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Comprar Casas en Bancarrota, Activos, Casas, Bienes Raíces & Propiedad de un Tribunal de Bancarrota

Muchos compradores de bienes raíces saben cómo comprar una propiedad usando un Agente Inmobiliario o en una subasta de ejecución hipotecaria, pero hay un misterio considerable sobre cómo comprar casas y otros bienes raíces fuera de la bancarrota. De hecho, una revisión detallada de las ventas por bancarrota muestra un descuento del 10 al 50% de los precios pagados en el mercado abierto si no hay otros compradores. Si te gusta pagar el precio completo, no sigas leyendo.

Sin embargo, si desea encontrar un acuerdo sobre bienes raíces, a continuación se presentan los mejores consejos para comprar bienes raíces en un tribunal de quiebras a través de una subasta de bancarrota. Estos consejos son proporcionados por nuestros abogados de bancarrota en California con años de experiencia en la venta de bienes raíces en bancarrota en nombre de numerosos fideicomisarios de bancarrota.

1) Cómo Encontrar Ventas de Propiedades en Bancarrota en Línea

El primer paso en el proceso es encontrar una propiedad en bancarrota que le interese comprar. Sin embargo, esto no es tan fácil como puede parecer. Si se presenta una bancarrota en el Condado de Los Ángeles, pero el deudor es propietario de una propiedad en Texas, la venta de esa propiedad de Texas se produciría en el Tribunal de Quiebras de Los Ángeles a través de un fideicomisario de bancarrota en California.

La mayoría de los tribunales publican los avisos de venta en su sitio web. Por ejemplo, el Distrito Central de California tiene un sitio web con avisos de venta dentro de ese tribunal. Esto significa que los compradores de propiedades tendrían que revisar los sitios web de 94 Tribunales de Distrito en los Estados Unidos, solo California tiene cuatro tribunales de distrito, solo para encontrar todas las ventas en Estados Unidos.

Los compradores pueden tener la impresión de que pueden encontrar propiedades en bancarrota en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) proporcionado por los Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, al menos en el sur de California (CRMLS), no hay una casilla de verificación que permita a los agentes de la lista especificar que una propiedad se vende a través de una bancarrota. Sin embargo, una búsqueda de los comentarios públicos o privados de la palabra bancarrota puede revelar algunas listas.

Además, si está buscando propiedades comerciales en bancarrota, busque LoopNet.com para propiedades en bancarrota, haga clic en más filtros y luego use la palabra clave bancarrota.

Otra forma de encontrar propiedades en bancarrota es seguir los listados de los Agentes Inmobiliarios que terminan enumerando repetidamente propiedades para fideicomisarios del Capítulo 7 en el área que le interesa. Una revisión de los avisos de venta anteriores probablemente mostrará quiénes son estos agentes inmobiliarios. Si no está seguro, comuníquese con un abogado de bancarrota en el área deseada, ya que es probable que conozcan los nombres de los corredores que parecen obtener listados. También puede comunicarse con los fideicomisarios de bancarrota para preguntar sobre cualquier venta que puedan tener en ese momento.

Dado lo difícil que puede ser encontrar propiedades en bancarrota, el sitio web Inforuptcy.com se le ocurrió una solución ingeniosa de listar ventas de bancarrota en todo el país. Si bien el servicio no es gratuito, si se toma en serio la compra de casas u otras propiedades de fideicomisarios de bancarrota, no hay mejor servicio.

2) Póngase en contacto con el Fideicomisario de Bancarrota

Si encuentra una propiedad que desea que sea propiedad de un deudor en bancarrota, comuníquese con un abogado de bienes raíces o comuníquese con el fideicomisario del Capítulo 7 o 11. Para encontrar el nombre del fideicomisario que maneja el patrimonio de ese deudor, puede encontrar el nombre del fideicomisario en Pacer.gov. La información de contacto de cada fideicomisario permanente del Capítulo 7 está en Justice.gov.

El fideicomisario puede estar interesado en vender la propiedad. A veces, si el fideicomisario puede vender la propiedad sin un corredor, puede estar interesado en proporcionar una distribución más grande a los acreedores evitando la tarifa de un corredor. A menudo, el abogado del fideicomisario puede tener información sobre los términos requeridos para obtener el consentimiento del fideicomisario y la aprobación de la corte de bancarrota, como cuando el deudor vive una propiedad en bancarrota después de que un divorcio conduce a una bancarrota.

Los Fideicomisarios de Bancarrota Son Más Poderosos Que los Fideicomisarios de Ejecución Hipotecaria

Como explicó el experimentado inversionista de bienes raíces Aaron Norris, hay muchos tipos de subastas de bienes raíces. Algunas partes se preguntan si un fideicomisario de bancarrota es similar a un fideicomisario de ejecución hipotecaria que vende una escritura de fideicomiso o hipoteca en los escalones del juzgado.

Estos no son lo mismo, aunque hay algunas similitudes. Un fideicomisario de bancarrota posee todos los derechos sobre la propiedad del deudor bajo la definición de propiedad del patrimonio que se encuentra en la Sección 541(a) del Código de Bancarrota. Es deber del fideicomisario de bancarrota «cobrar y reducir a dinero la propiedad de la herencia para la que sirve dicho fideicomisario, y cerrar dicha herencia tan rápidamente como sea compatible con los mejores intereses de las partes en interés.»11 U. S. C., artículo 704 a) 1). A los fideicomisarios se les paga una comisión por los pagos a los acreedores, y necesitan vender la propiedad para pagar a los acreedores. Venden propiedades encontrando compradores, negociando con prestamistas e incluso presentando demandas por bancarrota para perfeccionar el título o atacar embargos aparentemente inválidos sobre la propiedad.

Por el contrario, un fideicomisario de ejecución hipotecaria simplemente tiene el deber de comenzar la venta de los derechos bajo la escritura de fideicomiso (es decir, la propiedad sujeta a cualquier gravamen mayor que la escritura de fideicomiso que se vende) a la oferta más baja propuesta por el prestamista ejecutor de la hipoteca. Por supuesto, el prestamista hipotecario puede exigir el pago de no más de lo que se le debe, por ejemplo, principal, intereses, cargos por mora, honorarios de abogados, etc.

Mientras que un fideicomisario de bancarrota debe maximizar el valor del patrimonio para el beneficio de los acreedores, un fideicomisario de ejecución hipotecaria no tiene tal obligación.

Ofrezca Pagar al Fideicomisario una Cantidad que Pagará a Todos los Acreedores Garantizados, los Gastos Administrativos y Proporcionará un Beneficio a los Acreedores No Garantizados

Encontrar una solución creativa para el fideicomisario puede ayudarlo a comprar un activo de un fideicomisario de bancarrota.

Sin embargo, un fideicomisario de bancarrota generalmente debe vender la propiedad por una cantidad que pague a todos los prestamistas en su totalidad. Sin embargo, un fideicomisario de bancarrota puede llegar a un acuerdo con un prestamista para tomar menos de la cantidad total o para que el prestamista le dé al fideicomisario un «reparto» por el cual parte de la suma adeudada a ese prestamista se pagará al fideicomisario para el beneficio del patrimonio de bancarrota. Esto permite que un fideicomisario venda una propiedad submarina al proporcionar un beneficio a los acreedores.

Sin el pago total o el consentimiento de cualquier prestamista que reciba un pago inferior al monto total, un fideicomisario generalmente no puede vender la propiedad, al menos no dentro del Noveno Circuito. Clear Channel Outdoor, Inc. v. Knupfer (In re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B. A. P. 9th Cir. 2008); véase 11 U. S. C., artículo 363 f).

En otras palabras, a diferencia de un fideicomisario de ejecución hipotecaria que tiene la autoridad para vender la propiedad a un precio determinado, de modo que la propiedad se venderá a ese precio (y tal vez el prestamista la recupere si no aparecen otros postores), cuando un fideicomisario de bancarrota quiere vender la propiedad, debe recibir una cierta cantidad de dinero para vender esa propiedad.

Esa cantidad de dinero constituye el total de todos los gravámenes, los costos de venta, todos los gastos administrativos, el pago de la exención de bienes raíces al deudor, en su caso, más alguna cantidad adicional destinada a beneficiar a los acreedores no garantizados.

3) Conviértase en el Postor de Stalking Horse presentando una Oferta de Compra al Fideicomisario de Bancarrota

El fideicomisario aceptará una oferta de compra que considere suficiente, incluso si no le importaría más. Este comprador, conocido como un postor de caballos acosadores, se presenta al Tribunal de Quiebras como el comprador propuesto en una moción para aprobar una venta bajo 11 U. S. C. Sección 363. No solo el precio debe ser suficiente, sino que las condiciones también deben ser suficientes.

No asuste al Fideicomisario de Bancarrota con Contingencias

Es más probable que el fideicomisario de bancarrota acepte la oferta con la menor cantidad de contingencias, como una contingencia de financiamiento o una contingencia de inspección. De hecho, las contingencias de reparación son muy difíciles de realizar para un fideicomisario porque, en la mayoría de los casos, el fideicomisario no tiene dinero en el patrimonio para realizar dichas reparaciones. Aún más, contratar a alguien para realizar una reparación puede requerir la aprobación de la corte, lo que requiere un tiempo considerable de abogado, que probablemente cueste miles de dólares. El beneficio para el patrimonio y sus acreedores de contratar a tales profesionales puede ser cuestionable, por lo que evitar estas complicaciones hará que su oferta sea más fuerte.

Puede financiar una Propiedad en Bancarrota (Pero el dinero en efectivo sigue Siendo el Rey)

En general, un fideicomisario, como cualquier otro vendedor, preferiría un comprador de todo en efectivo en lugar de un comprador que necesita financiamiento. Sin embargo, si el comprador puede financiar un préstamo para comprar la propiedad durante el depósito en garantía después de que la moción de venta sea aprobada por el tribunal, esto se considera suficiente. Al igual que con cualquier vendedor, no dude en proporcionar documentación al fideicomisario de bancarrota que muestre la capacidad financiera para consumar una venta.

Las Ventas por bancarrota Permiten Protecciones al Comprador, como Depósito en Garantía e Inspecciones

Muchos compradores desconfían de comprar en una subasta de ejecución hipotecaria donde el título se toma tal cual sin reembolsos si la propiedad no es como se esperaba. De hecho, un fideicomisario de ejecución hipotecaria acepta el dinero directamente del comprador en efectivo o giros postales, luego registra la escritura.

Sin embargo, un fideicomisario de bancarrota generalmente abre un fideicomiso en el que el fideicomisario deposita una escritura, y el comprador deposita los fondos necesarios y libera contingencias. Los compradores pueden negociar los términos de una compra, incluida la inspección de la propiedad y el tiempo ordinario para revisar el seguro de título para ver que se resuelven todos los problemas. Si algo sale mal, el comprador puede retroceder, a menudo con el fideicomisario reteniendo el depósito de arras.

Los compradores no deben tener miedo de agregar protecciones en su oferta para asegurarse de que obtienen lo que esperan.

Cómo tratar con los ocupantes de la Propiedad

Si realmente desea endulzar el trato para obtener un gran precio, ofrezca tomar la propiedad en su estado actual, lo que incluso puede significar aceptar a cualquier ocupante en la propiedad.

Sin embargo, puede solicitar una orden judicial que indique que no hay arrendamientos a largo plazo en la propiedad, ya que dichos arrendamientos podrían dificultar su capacidad de obtener una retención ilegal (desalojo) contra esos inquilinos en la corte estatal después de la audiencia. Aún más, un comprador puede querer pedir una orden judicial de que no haya inquilinos legales en la propiedad, de modo que el comprador pueda cambiar las cerraduras después de que se cierre la venta. Con esa orden, el comprador podría incluso obtener una nueva orden para que los Estados Unidos le transfirieran la posesión del Servicio, evitando así una retención ilícita en un tribunal estatal.

Libre de todo Gravamen

Algunos compradores se preguntan si una venta por bancarrota elimina los gravámenes junior similares a una venta por ejecución hipotecaria. La cuestión de los embargos menores es esencialmente irrelevante, ya que el fideicomisario de la quiebra está vendiendo la propiedad, no la posición de un titular de gravámenes en particular.

El término «libre y transparente» proviene del artículo 363 f) del Código de Quiebras, que permite la venta de un bien gravado mediante la cual los gravámenes sobre el bien se extinguen respecto del bien, pero se adjuntan al producto de la venta.

La venta debe consumarse a través de un fideicomiso en el que el comprador y el fideicomisario obtendrán un seguro de título para que no haya ningún problema en cuanto a los embargos restantes después de la venta. En ausencia de algo inusual, que probablemente se indique en una moción de venta o en un informe preliminar de seguro de título, lo que ocurra en una venta normal en el mercado abierto puede ocurrir en una venta por bancarrota.

Tarifa de ruptura

Una tarifa de ruptura es una compensación monetaria a un postor de caballo de acecho si la venta se ordena a una parte diferente. La tarifa de ruptura tendría que ser aprobada por el Tribunal de Quiebras. El argumento es que una comisión por ruptura es una compensación justa para el postor del caballo acosador por el riesgo, el esfuerzo y el gasto para entrar en la venta propuesta.

Comprador de buena Fe

En virtud de la Sección 363 (m) del Código de Quiebras, incluso una revocación en apelación de una orden de venta no afectaría la validez de una venta de un comprador de buena fe.

» Aunque el Código de Quiebras y las Reglas no proporcionan una definición de buena fe, los tribunales generalmente han seguido los principios tradicionales al sostener que un comprador de buena fe es aquel que compra ‘de buena fe’ y ‘por valor’. Por lo general, la falta de buena fe se manifiesta en el fraude, la colusión entre el comprador y otros licitadores o el fideicomisario, o un intento de obtener una ventaja manifiestamente injusta de otros licitadores.»In re M Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9th Cir. 2003).

4) Cómo hacer una Oferta Excesiva en una Venta por Bancarrota (Subasta)

Mientras el fideicomisario de bancarrota es el vendedor, el fideicomisario actúa solo bajo autoridad judicial a través de una orden que aprueba una moción para vender la propiedad bajo la Sección 363 del Código de Bancarrota. Para garantizar que la venta sea justa para los acreedores, la moción de venta generalmente proporcionará los procedimientos para una oferta excesiva. Un overbidder es un comprador potencial de propiedad en bancarrota que solicita pagar más que el comprador propuesto identificado por el fideicomisario de bancarrota en la moción de venta.

Siempre revise la moción de venta presentada por el fideicomisario para entender los procedimientos para pujar en exceso en la audiencia. El aviso de venta proporcionará instrucciones sobre cualquier precalificación, lo que puede implicar proporcionar al fideicomisario un cheque de caja al depósito en custodia si ese overbidder es el mejor postor y acepta ejecutar un acuerdo de compra y venta similar al del comprador de caballo acechador. El cheque de caja se reembolsaría si el ofertante excesivo no prevalece en última instancia en el proceso de licitación.

La moción de venta proporcionará la fecha, la hora y el lugar de la audiencia, así como el exceso de oferta mínimo (a veces cinco o diez mil sobre el comprador propuesto) y los incrementos de oferta (quizás unos pocos miles de dólares). Por ejemplo, si la propuesta de comprador ofreció $500.000, y el mínimo de puja es de $10.000, con incrementos de ofertas de $5,000, la primera overbidder tendría que ofrecer $510,000, con la siguiente oferta necesaria para ser de al menos $515,000. Por lo general, el tribunal permitirá a los agentes, como un agente de bienes raíces o un abogado para el postor, hacer una oferta en nombre de un overbidder.

Cuando llegue el momento de la subasta, el juez llamará al caso generalmente anunciando el nombre del deudor cuya propiedad se vende. Por lo general, la corte preguntará si hay algún ofertante en exceso presente en la audiencia. Ya sea que el tribunal lo solicite o no, asegúrese de anunciarse por teléfono o diríjase al atril en el tribunal para indicar que está presente para pujar en exceso por la propiedad que se vende.

Si aparece un overbidder, el juez de quiebras generalmente actuará como subastador de la propiedad. No espere que el juez traiga la emoción que podría encontrar en una subasta en la televisión. Sin embargo, el juez garantizará la equidad en el proceso.

La verdadera emoción para un comprador ocurre cuando no aparecen los overbidders como una propiedad que puede vender por decenas o cientos de miles de dólares menos de lo que la propiedad podría vender si hay un overbidder. Basado en la experiencia del autor de este artículo, la propiedad en bancarrota sin pujas excesivas se venderá por alrededor de 5% a 45% menos que el valor de mercado. Este descuento será más extremo con activos menos líquidos, como terrenos baldíos u casas caras, y menos pronunciado con activos más líquidos, como una casa unifamiliar sin defectos importantes que se venda alrededor del precio medio de venta en el área. Cuando aparece un overbidder, el descuento se reduce a aproximadamente el 10% o, a veces, a ningún descuento. Efectivamente, el overbidder crea un mercado para la propiedad mediante el cual se vende por un valor de mercado cercano al justo.

La corte generalmente aprobará tanto al mejor postor, al precio más alto del postor, como a un postor de respaldo, al precio más alto del postor de respaldo. Esto se hace para que no se requiera más orden judicial si el mejor postor decide no comprar la propiedad por cualquier motivo. Esto le permite al fideicomisario de bancarrota vender la propiedad al postor de respaldo sin ninguna otra orden judicial.

Póngase en contacto con un Abogado de Bancarrota con experiencia en California

Si tiene alguna pregunta para un abogado de bancarrota con experiencia que ha vendido numerosas propiedades en nombre de fideicomisarios de bancarrota, contáctenos en línea o llame al (844) 4-TALKOV (825568).

Los abogados de quiebras de Talkov Law son expertos en las áreas de:

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