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Uno de los atractivos atemporales para construir una nueva casa en el área de Ann Arbor son las vistas panorámicas que ofrecen los muchos arroyos y ríos en los condados de Washtenaw y Jackson. El río Huron y sus afluentes proporcionan ricos paisajes y un exuberante entorno natural que crea una especie de oasis de la vida de la ciudad. Aquí, los propietarios encuentran un refugio al que pueden regresar a casa todos los días.

Pero construir una casa nueva o construir una adición cerca de un cuerpo de agua en el sureste de Michigan generalmente significa construir en una llanura aluvial. La construcción de una casa en una llanura inundable puede introducir múltiples arrugas en el proyecto de construcción de su hogar, ya sea una casa nueva o una renovación. El proceso de construir en una llanura inundable puede ser complejo y confuso, pero un socio experto en diseño y construcción lo acompañará para ayudarlo a realizar el hogar de sus sueños.

Para muchas personas, las regulaciones para construir en una llanura aluvial son un completo misterio. Exploremos los problemas básicos que necesitará entender y analicemos las opciones disponibles para usted.

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¿Qué es una Llanura Inundable?

Una llanura de inundación es la tierra adyacente a un arroyo o río que experimenta inundaciones ocasionales o periódicas. En el área de Ann Arbor, el río Huron es la fuente de agua más prominente con una llanura aluvial, aunque varios otros ríos y afluentes en el condado de Washtenaw y el condado de Jackson también tienen llanuras aluviales. En Ann Arbor, estas llanuras aluviales incluyen Allen, Malletts, Millers, Swift Run y Traver Creeks.

Mientras que las inundaciones pueden ocurrir en cualquier lugar, ciertas áreas son especialmente vulnerables a las inundaciones. Estas áreas se conocen como áreas de riesgo de inundación especial (SFHA, por sus siglas en inglés). La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) ha establecido una elevación de inundación de base (BFE, por sus siglas en inglés), que es un área con un uno por ciento de probabilidades de inundaciones anuales. Si la tierra se ha inundado al menos una vez en los últimos 100 años, está dentro del BFE.

Los mapas de inundación de Ann Arbor están disponibles para el público, para que los propietarios y constructores de viviendas puedan ver las ubicaciones de mayor riesgo de inundación. Debido a que las inundaciones en estas áreas pueden causar daños graves y duraderos a su hogar, los requisitos de los gobiernos federales y locales rigen cualquier proyecto de construcción de viviendas en una llanura aluvial.

Para reducir el impacto de las inundaciones en los hogares, FEMA estableció el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP). El NFIP requiere que los propietarios de viviendas en una llanura aluvial compren un seguro contra inundaciones y sigan ciertas regulaciones al construir una casa o renovar una casa. Si tiene una hipoteca de un prestamista regulado por el gobierno federal sobre una casa ubicada en un área de riesgo de inundación especial, debe comprar un seguro contra inundaciones.

Cómo Renunciar al Requisito de Seguro contra Inundaciones

En promedio, una póliza de seguro contra inundaciones en Michigan cuesta $1,000 por año. Sin embargo, puede que se le exima el requisito de cobertura si puede proporcionar documentación de FEMA que declare que su propiedad está fuera de la llanura inundable de 100 años.

Incluso si su lote está mapeado dentro de la llanura aluvial, puede valer la pena que su propiedad sea inspeccionada, especialmente si el terreno está elevado por encima de otras tierras en el área. Si incluso una parte de su propiedad está por encima de la llanura aluvial, puede solicitar la exención del seguro contra inundaciones, siempre y cuando su casa esté construida completamente en el área elevada.

Si el catastro confirma que está dentro del BFE, es posible que pueda elevarlo agregando tierra a su propiedad. Dependiendo de la cantidad de relleno que necesite, esta puede ser una opción costosa, pero a menudo vale la pena considerarla.

Si elige esta opción, solicite una Revisión de Carta de Mapa Basada en el Relleno de FEMA. Hay un proceso a seguir, y es fundamental hacer todo en el orden adecuado. De lo contrario, es probable que FEMA rechace su solicitud.

Una vez aprobado, FEMA actualizará el mapa de inundaciones de la comunidad para mostrar que su terreno ya no se encuentra en la zona de inundación de alto riesgo. Espere que la aprobación tome de 6 a 8 semanas para una determinación final.

recurso Útil: Todo lo que necesita saber sobre construir en una llanura aluvial en Michigan

Construir una casa en una llanura aluvial

Si está construyendo en una llanura aluvial de 100 años, pregunte a su empresa de diseño y construcción sobre las mejores opciones para proteger su casa de los daños causados por inundaciones. Hay dos enfoques principales para construir en una llanura inundable:

• Impermeabilización. En la impermeabilización, el contratista construye los cimientos de su casa para que se incline hacia abajo una pulgada por pie. Esta es una técnica de berma que hace que el agua drene lejos de la casa en lugar de acumularse alrededor de la base.
• Elevación estructural. Este enfoque protege su hogar del agua corriendo al construir la estructura sobre pilotes o pilotes. También puede diseñar la casa para que el agua fluya completamente por debajo de la estructura.

Cada uno de estos enfoques ofrece posibilidades de diseño prácticamente infinitas. Una empresa innovadora que apuesta por el diseño encontrará soluciones funcionales que se adapten a sus gustos estéticos.

¿Qué pasa si Está Remodelando Su Casa?

Si está construyendo una adición o renovando una casa existente que está en una llanura inundable, los requisitos son algo diferentes, dependiendo de su proyecto de remodelación.

Si el costo de una adición es inferior al 50 por ciento del valor de la casa, la renovación no se considera una «mejora sustancial».»No tendrá que elevar la estructura existente o la adición por encima del BFE. Contrate a un tasador de bienes raíces con licencia para determinar si su proyecto calificará para la exención.

Si la renovación no cumple con la exención del 50 por ciento, es posible que pueda dejar la estructura existente tal cual, pero construir el piso terminado de la adición por encima del BFE. En algunos casos, tanto la estructura existente como la adición construida deben elevarse por encima del BFE.

Disfrute de la Casa de Sus Sueños

Construir o renovar una casa en una llanura inundable puede ser una empresa complicada, pero eso no significa que tenga que conformarse con un compromiso decepcionante. Su casa de riverside debe ser su propio santuario personal que captura toda la belleza natural de la naturaleza, mientras que proporciona la funcionalidad que necesita para disfrutar de su hogar en el día a día.

Nuestros diseñadores saben cómo crear diseños inspirados mientras trabajan dentro de las restricciones de las regulaciones de construcción. Puede confiar en la construcción de diseño de Jirafa para hacer de su casa el hogar de sus sueños.

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