• Articles
• admin

om du är i hypotekslån, vill din hypotekslån att du ska rensa dem. Om du inte gör det kommer din hypotekslån att starta domstol. Detta kallas innehav åtgärder och kan leda till att du förlorar ditt hem.

du kanske kan stoppa ärendet från att gå till domstol genom att förhandla fram ett avtal med din långivare.

även om det inte är möjligt att stoppa ärendet från att gå till domstol betyder det inte nödvändigtvis att du kommer att förlora ditt hem.

domstolen kan komma överens om att bevilja ett tillfälligt innehav. Detta gör att du kan stanna i ditt hem så länge du håller dig till ett arrangemang för att betala av efterskott.

du kanske kan hävda att din långivare har agerat orättvist eller orimligt, eller inte har följt de korrekta förfarandena. Detta kan hjälpa till att få domstolsåtgärder försenade eller övertyga domaren att utfärda en suspenderad besittningsorder istället för att förhandla om ett arrangemang med din långivare som kan leda till att du blir vräkt från ditt hem.

de viktiga sakerna att komma ihåg är:

• det är nästan aldrig för sent att försöka komma överens med din långivare, förhandla fram ett avtal med din långivare
• du kan få gratis hjälp och råd för att hantera ett krav på hypotekslån
• om det finns en domstolsförhandling, se till att du går till det – det kan vara den sista chansen att du får stoppa dig från att förlora ditt hem

på den här sidan kan du ta reda på det:

• vad händer när en hypotekslån börjar domstolsåtgärd
• hur du kan försöka undvika att fallet går till domstol
• vad en hypotekslån måste göra innan de börjar domstolsåtgärd
• vilka beslut Domstolen kan fatta och vad dessa kommer att betyda för dig
• hur man ändrar ett domstolsbeslut efter det har gjorts

vad din långivare måste göra innan du börjar domstolsåtgärder

din hypotekslån bör inte starta domstolsåtgärder mot dig utan att följa reglerna för Mortgage conduct of business (mcob) som fastställs av Financial Conduct Myndighet (FCA). Reglerna säger att din hypotekslån måste behandla dig rättvist och ge dig en rimlig chans att vidta åtgärder för att betala av efterskott, om du har möjlighet att. De måste överväga varje rimlig begäran från dig att ändra när eller hur du betalar. Din hypotekslån bör bara starta domstolsåtgärder som en sista utväg, om alla andra försök att samla in efterskott har ingenstans.

din hypotekslån måste följa FCA-reglerna när du handlar om hyresavdrag-om du inte tog ut din inteckning före den 31 oktober 2004.

om din hypotekslån inte följer dessa regler kan du klaga till Financial Ombudsman Service.

förutom att följa FCA-reglerna, bör din hypotekslån gå igenom vissa andra förfaranden innan de börjar domstolsåtgärder. Dessa kallas ett pre-action-protokoll.

Pre-action protocol

du och din långivare måste följa vissa förfaranden innan din långivare vidtar några rättsliga åtgärder – detta kallas ett pre-action protocol.

om din långivare tar dig till domstol måste de fylla i en checklista för att bekräfta att de följde protokollet. Din långivare måste ge kopior av checklistan till dig och domaren.

om de inte har slutfört en checklista måste de ge domstolen en tydlig anledning. Resultatet av ärendet kan påverkas om domstolen inte är nöjd med din långivares anledning. Till exempel kan du använda detta för att övertyga domaren att du inte ska behöva betala långivarens kostnader.

vad du måste göra

de viktigaste sakerna du måste göra är:

• Håll kontakten med din långivare
• agera rättvist och rimligt med din långivare
• försök att sortera ut betalning av dina efterskott

vad din långivare måste göra

enligt protokollet måste din långivare ge dig information om dina lagliga rättigheter om du missar några betalningar. De måste också:

• berätta det totala beloppet för dina efterskott

• berätta hur mycket är fortfarande kvar att betala på din inteckning eller hem köpplan, och om ränta eller avgifter har varit, eller kommer att läggas

• i förekommande fall, ge dig information eller en uppskattning av de räntor eller avgifter som kan betalas på din inteckning eller hem köpplan

• ge dig information om de aktuella månatliga avbetalningarna och de belopp som betalats för de senaste 2 åren

• när så är lämpligt, förse dig med den nödvändiga regleringen informationsblad eller National Homelessness Advice Service / Shelter / Cymru häfte om inteckning efterskott

• sök information om fastigheten är upptagen av en auktoriserad hyresgäst

• diskutera med dig eller din representant orsaken till efterskott, dina ekonomiska omständigheter och förslag till återbetalning

• råda dig att ta tidig kontakt med den lokala bostadsmyndigheten, och i förekommande fall hänvisa dig till oberoende skuldrådgivning

• ge dig en rimlig tid att överväga ett förslag till betalning gjord av dem (ger dig också tillräckligt med detaljer för att du ska förstå hur det fungerar och hur det kommer att påverka dig)

du kan läsa pre-action-protokollet i sin helhet på GOV.UK.

din långivare måste överväga någon rimlig begäran från dig att ändra när eller hur du betalar.

om du gör ett erbjudande att återbetala efterskott, måste din inteckning långivare komma tillbaka till dig snabbt med ett svar. Om de vägrar ditt erbjudande måste de meddela dig varför skriftligen inom 10 arbetsdagar efter erbjudandet.

din långivare bör inte starta domstolsåtgärder medan du försöker komma överens.

för mer information om att försöka komma överens med din hypotekslån, se Hantera din hypotekslån.

om du gör ett avtal om att återbetala efterskott men inte hålla till det, din inteckning långivare kommer att starta domstol. Men de bör berätta skriftligen att de planerar att göra detta minst 15 arbetsdagar i förväg.

ignorera inte några brev från din långivare eller deras advokater. Om du behöver hjälp med att svara på din långivares brev, prata med en rådgivare.

när din hypotekslån kan fördröja att starta domstolsåtgärder

pre-action-protokollet säger att din långivare bör överväga att undvika domstolsåtgärder om du:

• gjort anspråk på en försäkringsgivare under en inteckning betalning skydd politik, du förväntar dig att försäkringsgivaren kommer att betala det, och du kan betala en inteckning delbetalning som inte omfattas av försäkringen
• ansökt om ett stöd för inteckning ränta (SMI) lån eller Universal Credit (UC), du förväntar dig att din ansökan att lyckas, och du kan betala en inteckning delbetalning som inte omfattas av din SMI eller UC
• tillämpas på din lokala coundil för hemlöshet förebyggande stöd och du förväntar dig att de kommer att ge stöd
• kämpar för att betala på grund av en annan specifik personlig eller ekonomisk svårigheter och du behöver tid för att få GRATIS oberoende skuldrådgivning, eller om du har ett bekräftat möte med en skuldrådgivare
• vidta åtgärder för att sälja ditt hem och betala av hypotekslånet – du borde få oberoende ekonomisk rådgivning innan du gör detta
• klagar till Financial Ombudsman Service (FOS) om hur din hypotekslån har hanterat dina efterskott
• bokat ett möte med en skuldrådgivare och du förväntar dig en förbättring av dina ekonomiska omständigheter inom en snar framtid – till exempel, ett nytt jobb eller ökad inkomst från en inneboende

enligt protokollet bör din långivare inte starta ett innehavskrav medan du utforskar ett arrangemang med dem. Detta kan inkludera:

• förlängning av hypotekslånet

• ändra typ av inteckning

• uppskjuten betalning av ränta enligt inteckning

• kapitalisera efterskott

• att använda sig av någon regering överseende initiativ där långivaren väljer att delta

om din långivare beslutar att starta domstol talan ändå, de bör berätta detta skriftligen.

du kanske kan få ett SMI – lån om du får förmåner-kontrollera om du kan ansöka om ett SMI-lån.

för mer information om att sälja ditt hem för att rensa hypotekslån, se sälja din fastighet för att rensa hypotekslån.

din långivare startar domstolsåtgärd

innan ditt ärende går till en utfrågning vid en domstol kommer domstolen att fastställa ett granskningsdatum. På granskningsdatumet kan du:

• ha ett gratis möte med en skuldrådgivare-på distans eller ansikte mot ansikte

• försök att komma till ett arrangemang med din långivare – till exempel att inrätta en månatlig återbetalning arrangemang för att betala av dina efterskott

domstolen kommer att berätta när ditt granskningsdatum är och hur du bokar ditt rådsmöte.

om din långivare samtycker till ett arrangemang kommer din rådgivare att berätta för domstolen. Domaren kommer att göra en order baserad på detta avtal och det kommer inte att bli en domstolsförhandling.

om din långivare inte godkänner ett arrangemang kommer domstolen att fastställa ett utfrågningsdatum.

du kan ta reda på vad som händer när din långivare börjar domstol och hur man utmanar besittningen.

om det finns en domstolsförhandling

det beslut som domaren fattar vid eller efter en förhandling kallas en dom. Domaren kan göra en av följande domar.

ajournera ärendet

en ajournering är när Domaren lägger ärendet i väntan. Ärendet kan skjutas upp av flera skäl, inklusive:

• för att ge endera sidan mer tid att ge mer information
• för att ge tid för dig att göra ett klagomål till Financial Ombudsman Service
• om din långivare inte dyker upp vid förhandlingen
• en allmän ajournering utan Datum för en annan utfrågning. Detta kan hända om du har betalat alla dina efterskott vid tidpunkten för förhandlingen. Om du hamnar i efterskott igen, långivaren kan inleda förfaranden från där de slutade, snarare än att börja från början

domaren kan också sätta fallet på is om båda:

• du har inte kunnat få juridisk rådgivning på grund av coronavirus – till exempel var du på sjukhus
• att flytta ut ur ditt hem skulle orsaka allvarliga problem på grund av coronavirus – till exempel har du ingen annanstans att bo där du kan hålla dig till koronavirusrestriktionerna

avbrott kan leda till mer kostnader för dig att betala.

avvisa eller slå ut ärendet

om domaren, efter att ha hört alla bevis, inte är övertygad om att din långivare har bevisat att de har rätt att ta över din egendom, kan de avvisa ärendet. Om ärendet avvisas kan du be domaren att beställa att din långivare ska betala sina egna rättegångskostnader.

gör en fullständig besittningsorder

om domaren gör en fullständig besittningsorder betyder det att din långivare har fått tillstånd att ta besittning av din egendom. Du måste lämna det datum som anges i ordern.

för mer information om direkta innehav order och vad som händer när du inte lämnar vid tidpunkten för ordern se vräkning för inteckning efterskott.

gör en suspenderad besittningsorder

om domaren gör en suspenderad besittningsorder betyder det att du kommer att kunna stanna i ditt hem så länge du håller dig till ett arrangemang för att betala av efterskott. Villkoren för arrangemanget kommer att anges i ordern. Du kommer att behöva betala av efterskott på ett fast belopp en vecka eller månad på toppen av din normala inteckning betalning. Du måste kunna betala av alla efterskott i slutet av hypotekslånet.

om du inte håller dig till arrangemanget kan din långivare ansöka till domstolen för att vräka dig. Om domstolen instämmer får du ett utvisningsmeddelande 14 dagar före utvisningsdatumet.

för mer information om vad din långivare kan göra om du inte hålla sig till villkoren i en suspenderad innehav order, se vräkning för inteckning efterskott.

i vissa fall kommer domaren att utfärda en suspenderad besittningsorder för att ge dig tid att sälja ditt hem. De kommer bara att göra detta om du kan göra tillräckligt med försäljningen för att rensa hela hypotekslånet. Detta inkluderar alla pengar du lånade samt dina efterskott.

för mer information om att sälja ditt hem för att rensa inteckning efterskott, se vräkning för inteckning efterskott.

gör en pengardom

förutom en besittningsorder kan en pengardom utfärdas av domaren samtidigt.

en pengar dom tillåter din långivare att få tillbaka alla pengar som betalas på din inteckning utan att behöva ta dig till domstol igen.

detta innebär att om din långivare evicts du och inte kan få tillbaka alla pengar du är skyldig från att sälja fastigheten, kan de tvinga dig att göra upp skillnaden. De behöver inte gå till domstol igen för att göra detta.

om besittningsordern avbryts kommer pengardomen vanligtvis också att avbrytas. Detta innebär att det inte kommer att träda i kraft om du inte hålla sig till villkoren i den suspenderade innehav ordning och din långivare får vräka dig.

ändra en besittningsorder efter förhandlingen

efter förhandlingen kan du kanske ändra domarens order. Du kanske kan:

överklaga beslutet

om du anser att domaren hade fel att göra en besittningsorder kan du kanske överklaga till en högre domstol. Du kanske kan göra detta om du tror att de korrekta förfarandena inte följdes, lagen inte tillämpades korrekt eller de fakta som domaren använde för att fatta ett beslut vid förhandlingen var felaktiga. Det finns en tidsgräns på 21 dagar att ansöka.

om du tror att du har skäl att överklaga, bör du få expert juridisk rådgivning.

du hittar en advokat på Law Societys webbplats.

avsätt ordern

du kanske kan ansöka om att avsätta innehavsordern. Till exempel, om du hade goda skäl att inte delta i förhandlingen och du har ett försvar mot fordran.

om du tror att du har skäl att avsätta ordern, bör du få expert juridisk rådgivning.

variera en suspenderad besittningsorder

om domstolen har gjort en suspenderad besittningsorder kan du ansöka om att ändra (variera) villkoren i ordern. Du kanske vill ändra villkoren om du till exempel inte längre har råd att fortsätta de beställda betalningarna eller försäljningen av din fastighet tar längre tid än domstolen har tillåtit.

du kan ansöka om att ändra villkoren för beställningen på formulär N244. Du kan ladda ner n244-formuläret på GOV.UK eller få en från domstolen.

det kommer att bli en annan domstolsförhandling. Du bör delta i utfrågningen med bevis för att stödja din ansökan.

för mer information om vilken typ av bevis en domstol kan behöva se, se din hypotekslån tar dig till domstolen – hur man förbereder sig för domstolsförhandlingen.

Avbryt en order för direkt innehav

för information om att avbryta en order för direkt innehav, se vräkning för efterskott av hypotekslån.

kostnader

i hypotekslån är långivaren vanligtvis tillåtet enligt deras kontrakt att överföra alla sina återhämtningskostnader till dig, låntagaren. De behöver inte en domstolsorder för att göra detta.

kostnader inkluderar:

• domstolsavgifter
• advokater och barristers avgifter och kostnader
• vittneskostnader

kostnader kommer att läggas till ditt hypotekskonto för varje utfrågning.

domstolen kan dock besluta att vissa eller alla kostnader inte ska läggas till. De kan göra detta om de tror att kostnaderna är orimliga eller din långivare har uppträtt orimligt i att starta innehav förfaranden. Till exempel om din långivare inte följde pre-action-protokollet.

situationen kan vara annorlunda om du får rättshjälp. Din advokat kommer att kunna berätta mer om detta. Du kan:

• kontrollera om du kan få rättshjälp
• hitta en advokat på Lagföreningens webbplats

ytterligare hjälp

mer information om hypotekslån

för mer information om hur man hanterar hypotekslån kan du läsa:

• hur att reda ut din inteckning problem
• din inteckning långivare tar dig till domstol – hur man förbereder för domstolsförhandling
• vräkning för inteckning efterskott

National Homelessness Advice Service

gå till www.nhas.org.uk.

pengarna råd tjänsten

gå till www.moneyadviceservice.org.uk.

Financial Ombudsman Service

om du inte är nöjd med hur din långivare hanterar ditt ärende kan du göra ett klagomål till Financial Ombudsman Service. Du kommer att behöva använda din hypotekslåns interna klagomål först.

oberoende finansiell rådgivning

om du har inteckning efterskott och du funderar på att sälja ditt hem för att betala dem, bör du få oberoende ekonomisk rådgivning. Följande organisationer kan hjälpa dig att hitta en oberoende finansiell rådgivare:

oberoende finansiella kampanjer (IFAP)

webbplats: www.unbiased.co.uk

Institutet för finansiell planering (IFP)

e-post: [email protected]
webbplats: www.financialplanning.org.Storbritannien

Privatekonomi samhället (PFS)

e-post: [email protected]
webbplats: www.findanadviser.org