• Articles
• admin

nákup konkurzní domy, aktiva, domy, nemovitosti & nemovitost z konkurzní soud

mnoho kupujících nemovitostí vědí, jak koupit nemovitost pomocí realitní kanceláře nebo na uzavření aukce, ale existuje značné tajemství o tom, jak koupit domy a jiné nemovitosti z bankrotu. Důkladný přezkum konkurzního prodeje skutečně ukazuje slevu ve výši 10 až 50% z cen zaplacených na otevřeném trhu, pokud neexistují další Kupci. Pokud chcete platit plnou cenu, čtěte dál.

pokud však chcete najít dohodu o nemovitostech, níže jsou nejlepší tipy na nákup nemovitostí od konkurzního soudu prostřednictvím konkurzní aukce. Tyto tipy poskytují naši konkurzní právníci v Kalifornii s dlouholetými zkušenostmi s prodejem nemovitostí v konkurzu jménem mnoha konkurzních správců.

1) Jak najít konkurzní prodej nemovitostí Online

prvním krokem v procesu je najít nemovitost konkurzní máte zájem o koupi. To však není tak snadné, jak se může zdát. Pokud je v Los Angeles County podán bankrot, ale dlužník vlastní nemovitost v Texasu, k prodeji tohoto majetku v Texasu by došlo u konkurzního soudu v Los Angeles prostřednictvím konkurzního správce v Kalifornii.

většina soudů zveřejňuje oznámení o prodeji na svých webových stránkách. Například, centrální okres Kalifornie má webovou stránku se seznamem oznámení o prodeji v rámci tohoto soudu. To znamená, že kupující nemovitostí by museli prohledat webové stránky 94 okresní soudy ve Spojených státech, přičemž samotná Kalifornie má čtyři okresní soudy, jen aby našel všechny prodeje v Americe.

kupující mohou mít dojem, že mohou najít konkurzní vlastnosti na Multiple Listing Service (MLS) poskytované realitních kanceláří. Nicméně, alespoň v jižní Kalifornii (CRMLS), není zaškrtávací políčko umožňující výpis agenti určit, že nemovitost se prodává prostřednictvím bankrotu. Nicméně, hledání veřejné nebo soukromé komentáře pro slovo bankrot může odhalit několik výpisy.

dále, pokud hledáte komerční nemovitosti v konkurzu, vyhledávání LoopNet.com pro vlastnosti bankrotu kliknutím na další filtry a poté pomocí klíčového slova bankrot.

dalším způsobem, jak najít konkurzní vlastnosti je sledovat výpisy realitních kanceláří, kteří skončí opakovaně výpis vlastnosti pro kapitolu 7 správci v oblasti, která vás zajímá. Přezkum oznámení o předchozím prodeji pravděpodobně ukáže, kdo jsou tyto realitní kanceláře. Pokud si nejste jisti, obraťte se na konkurzního právníka v požadované oblasti, protože pravděpodobně budou znát jména makléřů, kteří zřejmě získají výpisy. Můžete také kontaktovat správce konkurzní podstaty požádat o prodej, které mohou mít v té době.

vzhledem k tomu, jak těžké to může být najít konkurzní Vlastnosti, webové stránky Inforuptcy.com přišel s důmyslným řešením výpisu konkurzních prodejů na celostátní úrovni. Zatímco služba není zdarma, pokud jste vážně o koupi domů nebo jiného majetku od konkurzních správců, není lepší služby.

2) obraťte se na správce konkurzu

pokud najdete nemovitost, kterou chcete vlastnit dlužník v konkurzu, kontaktujte nebo nechte právníka v oblasti nemovitostí oslovit Správce kapitoly 7 nebo 11. Chcete-li zjistit jméno správce zpracovávajícího majetek pro tohoto dlužníka, najdete jméno správce na Pacer.gov. kontaktní informace pro každou stálou kapitolu 7 správce je zapnutý Justice.gov.

správce může mít zájem o prodej nemovitosti. Někdy, pokud správce může prodat nemovitost bez makléře, mohou mít zájem poskytnout větší distribuci věřitelům tím, že se vyhnou poplatku makléře. Často krát, právník správce může mít přehled o podmínkách potřebných k získání souhlasu správce a schválení konkurzního soudu, například když dlužník žije v konkurzu poté, co rozvod vede k bankrotu.

konkurzní správci jsou silnější než uzavření Správce

jako zkušený realitní investor Aaron Norris vysvětlil, existuje mnoho typů nemovitostí aukce. Některé strany zajímalo, jestli konkurzní správce je podobný zabavení Správce prodej důvěry listinu nebo hypotéku na schodech soudu.

tyto nejsou stejné, i když existují určité podobnosti. Správce konkurzní podstaty vlastní Všechna práva k majetku dlužníka podle definice majetku pozůstalosti uvedené v § 541 písm.a) konkurzního řádu. Je povinností konkurzního správce “ shromažďovat a snižovat na peníze majetek majetku ,pro který takový Správce slouží, a uzavřít takový majetek tak rychle, jak je slučitelný s nejlepším zájmem zúčastněných stran.“11 U. S. C. Section 704(a) (1). Správci dostanou vyplacenou provizi z plateb věřitelům a potřebují prodat majetek, aby zaplatili věřitelům. Prodávají majetek tím, že najde kupce, vyjednávání s věřiteli, a dokonce podání konkurzní protivník soudy k dokonalému titulu nebo k útoku zdánlivě neplatné zástavní práva k majetku.

naproti tomu Správce exekuce má prostě povinnost zahájit prodej práv na základě listiny o důvěře (tj. nemovitosti podléhající jakémukoli zástavnímu právu k prodávané listině o důvěře) za nejnižší nabídku navrženou zabavujícím věřitelem. Samozřejmě, zabavující věřitel může požadovat platbu ve výši ne více, než jsou dlužné, např., jistiny, úroky, pozdní poplatky, advokátní poplatky, atd.

zatímco správce konkurzní podstaty musí maximalizovat hodnotu majetku ve prospěch věřitelů, Správce uzavření trhu nemá takovou povinnost.

nabídka zaplatit Správci částku, která zaplatí všechny Zajištěné věřitele, Správní výdaje a poskytne výhodu nezajištěným věřitelům

nalezení kreativního řešení pro správce vám může pomoci koupit aktivum od konkurzního správce.

správce konkurzní podstaty však obecně musí nemovitost prodat za částku, která platí všem věřitelům v plné výši. Správce konkurzní podstaty však může dosáhnout dohody s věřitelem, aby vzal méně než celou částku, nebo aby věřitel dal správci „vyřezat“, přičemž část dlužné částky tomuto věřiteli bude vyplacena správci ve prospěch konkurzní podstaty. To umožňuje správci prodat Podvodní nemovitost poskytnutím výhody věřitelům.

bez zaplacení v plné výši nebo souhlasu jakéhokoli věřitele, který je placen méně než celá částka, Správce obecně nemůže prodat nemovitost, alespoň ne v devátém okruhu. Clear Channel Outdoor, Inc. v. Knupfer (in re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B.A. P. 9. Cir. 2008); viz 11 U.S. C. oddíl 363(f).

jinými slovy, na rozdíl od správce uzavření trhu, který má pravomoc prodat nemovitost za danou cenu tak, že nemovitost bude prodána za tuto cenu (a možná ji věřitel vezme zpět, pokud se neobjeví žádní další uchazeči), když chce správce konkurzu prodat nemovitost, musí obdržet určitou částku peněz na prodej této nemovitosti.

tato částka představuje součet všech zástavních práv, nákladů na prodej, všech správních nákladů, případného zaplacení osvobození usedlosti dlužníkovi, plus některé další částky určené ve prospěch nezajištěných věřitelů.

3) Staňte se Stalking Horse uchazeč tím, že předloží nabídku na nákup konkurzní správce

Správce přijme nabídku na nákup, které považují za dostatečné, i když by jim to nevadilo víc. Tento kupující, známý jako stalking horse bidder, je poté předložen konkurznímu soudu jako navrhovaný kupující v návrhu na schválení prodeje podle 11 U. S. C. sekce 363. Nejen, že cena musí být dostatečná, ale podmínky musí být také dostatečné.

neodstraňujte správce konkurzní podstaty s nepředvídatelností

správce konkurzní podstaty bude s větší pravděpodobností přijmout nabídku s nejmenším počtem nepředvídaných okolností, jako je finanční pohotovost nebo inspekční pohotovost. Opravy jsou pro správce skutečně velmi obtížné, protože správce ve většině případů nemá v majetku žádné peníze na provedení takových oprav. Ještě dále, najímání někoho k provedení opravy může vyžadovat souhlas soudu,což vyžaduje značný čas právníka, pravděpodobně stojí tisíce dolarů. Přínos pro majetek a jeho věřitele při najímání takových odborníků může být sporný,takže vyhnout se těmto komplikacím posílí vaši nabídku.

můžete financovat majetek bankrotu (ale hotovost je stále králem)

obecně platí, že správce, stejně jako každý jiný prodejce, by upřednostňoval kupujícího v hotovosti před kupujícím, který potřebuje financování. Pokud však kupující může financovat půjčku na koupi nemovitosti během úschovy po schválení návrhu na prodej soudem, považuje se to za dostatečné. Stejně jako u každého prodejce, neváhejte a poskytněte dokumentaci konkurznímu správci, která ukazuje finanční schopnost dokončit prodej.

bankrot prodeje umožňují Kupující ochrany jako úschovy a inspekce

mnoho kupujících jsou na pozoru před nákupem na uzavření aukce, kde je titul brát jako-je bez náhrady, pokud vlastnost není podle očekávání. Správce uzavření trhu skutečně přijímá peníze přímo od kupujícího v hotovosti nebo peněžních příkazech a poté listinu zaznamená.

Správce konkurzu však obecně otevírá úschovu, ve které Správce uloží listinu, a kupující uloží potřebné prostředky a uvolní nepředvídané události. Kupující jsou vítáni k jednání o podmínkách nákupu, včetně kontroly majetku a běžného času na přezkoumání pojištění titulu, aby zjistili, že všechny problémy jsou vyřešeny. Pokud se něco pokazí, kupující může vycouvat, často se správcem, který si ponechá vážný vklad peněz.

kupující by se neměli bát přidat do své nabídky ochranu, aby se ujistili, že dostanou to, co očekávají.

jak se vypořádat s obyvateli v nemovitosti

pokud opravdu chcete sladit dohodu, abyste získali skvělou cenu, nabídněte nemovitost v současném stavu, což může dokonce znamenat přijetí všech cestujících v nemovitosti.

můžete však požádat o soudní příkaz, který stanoví, že v objektu nejsou zavedeny žádné dlouhodobé pronájmy, protože takové pronájmy by mohly bránit vaší schopnosti získat protiprávního zadrženého (vystěhování) proti těmto nájemcům u státního soudu po jednání. Ještě dále, kupující může chtít požádat o soudní příkaz, že v nemovitosti nejsou žádní zákonní nájemci, aby kupující mohl po uzavření prodeje změnit zámky. S takovou objednávkou, kupující by mohl dokonce získat další objednávku, kterou má Spojené státy Marshall Service obrat k kupujícímu, čímž se zabrání nezákonnému zadržení u státního soudu.

zdarma a bez všech zástavních práv

někteří kupující se ptají, zda konkurzní prodej vymaže juniorská zástavní práva podobná prodeji uzavření trhu. Otázka mladších zástavních práv je v podstatě irelevantní, protože konkurzní správce prodává nemovitost, nikoli postavení konkrétního držitele zástavního práva.

termín „volný a jasný“ pochází z oddílu 363(f) konkurzního řádu, který umožňuje prodej zatíženého aktiva, přičemž zástavní práva k nemovitosti zanikají, pokud jde o nemovitost, ale připojují se k výnosu z prodeje.

prodej by měl být naplněn prostřednictvím úschovy, kde kupující a správce získají pojištění titulu, takže po prodeji nebudou žádné problémy s případnými zástavními právy. Chybí něco neobvyklého, což by pravděpodobně bylo uvedeno v návrhu prodeje nebo předběžné zprávě o pojištění titulu, cokoli by se stalo při běžném prodeji na otevřeném trhu, se může stát při konkurzním prodeji.

Break-Up Fee

break-up fee je peněžitá kompenzace zájemci o stalking horse, pokud by byl prodej objednán jiné straně. Poplatek za rozchod by musel schválit konkurzní soud. Argument je, že poplatek za rozchod je spravedlivou kompenzací zájemci o stalking horse za riziko, úsilí a náklady na vstup do navrhovaného prodeje.

kupující v dobré víře

podle § 363 písm.m) konkurzního řádu by ani zrušení odvolání proti příkazu k prodeji nemělo vliv na platnost prodeje kupující v dobré víře.

„ačkoli zákon o úpadku a pravidla neposkytují definici dobré víry, soudy obecně dodržují tradiční zásady, když se domnívají, že kupující v dobré víře je ten, kdo kupuje „v dobré víře“ a “ za hodnotu.“Nedostatek dobré víry se obvykle projevuje podvodem ,tajnou dohodou mezi kupujícím a jinými uchazeči nebo správcem nebo pokusem o hrubě nespravedlivou výhodu jiných uchazečů.““In re M Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B.A. P. 9. Cir. 2003).

4) Jak přeplatit při konkurzním prodeji (dražbě)

zatímco konkurzní správce je prodávajícím, Správce jedná pouze na základě soudního příkazu, kterým se schvaluje návrh na prodej nemovitosti podle § 363 konkurzního řádu. Aby bylo zajištěno, že prodej je spravedlivý vůči věřitelům, návrh na prodej obecně poskytne postupy k předražení. Přeplatitel je potenciální kupující majetku v konkurzu, který požaduje zaplatit více, než navrhovaný kupující identifikovaný konkurzním správcem v návrhu na prodej.

vždy přezkoumejte návrh na prodej podaný správcem, abyste porozuměli postupům pro přeplatky na jednání. Oznámení o prodeji poskytne pokyny k jakékoli předběžné kvalifikaci, což může zahrnovat poskytnutí Správce pokladní šeku uloženému u úschovy, pokud je tento přeplatitel nejvyšší nabídkou a souhlasí s provedením kupní a prodejní smlouvy podobné smlouvě kupujícího pronásledujícího koně. Pokladní šek by byl vrácen, pokud by v nabídkovém řízení nakonec převažoval předražený.

prodej návrh poskytne datum, čas a místo jednání, stejně jako minimální overbid (někdy pět nebo deset tisíc nad navrhovaným kupujícím) a nabízení přírůstky(možná několik tisíc dolarů). Například, pokud navrhovaný kupující nabídl $ 500,000, a minimální overbid je $10,000 více, s přírůstky nabídek $ 5,000, první overbidder by musel nabídnout $ 510,000, s další nabídkou musí být alespoň $ 515,000. Obvykle, soud umožní agentům, jako je realitní agent nebo právník pro uchazeče, nabízet jménem přeplatitele.

když přijde čas na dražbu, soudce zavolá případ obvykle oznámením jména dlužníka, jehož majetek se prodává. Soud se obvykle zeptá, zda jsou na jednání přítomni nadpoloviční uchazeči. Ať už se soud zeptá nebo ne, nezapomeňte se telefonicky oznámit nebo přistoupit k pultíku u soudu, abyste uvedli, že jste přítomni přeplatku na prodávaném majetku.

pokud se objeví předkupník, konkurzní soudce bude obecně jednat jako dražitel nemovitosti. Nečekejte, že soudce přinese vzrušení, které můžete najít na aukci v televizi. Soudce však zajistí spravedlnost v procesu.

skutečné vzrušení pro kupujícího se stane, když se neobjeví žádné přeplatky, protože nemovitost může prodat za desítky nebo stovky tisíc dolarů méně,než by se nemovitost mohla prodat, pokud existuje překlep. Na základě zkušeností autora tohoto článku konkurzní majetek bez předlužení se bude prodávat za cca 5% až 45% nižší než tržní hodnota. Tato sleva bude extrémnější s méně likvidními aktivy, jako jsou prázdné pozemky nebo drahé domy, a méně výrazné s likvidnějšími aktivy, jako je rodinný dům bez větších vad, který se prodává kolem střední prodejní ceny v této oblasti. Když se objeví overbidder, sleva klesne na asi 10% nebo někdy na žádnou slevu. Účinně, předkupník vytváří trh pro nemovitost, kde je prodáván za téměř spravedlivou tržní hodnotu.

Soudní dvůr obecně schválí jak Nejvyššího uchazeče za nejvyšší cenu, tak i záložního uchazeče za nejvyšší cenu záložního uchazeče. Děje se tak tak, že není vyžadován žádný další soudní příkaz, pokud se nejvyšší uchazeč rozhodne z jakéhokoli důvodu nemovitost nekoupit. To umožňuje konkurznímu správci prodat nemovitost záložnímu uchazeči bez dalšího soudního příkazu.

kontaktujte zkušeného konkurzního právníka v Kalifornii

Máte-li jakékoli dotazy pro zkušeného konkurzního právníka, který prodal řadu nemovitostí jménem konkurzních správců, kontaktujte nás online nebo volejte (844) 4-TALKOV (825568).

konkurzní právníci v Talkov Law jsou kvalifikovaní v oblastech:

• Obchodní Bankrot
• Kapitola 7 Úpadek
• Konkurzní Protivník Řízení
• Úpadek Nedobrovolnost
• Nedobrovolný Bankrot
• Konkurz & Rozvod
• Zastupování Věřitelů Následující Tabulka Ukazuje, Jak Je Uvedeno Výše.