Casas arrendadas-Compra de la propiedad absoluta – Calificación y procedimiento
Requisitos de calificación para que un inquilino compre la propiedad absoluta de su casa arrendada y esquema del procedimiento.
Las respuestas a problemas específicos están disponibles en las Preguntas frecuentes sobre Casas.
Formulario de Solicitud-Derecho de Voto por Arrendamiento: Precio a pagar-Casas y Locales
Formulario de solicitud-Costos razonables Casas y Locales de pedidos
Introducción
Este folleto no pretende describir ni dar una interpretación completa de la ley, ya que solo los tribunales pueden hacerlo. Y no cubre todos los casos. Si tiene alguna duda sobre sus derechos y responsabilidades, debe obtener asesoramiento de un abogado especializado en esta área de la ley.
Esta guía describe los requisitos para que usted califique para comprar la propiedad absoluta de su casa arrendada. También proporciona un esquema del procedimiento para hacer esto. No se trata de acordar el precio para comprar la propiedad absoluta. Por favor, consulte nuestra guía de asesoramiento sobre Valoración para comprar la propiedad absoluta de una casa arrendada para esto.
Aunque los términos «propietario» e «inquilino» se utilizan en la redacción de la ley, estos se refieren a propietario libre y arrendatario.
La ley
La Ley de Reforma de Arrendamiento de 1967 (la ley de 1967) otorga a los inquilinos de viviendas arrendadas el derecho a comprar la propiedad absoluta. El derecho a comprar la propiedad absoluta (y cualquier interés de arrendamiento intermedio, por ejemplo, el arrendamiento principal) sin el acuerdo del propietario se denomina «derecho de voto». Algunos propietarios venderán la propiedad sin necesidad de hacer una reclamación formal, pero ya sea que tenga que hacer una reclamación o no, debe obtener asesoramiento profesional para averiguar aproximadamente lo que costará todo el proceso.
La ley de 1967 se ha modificado y ampliado a lo largo de los años, lo que ha complicado las normas para calcular el precio. Las últimas enmiendas figuran en la Ley de Reforma de los derechos de propiedad compartida y de arrendamiento de 2002, que simplificó las normas para obtener el derecho de voto y otorgó derechos adicionales a los arrendatarios.
Derecho de voto
El derecho de voto depende de la casa, del contrato de arrendamiento y del cumplimiento de ciertas condiciones, que se establecen a continuación.
La casa
La casa debe ser un edificio que se considere razonablemente una casa, dividida verticalmente de cualquier casa contigua. No importa si el edificio se ha dividido en pisos, siempre y cuando tenga el alquiler de toda la casa.
Ciertos edificios que contienen locales comerciales pueden considerarse una casa dentro de esta definición. Por ejemplo, el arrendamiento de un edificio que es una tienda con un piso arriba puede calificar para la concesión de derechos de voto.
El arrendamiento
Debe ser un arrendamiento a largo plazo, originalmente por un plazo de más de 21 años o con derecho a renovación.
El arrendatario
Usted debe ser el arrendatario de la casa en el momento en que solicita la concesión de derechos de voto, y debe haber mantenido el arrendamiento durante los últimos dos años. (Además, si tiene derecho a comprar el dominio absoluto, si muere, sus representantes personales pueden entregar un aviso para comprarlo dentro de los dos años posteriores a la concesión de la sucesión o las cartas de administración.)
¿Qué incluye la venta?
El derecho es comprar la propiedad absoluta de «la casa y los locales».
La definición de «locales» en virtud de la ley incluye cualquier garaje, letrina, jardín, patio y cualquier artículo que se entregue al arrendatario con la casa. Los locales deben alquilarse con la casa, pero esto podría estar bajo un contrato de arrendamiento o escritura adicional.
El propietario puede solicitar que el local se incluya en la venta si conservarlo le causaría dificultades o inconvenientes. O bien, pueden solicitar conservar ciertos locales si tienen un interés en ellos y pueden sufrir dificultades o inconvenientes como resultado de venderlos.
El procedimiento
El procedimiento para comprar el dominio absoluto se establece en la ley de 1967 y en el Reglamento de concesión de derechos de voto (el reglamento). El procedimiento para las casas no sigue los mismos plazos claros que cuando se otorgan derechos de voto a los pisos o se prorroga el contrato de arrendamiento.
Aviso del inquilino
Usted comienza el proceso entregando un aviso del inquilino a su propietario. Su propietario (o «reversor») es la persona que tiene un arrendamiento de 30 años o más que usted. Este suele ser el freeholder. Si hay otros propietarios además del propietario libre, también debe entregarles un aviso.
El aviso deberá estar en el formulario establecido en el reglamento (el formulario prescrito) o incluir la misma información. En caso de duda, lo mejor es utilizar la forma prescrita.
No tiene que incluir un precio propuesto en el aviso. La entrega formal del aviso crea un contrato entre ambas partes para otorgar y aceptar la propiedad absoluta. El contrato se regirá por las condiciones de venta establecidas en el reglamento. El precio debe acordarse utilizando la fórmula de la legislación, ver a continuación.
Usted (y cualquier arrendatario conjunto) debe firmar el aviso. La jurisprudencia ha sugerido que puede autorizar a un agente a firmar el aviso. Puede entregar el aviso en persona o enviarlo a la última dirección conocida del propietario en Inglaterra y Gales.
Respuesta del arrendador
Si el arrendador desea entregar una «notificación de respuesta», debe hacerlo dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la notificación del inquilino. Si el propietario no entrega una notificación en respuesta, esto no le impide negociar sobre la valoración o cuestionar si la notificación del inquilino es válida, aunque podría haber consecuencias de costo si el asunto va a la corte. Además, si el propietario no entrega un aviso en respuesta, no puede impugnar más adelante la extensión de los locales que desea que se incluyan o excluyan de la reclamación.
Si el propietario entrega un aviso en respuesta, el aviso debe indicar si el propietario admite su reclamo para comprar el dominio absoluto y, de no ser así, por qué no.
El propietario puede solicitar un depósito de tres veces el alquiler anual de la propiedad.
Procedimiento después de la fecha permitida para la respuesta del propietario
Si el propietario admite su reclamación en el aviso de respuesta, el procedimiento a seguir se rige por el reglamento, que establece las condiciones de venta. Estos se aplican, así como las negociaciones para acordar el precio.
Según el reglamento, la venta debe completarse al menos cuatro semanas después de que se acuerde el precio.
Si usted y el arrendador no pueden acordar un precio, debe solicitar al Tribunal de Primera Instancia (Cámara de Propiedad), o al Tribunal de Valoración de Arrendamientos en Gales, una decisión sobre el precio. El tribunal también puede conocer de cualquier controversia relacionada con la venta (por ejemplo, la extensión de la casa o los locales o los derechos o condiciones que se incluirán en la venta).
Si el propietario no admite su reclamo (ya sea en el aviso en respuesta o al no entregar un aviso en respuesta), tendrá que solicitar al tribunal del condado para comprar el dominio absoluto.
Completar la venta
Como se explicó anteriormente, la venta puede completarse cuatro semanas después de que se acuerde el precio. Sin embargo, usted o el propietario pueden elegir la fecha real de finalización dando al otro un aviso especificando el primer día laborable cuatro semanas después de dar el aviso.
Si usted o el propietario no cumplen con las responsabilidades derivadas de la notificación del inquilino o las condiciones de venta establecidas en las regulaciones, el otro puede entregar una notificación de «incumplimiento» de dos meses. Este aviso debe referirse a la condición 10 de las condiciones de venta, explicar qué responsabilidad no se ha cumplido y solicitar que se corrija antes de que finalice el aviso.
Si no cumple con las solicitudes de la notificación por defecto, el contrato terminará y el propietario puede quedarse con el depósito. Si el propietario no cumple con las solicitudes de la notificación, el contrato terminará, usted no tendrá que pagar los costos del propietario y el propietario devolverá el depósito.
En la mayoría de los casos, querrá que el contrato se complete, por lo que es poco probable que entregue un aviso por defecto. Si el propietario no cumple con sus responsabilidades, es más probable que utilice otras soluciones, como solicitar una orden judicial para obligar al propietario a completar la venta.