• Articles
• admin

în articolul de săptămâna trecută, am vorbit despre finanțare și cât de mult este necesară o plată în avans pentru o investiție imobiliară triplă netă (NNN). În această săptămână, ne vom concentra asupra modului în care fluxul dvs. de numerar sau rentabilitatea investiției (ROI) este afectat de alegerea dvs. de a cumpăra cu toți banii, de a utiliza un schimb 1031 sau de a obține un împrumut pe proprietate. Toate cele trei influențează venitul dvs. lunar, rentabilitatea investiției și rezultatul investiției.

tranzacție în numerar & rata de capitalizare

rata de capitalizare (rata de capitalizare) este nivelul rentabilității capitalului propriu al investiției dvs. și se calculează pe baza tuturor numerarului. Într-o tranzacție absolută în numerar a proprietății NNN lease, rata cap compară prețul de achiziție al proprietății cu venitul (chiria) pe care îl generează. Prin urmare, ROI-ul dvs. este pur și simplu rata de acoperire sau chiria primită, deoarece de obicei nu există cheltuieli de proprietar. Când luați în considerare numeroasele avantaje fiscale și creșterile incrementale ale chiriei pe un termen de închiriere de 10 până la 20 de ani, o rată de plafon de 6% poate ajunge în cele din urmă la o rentabilitate de 8-10%.

exemplu: 100.000 USD (Venit net din exploatare) / 1.667.000 USD ( preț de achiziție) = 6,00% rata de plafonare

obținerea datoriei& Cash-on-Cash Return

când obțineți datoria pentru a achiziționa o investiție NNN, obiectivul este de a asigura cele mai bune condiții de finanțare disponibile pentru a obține cea mai mare rentabilitate cash-on-cash (CoC). Când luați un împrumut, rata dobânzii la datorie are mai mult de-a face cu CoC și valoarea pe termen lung a investiției, mai degrabă decât cu rata specifică a plafonului. Returnarea dvs. este suma de numerar pe care o primiți (chiria minus serviciul datoriei) împărțită la suma de numerar investită inițial.

de exemplu, dacă chiria câștigată este de 110.000 USD și serviciul datoriei dvs. este de 50.000 USD, fluxul dvs. de numerar este de 60.000 USD. Dacă plata dvs. în avans a fost de $1,000,000, returnarea CoC ar fi $60k/$1mm = 6% Cash-on-Cash.

avantaje fiscale adăugați la randamentul general

pentru calcule mai aprofundate, puteți evalua randamentul general sau rata internă de rentabilitate (IRR). În cazul în care ROI indică începutul creșterii totale până la sfârșit, RIR identifică rata anuală de creștere. Acest calcul este mai puțin simplu, dar în termeni simpli, puteți adăuga plata principală și puteți include orice anulare fiscală, cum ar fi amortizarea, pentru a ajunge la IRR. Luarea amortizării și a altor beneficii fiscale asupra investiției dvs. ar putea transforma declarația dvs. înainte de impozitare de 6% într-un IRR de 8-10%. Câteva tehnici de economisire a impozitelor care pot păstra capitalul și pot crește IRR-ul anual includ:

• dacă locuiți într-unul din cele nouă state fără impozit pe venit de stat și cumpărați o proprietate comercială aici, vă puteți spori randamentul.
• utilizați schimbul 1031, care este practic un împrumut fără dobândă de la guvern. Acest lucru vă permite să „schimbați” 100% din profituri sau câștiguri de capital din vânzarea unei proprietăți comerciale într – o proprietate de investiții similară (sau trei)-impozit amânat – în termen de 6 luni de la vânzarea vechii dvs. proprietăți.
• luați în considerare amortizarea segregării costurilor (CSD). Acest lucru accelerează drastic deprecierea anumitor cheltuieli de construcție pe parcursul a cinci, șapte sau 15 ani, față de 27,5 sau 39 de ani. Astfel se obțin economii fiscale semnificative pentru clădirile noi și existente și se eliberează capital pentru fluxul de numerar imediat.

pentru a – l încheia-găsiți investiția ideală NNN cu cel mai favorabil ROI

după cum puteți vedea, există multe modalități de a utiliza capitalul dvs. pentru a investi în proprietăți de închiriere NNN. Puteți plăti toți banii, puteți lua o ipotecă comercială și / sau puteți utiliza o combinație de strategii fiscale, inclusiv un schimb 1031. Datorită acestei selecții variate, este cel mai eficient și mai prudent să angajați un consilier al cumpărătorului Westwood Net Lease pentru a vă ajuta să găsiți investiția ideală NNN cu cel mai favorabil ROI.

fără niciun cost pentru dvs., Westwood advisors localizează proprietăți care îndeplinesc obiectivele dvs. financiare și de stil de viață, efectuează evaluări detaliate și utilizează instrumente de analiză financiară pentru a determina fluxul de numerar în avans, astfel încât să nu existe surprize și să ofere cea mai apropiată determinare a rentabilității investiției pentru fiecare proprietate. Echipa noastră lucrează, de asemenea, la nivel național cu brokeri ipotecari de renume și profesioniști din industrie și rămâne cu dvs. pe tot parcursul tranzacției, de la căutarea proprietății până la închidere. Economisiți timp și investiți cu înțelepciune contactându-ne astăzi pentru o consultare gratuită fără obligații. 314-997-5227