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Culpo a los grandes diseños del programa de Channel 4. Como decenas de miles de personas, he construido mi propia casa. Costó más de lo planeado, tomó más tiempo de lo esperado y terminó con una acrimónica visita a un abogado. Sin embargo, como el parto, el dolor valió la pena. Tenemos el hogar de nuestros sueños con espacio, luz y dos lavavajillas.

Sin embargo, debería haber escuchado las señales de advertencia. En los 18 años que Grand Designs ha estado en el aire, la nación se ha emocionado al ver a decenas de parejas afectadas por el diseño que se empobrecen y ponen en peligro su salud mental en misiones para construir casas ideales en sitios menos que ideales.

En la última serie, una pareja se vio obligada a pedir prestado a los miembros de la familia cuando encontraron su nueva casa de campo con una vista que no podía conectarse al suministro de electricidad o agua sin gastar £40,000 adicionales para cavar una larga zanja en la carretera. En Hertfordshire, un desarrollador (que debería haberlo sabido mejor) pasó seis años luchando contra los planificadores y otros cuatro años construyendo su casa inspirada en una villa romana. Los costos durante los 10 años aumentaron de £600,000 a un estimado de £2m.

Estos cuentos de aflicción no parecen estar desanimando a la gente. En la actualidad, los constructores autónomos representan casi el 10% de las viviendas privadas de nueva construcción en el Reino Unido. Pero hay una serie de reglas prácticas que pueden ayudar a suavizar la construcción de una casa o evitar que un descuido se convierta en una catástrofe.

Esté preparado

La mayoría de las autoconstrucciones, hay que decir, tienen diseños relativamente modestos. La razón, según James Blair, de Self Build Mortgage Shop en Hertfordshire, es que los ambiciosos planes telegénicos que conocemos y amamos nunca obtendrían financiación de los prestamistas hipotecarios. Los autocomponedores necesitan un permiso de planificación general o completo para obtener el financiamiento inicial. También necesitan un gerente de proyecto profesional, cálculos detallados de costos y un constructor que haya sido buscado y recomendado por crédito.

Se necesita mucha paciencia y un gran depósito para que los constructores puedan calificar para una hipoteca. También necesitan construir una casa que se pueda valorar fácilmente, no una obra maestra única hecha de contenedores de envío en una pendiente empinada con acceso restringido. También deben tener suficiente efectivo para cubrir los retrasos en los «pagos por etapas» que los prestamistas hipotecarios liberan para financiar la construcción y las costosas tasas de interés durante la construcción.

Derribé una casa existente y comencé de cero. Hay ventajas fiscales para construir una casa nueva en lugar de ampliar una ya existente. Las nuevas autoconstrucciones tienen derecho a descuentos en el IVA. Kevin McCloud, el presentador de Grand Designs, estima que el costo típico de construir su propia casa es de £1,500-£2,000 por metro cuadrado, si se adhiere a su diseño y especificación originales. Cambiar de plan puede costarte caro.

En 2011, como parte de su Estrategia de Vivienda para Inglaterra, el gobierno anunció que esperaba duplicar el número de propiedades autoconstruidas, con 100.000 que se completarían para 2021. La legislación de 2016 incluyó varias medidas para facilitar la construcción propia y personalizada, imponiendo a los consejos la obligación de asignar tierras.

En virtud de la Ley de Vivienda y Planificación, las autoridades locales deben considerar la mejor manera de apoyar la autoconstrucción. Deben dar permiso de desarrollo a suficientes parcelas de tierra con servicios adecuados para satisfacer la demanda de autoconstrucción y construcción de viviendas personalizadas en su área dentro de los próximos tres años. El nivel de demanda se establece por cuántas personas se inscriben para el derecho a construir en un año. El primer «período de base» terminó a finales del mes pasado.

Los consejos varían en su disposición a ayudar a los constructores de sí mismos: un informe sobre el sector realizado por Research reveló que las autoridades locales de las regiones Nororiental y West Midlands eran de gran ayuda para los constructores autónomos.

De acuerdo con la investigación de AMA, los mayores problemas para los autoconstruidores son la disponibilidad de terrenos, obtener permisos de planificación y acceder a fondos. La mayoría de las propiedades de autoconstrucción son viviendas unifamiliares de alta especificación, y un área clave de crecimiento es la automatización del hogar, casas inteligentes que facilitan la coordinación de paneles solares con el uso de electrodomésticos como lavavajillas y lavadoras, asegurando que solo se enciendan cuando brilla el sol.

Préstamos para construir

Los constructores necesitan más dinero por adelantado que los compradores de vivienda convencionales. Por lo general, tienen que comprar sus parcelas de construcción y financiar sus solicitudes de planificación antes de poder obtener préstamos.

Las hipotecas para autocomponedores tienden a ser solo de interés. Funcionan como un sobregiro: el prestatario paga intereses cuando el dinero se extrae al finalizar cada etapa de la construcción. Los préstamos baratos a tasa fija tienden a no estar disponibles durante el proceso de construcción y puede haber fuertes tarifas de salida impuestas a los prestatarios que cambian de préstamo cuando se completa el trabajo. Las tasas de interés de autoconstrucción suelen ser superiores al 5%.

Los constructores autónomos deben esperar hasta seis meses para obtener su financiación y tener el 25% del costo del terreno y los materiales de construcción por adelantado. Antes de que puedan solicitar una hipoteca, también necesitan tener un permiso de planificación completo o general. Cuando se complete el edificio, algunos prestamistas de autoconstrucción ofrecerán automáticamente una hipoteca convencional de tasa más baja.

Los prestamistas son guiados por los tasadores porque no quieren prestar en una propiedad que vale menos que el préstamo. Necesitan pruebas de mercado de los valores de reventa de las propiedades que están a punto de construir. Esto es especialmente cierto en el caso de los edificios prefabricados y las casas de «kits»; pedirán pruebas documentadas de su integridad estructural y longevidad a largo plazo.

La mayoría de los autocomponedores usan corredores para encontrar sus préstamos. El Sr. Blair, de la Tienda de Hipotecas de Autoconstrucción, dijo: «Obtener un préstamo es como arrancar dientes ahora. Toma de tres a cuatro meses para obtener una decisión en principio sobre la hipoteca. Se necesita un mínimo de £5,000 solo para obtener la hipoteca con los honorarios del prestamista, los honorarios del arreglo, los honorarios de valoración y el permiso de planificación.»

Al principio, envía a los clientes potenciales más de 100 preguntas, incluidas algunas sobre sus gastos e ingresos. Recibe nuevas consultas todos los días, pero a menudo no tiene noticias de los clientes durante otros 18 meses mientras buscan parcelas, constructores y arquitectos.

El Sr. Blair encuentra muy pocos constructores cerca de Londres porque los precios de los terrenos son demasiado altos. «La tierra en el sureste es demasiado cara . . . Se trata de la asequibilidad al igual que una hipoteca ordinaria.»

Algunos prestamistas se ven disuadidos por los mayores costos y riesgos, y los volúmenes relativamente pequeños de negocios, según el organismo de la industria UK Finance. «Algunas empresas que ofrecen hipotecas de autoconstrucción son prestamistas regionales más pequeños, por lo que a algunos prestatarios les puede resultar difícil investigar el mercado. Pero, al igual que con otras formas de préstamos hipotecarios, los posibles prestatarios pueden usar un corredor para ayudarlos a identificar posibles fuentes de financiamiento», dice.

Ray Boulger del corredor hipotecario John Charcol dice que las tasas de interés de autoconstrucción son más altas para reflejar los mayores costos de administración. Cada pago por etapas incluye el costo de una nueva inspección, y puede haber hasta siete retiros a lo largo de un proyecto.

«Sin embargo, el costo adicional en términos de honorarios y tasa de interés normalmente es significativamente menor que el aumento en el valor de la propiedad cuando se completa en comparación con el costo del terreno, la construcción y los honorarios profesionales», dice.

Encontrar una parcela y obtener permiso

Registrarse para obtener el Derecho a construir con una autoridad local eventualmente debería facilitar la búsqueda de una parcela, pero muchos constructores autónomos recurren a agentes inmobiliarios. Hay pocas parcelas con permiso de planificación para la venta, pero los agentes deben tener propiedades en sus libros que sean adecuadas para la demolición y la remodelación. Esto significa que los compradores pagan una prima en comparación con los terrenos de construcción (así como los costos de demolición), pero les resultará más fácil obtener un permiso de planificación. Plotfinder.net, un sitio web, recopila información de personas que venden parcelas y de agentes inmobiliarios, poniéndola a disposición de los suscriptores.

En Inglaterra, se concede aproximadamente el 75% de las solicitudes; pero si se deniega su solicitud, puede modificarla y volver a presentarla, o puede apelar a la inspección de planificación. Aproximadamente el 40% de las solicitudes de hogares rechazadas se conceden posteriormente. En la mayoría de los casos, una segunda aplicación modificada será gratuita.

Es mejor discutir cualquier solicitud con los vecinos antes de enviarla, ya que esto puede evitar objeciones y retrasos. Si los vecinos no se oponen y los oficiales recomiendan la aprobación, generalmente otorgarán permiso de planificación para una solicitud de vivienda utilizando lo que se conoce como poderes delegados.

Si hay objeciones, la solicitud puede ir a una reunión de planificación, donde usted o su agente tendrán la oportunidad de dirigirse al comité de planificación, pero este tiempo está limitado a un máximo de tres minutos. El costo actual es de £385 para una solicitud completa para una nueva vivienda individual en Inglaterra. Esta tarifa es similar en Escocia, Gales e Irlanda del Norte.

Desde abril de 2008, todos los departamentos locales de planificación han utilizado el mismo formulario de solicitud, conocido como 1APP. La mayoría también dará orientación previa a la aplicación. Algunos cobran por el servicio, por lo que vale la pena averiguar cuál será el costo. Para una vivienda, es probable que sea de alrededor de £200 por reunión.

Las declaraciones de diseño y acceso, que justifican el concepto de diseño de una propuesta, deben acompañar todas las aplicaciones de planificación. La mayoría de las autoridades tienen notas de orientación disponibles para ayudarlo y algunas autoridades se niegan a registrar las solicitudes a menos que las incluya en su presentación.

El nivel de trabajo que se puede llevar a cabo bajo el desarrollo permitido depende de una variedad de factores, incluida la ubicación (las»áreas de belleza natural» y las «áreas de conservación» tienen reglas diferentes), y el alcance del trabajo ya realizado en una propiedad. Otros factores incluyen la pérdida de luz, las vistas, el diseño, las decisiones de planificación previas y el acceso para discapacitados.

Siempre pueden surgir problemas impredecibles. Después de demoler una propiedad pequeña para construir una más grande, un constructor autónomo puede encontrar que la alcantarilla necesita ser movida y la compañía de agua requerirá una fianza sustancial de varios miles de libras hasta que el trabajo se complete e inspeccione. Puede llevar varios meses recuperar el dinero en efectivo.

Obtener un seguro adecuado

Tiene sentido tener su propia póliza de seguro de autoconstrucción y esto puede costar entre £500 y £1,000 dependiendo del tamaño del contrato general. Los constructores autónomos necesitan una garantía estructural para cubrir un período de 10 años y una garantía contra defectos de diseño, mano de obra y materiales. También se necesita un seguro para responsabilidad civil, incendios, robos y daños por tormentas, y para problemas como que los comerciantes no completen el trabajo.

La mayoría de los constructores se preocupan de que su constructor vaya a la quiebra. Aquellos con una garantía del Consejo Nacional de Construcción de Viviendas serán más afortunados que otros, ya que el NHBC se encargará de contratar a otro constructor o de pagar por el trabajo que se completará. Esta responsabilidad no debe ser superior al 10% del valor de la vivienda, o £100,000, lo que sea mayor.

Es importante que los propietarios no liberen los pagos por etapas más rápido de lo planeado a un constructor, sin importar cuánto aleguen. En mi caso, mi constructor quebró mientras se completaba el trabajo. El liquidador de la compañía presentó una reclamación por mucho más de lo esperado. Tuve que contratar a un abogado y aparejador. Contratistas sin pagar llegaron a mi puerta pidiendo el pago de diferentes partes del trabajo. Esto reveló cuánto había estado cobrando la empresa constructora. Un albañil pidió £4,000 para una pared de jardín por la que el constructor exigía £12,000.

El acuerdo final era mucho más barato que el dinero exigido e incluía contratistas que se suministraban para completar el enganche. Este acuerdo no se habría logrado si el constructor hubiera recibido dinero para el pago de la etapa final.

Si la empresa de construcción que contrata es miembro de una asociación profesional, puede verificar si tiene una garantía de calidad de trabajo respaldada por un seguro. El Gremio de Maestros Artesanos tiene un seguro opcional que cubre al constructor si cierra el negocio. El seguro para desarrolladores también está disponible para garantizar que un proyecto se complete si un constructor se declara en quiebra.

Compruebe su posición fiscal

Debe pagar el impuesto de timbre si compra una propiedad con un precio superior a £125,000 o £150,000 para terrenos y propiedades no residenciales.

Las tierras donadas por los miembros de la familia no pagan el impuesto de timbre, incluso si ya poseen una propiedad residencial. Y los constructores que pagan por la tierra no pagan más que el impuesto de timbre inicial, por mucho que valga la propiedad cuando se completa. Pero habrá un recargo del impuesto de timbre del 3 por ciento si son propietarios de otra propiedad. Esto debe pagarse dentro de los 30 días posteriores a la compra de la parcela y solo cuando vendan su propiedad original dentro de los tres años pueden reclamar la devolución. Esto puede encerrar £4,750 en un sitio que cuesta £150,000.

Las propiedades nuevas están libres de IVA y, por lo tanto, un constructor autónomo puede reclamar la mayor parte del IVA pagado por los materiales. Sin embargo, el impuesto no puede reclamarse por servicios profesionales y de supervisión, como encuestas, diseño, planificación y alquiler de herramientas y plantas, ya que no están exentos; tampoco lo están los electrodomésticos, como cocinas y neveras, incluso si están incorporados. La recuperación de IVA promedio para esquemas únicos es de aproximadamente £13,200. No puede reclamar el IVA si planea usar la propiedad para un propósito comercial, pero esto no se extiende a trabajar desde casa.

Considere casas de kit

Huf Haus es una empresa alemana que ha construido 250 casas prefabricadas a medida en el Reino Unido en los últimos 17 años. El presupuesto preciso es una de las ventajas que afirma para los autocomponedores: cada panel, tuerca, perno, cristal de ventana está pre-costeado y prefabricado y una vez que el constructor se ha inscrito, no puede cambiar un solo artículo.

Si bien la empresa no ayuda a los constructores a encontrar una parcela de tierra ni a concertar una hipoteca, tiene su propio consultor de planificación que trabaja con los clientes para obtener el permiso de planificación. La compañía trabaja en estrecha colaboración con los clientes en una etapa temprana, ya que esto les permite obtener permisos en áreas de conservación y cinturones verdes.

Una vez que las partes de la casa llegan al sitio de construcción, generalmente toma de una semana a 10 días para que el edificio sea resistente a la intemperie con tejas en su lugar. Dependiendo del tamaño de la casa, se necesitan otras 12-16 semanas para el acondicionamiento.

Huf Haus se encuentra en el extremo superior del mercado en términos de costo, llegando a un precio típico de £3,000 por metro cuadrado. Los diseños de alta especificación explican gran parte de esto, pero pueden ayudar en el proceso de planificación debido a sus credenciales ecológicas y méritos arquitectónicos. Los hogares incluyen sistemas de calefacción y refrigeración renovables, tecnología de hogar inteligente y ventilación.

El problema crucial para cualquier autoconstrucción es mantenerse dentro del presupuesto. Esto solo es posible si su contratista estima con precisión y se adhiere a sus promesas. Al final, tuve que contratar a un aparejador para llevar a mi contratista al talón. Mucho mejor para conseguir un director de proyecto duro desde el principio que sabe lo que las cosas deben costar y cuya palabra es ley. Nuestra nueva casa costó más de lo que valía al terminarla, pero unos años después, vale más que la suma gastada.