Los Costos Reales de Comprar y Vender una Casa en Japón
Las casas en Japón son algunas de las más baratas del mundo según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). Sin embargo, los residentes todavía gastan, en promedio, el 22% de sus ingresos totales en vivienda.
Comprar una casa en lugar de alquilar puede mejorar su estilo de vida, pero en mi experiencia, es difícil obtener ganancias. Hablemos de por qué debe tener mucho cuidado al decidir una de las decisiones financieras más grandes e importantes de su vida en Japón.
Tomar la decisión
Foto: iStockMi esposa y yo estábamos hartos de nuestra casa de alquiler de dos pisos, adosada y en ruinas, cerca de las vías del tren y de algunos vecinos ruidosos. Planeamos permanecer en nuestros trabajos de enseñanza a tiempo completo por al menos 10 años más.
Eso hizo que los gastos de mudanza, comprar una casa e incluso venderla valieran más la pena. Ninguno de los dos era residente permanente. Las tasas de hoy son aún más bajas, pero en 2004, obtuve un préstamo hipotecario renovable a diez años del 2.4% de MUFJ.
Plaza Homes lista los bancos y sus requisitos actuales de préstamo. Para los extranjeros, estos varían desde un ingreso mínimo de ¥4,000,000 sobre el año anterior, un pago inicial del 10% y un seguro hipotecario.
Los requisitos son más bajos para los ciudadanos japoneses, pero hay excepciones y préstamos a más largo plazo con tasas más bajas. Tomamos prestado el monto total, incluido el seguro y el pago inicial.
En Japón, el agente inmobiliario del comprador y el agente inmobiliario del vendedor cobran una comisión del 3% sobre el precio de venta de la casa y, a menudo, 60.000 yenes adicionales por servicios en inglés. Real Estate Japan ofrece seminarios web gratuitos y muestra propiedades en todo Japón. Suumo, una compañía importante, enumera agentes inmobiliarios especializados en extranjeros. Rakuten Real Estate y Yahoo! Los bienes raíces también proporcionan listados de propiedades. Los principales factores de precio incluyen la ubicación del edificio, la edad y la distancia de una estación de tren o parada de autobús.
Nuevo frente usado
Foto: Gregory StrongAl igual que conducir un automóvil nuevo fuera del lote, una casa nueva se depreciará tan pronto como la compre. Así como usted podría considerar comprar un vehículo de segunda mano que tenga varios años de antigüedad y tenga poco kilometraje, una casa antigua tendrá un gran descuento. Sin embargo, una casa más nueva no requerirá renovaciones costosas.
Compramos una encantadora casa de tres pisos en un bonito suburbio de Kawasaki, 93 metros cuadrados y solo nueve años.
Los vendedores habían pagado inicialmente ¥40,000,000, pero cotizaban en ¥29,900,000. Contraofertamos con éxito ¥26,500,000. Nuestro seguro hipotecario (¥1,000,000), las tarifas de los agentes inmobiliarios y los impuestos fueron otros ¥1,925,350. Reemplazamos el piso, actualizamos la cocina y repintamos la casa por ¥340,000, lo que cuesta en total ¥28,765,000.
Una hipoteca podría no ser una inversión
El argumento es que pagar la hipoteca de su casa es mejor que pagar el alquiler porque eventualmente es dueño de su casa. Pero todo depende de tus gastos. Por ejemplo, nuestros pagos mensuales de hipoteca fueron de ¥105,000 en comparación con el alquiler de ¥114,000 para nuestra antigua casa de alquiler de 60 metros cuadrados.
Ahora teníamos una casa maravillosa, mejor flujo de efectivo mensual y evitamos el koushin ryou, la tarifa de renovación de alquiler bianual (¥114,000). Sin embargo, durante los 15 años que fuimos dueños de la casa, pagamos impuestos a la propiedad, reparaciones y mantenimiento, por un total de ¥2,424,000. Vivir en esa casa nos dio mucho placer, pero no fue una inversión. Su costo total fue de ¥31,415,394.
beneficios Potenciales
Foto: Gregory StrongEl panorama financiero no es tan malo como podría parecer. En estos días hay algunas nuevas ventajas fiscales para los compradores. Por ejemplo, los compradores de vivienda pueden ser elegibles para una deducción hipotecaria de su impuesto sobre la renta que es el 1% de su saldo hipotecario de fin de año. Además, si el comprador gana menos de ¥7,800,000 de ingresos, también será elegible para recibir hasta ¥500,000 en un beneficio de vivienda de devolución de efectivo.
Los tipos empresariales pueden mejorar aún más su situación financiera al usar sus hogares para un negocio. Por ejemplo, podrían usar una habitación para una escuela de idiomas. Otros podrían poner una suite y alquilarla a los estudiantes. Un día, incluso podrían alquilar toda su casa.
Un beneficio final a largo plazo para ser propietario de una casa es seguridad para cuando se jubile. Desafortunadamente, una vez jubilado o con ingresos fijos, encontrar una propiedad de alquiler no es fácil. Pero, debido a que eres dueño de tu casa, nunca enfrentarás este desafío.
Más adelante en la vida, la oportunidad de comprar una casa es limitada porque necesita ingresos de empleo para calificar para una hipoteca. Algunos de mis amigos retirados se han sorprendido. No importa cuán grandes sean sus cuentas bancarias o carteras de acciones, no pueden obtener hipotecas bancarias. En cambio, tienen que comprar con efectivo.
Venta y cobro
Foto: iStock: 7maruEn bienes raíces, solo la tierra (o una fracción de esa tierra para un condominio) aumenta de valor. Desde Hong Kong hasta Singapur, el aumento de los precios de la tierra ha dado lugar a importantes ganancias inmobiliarias.
En contraste, Japón tiene una población decreciente, poca inmigración y más edificios surgen cada año. Por lo tanto, más propiedades vacantes. Además, los precios de Tokio han aumentado muy poco debido a los bajos tipos de interés, mientras que otras grandes ciudades se han mantenido estables. Pero el valor de las propiedades está cayendo en los pueblos pequeños y en las zonas rurales.
Antes de la pandemia, mi esposa y yo vendimos nuestra casa, programando la venta entre noviembre y abril. Las casas generalmente se venden a familias con niños, y estas ventas ocurren antes del comienzo del nuevo período escolar.
Nuestra agencia lo publicó por ¥23,947,318 porque el edificio se había depreciado durante 25 años. El valor de nuestros bienes raíces estaba ahora cerca de su valor de la tierra (aproximadamente ¥20 millones). Solo tres grupos llegaron en dos meses, y uno ofreció el precio de venta. Los honorarios e impuestos de nuestros agentes inmobiliarios fueron de ¥839,160.
Pérdidas totales
Foto: iStock: takasuuEntre nuestro precio de compra, una casa de segunda mano y todos los gastos (¥32,254,554), perdimos ¥8,307,236. Si nunca nos hubiéramos mudado y mantenido alquilando nuestro antiguo lugar durante 15 años (sin aumentos de alquiler), nuestro costo total de vivienda habría sido de solo ¥21,375,000.
Nuestro estilo de vida había mejorado en nuestra nueva casa. Pero podríamos haber pagado el doble de la renta y seguir adelante. También podríamos haber duplicado el dinero que ahorramos al invertirlo durante ese mismo período.
Comprar una casa en Japón puede tener excelentes beneficios personales, pero generalmente pocos financieros, especialmente a corto plazo. Así que tenga cuidado con lo que compre y quédese con la propiedad.
Cuanto más tiempo lo sostengas, mejores serán los números. Luego, por supuesto, el valor de su casa se depreciará, pero eventualmente, y con algunas renovaciones, podría vivir allí cómodamente, incluso de manera rentable.