• Articles
• admin

Comprar una ejecución hipotecaria es, por naturaleza, un negocio arriesgado, y es fácil para cualquier comprador terminar pagando en exceso por una propiedad que no se parece en nada a lo que esperaba. La falta de información sobre el estado de la propiedad en el momento de la subasta puede convertir lo que parecía una ganga en un pozo de dinero. Por lo tanto, es esencial hacer una investigación en profundidad antes de que comience la licitación, y estamos aquí para mostrarle las herramientas del oficio.

Una vez que se familiarice con todo el proceso de ejecución hipotecaria en Nueva York, el siguiente paso es encontrar e investigar propiedades en dificultades individuales con potencial. En una publicación anterior, cubrimos formas de encontrar ejecuciones hipotecarias que satisfacen necesidades específicas mediante el uso de varios filtros, desde el tipo de edificio hasta las características, la ubicación y el monto del gravamen, y más.

En este artículo, vamos a entrar en detalles sobre lo que tendrá que buscar en un informe de propiedad para que cuando llegue a la subasta, esté lo suficientemente informado como para tomar una decisión sólida, específicamente, si comprar y por cuánto.

Estos son algunos de los elementos esenciales que deberá tener en cuenta al investigar una ejecución hipotecaria:

• el gravamen sobre la propiedad y los documentos de título, mostrando la propiedad y la hipoteca, dándole información crucial sobre el gravamen hipotecario principal, el acreedor y el antiguo propietario, así como copias de los documentos oficiales
• realizar una búsqueda comparable—esto debería darle una idea bastante buena de cuánto vale la propiedad comparándola con otras similares en el área
• analizar las características de la propiedad, la zonificación y las instalaciones locales, violaciones y peligros: una buena inspección en línea de edificios y áreas circundantes puede ser de gran ayuda para informarle si esta propiedad sería adecuada para usted y sus posibles inquilinos o clientes.

Recuerde que el mayor riesgo en una ejecución hipotecaria proviene de la falta de acceso para visitar e inspeccionar la propiedad justo antes de la subasta. La única manera de mitigar completamente este riesgo es ponerse en contacto y llegar a un acuerdo con el propietario para que pueda ver el edificio. Sin embargo, asegúrese de que su enfoque sea delicado: los propietarios que pasan por una ejecución hipotecaria pueden estar muy frustrados y no estar dispuestos a cooperar con nadie involucrado en el proceso.

Así es como PropertyShark puede ayudarlo con su investigación:

Después de bloquear una ejecución hipotecaria en la página de Ejecuciones hipotecarias de Nueva York, haga clic en ella para acceder al informe completo de la propiedad.

Averigüe el monto de la hipoteca y otros gravámenes sobre una propiedad embargada

Probablemente lo primero y más importante que debe verificar al mirar una ejecución hipotecaria es el monto total del gravamen hipotecario principal: esto determinará en gran medida si vale la pena mirar la propiedad. La transferencia de propiedad en un caso de ejecución hipotecaria depende del pago total de la deuda hipotecaria y de la multa.

En algunos casos raros, puede haber otros gravámenes pendientes, ya sea una segunda hipoteca, o un gravamen de construcción o impuesto. Esto creará costos adicionales de los que debe estar bien informado de antemano.

Para averiguar todo esto y evitar sorpresas desagradables, vaya a la pestaña Propietario en el informe de la propiedad y eche un vistazo a la sección de embargos. Puede ver el valor pendiente de la hipoteca (p. ej. la cantidad mínima que el banco está buscando cubrir en la subasta), así como otros tipos de gravámenes sobre la propiedad que aún pueden adeudarse (deberá verificar si se han pagado o no). Si se convierte en el propietario de la propiedad embargada, se le pedirá que cubra todas las deudas pendientes.

Todos los documentos de título emitidos en la propiedad (que se remontan a 1966) se pueden encontrar en la sección de Documentos de Título, ya sean escrituras, hipotecas, satisfacción de hipotecas u otra cosa. Haga clic en el icono azul de documento a la derecha para ver una copia del documento original del Departamento de Finanzas.

¿Cuánto vale la propiedad?

La otra pregunta esencial que cada inversor y comprador de vivienda tiene con respecto a una ejecución hipotecaria es el precio: ¿está por debajo o por encima de su valor de mercado? El precio de la subasta debe ser significativamente inferior a su valor de mercado para compensar el costo potencial de las reparaciones y renovaciones necesarias para que alcance el nivel deseado.

La forma más flexible y completa de investigar el valor de mercado de su nueva propiedad potencial es realizar una búsqueda de ventas comparable. Mirando propiedades similares (en términos de metros cuadrados totales, número de habitaciones, tipo de edificio, etc.) que se vendieron en la proximidad en los últimos meses es una de las mejores maneras de evaluar cuánto valdría la propiedad que está buscando en el mercado.

Por ejemplo, si está buscando encontrar el valor de una unidad de condominio embargada, comience buscando otras unidades en el edificio vendidas en los últimos 3 a 6 meses, que sean aproximadamente del mismo tamaño (± 10%) y tengan el mismo número de habitaciones y baños, y luego extienda su búsqueda a un radio de media milla alrededor del edificio para tener más condominios con los que pueda comparar «los suyos».

Puede acceder a la herramienta comparables directamente desde el informe de propiedades o iniciar una nueva búsqueda desde la página comps.

Nuestra herramienta Comps viene con su propio conjunto de opciones y características donde tiene la posibilidad de ajustar su búsqueda hasta obtener el resultado más relevante. Puede obtener más información sobre cómo usar la herramienta y evaluar el precio de una propiedad en este artículo.

Si no desea ejecutar comps, hay cierta información en la sección Comps Stats & Trends en la pestaña Tasador que puede darle algunas estimaciones. Los valores son el resultado de una búsqueda automatizada de comparables (criterios predeterminados, basados en las características de la propiedad).

Otro elemento a tener en cuenta al estimar el valor futuro de su propiedad deseada es observar la densidad de ejecuciones hipotecarias en el área. Una alta densidad significa que puede tener dificultades para revenderlo incluso años después, ya que la mayoría de los propietarios y minoristas huyen de áreas problemáticas con muchas construcciones tapiadas.

Para verificar esto, vaya a la pestaña Subastas de Ejecuciones hipotecarias en la página de Ejecuciones hipotecarias y haga clic en cualquiera de los enlaces titulados por condado en la parte inferior del menú de búsqueda. Podrá ver un mapa que señala todas las ejecuciones hipotecarias activas en el distrito y ampliar el área alrededor de su propiedad objetivo.

Conozca la propiedad

Al abrir un informe, primero notará la sección Información general en la pestaña General, donde puede encontrar una o varias fotos de la propiedad y las características de la propiedad, incluido el tamaño del lote y los pies cuadrados utilizables, el número de pisos, el año de construcción y la clase de construcción.

Si desea ponerse en contacto con el propietario para visitar la propiedad, también puede encontrar información detallada de la propiedad, incluidos números de teléfono y direcciones de correo electrónico en la pestaña Propietario.

Incluso si logra obtener una inspección del edificio, sigue siendo una buena idea estudiar el rastro de papel de la casa y otros detalles de construcción que pueden no estar disponibles en el sitio. Para cubrir todas las bases, asegúrate de no saltarte las siguientes secciones:

• Como inversionista, querrá saber acerca de la zonificación, los derechos de vuelo y de distancia disponibles, ya sea para el desarrollo/re-desarrollo o para minar pies cuadrados no utilizados comercializables. Toda esta información está disponible en la pestaña De Desarrollo
• Abra la pestaña Vecindario para investigar si las instalaciones locales, las escuelas, el transporte público, las tiendas minoristas disponibles y los vecinos en el área están sin salir de su silla
• la pestaña Permisos le dará detalles sobre el trabajo de construcción y mejora realizado en la propiedad/unidad
• : cuando no puede conseguir que un inspector pase por la puerta (y, con las ejecuciones hipotecarias, la mayoría de las veces no puede), esta es la mejor forma alternativa de aprender sobre los daños medios y graves a la propiedad que podrían hacer que el lugar sea inhabitable y, por lo tanto, comprometer una reventa. También puede comprobar el estado de una infracción en el lado derecho de la columna de infracciones de HPD. Los sitios tóxicos, las zonas de riesgo de inundación y evacuación por huracanes también están disponibles en esta pestaña, por lo que ya sea que termine viviendo en la propiedad recién adquirida, alquilando o revendiendo, o si planea administrar un espacio comercial, conozca los riesgos y elabore una estrategia de mitigación

Si puede, eche un vistazo a la propiedad en el sitio, pero después de haber hecho su tarea correctamente utilizando los recursos detallados anteriormente, sus posibilidades de hacer una inversión sólida aumentan en gran medida.

Si bien la información proporcionada a través de la base de datos de PropertyShark refleja todas las actualizaciones publicadas por las agencias gubernamentales, recomendamos que los no profesionales busquen asesoramiento experto para llevar a cabo una investigación de diligencia debida.

La herramienta de listados de ejecuciones hipotecarias mencionada al principio está disponible para los suscriptores que tengan una suscripción Elite o Platinum. Todos los demás usuarios tendrán un acceso significativamente restringido a los datos de las subastas y a las características de esta herramienta. Sin embargo, nuestros completos informes de propiedades están disponibles con la membresía Pro, con la excepción de la información de gravámenes (también requiere una suscripción Elite o Platinum).

Si tiene alguna pregunta sobre el uso de nuestras herramientas, nuestro equipo de atención al cliente está disponible para ayudarlo con cualquier consulta, los 7 días de la semana de 9 am a 5 pm ET al 718-715-1758 o [email protected]