Leasehold hus-köpa freehold-kvalifikation och förfarande
kvalifikationskrav för en hyresgäst att köpa freehold av deras leasehold hus och kontur av förfarandet.
svar på specifika problem finns i de vanliga frågorna om hus.
Ansökningsblankett-Arrenderätt: Pris som ska betalas-hus och lokaler
ansökningsblankett-rimliga kostnader Order-hus och lokaler
Inledning
denna bipacksedel är inte avsedd att beskriva eller ge en fullständig tolkning av lagen, eftersom endast domstolarna kan göra det. Och det täcker inte alla fall. Om du är osäker på dina rättigheter och skyldigheter, bör du få råd från en advokat som är specialiserad på detta område av lagen.
den här guiden beskriver kraven för att du ska kvalificera dig för att köpa freehold av ditt hyreshus. Det ger också en översikt över förfarandet för att göra detta. Det handlar inte om att komma överens om priset för att köpa freehold. Se vår rådgivningsguide om värdering för att köpa ett hyreshus för detta.
även om termerna ’hyresvärd’ och ’hyresgäst’ används i lagens formulering hänvisar dessa till friägare och hyresgäst.
lagen
lagen om Hyresreform 1967 (1967 års lag) ger hyreshyresgäster i hus rätt att köpa fastigheten. Rätten att köpa freehold (och eventuella mellanliggande leasehold intresse, till exempel huvudet leasing) utan hyresvärdens avtal kallas ’enfranchisement’. Vissa hyresvärdar kommer att sälja freehold utan att du behöver göra en formell fordran, men om du måste göra en fordran eller inte, bör du få professionell rådgivning för att ta reda på ungefär vad hela processen kommer att kosta.
1967 års lag har ändrats och förlängts genom åren, vilket har gjort reglerna för beräkning av priset komplicerade. De senaste ändringarna anges i Commonhold and Arrendehold Reform Act 2002, som förenklade reglerna för att kvalificera sig för enfranchisement och gav hyresgäster extra rättigheter.
kvalificering för enfranchisement
rätten till enfranchise beror på huset, hyresavtalet och du uppfyller vissa villkor, som anges nedan.
huset
huset måste vara en byggnad som rimligen anses vara ett hus, uppdelat vertikalt från alla angränsande hus. Det spelar ingen roll om byggnaden har delats upp i lägenheter så länge du har hyresavtalet för hela huset.
vissa byggnader som innehåller affärslokaler kan betecknas som ett hus inom denna definition. Till exempel kan leasing av en byggnad som är en butik med en lägenhet ovan kvalificera sig för enfranchisement.
hyresavtalet
det måste vara ett långt hyresavtal, ursprungligen för en löptid på mer än 21 år eller med rätt att förnya.
hyresgästen
du måste vara hyresgästen i huset när du ansöker om enfranchisement, och måste ha haft hyresavtalet för de senaste två åren. ( Även om du har rätt att köpa freehold, om du dör dina personliga representanter kan tjäna ett meddelande om att köpa den inom två år efter beviljandet av bouppteckning eller administrationsbrev.)
Vad ingår i försäljningen?
rätten är att köpa friköpet av ’huset och lokalerna’.
definitionen av’ lokaler ’ enligt lagen omfattar alla garage, uthus, trädgård, gård och eventuella föremål som hyrs ut till hyresgästen med huset. Lokalerna måste hyras med huset, men det kan vara under ett extra leasingavtal eller handling.
hyresvärden kan begära att lokalerna ingår i försäljningen om att hålla dem skulle orsaka hyresvärden svårigheter eller besvär. Eller de kan be om att behålla vissa lokaler om de har intresse av dessa och kan drabbas av svårigheter eller besvär som ett resultat av att sälja dem.
förfarandet
förfarandet för köp av freehold anges i 1967-lagen och i förordningarna om Franchise (förordningarna). Förfarandet för hus följer inte samma tydliga tidslinjer som vid franchising av lägenheter eller förlängning av ditt hyresavtal.
hyresgästens meddelande
du startar processen genom att betjäna hyresgästens meddelande på din hyresvärd. Din hyresvärd (eller’ reversioner’) är den person som har en hyresrätt på 30 år eller mer än du. Detta kommer vanligtvis att vara frihållaren. Om det finns några andra hyresvärdar förutom friägaren, bör du också meddela dem.
meddelandet ska vara i den form som anges i förordningarna (föreskriven form), eller bör innehålla samma information. Om du är osäker är det bäst att använda den föreskrivna formen.
du behöver inte inkludera ett föreslaget pris i meddelandet. Betjänar meddelandet skapar ett kontrakt mellan båda sidor för att bevilja och acceptera freehold. Kontraktet gäller de försäljningsvillkor som anges i förordningarna. Priset måste överenskommas med formeln i lagstiftningen, se nedan.
du (och eventuella gemensamma hyresgäster) ska underteckna meddelandet. Rättspraxis har föreslagit att du kan bemyndiga en agent att underteckna meddelandet. Du kan skicka meddelandet personligen eller skicka det till hyresvärdens senast kända adress i England och Wales.
hyresvärdens svar
om hyresvärden vill lämna ett ’meddelande som svar’ bör de göra detta inom två månader från dagen för hyresgästens meddelande. Om hyresvärden inte lämnar ett meddelande som svar hindrar detta inte dem från att förhandla om värderingen eller ifrågasätta om hyresgästens meddelande är giltigt, även om det kan få kostnadskonsekvenser om ärendet går till domstol. Dessutom, om hyresvärden inte tjänar ett meddelande som svar, de kan inte senare bestrida omfattningen av de lokaler som de vill ingå i, eller uteslutas från, fordran.
om hyresvärden tjänar ett meddelande som svar, bör meddelandet ange om hyresvärden medger ditt krav på att köpa freehold och, om inte, varför inte.
hyresvärden kan begära en deposition på tre gånger den årliga hyran av fastigheten.
förfarande efter det datum som tillåts för hyresvärdens svar
om hyresvärden medger ditt krav i meddelandet som svar, regleras förfarandet enligt reglerna, som anger försäljningsvillkoren. Dessa gäller såväl som förhandlingarna för att komma överens om priset.
enligt föreskrifterna ska försäljningen slutföras minst fyra veckor efter det att priset överenskommits.
om du och hyresvärden inte kan komma överens om ett pris, bör du ansöka till First-tier Tribunal (Property Chamber) eller Arrendehold Valuation Tribunal i Wales, för ett beslut om priset. Domstolen kan också behandla eventuella tvister som rör försäljningen (till exempel omfattningen av huset eller lokalerna eller de rättigheter eller villkor som ska ingå i försäljningen).
om hyresvärden inte erkänner ditt krav (antingen i meddelandet som svar eller genom att inte delge ett meddelande som svar) måste du ansöka till länsrätten för att köpa freehold.
slutför försäljningen
som förklarats ovan kan försäljningen slutföras fyra veckor efter det att priset överenskommits. Men antingen du eller hyresvärden kan välja det faktiska slutdatumet genom att ge den andra ett meddelande som anger den första arbetsdagen fyra veckor efter meddelandet.
om antingen du eller hyresvärden inte uppfyller de skyldigheter som följer av hyresgästens meddelande eller försäljningsvillkor som anges i förordningarna, kan den andra avtjäna ett tvåmånaders ’standard’ meddelande. Detta meddelande ska hänvisa till villkor 10 i försäljningsvillkoren, förklara vilket ansvar som inte har uppfyllts och be om att detta ska sättas rätt före slutet av meddelandet.
om du inte uppfyller kraven i standardmeddelandet kommer kontraktet att upphöra och hyresvärden kan behålla insättningen. Om hyresvärden inte uppfyller begäran om meddelandet kommer kontraktet att upphöra, du behöver inte betala hyresvärdens kostnader och hyresvärden kommer att returnera insättningen.
i de flesta fall vill du att kontraktet ska slutföras så det är osannolikt att det kommer att tjäna ett standardmeddelande. Om hyresvärden inte uppfyller sitt ansvar är det mer troligt att du använder andra lösningar, till exempel att ansöka om ett domstolsbeslut för att tvinga hyresvärden att slutföra försäljningen.