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Para aquellos de nosotros que nacimos para cultivar, pero, por desgracia, no nacimos en una granja, el dolor de tener tu propia tierra puede ser tan intenso que lo sientes en tu barriga. Pensé que nunca me pasaría a mí.

Pero ahora, después de 20 años de agricultura y 15 años de entrevistar a agricultores, estoy bastante seguro de que casi cualquier persona puede encontrar y comprar tierras de cultivo haciendo cuatro cosas:

1. Sea claro y realista sobre el presupuesto que necesitará para mantenerse a sí mismo y a su granja, y sobre cómo obtendrá los ingresos que necesita.

2. Haga su tarea en el vecindario y la tierra que está mirando para asegurarse de que se adapte a usted y al tipo de agricultura que desea hacer.

3. Piense fuera de la caja: Esté abierto a diferentes opciones y horarios para comprar terrenos.

4. Si solicita un préstamo, averigüe qué requieren los prestamistas hipotecarios de los prestatarios y ordene esos requisitos.

Dónde empezar a Buscar Tierras

El Servicio de Investigación Económica del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos informa que, con diferencia, la mayoría de los nuevos agricultores dependen de los ingresos no agrícolas para mantenerse. Si su plan incluye ingresos fuera de la granja que requieren viajar al trabajo, encontrar el trabajo primero y buscar la tierra después puede ser el mejor plan.

A continuación, si planea vender parte de lo que recaude, deberá averiguar dónde hay suficientes clientes potenciales (generalmente en una ciudad) y cómo podría venderles: mercados de agricultores, programas de agricultura apoyada por la comunidad (CSA, por sus siglas en inglés), etc.

Tendrá que reducir su área de búsqueda considerando qué condados tienen opciones de empleo fuera de la granja, mercados para sus productos agrícolas y servicios de apoyo necesarios para la granja. Es útil obtener una hoja de ruta en papel a la antigua y dibujar dos círculos: uno con el trabajo fuera de la granja en el centro y un radio, siempre y cuando la distancia que está dispuesto a viajar, el otro con su base de clientes en el medio y un radio, siempre y cuando la distancia que está dispuesto a viajar al mercado. Donde los círculos se superponen es donde debe buscar la tierra (vea una ilustración de un mapa de viaje al mercado).

Crear un Plan de Marketing Agrícola

Un buen plan de marketing es la piedra angular de cualquier empresa agrícola exitosa. Dos recursos sólidos sobre este tema están creciendo para Market, una publicación comercial para productores de alimentos locales disponible en forma impresa y en línea, y el libro Market Farming Success de Lynn Byczynski. El increíble Servicio Nacional de Información sobre Agricultura Sostenible (NSAIS, por sus siglas en inglés) ofrece una gran cantidad de información para ayudarlo a decidir qué recaudar y cómo venderla. Consulte la Lista de Publicaciones Maestras de más de 300 títulos para encontrar aquellos que son relevantes para el tipo de empresa agrícola en la que está pensando, así como los títulos más generales, como Marketing Directo y Planificación con Fines de Lucro en Agricultura Sostenible. (También asegúrese de hacer clic en Otros Recursos, que lo guiarán a una gran cantidad de sitios web relacionados.) Estas publicaciones le darán una idea de las opciones de marketing, la planificación de negocios agrícolas y lo que los diferentes productos agrícolas necesitan en términos de superficie cultivada, calidad del suelo, mano de obra y servicios de apoyo agrícola.

Deberá buscar otras fuentes para averiguar si los servicios de apoyo necesarios, como veterinarios o proveedores de piensos orgánicos, están disponibles en su área de búsqueda. Encuéntrelos hablando con otros agricultores-comience con los vendedores en el mercado de agricultores local-y recogiendo una copia de las Páginas Amarillas locales en la compañía telefónica (o accediendo a las Páginas Amarillas en línea).

Evaluar Tierras de cultivo

Ahora que sabe dónde está buscando, es hora de comenzar a consultar los listados de propiedades (consulte «Listados de propiedades rurales» al final de este artículo). No todas las propiedades están en línea, incluso en esta era electrónica, muchas tierras rurales cambian de manos sin ser anunciadas. Póngase en contacto con un agente de bienes raíces local y haga algunas preguntas en cafés locales o negocios orientados a la granja para averiguar quién podría estar pensando en vender.

Cuando comience a caminar por propiedades, asegúrese de hacer estas preguntas, y no confíe únicamente en las respuestas de los agentes inmobiliarios o los vendedores:

* ¿El agua está limpia y es suficiente para las necesidades de la familia y la granja?
* ¿El suelo es cultivable?
* ¿Los edificios, vallas y servicios públicos están en condiciones de funcionamiento? Si no, ¿cuánto tiempo y dinero para mejoras de infraestructura requieren?

Agua. Para obtener información sobre la calidad del agua, así como los estándares para la construcción y ubicación correcta de los sistemas de suministro de agua (ya sea un pozo, manantial, estanque o cisterna), visite el sitio web del Departamento de Salud o del Departamento de Recursos Naturales del estado (el que se ocupe de los asuntos de agua potable privada). Excelente información también está disponible en el sitio web de agua potable de la Agencia de Protección Ambiental, en el sitio web de American Groundwater Trust y en Homestead Water Sources and Options.

El sitio web del estado también lo guiará a los laboratorios de pruebas de agua, que le indicarán cómo tomar una muestra de agua, para qué debe hacerse la prueba y a dónde enviarla para la prueba. Si la fuente de agua es un pozo, también obtenga el informe del perforador del pozo del secretario del condado, que le indicará el tipo, la profundidad y la edad del pozo, y cuántos galones por minuto entregó cuando se colocó por primera vez.

Si tiene alguna duda sobre la calidad, cantidad o fiabilidad del suministro de agua, consulte con un perforador de pozos u otro profesional. Si no tienes suficiente agua limpia, no puedes cultivar.

Por último, si se encuentra en un estado donde los derechos de agua y minerales están separados de la propiedad, generalmente al oeste del río Mississippi, debe obtener asesoramiento legal local calificado para asegurarse de que podrá comprar suficientes derechos de agua con la propiedad.

Suelo. Si la tierra puede cultivarse se determina principalmente por el tipo de suelo, como se describe en el Estudio Cooperativo Nacional de Suelos del USDA y del Servicio de Conservación de Recursos Naturales (NRCS). Puede descargar un mapa de los tipos de suelo en cualquier propiedad utilizando este sitio web, o, si es de baja tecnología como yo, puede obtener un mapa y descripciones de tipo de suelo de la oficina del agente de extensión del condado.

Lea las descripciones de los tipos de suelo, ya que estas le indicarán la profundidad de la capa superficial y el subsuelo, el drenaje, el grado de pendiente y para qué cultivos y actividades agrícolas es adecuado ese suelo.

Si todo se ve bien hasta ahora, haga una búsqueda en línea para encontrar un laboratorio de pruebas de suelo en el área (o pregunte a un agente de extensión), siga las instrucciones del laboratorio para tomar una muestra de suelo y haga que se analicen los nutrientes básicos. Si la prueba revela algunas deficiencias importantes, hable con un especialista en fertilidad del suelo, como un experto en suelos de extensión, sobre lo que puede costar llevar el suelo a su máximo potencial.

Edificios, Servicios Públicos, Servicios de Apoyo. Si no se siente cómodo con su capacidad para juzgar la solidez de los edificios y el estado de las tuberías, el cableado, el horno, las cercas y el sistema séptico, busque a alguien que pueda inspeccionarlos por usted. Es posible que tenga un amigo o familiar bien informado, su agente de bienes raíces o banquero puede conocer a alguien localmente, o puede ir al sitio web de la Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas para encontrar inspectores en el área.

Barrio. Antes de hacer una oferta en una propiedad, echa un vistazo al vecindario. Vacación allí por una semana si no es local para usted, suscríbase a los periódicos locales, hable con la gente, conduzca por ahí y, ciertamente, arranque Google Earth y haga un paso elevado virtual de la zona. Esta descarga gratuita, con fotos satelitales actualizadas regularmente de todo el mundo, es una excelente herramienta para detectar cosas malas sobre un vecindario que pueden estar ocultas, como grandes operaciones mineras, vertederos activos o desarrollos residenciales que están consumiendo tierras de cultivo. Asegúrese de preguntar a los vecinos potenciales sobre cualquier cambio reciente o pendiente en el uso de la tierra.

En segundo lugar, visite las oficinas del condado o el sitio web para obtener información sobre las ordenanzas de uso de la tierra (incluida la zonificación) y los usos actuales de la tierra. Las ordenanzas de uso de la tierra a nivel de municipio y condado pueden limitar o proteger los tipos de agricultura y comercialización que puede hacer, y sin duda afectarán los tipos y el ritmo de desarrollo futuro. Los mapas de propietarios (a veces llamados «mapas de planos»), también disponibles en las oficinas del condado, muestran las líneas de propiedad e identifican al propietario de cada parcela de tierra en el condado (excepto los lotes residenciales pequeños). Valen la pena el precio de compra si te tomas en serio la compra de tierras en ese condado.

Obtener dinero para Comprar Tierras de cultivo

Hay cuatro opciones tradicionales para investigar para pedir dinero prestado: sus familiares, un propietario de tierras dispuesto a autofinanciar la totalidad o parte de la hipoteca a través de un «contrato de escritura», el gobierno o un prestamista comercial (como un banco). A menudo, como lo hizo para nosotros, se necesita un par de prestamistas diferentes para que un acuerdo funcione.

Se ve bien para un prestamista. Debido a que los prestamistas están interesados principalmente en la probabilidad de que recuperen su dinero (con intereses), su trabajo es demostrar que usted es un buen riesgo. Para averiguar qué están buscando los prestamistas, consulte la publicación del Proyecto de Custodia del Territorio Getting a Handle on the Barriers to Financing Sustainable Agriculture. Además, lea el artículo Financiando su granja: Guía para Agricultores principiantes en el sitio web de NSAIS.

Usando Programas Gubernamentales. Varios programas de subvenciones y préstamos ayudan a los nuevos agricultores a comprar tierras. La mayoría se administran a través de tres organismos: la Administración de Crédito Agrícola, la Agencia de Servicios Agrícolas y el Desarrollo Rural del USDA.

Pensar fuera de la caja. ¿Qué pasa si no tiene dinero, experiencia, empleo fuera de la granja y, por lo tanto, no tiene atractivo para un prestamista potencial?

Obtenga una pasantía en una granja. Visite el sitio web de la NSAIS y consulte su lista nacional de pasantías; también consulte los sitios web de la organización de agricultura sostenible regional y estatal para obtener oportunidades adicionales. Oportunidades Mundiales en Granjas Orgánicas ofrece aprendizajes remunerados y no remunerados en granjas de todo el mundo.

Inscríbase en clases sobre agricultura sostenible, incluidos los aspectos comerciales. Estos pueden estar disponibles a través de organizaciones regionales o locales sin fines de lucro de agricultura sostenible, a través de universidades y universidades estatales o a través de colegios privados. El USDA mantiene una lista de universidades con programas de agricultura sostenible.

Revise los listados de propiedades embargadas en oficinas del condado, bancos locales o en línea. Si vas por esta ruta, haz tu tarea sobre cómo funcionan estas ventas para evitar los muchos escollos potenciales. Para obtener una buena visión general, consulte el libro de Lin Stone Cómo Comprar Terrenos en Ventas de Impuestos.

En muchas áreas, la tierra es demasiado cara para ser propiedad de un agricultor principiante. En su lugar, busque arrendar o alquilar tierras. Consulte Craigslist y sitios web similares, o, lo mejor de todo, comuníquese directamente con los propietarios de tierras; un mapa de propietarios es extremadamente útil para esto.

Echa un vistazo a los programas farm-link a través de la Red Nacional de Transición Agrícola, que conecta a los agricultores que se jubilan con los nuevos agricultores.

¿Qué pasa con una compra en grupo? Lo que un granjero principiante no puede permitirse comprar, tal vez un grupo de ellos podría.

Por último, pero no menos importante, no te rindas. En algún lugar, hay una granja esperando a que la encuentres.

Recursos de Listado de Propiedades Rurales

Conector de Tierras de propiedades rurales
United Country Real Estate
Buscador de propiedades rurales

Ann Larkin Hansen vive con su familia en una antigua granja lechera en el norte de Wisconsin. Su próximo libro, Finding Good Land for Your Organic Farm, se publicará a principios de 2013. También es la autora del Manual de Agricultura Orgánica.

• Publicado en Septiembre 14, 2012

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