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Ya sea que inicie un negocio y firme un nuevo contrato de arrendamiento comercial, o que mude, cierre o venda un negocio existente, comprender cuándo es permisible, y cuándo no, romper un contrato de arrendamiento comercial puede ahorrar tiempo y dinero valiosos. Los empresarios deben comprender varios aspectos vitales de un arrendamiento comercial.

Parte de ser propietario de un negocio inteligente es encontrar una ubicación física que proporcione una alta visibilidad y tráfico desde tiendas o negocios cercanos que atraigan al mismo grupo demográfico objetivo. Los desarrolladores minoristas están alentando a las empresas a arrendar sus propiedades mediante el diseño de centros comerciales más íntimos y transitables. Los propietarios de negocios deben darse cuenta de que un arrendamiento comercial es muy diferente de un arrendamiento residencial. Una persona que alquila una casa solo puede tener que preocuparse por perder un depósito de seguridad o una pequeña multa por romper un contrato de arrendamiento residencial; sin embargo, romper un contrato de arrendamiento comercial es un asunto mucho más serio con consecuencias significativas que pueden afectar el futuro del negocio.

Circunstancias para la Rescisión Anticipada legal

Muchos propietarios de negocios necesitan terminar sus contratos comerciales antes de que termine el plazo y tienen buenas razones para solicitar una liberación anticipada. El negocio puede haber superado el espacio arrendado, haber tenido una disminución significativa de clientes o tener que cerrar sus puertas y cerrar el negocio. Antes de intentar romper un contrato de arrendamiento comercial, los propietarios de negocios deben revisar los términos de su contrato de arrendamiento para comprender las obligaciones de cada parte. En general, el inquilino de un contrato de arrendamiento comercial solo puede rescindir el contrato antes de que expire el plazo sin responsabilidad si una disposición específica del contrato de arrendamiento permite la rescisión anticipada.

Si el negocio se encuentra en una ubicación física muy deseada, el propietario de la propiedad puede estar dispuesto a considerar una terminación anticipada del contrato de arrendamiento. Los dueños de negocios pueden intentar negociar con el propietario para terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo ofreciendo un pago único para terminar el contrato de arrendamiento. Otras opciones para que el inquilino investigue con respecto a la terminación anticipada incluyen:

• Cláusula de interrupción: Algunos arrendamientos comerciales pueden contener una cláusula de interrupción que le da al propietario o al inquilino la opción de terminar el contrato de arrendamiento al menos una vez durante el plazo. Solo se puede invocar si se cumplen las condiciones de la cláusula break. Sin embargo, los propietarios comerciales rara vez aceptan incluir una cláusula de rescisión en un contrato de arrendamiento comercial.
• Cláusula de rescate: Si hay una cláusula de rescate en el contrato de arrendamiento, esto permitirá que el inquilino sea liberado antes de tiempo si sus ventas no alcanzan un nivel predeterminado durante un período de tiempo designado.
• Transferencia o Asignación de arrendamiento: Si el propietario de la propiedad está dispuesto a transferir el arrendamiento a un nuevo propietario de negocio, el inquilino puede asignar su interés a otra parte antes de que expire el plazo del arrendamiento. Esto debe estar escrito en el contrato de arrendamiento como un anexo para cubrir esta opción. Si una cláusula permite una transferencia de arrendamiento, preste atención a los términos de esa cláusula, ya que comúnmente requiere que el propietario apruebe a los nuevos inquilinos para que la transferencia o asignación surta efecto.
• Subarrendamiento: El propietario de la empresa también puede pedirle al propietario que subarrende la propiedad a otra empresa por el plazo restante. Algunos arrendamientos comerciales pueden tener una cláusula de subarrendamiento negociada antes de la firma. Si hay una cláusula de subarrendamiento en el arrendamiento comercial, de nuevo preste atención a si el propietario tiene derecho a aprobar nuevos inquilinos potenciales.
• Negociaciones generales: Ambas partes en un arrendamiento son libres de negociar y modificar los detalles del arrendamiento, incluida su duración y detalles financieros, mientras el arrendamiento esté activo. Esto puede ayudar al propietario de un negocio que está a punto de romper su contrato de arrendamiento y puede evitar que se tomen acciones legales.

Si estas opciones fallan y el propietario de la empresa aún necesita romper el contrato de arrendamiento, el propietario siempre debe proporcionar un aviso por escrito al propietario indicando la intención de romper el contrato de arrendamiento en una fecha anterior a la esperada. Es posible que el propietario desee renunciar a una acción legal para llegar a un acuerdo sobre el alquiler restante. Si un propietario no puede comprometerse con el propietario, el negocio, y posiblemente el propietario, puede ser considerado responsable de todo el alquiler no pagado. Cuando el propietario se niega a negociar o amenaza con un litigio, es hora de buscar un abogado de negocios con conocimientos.

Los arrendamientos comerciales se basan en el Derecho Contractual

Los arrendamientos comerciales suelen ser tratados como un contrato por los tribunales y, a menos que en el arrendamiento haya una disposición en contrario, se aplican los principios contractuales habituales. Los términos incluidos específicamente en el contrato de arrendamiento dictarán cómo se interpreta y aplica ese contrato de arrendamiento. Si se rompe o «incumple» un contrato de arrendamiento comercial a largo plazo, el propietario de la empresa debe esperar que se litigue la disputa contractual. Cuando un propietario comercial afirma que se ha producido un incumplimiento del contrato, tendrá que probar:

• Que el contrato existía
• Ambas partes tenían obligaciones en virtud del contrato
• Cómo la parte contraria incumplió el contrato
• Que el incumplimiento era material para el contrato
• Los daños causados por el incumplimiento

El propietario del negocio a menudo tiene una defensa para la ejecución, o una buena razón por la que la responsabilidad del propietario debe ser limitada. Puede haber declaraciones falsas por parte del propietario, o problemas creados por un mantenimiento deficiente o mantenimiento de la propiedad, que justifiquen la terminación. En este punto, cualquier inquilino o propietario de negocio necesita un abogado de bienes raíces de negocios presente para guiar al inquilino a través del proceso legal.

Abogados de Bienes Raíces de Houston para Contratos de Arrendamiento Comercial

Para los propietarios de negocios de Houston, los costos de alquiler pueden ser una carga financiera significativa. Mientras que algunos propietarios intentan trabajar con inquilinos que no pueden pagar el alquiler, otros pueden negarse a negociar. A través de negociaciones de arrendamiento facilitadas por un abogado de bienes raíces con experiencia, los propietarios de negocios de Texas pueden navegar por el complicado mundo del arrendamiento comercial y estar preparados para situaciones inesperadas. Si usted o alguien que conoce tiene preguntas sobre las opciones de negociación de arrendamiento, comuníquese con los abogados de bienes raíces de Houston en Burford Perry LLP hoy para obtener más información sobre cómo podemos ayudar.