă unifamilială fără defecte majore care se vând în jurul prețului mediu de vânzare din zonă. Când apare un overbidder, reducerea scade la aproximativ 10% sau, uneori, la nici o reducere. În mod eficient, suprabidder creează o piață pentru proprietatea prin care este vândut pentru aproape de valoarea de piață justă.

instanța va aproba, în general, atât cel mai mare ofertant, la prețul celui mai mare ofertant, cât și un ofertant de rezervă, la cel mai mare preț al ofertantului de rezervă. Acest lucru se face astfel încât să nu fie necesară nicio altă hotărâre judecătorească dacă cel mai mare ofertant decide să nu cumpere proprietatea din niciun motiv. Acest lucru permite mandatarului falimentului să vândă proprietatea ofertantului de rezervă fără alte hotărâri judecătorești.

contactați un avocat cu experiență în faliment în California

dacă aveți întrebări pentru un avocat cu experiență în faliment care a vândut numeroase proprietăți în numele administratorilor falimentului, contactați-ne online sau sunați (844) 4-TALKOV (825568).

avocații falimentului de la Talkov Law sunt calificați în domeniile:

• Faliment De Afaceri
• Capitolul 7 Faliment
• Faliment Proceduri Adversar
• Faliment Nediscriminare
• Faliment Involuntar
• Faliment & Divorț
• Reprezentarea Creditorului Tabelul De Mai Jos Prezintă