Alquileres: Financiamiento y administración de más de 4 propiedades
En este artículo:
La inversión inmobiliaria ha demostrado durante mucho tiempo ser una estrategia efectiva para construir riqueza. Pero a medida que aumenta el número de alquileres, también lo hacen los desafíos. Hay varias maneras de financiar más de cuatro propiedades:
- Hipoteca de propiedad 5-10 de Fannie Mae’s
- Una hipoteca «general» le permite financiar varias propiedades con un solo préstamo
- Los préstamos de cartera reducen el límite de cuatro propiedades y es posible que no necesite probar sus ingresos
También puede enfrentar desafíos para administrar más alquileres. Contratar a un administrador de propiedades puede ahorrarle tiempo y dinero.
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No tema: la financiación está disponible
¿Desea más alquileres? Entonces necesita poseer más propiedades de alquiler. Pero a muchos bancos y prestamistas no les gusta financiar múltiples propiedades de inversión al mismo tiempo. Esto se debe a que hacerlo aumenta el riesgo de préstamos. Su pensamiento? Crear y administrar todos estos préstamos para un cliente es demasiado complicado.
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Afortunadamente, existen varias opciones para los prestatarios que buscan poseer más de cuatro propiedades de alquiler. Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen programas de préstamos. O bien, puede solicitar una hipoteca general o un préstamo de cartera.
Si está ansioso por ampliar su cartera de propietarios, compre y evalúe sus opciones. Averigüe para qué califica. Y sepa en qué se está metiendo antes de comprometerse. Poseer varios alquileres puede proporcionar una gran cantidad de recompensas, riesgos y responsabilidades.
Opción 1: Fannie Mae
El programa de 5-10 propiedades de Fannie Mae le permite financiar de cinco a 10 propiedades al mismo tiempo. Estos pueden incluir propiedades de alquiler. Pero tienes que cumplir con los siguientes criterios:
- Poseer entre cinco y 10 propiedades residenciales, cada una con financiamiento adjunto
- Pagar un 25 por ciento por una compra de una unidad; pague un 30 por ciento de cuota inicial por una compra de dos a cuatro unidades
- Acumule un 30 por ciento de equidad para todos los tipos de propiedad (una, dos, tres o cuatro unidades) al buscar un refinanciamiento
- Tenga un puntaje de crédito mínimo de 720
- Evite cualquier retraso hipotecario dentro de los 12 meses anteriores en cualquier hipoteca
- siete años anteriores
- Proporcionar dos años de declaraciones de impuestos que indiquen los ingresos por alquiler de todas las propiedades de alquiler
- Acumular seis meses de reservas para PITI (capital, intereses, impuestos y seguros) en cada uno de los propiedades financiadas
- Para obtener más información, lea la lista de verificación de múltiples propiedades financiadas de Fannie Mae
Tenga en cuenta que Fannie Mae también le permite retirar dinero en efectivo de una casa comprada de forma gratuita en una subasta o de otro modo. Puede usar esta regla de» financiación diferida » para obtener más efectivo y comprar más propiedades.
Opción 2: Freddie Mac
Freddie Mac ofrece su programa de Hipotecas de Propiedades de Inversión. Esto le permite financiar hasta seis propiedades de una a cuatro unidades, incluida su residencia principal. Pero debe cumplir con criterios estrictos (consulte la sección 4201.16 de la guía, en la página 282), incluyendo:
- Use los costos mensuales de vivienda de su residencia principal para calcular su relación mensual de gastos de vivienda a ingresos
- Tenga un puntaje de crédito mínimo de 720
- Pague un 15 por ciento de cuota inicial por una compra de una unidad; pague un 25 por ciento de cuota inicial para una compra de dos a cuatro unidades
- Acumule un 15 por ciento de capital para propiedades de una unidad y un 25 por ciento de capital para propiedades de dos a cuatro unidades al buscar un refinanciamiento
- No exceda una relación máxima de deuda a ingresos del 45 por ciento para hipotecas suscritas manualmente
- Reserve reservas de dos meses para PITI para cualquier propiedad de dos a cuatro unidades
- Tratar los ingresos negativos agregados por alquiler de todas las propiedades de alquiler como una obligación; esto se tendrá en cuenta al calcular su relación de pago de deuda mensual a ingresos
- No acepte regalos de un familiar o regalos/subvenciones de una agencia para usar en sus fondos
- Si los ingresos de alquiler no se utilizan para calificar, use el monto del pago mensual para el local hipotecado, más los gastos operativos, para calcular su relación de pago de deuda mensual a ingresos
Opción 3: una hipoteca general
Una hipoteca global financia dos o más propiedades dentro de un préstamo. Eso significa que solo tiene que pagar un conjunto de tarifas y costos de cierre para financiar múltiples propiedades de alquiler. Las propiedades se mantienen como garantía del préstamo.
La buena noticia: esta hipoteca viene con una cláusula de liberación. Puede vender una de sus propiedades de alquiler y usar las ganancias como mejor le parezca, incluso para comprar otra propiedad. No tiene que usar las ganancias para pagar su préstamo.
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La mala noticia: si incumple una propiedad, el prestamista podría intentar reclamar todas sus propiedades cubiertas por el préstamo.
Además, » Los préstamos globales a menudo tienen una serie de restricciones y multas por pago anticipado. También pueden tener cláusulas de liberación onerosas si desea vender una propiedad», dice el agente inmobiliario y abogado de bienes raíces Bruce Ailion.
Opción 4: ¿un préstamo de cartera
Fue rechazado por Fannie Mae, Freddie Mac o un prestamista hipotecario general? Prueba con un prestamista de cartera. A menudo se trata de bancos privados, empresas financieras o inversores más pequeños.
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Lo que hace de un prestamista un prestamista de «cartera» es el hecho de que no vende sus préstamos a los inversores de la manera en que lo hacen los prestamistas de Fannie Mae y Freddie Mac. Mantiene sus préstamos en su propia cartera de inversiones y asume todo el riesgo del préstamo. Eso permite que un prestamista de cartera cree sus propias pautas.
Obtener la aprobación para un préstamo de cartera puede ser más fácil. Estos prestamistas tampoco pueden limitar el número de propiedades de alquiler que le interesa comprar.
«Conozco a prestamistas que permiten hasta 20 propiedades de alquiler financiadas», dice Brian Emerson de Edge Home Finance Corporation.
Comprenda que los prestamistas de cartera pueden cobrar tasas de interés y comisiones más altas. Compare cuidadosamente todas las tasas, costos y términos de préstamos.
Qué considerar antes de financiar más de cuatro propiedades de alquiler
Antes de tomar el paso de múltiples propiedades de alquiler, considere estos consejos:
Pruebe con muchos prestamistas diferentes.
» Busque en los bancos y cooperativas de crédito locales a los que les gusta prestar servicios a las pequeñas empresas», dice Joshua Harris, profesor asistente clínico de bienes raíces en el Instituto Schack de Bienes Raíces de la Universidad de Nueva York. «Además, explore los prestamistas privados que tienen un historial de financiamiento de hipotecas a propietarios locales.»
Encuentra un experto en el que puedas confiar.
«El problema con la financiación de múltiples propiedades no es que la financiación no esté disponible. Es encontrar a un experto que sepa cómo hacer estos préstamos», dice Emerson. «Elija y trabaje con un agente hipotecario experimentado con el conocimiento y las habilidades para hacer el trabajo.»
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Obtenga ayuda.
«Decida cómo de tiempo completo quiere estar en su negocio de bienes raíces», agrega Harris. «Más propiedades significan más inquilinos, problemas de mantenimiento y trabajo. Piense en contratar profesionales para arrendar, mantener y administrar sus propiedades.»
Prepárate para cumplir más reglas. «Si usted es dueño de más de cuatro propiedades, estará sujeto a las leyes de vivienda justa. No conocer la ley puede ser muy costoso», dice Ailion.
Cuando usted es un inversionista inmobiliario serio, probablemente trabaje con un equipo: agentes de bienes raíces, abogados, profesionales de títulos y administradores de propiedades. Su prestamista también debe ser un miembro importante y valioso de ese equipo.
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