Leasehold domy-nákup freehold-kvalifikace a postup
kvalifikační požadavky pro nájemce koupit freehold jejich nájemního domu a nástin řízení.
odpovědi na konkrétní problémy jsou k dispozici v Často kladených otázkách na domy.
Přihláška – Leasehold Enfranchisement: Cena splatná – domy a prostory
přihláška – přiměřené náklady objednávka-domy a prostory
Úvod
tento leták není určen k popisu nebo úplnému výkladu zákona, protože to mohou učinit pouze soudy. A nevztahuje se na každý případ. Pokud máte pochybnosti o svých právech a povinnostech, měli byste se poradit s právním zástupcem, který se specializuje na tuto oblast zákona.
tato příručka nastiňuje požadavky pro vás nárok na koupi freehold vašeho nájemního domu. Poskytuje také přehled postupu, jak to udělat. Neřeší se dohodnutím ceny za koupi freeholdu. Podívejte se prosím na náš průvodce radami o ocenění za nákup volného domu nájemního domu.
přestože se ve znění zákona používají pojmy „pronajímatel“ a „nájemce“, vztahují se na držitele a nájemce.
zákon
zákon o reformě nájmu z roku 1967 (zákon z roku 1967) dává nájemníkům domů právo na koupi freehold. Právo koupit freehold (a jakýkoli mezilehlý zájem o pronájem, například nájem hlavy) bez souhlasu Pronajímatele se nazývá „enfranchisement“. Někteří pronajímatelé prodají freehold, aniž byste museli vznést formální nárok, ale ať už musíte uplatnit nárok nebo ne, měli byste získat odbornou radu, abyste zhruba zjistili, co celý proces bude stát.
zákon z roku 1967 byl v průběhu let změněn a rozšířen, což komplikovalo pravidla pro výpočet ceny. Nejnovější změny jsou uvedeny v zákoně o společné a nájemní reformě z roku 2002, který zjednodušil pravidla pro kvalifikaci pro získání povolení a poskytl nájemcům další práva.
nárok na povolení
právo na povolení závisí na domě, nájemní smlouvě a na splnění určitých podmínek, které jsou uvedeny níže.
dům
dům musí být budova, která je rozumně považována za dům, vertikálně oddělená od sousedního domu. Nezáleží na tom, zda byla budova rozdělena na byty, pokud máte pronájem celého domu.
některé budovy, které obsahují obchodní prostory, mohou být v této definici považovány za dům. Například, pronájem budovy, která je obchodem s bytem výše, může mít nárok na povolení.
nájem
musí se jednat o dlouhodobý pronájem, původně na dobu delší než 21 let nebo s právem na obnovení.
nájemce
musíte být nájemcem domu v době, kdy žádáte o povolení, a musíte mít nájem za poslední dva roky. (Také, pokud máte právo koupit freehold, pokud zemřete, mohou vaši osobní zástupci podat oznámení o jeho koupi do dvou let od udělení závěti nebo administrativních dopisů.)
co je součástí prodeje?
právo je koupit freehold „domu a prostor“.
definice „prostor“ podle zákona zahrnuje jakoukoli garáž, kůlnu, zahradu, dvůr a veškeré předměty pronajaté nájemci s domem. Prostory musí být pronajaty s domem, ale mohlo by to být pod dodatečným nájmem nebo listinou.
pronajímatel může požádat o zahrnutí prostor do prodeje, pokud by jejich udržování způsobilo pronajímateli potíže nebo nepříjemnosti. Nebo mohou požádat o zachování určitých prostor, pokud o ně mají zájem a v důsledku jejich prodeje mohou utrpět potíže nebo nepříjemnosti.
postup
postup při koupi freehold je stanoven v zákoně z roku 1967 a v Enfranchisement nařízení (nařízení). Postup pro domy se neřídí stejnými jasnými lhůtami, jako při uzavírání bytů nebo prodloužení nájmu.
oznámení nájemce
proces zahájíte doručením oznámení nájemce na svého pronajímatele. Váš pronajímatel (nebo „reversioner“) je osoba, která má nájem 30 let nebo více než vy. To bude obvykle freeholder. Pokud existují další pronajímatelé kromě freeholder, měli byste také sloužit oznámení o nich.
oznámení by mělo být ve formě stanovené v předpisech (předepsaný formulář) nebo by mělo obsahovat stejné informace. V případě pochybností je nejlepší použít předepsaný formulář.
do oznámení nemusíte uvádět navrhovanou cenu. Doručování oznámení vytváří smlouvu mezi oběma stranami o udělení a přijetí freehold. Smlouva je o podmínkách prodeje stanovených v předpisech. Cena musí být dohodnuta podle vzorce v právních předpisech, viz níže.
vy (a všichni společní nájemci) byste měli oznámení podepsat. Judikatura navrhla, že můžete zmocnit agenta k podpisu oznámení. Oznámení můžete doručit osobně nebo jej odeslat na poslední známou adresu pronajímatele v Anglii a Walesu.
odpověď pronajímatele
pokud chce pronajímatel podat „oznámení v odpovědi“, měl by tak učinit do dvou měsíců ode dne oznámení nájemce. Pokud pronajímatel neodesílá oznámení v odpovědi, nebrání jim to v jednání o ocenění nebo zpochybnění toho, zda je výpověď nájemce platná, i když by mohlo dojít k nákladovým důsledkům, pokud by se záležitost obrátila na soud. Taky, pokud pronajímatel neposkytne oznámení v odpovědi, nemohou později napadnout rozsah prostor, do kterých chtějí být zahrnuty, nebo vyloučeno z, nárok.
pokud pronajímatel odpoví na oznámení, mělo by v oznámení být uvedeno, zda pronajímatel připouští váš nárok na koupi freehold, a pokud ne, proč ne.
pronajímatel může požádat o zálohu ve výši trojnásobku ročního nájemného nemovitosti.
postup po datu povoleném pro odpověď pronajímatele
pokud pronajímatel připustí vaši reklamaci v oznámení v odpovědi, postup, který je třeba dodržovat, se řídí předpisy, které stanoví podmínky prodeje. Ty se týkají i jednání o dohodnutí ceny.
podle předpisů by měl být prodej dokončen nejméně čtyři týdny po sjednání ceny.
pokud se vy a pronajímatel nemůžete dohodnout na ceně, měli byste požádat o rozhodnutí o ceně Soud prvního stupně (Property Chamber) nebo tribunál pro oceňování pronájmu ve Walesu. Soud může také řešit případné spory týkající se prodeje (například, rozsah domu nebo prostor nebo práva nebo podmínky, které mají být zahrnuty do prodeje).
pokud pronajímatel nepřizná váš nárok (buď v oznámení v odpovědi, nebo tím, že nepodá oznámení v odpovědi), budete muset požádat Krajský soud o koupi freehold.
dokončení prodeje
jak je vysvětleno výše, prodej může být dokončen čtyři týdny po dohodnutí ceny. Nicméně, vy nebo pronajímatel si můžete vybrat skutečné datum dokončení tím, že druhému oznámíte první pracovní den čtyři týdny po oznámení.
pokud vy nebo pronajímatel nesplníte povinnosti vyplývající z oznámení nájemce nebo podmínek prodeje stanovených v předpisech, může druhý podat dvouměsíční „výchozí“ oznámení. Toto oznámení by mělo odkazovat na podmínku 10 podmínek prodeje, vysvětlit, která odpovědnost nebyla splněna, a požádat o to, aby byla uvedena těsně před koncem oznámení.
pokud nesplníte požadavky oznámení o selhání, smlouva skončí a pronajímatel si může ponechat zálohu. Pokud pronajímatel nesplní požadavky oznámení, smlouva skončí, nemusíte platit náklady pronajímatele a pronajímatel vrátí zálohu.
ve většině případů budete chtít, aby smlouva byla dokončena, takže je nepravděpodobné, že doručí výchozí oznámení. Pokud pronajímatel nesplňuje své povinnosti, je pravděpodobnější, že použijete jiná řešení, například žádost o soudní příkaz k donucení pronajímatele k dokončení prodeje.