skutečné náklady na nákup a prodej domu v Japonsku
domy v Japonsku jsou podle Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) jedny z nejlevnějších na světě. Obyvatelé však stále utrácejí v průměru 22% svého celkového příjmu na bydlení.
koupě domu místo pronájmu může zlepšit váš životní styl, ale podle mých zkušeností je těžké dosáhnout zisku. Promluvme si o tom, proč musíte být při rozhodování o jednom z největších a nejdůležitějších finančních rozhodnutí svého života v Japonsku zvlášť opatrní.
rozhodování
Foto: iStockmoje žena a já jsme byli oba nemocní z našeho rozpadajícího se, dvojdomku, dvoupodlažního nájemního domu poblíž vlakových kolejí a některých hlučných sousedů. Plánovali jsme zůstat v našich prezenčních pedagogických pracovních míst po dobu nejméně 10 více let.
to způsobilo, že náklady na stěhování, koupi domu a dokonce i jeho prodej byly užitečnější. Ani jeden z nás neměl trvalé bydliště. Dnešní sazby jsou ještě nižší, ale v roce 2004 jsem dostal 2,4% desetiletý obnovitelný hypoteční úvěr od MUFJ.
Plaza Homes seznam bank a jejich aktuální úvěrové požadavky. U cizinců se jedná o minimálně 4 000 000 příjmů oproti předchozímu roku, 10% zálohu a hypoteční pojištění.
požadavky jsou nižší pro japonské státní příslušníky, ale existují výjimky a nižší sazba dlouhodobější půjčky. Půjčili jsme si celou částku včetně pojištění a zálohy.
v Japonsku účtují Realitní kancelář kupujícího a realitní kancelář prodávajícího 3% provizi z prodejní ceny domu a často navíc 60 000 za anglické služby. Real Estate Japan nabízí bezplatné webináře a vitríny nemovitostí po celém Japonsku. Suumo, významná společnost, uvádí realitní kanceláře specializující se na cizince. Rakuten Real Estate a Yahoo! Nemovitosti také poskytují výpisy nemovitostí. Mezi hlavní cenové faktory patří umístění budovy, věk a vzdálenost od vlakového nádraží nebo autobusové zastávky.
nové vs. použité
fotografie: Gregory Strongstejně jako řídit nové auto z pozemku, nový dům znehodnocuje, jakmile si jej koupíte. Stejně jako byste mohli zvážit nákup ojetého vozidla, které je několik let staré a má nízký počet najetých kilometrů-starší dům bude silně zlevněn. Novější dům však nebude vyžadovat drahé renovace.
koupili jsme krásný třípatrový dům v pěkném předměstí Kawasaki, 93 metrů čtverečních a pouhých devět let.
prodejci původně zaplatili ¥40,000,000, ale uvedli na ¥29,900,000. Úspěšně jsme nabídli 26 500 000 korun. Naše hypoteční pojištění(1, 1,000,000), realitní poplatky a daně byly další ¥1,925,350. Nechali jsme vyměnit podlahu, zmodernizovat kuchyň a dům jsme překreslili za 340 000¥, celkem to stálo 28 765 000¥.
hypotéka nemusí být investicí
argument zní, že splácení hypotéky na bydlení je lepší než placení nájemného, protože nakonec vlastníte svůj domov. Ale vše závisí na vašich výdajích. Například naše měsíční splátky hypotéky byly 105 105,000 ve srovnání s ¥114,000 nájemného za náš starobylý nájemní dům o rozloze 60 metrů čtverečních.
nyní jsme měli nádherný domov, lepší měsíční peněžní tok a vyhnuli jsme se koushin ryou, dvouletému poplatku za obnovení pronájmu (¥114,000). Za 15 let, co jsme dům vlastnili, jsme však platili daně z nemovitosti, opravy a údržbu v celkové výši 2 424 000 korun. Bydlení v tom domě nám udělalo velkou radost, přesto to nebyla investice. Jeho celkové náklady činily 31 415 394 korun.
potenciální přínosy
fotografie: Gregory Strongfinanční obraz není tak špatný, jak by mohl vypadat. V těchto dnech existují některé nové daňové výhody pro kupující. Například kupci domů mohou mít nárok na odpočet hypotéky na bydlení od daně z příjmu, což je 1% jejich zůstatku hypotéky na konci roku. Kromě toho, v případě, že kupující vydělává méně než 7,8 7,800,000 příjem, budou také nárok na tolik jako ¥500,000 v cashback dávky na bydlení.
podnikatelské typy mohou dále zlepšit svou finanční situaci pomocí svých domovů pro podnikání. Mohou například využít místnost pro jazykovou školu. Jiní by mohli dát do apartmá a pronajmout studentům. Jednoho dne si možná pronajmou celý dům.
konečným dlouhodobým přínosem pro vlastnictví domu je bezpečnost při odchodu do důchodu. Bohužel, jakmile jste v důchodu nebo s pevným příjmem, nalezení nemovitosti k pronájmu není snadné. Ale protože vlastníte svůj domov, nikdy nebudete čelit této výzvě.
později v životě je možnost koupit dům omezená, protože k získání hypotéky potřebujete příjem ze zaměstnání. Někteří z mých přátel v důchodu byli šokováni. Bez ohledu na to, jak velké jsou jejich bankovní účty nebo akciová portfolia, nemohou získat bankovní hypotéky. Místo toho musí nakupovat v hotovosti.
prodej a proplacení
Foto: iStock: 7maruv nemovitostech se zvyšuje hodnota pouze pozemku (nebo zlomku tohoto pozemku pro byt). Od Hongkongu po Singapur vedly rostoucí ceny pozemků k podstatným ziskům z nemovitostí.
naproti tomu Japonsko má klesající populaci, malou imigraci a každý rok se objevuje více budov. Tedy více volných nemovitostí. Ceny v Tokiu se navíc kvůli nízkým úrokovým sazbám zvýšily jen velmi málo, zatímco ostatní velká města zůstala stabilní. Hodnoty nemovitostí ale v malých městech a na venkově klesají.
před pandemií jsme s manželkou prodali náš dům-načasování prodeje mezi listopadem a dubnem. Domy se obvykle prodávají rodinám s dětmi a k těmto prodejům dochází před začátkem nového školního období.
naše agentura to zveřejnila za ¥23,947,318, protože budova byla nyní znehodnocena za 25 let. Hodnota našich nemovitostí se nyní blížila hodnotě pozemků (zhruba 20 milionů korun). Během dvou měsíců přišly pouze tři skupiny,a jedna nabídla nabídkovou cenu. Poplatky a daně našich realitních kanceláří činily 839 160 korun.
celkové ztráty
Foto: iStock: takasuumezi naší kupní cenou, ojetým domem a každým výdajem (¥32,254,554) jsme ztratili 8, 8,307,236 . Kdybychom se nikdy nepohybovali a pronajímali své staré místo po dobu 15 let (bez zvýšení nájemného), naše celkové náklady na bydlení by byly pouze ¥21,375,000.
náš životní styl se v našem novém domě zlepšil. Ale mohli jsme platit dvakrát tolik nájmu a ještě jsme byli dál. Také jsme mohli zdvojnásobit peníze, které jsme ušetřili tím, že jsme je investovali za stejné období.
koupě domu v Japonsku může mít vynikající osobní výhody, ale obvykle jen málo finančních, zejména krátkodobých. Takže se postarejte o to, co si koupíte, a držte se nemovitosti.
čím déle jej držíte, tím lepší jsou čísla. Pak, samozřejmě, hodnota vašeho domova znehodnocuje, ale nakonec, a s některými rekonstrukcemi, můžete tam žít pohodlně, dokonce se ziskem.