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Es posible que haya oído hablar de una advertencia en el contexto de disputas de propiedad. Una advertencia es un requerimiento legal que puede actuar como una advertencia sobre un título de propiedad para proteger sus intereses en la tierra. Al registrar una advertencia en la tierra de otra parte, puede evitar que vendan su propiedad sin pagar sus deudas con usted. Hay muchos conceptos erróneos comunes sobre cuándo debe y no debe presentar una advertencia. Si presenta una advertencia incorrectamente, es posible que tenga que pagar grandes multas y estar en problemas legales significativos. Este artículo expondrá:

• cómo funcionan las advertencias; y
• cuándo debe usar advertencias para proteger su interés en una propiedad.

¿Qué Es una Advertencia?

Una advertencia es una herramienta específica que alguien puede usar en el contexto de transacciones de propiedades. Cuando registra una advertencia contra el título de una propiedad, impide que el propietario de la propiedad realice ciertas transacciones con la tierra sin su consentimiento.

Si tiene un interés en una propiedad que otra persona posee legalmente, es posible que pueda presentar una advertencia en esa propiedad. Al presentar una advertencia, usted está notificando a otros que no podrán comprar el terreno sin antes tratar con usted. Esto significa que podrá proteger los intereses de su propiedad y mostrarle al mundo que está involucrado con la propiedad.

¿Cómo Puedo Determinar Si Tengo un Interés Cavetible?

Es un error común que puedes poner una advertencia en la tierra de alguien simplemente porque te deben una deuda. Esto no es cierto y no debes confiar en esto. De hecho, solo puede presentar una advertencia sobre la tierra de alguien si tiene un interés cavetible.

Estos intereses no surgen automáticamente de la deuda. Además, simplemente poner una cláusula en un contrato que diga que puede presentar una advertencia sobre la tierra de otra persona no necesariamente proporciona un interés cavable en esa tierra.

Más bien, el contrato en sí debe estar respaldado por los derechos que tiene sobre la tierra. Estos derechos podrían surgir si usted:

• contribuyó financieramente a la compra de la propiedad;
• contribuyó al mantenimiento o conservación de la propiedad; o
• tiene algún tipo de derecho acordado sobre la propiedad en el que ha confiado en el pasado.

Dadas estas limitaciones, hay muchos ejemplos de situaciones en las que probablemente no podrá introducir una advertencia.

Si presenta una advertencia sin tener un interés cavetible, el propietario simplemente la eliminará. También pueden presentar una reclamación en su contra por cualquier pérdida que hayan sufrido como resultado de la advertencia.

¿Cómo Funcionan las Advertencias?

Aunque diferentes órganos gubernamentales administran advertencias, las reglas para las advertencias son ampliamente similares en todos los estados y territorios australianos.

Cuando presenta una advertencia en una propiedad, está:

1. actualización del sistema oficial de registro de la propiedad del gobierno; y
2. impedir que el propietario venda legalmente sus tierras.

Si el propietario está tratando de vender la propiedad y desea evitar esto, presentar una advertencia esencialmente presiona el botón de pausa. Esto puede ser particularmente útil si hay una disputa sobre la propiedad, ya que le da tiempo para ir a la corte y argumentar su caso.

Por ejemplo, podría introducir una advertencia:

• cuando planee adquirir un contrato de arrendamiento comercial en una parte concurrida de la ciudad. Ha firmado un acuerdo de arrendamiento con su futuro propietario. Aquí, puede presentar una advertencia para asegurarse de que la propiedad no se venda mientras tanto;
• después de prestarle dinero a alguien para su hipoteca. Le preocupa que la persona a la que le prestó dinero esté tratando de vender su propiedad a un tercero. Para evitar esto, puede presentar una advertencia para preservar sus intereses de propiedad;
• cuando su negocio se está expandiendo. Recientemente ha acordado comprar más tierras, pero la transacción no se liquidará hasta dentro de seis meses. Mientras tanto, puede presentar una advertencia sobre la propiedad para reclamar prioridad sobre posibles reclamaciones de terceros sobre la propiedad.

Ser proactivo en la protección de sus intereses puede ahorrarle muchos problemas en el futuro. Sin embargo, las advertencias tienen sus limitaciones.

Su advertencia podría permanecer allí durante muchos años hasta que el propietario necesite vender la tierra o quiera refinanciar. En esta etapa, la advertencia se convierte en una palanca útil.

¿Se Pueden Eliminar Las Advertencias?

En la mayoría de los estados y territorios, si su solicitud es exitosa, la advertencia permanecerá allí indefinidamente o hasta que alguien la elimine.

Si el propietario actual quiere vender su propiedad, tiene dos opciones:

1. negociar con usted para retirar la advertencia; o
2. enviar un aviso de caducidad a la oficina gubernamental pertinente.

Si envían un aviso de caducidad, la oficina gubernamental se lo notificará. A continuación, tendrá 14 o 21 días (dependiendo del estado) para solicitar a la Corte Suprema una orden para mantener la advertencia.

Si va por este camino, habrá un caso judicial sobre su reclamo de la tierra. Durante los procedimientos legales, la advertencia permanecerá. Dependiendo del curso de los procedimientos legales, la transacción de propiedad puede no asentarse durante mucho tiempo.

Si no solicita al tribunal que mantenga la advertencia, su advertencia se eliminará automáticamente después de los 14 o 21 días. Después de eso, no se le permitirá presentar otra advertencia en esa propiedad.

Quiero hacer una advertencia. ¿Dónde puedo encontrar los Formularios?

A continuación se muestra una lista de los sitios web relevantes del gobierno estatal para presentar una advertencia. Siempre se recomienda que busque asesoramiento legal antes de presentar una advertencia.

Estado / Territorio	¿Dónde puedo encontrar los formularios de presentación pertinentes?
Sitio web de Servicios de Registro de la Propiedad de NSW	NSW
Victoria	Sitio web de Uso del suelo Victoria
Queensland	Sitio web de negocios de Queensland
South Australia	Sitio web de Land Services SA
Australia Occidental	Sitio web de Landgate
Territorios del Norte	Sitio web del Gobierno del Territorio del Norte
Tasmania	Sitio web del Sistema de Información sobre Tierras de Tasmania (la LISTA)

Una advertencia es una herramienta útil para proteger su interés en la tierra y proporcionarle apalancamiento en una disputa. Sin embargo, debe proceder con precaución. Siempre asegúrese de que realmente tiene un interés especial antes de presentar una advertencia. Si no lo hace, el dueño de la propiedad potencialmente tendrá motivos para demandarlo.