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Si tiene atrasos hipotecarios, su prestamista hipotecario querrá que los liquide. Si no hace esto, su prestamista hipotecario iniciará una acción judicial. Esto se llama acción de posesión y podría llevar a que pierda su hogar.

Es posible que pueda evitar que el caso vaya a la corte negociando un acuerdo con su prestamista.

Incluso si no es posible evitar que el caso vaya a la corte, esto no significa necesariamente que perderá su casa.

El tribunal podría acordar otorgar una orden de posesión suspendida. Esto le permitirá quedarse en su casa mientras mantenga un acuerdo para pagar los atrasos.

Es posible que pueda argumentar que su prestamista ha actuado de manera injusta o irrazonable, o no ha seguido los procedimientos adecuados. Esto podría ayudar a retrasar la acción judicial o persuadir al juez para que emita una orden de posesión suspendida en lugar de negociar un acuerdo con su prestamista, lo que podría llevar a que lo desalojen de su casa.

Las cosas importantes para recordar son:

• casi nunca es demasiado tarde para tratar de llegar a un acuerdo con su prestamista, negociar un acuerdo con su prestamista
• puede obtener ayuda y asesoramiento gratuitos para lidiar con un reclamo por atrasos hipotecarios
• si hay una audiencia en la corte, asegúrese de ir a ella, puede ser la última oportunidad que tenga para evitar que pierda su casa

esta página la puedes encontrar:

• qué sucede cuando un prestamista hipotecario inicia una acción judicial
• cómo puede tratar de evitar que el caso vaya a la corte
• qué debe hacer un prestamista hipotecario antes de iniciar una acción judicial
• qué decisiones puede tomar la corte y qué significarán para usted
• cómo cambiar una decisión judicial después de que se haya dictado

Lo que su prestamista debe hacer antes de iniciar una acción judicial

Su prestamista hipotecario no debe iniciar una acción judicial en su contra sin seguir las reglas de Conducta de Negocios Hipotecarios (MCOB) establecidas por la Conducta Financiera Autoridad (FCA). Las reglas dicen que su prestamista hipotecario debe tratarlo de manera justa y darle una oportunidad razonable de hacer arreglos para pagar los atrasos, si puede hacerlo. Deben considerar cualquier solicitud razonable de usted para cambiar cuándo o cómo paga. Su prestamista hipotecario solo debe iniciar una acción judicial como último recurso, si todos los demás intentos de cobrar los atrasos no han llegado a ninguna parte.

Su prestamista hipotecario debe seguir las reglas de la FCA al tratar con los atrasos en el alquiler, a menos que haya contratado su hipoteca antes del 31 de octubre de 2004.

Si su prestamista hipotecario no sigue estas reglas, puede presentar una queja ante el Servicio de Defensor Financiero.

Además de seguir las reglas de la FCA, su prestamista hipotecario debe seguir otros procedimientos antes de iniciar una acción judicial. Estos se denominan protocolo previo a la acción.

Protocolo previo a la acción

Usted y su prestamista deben seguir ciertos procedimientos antes de que su prestamista emprenda cualquier acción judicial; esto se denomina protocolo previo a la acción.

Si su prestamista lo lleva a la corte, debe completar una lista de verificación para confirmar que siguió el protocolo. Su prestamista debe entregarle copias de la lista de verificación a usted y al juez.

Si no han completado una lista de verificación, deben dar a la corte una razón clara. El resultado del caso podría verse afectado si la corte no está satisfecha con la razón de su prestamista. Por ejemplo, podría usar esto para persuadir al juez de que no debería tener que pagar los costos del prestamista.

Lo que debes hacer

Las principales cosas que debes hacer son:

• manténgase en contacto con su prestamista
• actúe de manera justa y razonable con su prestamista
• trate de resolver el pago de sus atrasos

Lo que debe hacer su prestamista

Según el protocolo, su prestamista debe proporcionarle información sobre sus derechos legales si no realiza ningún pago. También deben:

• decirle el monto total de sus atrasos

• decirle cuánto le queda por pagar en su hipoteca o plan de compra de vivienda, y si se han agregado o se agregarán intereses o cargos

• cuando sea apropiado, déle los detalles o una estimación de los intereses o cargos que pueden pagarse en su hipoteca o plan de compra de vivienda

• darle información sobre las cuotas mensuales actuales y las cantidades pagadas en los últimos 2 años

• en su caso, le proporcionará la normativa requerida hoja informativa o folleto del Servicio Nacional de Asesoramiento para Personas Sin Hogar/Refugio/Cymru sobre atrasos hipotecarios

• busque información sobre si la propiedad está ocupada por un inquilino autorizado

• discuta con usted o su representante la causa de los atrasos, sus circunstancias financieras y propuestas de reembolso

• aconsejarle que se ponga en contacto temprano con la autoridad local de vivienda y, cuando corresponda, lo remita a asesoramiento independiente sobre deudas

• le permita un período de tiempo razonable para considerar una propuesta de pago hecho por ellos (también te da suficiente detalle para que entiendas cómo funciona y cómo te afectará)

Puede leer el protocolo previo a la acción en su totalidad en GOV.UK.

Su prestamista tiene que considerar cualquier solicitud razonable de usted para cambiar cuándo o cómo paga.

Si usted hace una oferta para pagar los atrasos, su prestamista hipotecario debe regresar rápidamente con una respuesta. Si rechazan su oferta, deben informarle por escrito el motivo dentro de los 10 días hábiles posteriores a la oferta.

Su prestamista no debe iniciar una acción judicial mientras usted está tratando de llegar a un acuerdo.

Para obtener más información sobre cómo llegar a un acuerdo con su prestamista hipotecario, consulte Trato con su prestamista hipotecario.

Si hace un acuerdo para pagar los atrasos pero no lo cumple, su prestamista hipotecario iniciará una acción judicial. Pero deben informarle por escrito que planean hacer esto con al menos 15 días hábiles de anticipación.

No ignore ninguna carta de su prestamista o de sus abogados. Si necesita ayuda para responder las cartas de su prestamista, hable con un asesor.

Cuando su prestamista hipotecario puede retrasar el inicio de una acción judicial

El protocolo previo a la acción dice que su prestamista debe considerar evitar una acción judicial si:

• hizo un reclamo a una aseguradora bajo una póliza de protección de pago hipotecario, espera que la aseguradora lo pague, y puede pagar una cuota hipotecaria no cubierta por el seguro
• solicitó un préstamo de Soporte de Interés Hipotecario (SMI) o Crédito Universal (UC), espera que su solicitud tenga éxito y puede pagar una cuota hipotecaria no cubierta por su SMI o UC
• aplicado a su apoyo de prevención para personas sin hogar y usted espera que le brinden apoyo
• está luchando por pagar debido a otra situación personal o financiera específica necesita tiempo para obtener asesoramiento independiente gratuito sobre deudas, o tiene una cita confirmada con un asesor de deudas
• tome medidas para vender su casa y pagar la hipoteca: debe obtener asesoramiento financiero independiente antes de hacer esto
• se queja ante el Servicio de Defensor Financiero (FOS) sobre la forma en que su prestamista hipotecario ha lidiado con sus atrasos
• nuevo empleo o aumento de los ingresos de un inquilino

Según el protocolo, su prestamista no debe iniciar un reclamo de posesión mientras usted está explorando un acuerdo con ellos. Esto podría incluir:

• ampliación del plazo de la hipoteca

• cambiar el tipo de hipoteca

• aplazamiento del pago de los intereses adeudados en virtud de la hipoteca

• capitalizar los atrasos

• hacer uso de cualquier iniciativa de indulgencia del gobierno en la que el prestamista elija participar

Si su prestamista decide iniciar una acción judicial de todos modos, debe informarle esto por escrito.

Es posible que pueda obtener un préstamo SMI si obtiene beneficios; verifique si puede solicitar un préstamo SMI.

Para obtener más información sobre la venta de su casa para saldar los atrasos de la hipoteca, consulte Vender su propiedad para saldar deudas hipotecarias.

Su prestamista inicia una acción judicial

Antes de que su caso vaya a una audiencia en la corte, la corte fijará una fecha de revisión. En la fecha de revisión, puede:

• tener una cita gratuita con un asesor de deudas, de forma remota o cara a cara

• trate de llegar a un acuerdo con su prestamista, por ejemplo, para establecer un acuerdo de pago mensual para pagar sus atrasos

La corte le dirá cuándo es la fecha de su revisión y cómo reservar su cita de asesoramiento.

Si su prestamista está de acuerdo con un acuerdo, su asesor de esquema de servicio se lo dirá a la corte. El juez dictará una orden basada en este acuerdo y no habrá una audiencia en la corte.

Si su prestamista no está de acuerdo con un arreglo, el tribunal fijará una fecha de audiencia.

Puede averiguar qué sucede cuando su prestamista inicia una acción judicial y cómo impugnar la posesión.

Si hay una audiencia en la corte

La decisión que tome el juez en o después de una audiencia se denomina fallo. El juez puede dictar una de las siguientes sentencias.

Aplazamiento de la causa

Un aplazamiento se produce cuando el juez suspende la causa. El caso podría aplazarse por varias razones, entre ellas:

• para dar a cualquiera de las partes más tiempo para proporcionar más información
• para darle tiempo para presentar una queja al Servicio de Defensor Financiero
• si su prestamista no se presenta a la audiencia
• un aplazamiento general sin fecha fijada para otra audiencia. Esto podría suceder si ha pagado todos sus atrasos en el momento de la audiencia. Si vuelve a caer en mora, el prestamista puede iniciar el procedimiento desde donde lo dejó, en lugar de comenzar desde el principio

El juez también puede suspender el caso si ambos:

• no ha podido obtener asesoramiento legal debido al coronavirus; por ejemplo, estuvo en el hospital
• mudarse de su casa causaría problemas graves debido al coronavirus; por ejemplo, no tiene otro lugar donde quedarse donde pueda cumplir con las restricciones del coronavirus

Los aplazamientos pueden resultar en más costos para usted.

Desestime o anule el caso

Si, después de escuchar todas las pruebas, el juez no está satisfecho de que su prestamista haya demostrado que tiene derecho a tomar posesión de su propiedad, puede desestimar el caso. Si el caso es desestimado, puede pedirle al juez que dicte una orden para que su prestamista pague sus propios costos legales.

Hacer una absoluta posesión de la orden

Si el juez hace una clara orden de posesión, esto significa que el prestamista ha sido dado permiso para tomar posesión de su propiedad. Tendrá que irse antes de la fecha indicada en la orden.

Para obtener más información sobre las órdenes de posesión pura y simple y lo que sucede cuando no se va para la fecha indicada en la orden, consulte Desalojo para pagos atrasados de la hipoteca.

Hacer una orden de posesión suspendida

Si el juez dicta una orden de posesión suspendida, esto significa que usted podrá permanecer en su casa siempre y cuando cumpla con un acuerdo para pagar los atrasos. Los términos del acuerdo se establecerán en el pedido. Tendrá que pagar los atrasos en una cantidad fija a la semana o al mes, además de su pago hipotecario normal. Tendrá que poder pagar todos los atrasos al final del plazo de la hipoteca.

Si no cumple con el acuerdo, su prestamista puede solicitar a la corte que lo desaloje. Si la corte está de acuerdo, recibirá un aviso de desalojo 14 días antes de la fecha de desalojo.

Para obtener más información sobre lo que puede hacer su prestamista si no cumple con los términos de una orden de posesión suspendida, consulte Desalojo para pagos atrasados de la hipoteca.

En algunos casos, el juez emitirá una orden de posesión suspendida para darle tiempo para vender su casa. Solo lo harán si puede obtener lo suficiente de la venta para liquidar toda la deuda hipotecaria. Esto incluye todo el dinero que pidió prestado, así como sus atrasos.

Para obtener más información sobre la venta de su casa para liquidar los atrasos hipotecarios, consulte Desalojo para los atrasos hipotecarios.

Haga un fallo monetario

Además de una orden de posesión, el juez puede emitir un fallo monetario al mismo tiempo.

Un fallo de dinero le permite a su prestamista recuperar todo el dinero adeudado en su hipoteca sin tener que llevarlo a la corte de nuevo.

Esto significa que si su prestamista lo desaloja y no puede recuperar todo el dinero que debe de vender la propiedad, puede obligarlo a compensar la diferencia. No tendrán que volver a la corte para hacer esto.

Si la orden de posesión se suspende, el fallo monetario generalmente también se suspenderá. Esto significa que no entrará en vigor a menos que usted no cumpla con los términos de la orden de posesión suspendida y su prestamista pueda desalojarlo.

Cambiar una orden de posesión después de la audiencia

Después de la audiencia, es posible que pueda cambiar la orden hecha por el juez. Puede:

Apelar contra la orden

Si cree que el juez se equivocó al dictar una orden de posesión, puede apelar ante un tribunal superior. Es posible que pueda hacer esto si cree que no se siguieron los procedimientos correctos, que la ley no se aplicó correctamente o que los hechos que el juez utilizó para tomar una decisión en la audiencia fueron incorrectos. Hay un límite de tiempo de 21 días para aplicar.

Si cree que tiene razones para apelar, debe obtener asesoramiento legal experto.

Puede encontrar un abogado en el sitio web de la Sociedad de Abogados.

Anular la orden

Es posible que pueda solicitar anular la orden de posesión. Por ejemplo, si tenía una buena razón para no asistir a la audiencia y tiene una defensa contra el reclamo.

Si cree que tiene razones para anular el pedido, debe obtener asesoramiento legal experto.

Variar una orden de posesión suspendida

Si el tribunal ha emitido una orden de posesión suspendida, puede solicitar cambiar (variar) los términos de la orden. Es posible que desee variar los términos si, por ejemplo, ya no puede permitirse el lujo de mantener los pagos ordenados o la venta de su propiedad está tardando más de lo que la corte ha permitido.

Puede solicitar la modificación de los términos del pedido en el formulario N244. Puede descargar el formulario N244 en GOV.UK o consigue uno en la corte.

habrá otra audiencia en la corte. Debe asistir a la audiencia con pruebas que respalden su solicitud.

Para obtener más información sobre el tipo de evidencia que una corte podría necesitar ver, consulte Su prestamista hipotecario lo lleva a la corte – cómo prepararse para la audiencia en la corte.

Suspender una orden de posesión pura y simple

Para obtener información sobre la suspensión de una orden de posesión pura y simple, consulte Desalojo para los atrasos hipotecarios.

Costos

En casos hipotecarios, el prestamista generalmente tiene permitido, en virtud de su contrato, transferir todos sus costos de recuperación a usted, el prestatario. No necesitan una orden judicial para hacer esto.

Los costos incluyen:

• honorarios de la corte
• honorarios y gastos de abogados y abogados
• gastos de testigos

Los costos se agregarán a su cuenta hipotecaria para cada audiencia.

El tribunal de Justicia podría, sin embargo, ordenar que no se añadan parte o la totalidad de las costas. Podrían hacer esto si piensan que los costos son irrazonables o que su prestamista se ha comportado de manera irrazonable al iniciar el procedimiento de posesión. Por ejemplo, si su prestamista no siguió el protocolo de acción previa.

La situación puede ser diferente si está recibiendo asistencia legal. Su abogado podrá decirle más sobre esto. Puedes:

• compruebe si puede obtener ayuda legal
• encuentre un abogado en el sitio web de la Sociedad de Abogados

Más ayuda

Más información sobre los atrasos hipotecarios

Para obtener más información sobre cómo lidiar con los atrasos hipotecarios, puede leer:

• Cómo resolver sus problemas hipotecarios
• Su prestamista hipotecario lo lleva a la corte: cómo prepararse para la audiencia en la corte
• Desalojo por atrasos hipotecarios

Servicio Nacional de Asesoramiento para Personas sin Hogar

Ir a www.nhas.org.uk.

El Servicio de Asesoramiento Monetario

Ir a www.moneyadviceservice.org.uk.

Servicio de Defensor Financiero

Si no está satisfecho con la forma en que su prestamista maneja su caso, puede presentar una queja al Servicio de Defensor Financiero. Primero tendrá que usar el procedimiento interno de quejas de su prestamista hipotecario.

Asesoramiento financiero independiente

Si tiene atrasos hipotecarios y está pensando en vender su casa para pagarlos, debe obtener asesoramiento financiero independiente. Las siguientes organizaciones pueden ayudarle a encontrar un asesor financiero independiente:

Promociones Financieras Independientes (IFAP)

Sitio web: www.unbiased.co.uk

Instituto de Planificación Financiera (IFP)

Correo electrónico: [email protected]
Sitio web: www.financialplanning.org.reino Unido

Sociedad de Finanzas Personales (PFS)

Correo electrónico: [email protected]
Sitio web: www.findanadviser.org