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Des centaines de milliers de Canadiens possèdent une propriété aux États-Unis – une retraite ensoleillée pour échapper à nos hivers rigoureux, un investissement pour la retraite ou une base pour travailler, étudier et voyager.

Si vous envisagez de suivre leurs traces, vous voudrez faire vos propres recherches et prendre des conseils juridiques pour vous assurer que votre achat se déroule bien. Voici un aperçu pour vous aider à démarrer votre voyage.

Obtenir un prêt hypothécaire pour acheter votre propriété aux États-Unis

Obtenir un prêt hypothécaire est un moyen de plus en plus populaire pour les Canadiens d’acheter une propriété aux États-Unis. Bien qu’il fut un temps où la grande majorité des achats se faisaient purement et simplement, la force comparative du billet vert, associée à des acheteurs plus jeunes, rend préférable pour beaucoup de contracter un prêt.

Selon votre situation, vous pourrez peut-être contracter une hypothèque auprès d’une banque basée aux États-Unis. Cela pourrait être une solution intelligente, mais il est utile de savoir qu’il existe certaines différences clés entre les produits hypothécaires typiques américains et canadiens:1

• Les prêts hypothécaires américains ont tendance à prendre plus de temps à organiser et à avoir besoin de plus de paperasse
• Les frais américains sont généralement plus élevés et un acompte d’au moins 20% est requis
• Le calcul des intérêts fonctionne différemment par rapport au Canada – vous constaterez peut-être que les intérêts sont composés mensuellement plutôt que semestriellement
• Les produits hypothécaires américains ont tendance à durer plus longtemps que leurs équivalents au Canada

HSBC aux États-Unis, par exemple, offre prêts pour les acheteurs internationaux – mais ils viennent avec des conditions différentes de celles des résidents locaux.2 Les documents requis pour ouvrir une hypothèque aux États-Unis peuvent également être assez exigeants, en raison des différentes réglementations financières au sud de la frontière. Vous pouvez vous attendre à avoir besoin de documents, notamment:3

• Copie de votre passeport
• Rapport de crédit international
• Jusqu’à 2 ans d’antécédents professionnels et preuve de chèques de paie récents
• 2 ans d’antécédents de résidence
• Soumissions fiscales pour un maximum de 2 ans
• Preuve de l’acompte versé, plus contrat de vente et détails de l’agent immobilier

Une autre option est d’obtenir un hypothèque au Canada pour votre propriété américaine. Vous pouvez le faire avec une hypothèque transfrontalière, offerte par certaines grandes institutions comme bmo or ou RBC⁵. L’avantage de prendre cette voie est que vous pouvez utiliser vos antécédents de crédit locaux ici au Canada pour obtenir les meilleures conditions possibles sur un prêt, et travaillerez avec des agents qui sont compétents pour aider les Candairiens à mettre en place des produits hypothécaires transfrontaliers.

Même avec un produit hypothécaire transfrontalier canadien, il y a de fortes chances que vous fassiez certains paiements, comme votre dépôt initial, sous forme de transfert international du Canada vers les États-Unis. Pour vous assurer de ne pas dépenser plus que ce que vous devez pour ces transferts de grande valeur, il est important de vérifier les options de paiements internationaux fiables et à faible coût. Bien qu’il s’agisse d’une option simple, votre banque peut ne pas offrir la meilleure valeur, en raison des frais élevés et des majorations de taux de change.

Comparez les taux, les frais et les coûts globaux des virements avec votre banque habituelle, par rapport à une alternative telle que Wise. Wise fonctionne différemment par rapport à une banque et peut réduire considérablement les coûts de votre transfert. Il n’y a pas de majoration sur le taux de change du marché moyen et vous ne paierez que des frais transparents peu élevés par transaction. Voyez si vous pouvez économiser avec Transferwise aujourd’hui.

Acheter une propriété aux États-Unis pour diversifier votre portefeuille de retraite

Alors que beaucoup de ceux qui achètent des propriétés aux États-Unis sont des snowbirds qui cherchent à éviter l’hiver rigoureux, d’autres choisissent l’immobilier américain comme un investissement de bonne valeur sur lequel s’appuyer à la retraite. Cela pourrait être un pari judicieux, mais vous devrez effectuer des recherches approfondies sur les rendements locatifs potentiels dans différents domaines et par type de propriété, ainsi que sur l’impact d’une telle partie de votre portefeuille enveloppée dans un actif qui ne peut pas être rapidement encaissé.

Un bon point de départ pour évaluer vos options, est de regarder les prix des maisons et les moyennes de location par ville, qui sont disponibles sur des sites tels que Numbeo.com . Jetez un coup d’œil aux échantillons ci-dessous pour commencer et prenez des conseils professionnels avant de prendre des décisions finales:

	Moyenne nationale USe	Miami, Florida	San Francisco, Californie	Austin, Texas⁹
Louer un appartement 1 lit	Centre-ville – 1 285,62 Outside À l’extérieur du centre-ville – $1,018.39	Centre-ville – 1 853,10 Outside À l’extérieur du centre-ville – $1,346.67	Centre-ville – 3 440,94 Outside À l’extérieur du centre-ville – $2,801.91	Centre-ville – 1 763,26 Outside À l’extérieur du centre-ville – 1 099 Outside.04
Louer un appartement de 3 chambres	Centre-ville – 2 091,72 Outside À l’extérieur du centre-ville – $1,636.69	Centre-ville – 3 310,00 Outside À l’extérieur du centre-ville – $2,285.50	Centre-ville – 6 214,29 Outside À l’extérieur du centre-ville – $4,675.66	Centre-ville – 2 816,67 Outside À l’extérieur du centre-ville – $1,798.28
Prix pour acheter un appartement (par mètre carré)	Centre-ville – 2 586,87 Outside En dehors du centre-ville – $1,868.64	Centre-ville – 4 072,98 Outside À l’extérieur du centre-ville – $2,419.21	Centre-ville – 12 536 $.23 En dehors du centre-ville – $9,480.90	Centre-ville – 4 283,59 Outside À l’extérieur du centre-ville – $2,145.15

* Prix corrects au moment de la recherche – 3 septembre 2019. Numbeo fournit des données dynamiques en temps réel, basées sur les connaissances locales. Ces chiffres changent donc fréquemment. Consultez les dernières données, sur le site Numbeo.

Attention à ces choses, lors de l’achat d’une propriété aux États-Unis

L’achat d’une propriété est un voyage relativement complexe partout dans le monde. Lorsque vous envisagez un achat à l’étranger, vous êtes également confronté à la perspective d’un système inconnu, avec le potentiel de lois, de processus et d’exigences surprenants. Voici quelques éléments auxquels vous devez penser dans le cadre de vos recherches sur l’achat de biens immobiliers américains.

Lois américaines sur les successions – et vos options 1

Vous ne voulez pas passer trop de temps à vous attarder sur ce qui pourrait arriver à votre succession après votre décès. Cependant, il est utile de savoir que les lois américaines sur les successions peuvent signifier que vos bénéficiaires sont confrontés à une facture juridique importante et à une longue attente pendant que tous les actifs sont gelés, avant de pouvoir hériter de votre maison aux États-Unis.

Vous pouvez prendre certaines mesures pour éviter ce problème, telles que l’achat de la propriété et son placement dans une fiducie transfrontalière (TCC). Cela facilite la transmission de la propriété sans être pris au piège de l’homologation et peut réduire les coûts et les tracas. Prenez les conseils juridiques appropriés d’un spécialiste canadien de la fiscalité transfrontalière pour voir si cela vous convient.

Frais immobiliers et juridiques à connaître11

Selon les règles américaines, les coûts d’achat d’une propriété sont répartis entre l’acheteur et le vendeur. En tant qu’acheteur, vous paierez environ 2,5% de la valeur de la propriété, pour couvrir les frais juridiques, la recherche de titres, l’assurance et les frais d’enregistrement. Les coûts encourus lors de la vente d’une propriété sont encore plus élevés. Si vous venez vendre sur la propriété, vous voudrez budgétiser les frais autour de la marque 7.5%-8%.

Comprenez la règle des 183 jours pour éviter les complications fiscales 12

Une note finale, si vous prévoyez de passer beaucoup de temps aux États-Unis une fois votre achat immobilier terminé. Assurez-vous de bien comprendre les règles liées à l’immigration et à la fiscalité aux États-Unis. En particulier, il convient de noter que vous serez considéré comme un résident fiscal américain si vous y passez plus de 183 jours par an. Vous pouvez même être considéré comme un résident fiscal américain si vous passez moins de temps que cela dans votre nouvelle maison, en fonction de vos 3 dernières années d’histoire, sous ce que l’on appelle le « test de présence substantielle ». Assurez-vous de faire vos devoirs à ce sujet si vous espérez rester aux États-Unis plusieurs mois par an, pour éviter les complications fiscales.

Si vous envisagez d’acheter une propriété américaine pour commencer une nouvelle vie en tant qu’oiseau de neige – ou comme investissement pour l’avenir – c’est une période passionnante. Assurez-vous de faire vos recherches sur les implications juridiques et pratiques de votre achat, y compris de trouver les moyens les moins chers de gérer votre argent pendant l’achat et au-delà. Consultez Wise et le compte sans frontières multidevises Wise pour voir si vous pouvez économiser du temps et de l’argent sur vos paiements internationaux.

Sources:

1. https://www.theglobeandmail.com/real-estate/mortgages-and-rates/what-to-know-about-getting-a-us-mortgage/article29296303/
2. https://www.us.hsbc.com/home-loans/products/international-borrowers/
3. https://www.us.hsbc.com/content/dam/hsbc/us/en_us/home-loans/products/international-borrowers/docs/mortgage-checklist.pdf
4. https://www.bmo.com/main/wealth-management/our-services/cross-border-banking/cross-border-mortgages/
5. https://www.rbcbank.com/cross-border/us-mortgages.html
6. https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=United+States
7. https://www.numbeo.com/property-investment/in/Miami
8. https://www.numbeo.com/property-investment/in/San-Francisco
9. https://www.numbeo.com/property-investment/in/Austin
10. https://www.theglobeandmail.com/globe-investor/personal-finance/taxes/how-to-be-a-tax-smart-snowbird-with-property-in-the-us/article38074645/
11. https://www.globalpropertyguide.com/North-America/United-States/Buying-Guide
12. http://hcbtax.com/5-main-things-canadian-know-purchasing-fl-real-estate/

Toutes les sources ont été vérifiées pour la dernière fois le 3 septembre 2019