• Articles
• admin

köpa konkurs hem, tillgångar, hus, fastigheter & egendom från en konkursdomstol

många köpare av fastigheter vet hur man köper en fastighet med hjälp av en fastighetsmäklare eller på en avskärmning auktion, men det finns betydande mysterium om hur man köper bostäder och andra fastigheter ur konkurs. En nära granskning av konkursförsäljningen visar faktiskt en rabatt på 10 till 50% rabatt på priser som betalas på den öppna marknaden om det inte finns några andra köpare. Om du gillar att betala fullt pris, Läs inte längre.

men om du vill hitta en affär på fastigheter, nedan är de bästa tipsen om att köpa fastigheter från en konkursdomstol genom en konkursauktion. Dessa tips tillhandahålls av våra konkursadvokater i Kalifornien med många års erfarenhet av att sälja fastigheter i konkurs på uppdrag av många konkursförvaltare.

1) Hur man hittar Konkursfastighetsförsäljning Online

det första steget i processen är att hitta en konkursfastighet du är intresserad av att köpa. Detta är dock inte så lätt det kan tyckas. Om en konkurs lämnas in i Los Angeles County, men gäldenären äger en fastighet i Texas, skulle försäljningen av den Texas egendomen ske vid konkursdomstolen i Los Angeles genom en konkursförvaltare i Kalifornien.

de flesta domstolar publicera meddelanden om försäljning på deras hemsida. Till exempel, Central District Of California har en webbplats notering meddelanden om försäljning inom denna domstol. Detta innebär att köpare av fastigheter skulle behöva skura webbplatserna för 94 distriktsdomstolar i USA, med Kalifornien ensam med fyra distriktsdomstolar, bara för att hitta all försäljning i Amerika.

köpare kan vara under intrycket att de kan hitta konkursfastigheter på Multiple Listing Service (MLS) som tillhandahålls av Fastighetsmäklare. Men åtminstone i södra Kalifornien (CRMLS) finns det ingen kryssruta som tillåter noteringsagenter att ange att en fastighet säljs genom en konkurs. Ändå kan en sökning av offentliga eller privata kommentarer för ordet konkurs avslöja några listor.

vidare, om du letar efter kommersiella fastigheter i konkurs, sök LoopNet.com för konkursfastigheter genom att klicka på fler filter och sedan använda nyckelordet konkurs.

ett annat sätt att hitta konkurs egenskaper är att följa listor över fastighetsmäklare som hamnar upprepade gånger notering egenskaper för kapitel 7 förvaltare i det område du är intresserad av. En översyn av tidigare försäljningsmeddelanden kommer sannolikt att visa vem dessa fastighetsmäklare är. Om du inte är säker, kontakta en konkursadvokat i önskat område eftersom de sannolikt kommer att känna till namnen på de mäklare som verkar få listor. Du kan också kontakta konkursförvaltarna för att fråga om eventuell försäljning de kan ha vid den tiden.

med tanke på hur svårt det kan vara att hitta konkursfastigheter, webbplatsen Inforuptcy.com kom upp med en genial lösning av notering konkurs försäljning rikstäckande. Medan tjänsten inte är gratis, om du menar allvar med att köpa hus eller annan egendom från konkursförvaltare, finns det ingen bättre service.

2) Kontakta konkursförvaltaren

om du hittar en fastighet som du vill ha ägs av en gäldenär i konkurs, kontakta eller få en fastighetsadvokat att nå ut till kapitel 7 eller 11 förvaltare. För att hitta namnet på förvaltaren som hanterar boet för den gäldenären kan du hitta förvaltarens namn på Pacer.gov. kontaktinformationen för varje stående Kapitel 7 förvaltare finns på Justice.gov.

förvaltaren kan vara intresserad av att sälja fastigheten. Ibland, om förvaltaren kan sälja fastigheten utan mäklare, kan de vara intresserade av att tillhandahålla en större fördelning till fordringsägare genom att undvika en mäklares avgift. Ofta kan förvaltarens advokat ha insikt om de villkor som krävs för att få förvaltarens samtycke och konkursdomstolens godkännande, till exempel när en konkursfastighet bor i av gäldenären efter en skilsmässa leder till en konkurs.

konkursförvaltare är kraftfullare än Avskärmningsförvaltare

som erfarna fastighetsinvesterare Aaron Norris förklarade finns det många typer av fastighetsauktioner. Vissa parter undrar om en konkursförvaltare liknar en avskärmningsförvaltare som säljer en förtroendehandling eller inteckning på tingshuset.

dessa är inte samma sak, men det finns vissa likheter. En konkursförvaltare äger alla rättigheter till gäldenärens egendom enligt definitionen av egendom till dödsboet i avsnitt 541 a i konkurslagen. Det är konkursförvaltarens skyldighet att ” samla in och minska till pengar egendom för den egendom som en sådan förvaltare tjänar, och stänga sådan egendom så snabbt som är förenligt med parternas intresse.”11 U. S. C. avsnitt 704 (a) (1). Förvaltare får betalt en provision på betalningar till fordringsägare, och de måste sälja egendom för att betala fordringsägare. De säljer egendom genom att hitta köpare, förhandla med långivare, och även arkivering konkurs motståndare stämningar till perfekt titel eller att attackera till synes ogiltiga panträtter på egendom.

däremot har en avskärmningsförvaltare helt enkelt en skyldighet att börja sälja rättigheterna enligt förtroendehandlingen (dvs. den egendom som omfattas av eventuella panträtter som är äldre än förtroendehandlingen som säljs) till det lägsta budet som föreslagits av den utestängande långivaren. Naturligtvis kan utestängande långivaren kräva betalning av inte mer än de är skyldiga, t.ex. rektor, ränta, förseningsavgifter, advokatkostnader, etc.

medan en konkursförvaltare måste maximera Boets värde till förmån för fordringsägare, har en avskärmningsförvaltare ingen sådan skyldighet.

erbjudande att betala förvaltaren ett belopp som kommer att betala alla säkrade fordringsägare, administrationskostnader och ge en fördel till oprioriterade fordringsägare

att hitta en kreativ lösning för förvaltaren kan hjälpa dig att köpa en tillgång från en konkursförvaltare.

en konkursförvaltare måste dock i allmänhet sälja fastigheten för ett belopp som betalar alla långivare i sin helhet. En konkursförvaltare kan dock nå en överenskommelse med en långivare att ta mindre än hela beloppet eller för långivaren att ge förvaltaren en ”skära ut” där en del av det belopp som är skyldigt till den långivaren kommer att betalas till förvaltaren till förmån för konkursboet. Detta gör det möjligt för en förvaltare att sälja en undervattensfastighet genom att ge en förmån till fordringsägare.

utan full betalning eller samtycke från någon långivare som betalas mindre än hela beloppet, kan en förvaltare i allmänhet inte sälja fastigheten, åtminstone inte inom nionde kretsen. Rensa Kanal Utomhus, Inc. v. Knupfer (i re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B. A. P. 9: e Cir. 2008); se 11 U. S. C. avsnitt 363 (f).

med andra ord, till skillnad från en avskärmningsförvaltare som har befogenhet att sälja fastigheten till ett visst pris så att fastigheten kommer att säljas till det priset (och kanske tas tillbaka av långivaren om inga andra budgivare dyker upp), när en konkursförvaltare vill sälja egendom, måste de få en viss summa pengar för att sälja den egendomen.

detta belopp utgör summan av alla panträtter, försäljningskostnader, alla administrativa kostnader, betalning av hemmansbefrielsen till gäldenären, om någon, plus något ytterligare belopp som är avsett att gynna borgenärer utan säkerhet.

3) Bli Stalking Horse budgivare genom att skicka ett köp erbjudande till konkursförvaltaren

förvaltaren kommer att acceptera ett erbjudande att köpa som de anser vara tillräckliga, även om de inte skulle ha något emot mer. Denna köpare, känd som en stalking horse bidder, presenteras sedan för konkursdomstolen som den föreslagna köparen i ett förslag om att godkänna en försäljning under 11 USC avsnitt 363. Inte bara måste priset vara tillräckligt, men villkoren måste också vara tillräckliga.

inte skrämma bort konkurs förvaltaren med oförutsedda händelser

konkursförvaltaren kommer att vara mer benägna att acceptera erbjudandet med minst antal oförutsedda händelser, såsom en finansiering oförutsedda eller inspektion oförutsedda. Faktum är att reparationsåtgärder är mycket svåra för en förvaltare att utföra eftersom förvaltaren i de flesta fall inte har några pengar i boet för att utföra sådana reparationer. Ytterligare, anställa någon att utföra en reparation kan kräva domstolsgodkännande, vilket kräver betydande advokat tid, sannolikt kostar tusentals dollar. Fördelen för boet och dess fordringsägare att anställa sådana yrkesverksamma kan vara tveksamt, så att undvika dessa komplikationer kommer att göra ditt erbjudande starkare.

du kan finansiera Konkursfastigheter (men kontanter är fortfarande kung)

generellt sett föredrar en förvaltare, som alla andra säljare, en all-cash köpare framför en köpare som behöver finansiering. Men om köparen kan finansiera ett lån för att köpa fastigheten genom under escrow efter att försäljningsrörelsen godkänts av domstolen, anses detta vara tillräckligt. Som med alla säljare, gärna ge dokumentation till konkursförvaltaren visar den ekonomiska förmågan att fullborda en försäljning.

Konkursförsäljning tillåter köparskydd som Escrow och inspektioner

många köpare är försiktiga med att köpa på en avskärmningsauktion där titeln tas som den är utan återbetalning om fastigheten inte är som förväntat. Faktum är att en avskärmningsförvaltare accepterar pengarna direkt från köparen i kontanter eller postanvisningar och registrerar sedan gärningen.

en konkursförvaltare öppnar emellertid i allmänhet en spärr där förvaltaren deponerar en handling, och köparen sätter in nödvändiga medel och släpper ut oförutsedda händelser. Köpare är välkomna att förhandla om villkoren för ett köp, inklusive inspektion av fastigheten och vanlig tid för att granska titelförsäkring för att se till att alla problem löses. Om något går fel, köparen kan backa ut, ofta gånger med förvaltaren behålla allvar pengar insättning.

köpare bör inte vara rädda för att lägga till skydd i sitt erbjudande för att se till att de får vad de förväntar sig.

hur man hanterar passagerare på fastigheten

om du verkligen vill söta affären för att få ett bra pris, Erbjuda dig att ta fastigheten i sitt nuvarande skick, vilket till och med kan innebära att du accepterar alla passagerare på fastigheten.

du kan dock begära ett domstolsbeslut om att det inte finns några långsiktiga leasingavtal på plats på fastigheten eftersom sådana leasingavtal kan hindra din förmåga att få en olaglig fångare (utvisning) mot dessa hyresgäster i statsdomstolen efter förhandlingen. Ytterligare, en köpare kanske vill be om ett domstolsbeslut att det inte finns några lagliga hyresgäster på fastigheten så att köparen kan ändra lås efter försäljningen är stängd. Med en sådan order, en köpare kan även få en ytterligare order att USA Marshall service omsättning innehav till köparen, och därigenom undvika en olaglig fånge i delstatsdomstol.

fri och fri från alla panträtter

vissa köpare undrar om en konkurs försäljning torkar ut junior panträtter liknar en avskärmning försäljning. Frågan om junior liens är i huvudsak irrelevant, eftersom konkursförvaltaren säljer fastigheten, inte en viss lieninnehavares ställning.

termen” fri och tydlig ” kommer från Konkurskod avsnitt 363(f), som tillåter försäljning av en intecknad tillgång där panträtterna på fastigheten släcks till fastigheten, men bifogas intäkterna från försäljningen.

försäljningen bör fullbordas genom escrow där köparen och förvaltaren kommer att få titelförsäkring så att det inte kommer att finnas några problem med eventuella panträtter kvar efter försäljningen. Frånvarande något ovanligt, vilket sannolikt skulle anges i en försäljning rörelse eller en titel försäkring preliminär rapport, Vad skulle hända i en normal försäljning på den öppna marknaden kan hända i en konkurs försäljning.

Break-Up avgift

en break-up avgift är monetär ersättning till en stalking häst budgivare bör försäljningen beställas till en annan part. Uppdelningsavgiften skulle krävas för att godkännas av konkursdomstolen. Argumentet är att en break-up avgift är rättvis ersättning till stalking horse budgivare för risken, ansträngning och kostnader för att komma in i den föreslagna försäljningen.

god tro köpare

enligt avsnitt 363 (m) i konkurslagen, även en återföring vid överklagande av en försäljningsorder skulle inte påverka giltigheten av en försäljning en god tro köpare.

”även om konkurskoden och reglerna inte ger en definition av god tro, har domstolar i allmänhet följt traditionella principer för att hävda att en god trosköpare är en som köper ”i god tro” och ” för värde.’Vanligtvis, brist på god tro visas av’ bedrägeri, maskopi mellan köparen och andra anbudsgivare eller förvaltaren, eller ett försök att ta grovt orättvist fördel av andra anbudsgivare.””I re m Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9: e Cir. 2003).

4) Hur man överbjuder vid en Konkursförsäljning (auktion)

medan konkursförvaltaren är säljaren, agerar förvaltaren endast under domstolsmyndighet genom en order som godkänner en rörelse för att sälja fastigheten enligt avsnitt 363 i konkurskoden. För att säkerställa att försäljningen är rättvis mot fordringsägare kommer försäljningsrörelsen i allmänhet att tillhandahålla förfarandena för överbud. En överbudsman är en potentiell köpare av konkursfastigheter som begär att betala mer än den föreslagna köparen som identifierats av konkursförvaltaren i försäljningsrörelsen.

granska alltid försäljningsrörelsen som lämnats in av förvaltaren för att förstå förfarandena för överbud vid förhandlingen. Försäljningsmeddelandet kommer att ge instruktioner om eventuella förkvalifikationer, vilket kan innebära att förvaltaren får en kassörskontroll till den deponerade med escrow om den överbudaren är högstbjudande och samtycker till att genomföra ett köp-och försäljningsavtal som liknar stalking horse-köparen. Kassörens check skulle återbetalas om överbudsmannen inte slutligen råder i budgivningsprocessen.

försäljningsrörelsen kommer att ge datum, tid och plats för förhandlingen, liksom det minsta överbjudna (ibland fem eller tio tusen över den föreslagna köparen) och budgivningssteg (kanske några tusen dollar). Till exempel, om den föreslagna köparen erbjöd $500,000, och det minsta överbjudet är $10,000 mer, med budgivningssteg på $5,000, skulle den första överbjudaren behöva erbjuda $510,000, med nästa bud som krävs för att vara minst $515,000. I allmänhet tillåter domstolen agenter, såsom en fastighetsmäklare eller advokat för budgivaren, att bjuda på uppdrag av en överbudsman.

när det är dags för auktionen kommer domaren att ringa fallet vanligtvis genom att meddela namnet på gäldenären vars egendom säljs. Domstolen kommer vanligtvis att fråga om det finns några överbudgivare närvarande vid förhandlingen. Oavsett om domstolen frågar eller inte, var noga med att meddela dig själv via telefon eller fortsätt till lektorn i domstol för att ange att du är närvarande för att överbjuda på fastigheten som säljs.

om en överbud visas kommer konkursdomaren i allmänhet att fungera som auktionsförrättare av fastigheten. Förvänta dig inte att domaren kommer med den spänning du kan hitta på en auktion på TV. Domaren kommer dock att säkerställa rättvisa i processen.

den verkliga spänningen för en köpare händer när inga överbud visas som en fastighet kan sälja för tiotals eller hundratusentals dollar mindre än fastigheten kan sälja för om det finns en överbud. Baserat på erfarenheterna från författaren till denna artikel kommer konkursfastigheter utan överbud att sälja för cirka 5% till 45% mindre än marknadsvärdet. Denna rabatt kommer att vara mer extrem med mindre likvida medel, som ledig mark eller dyra bostäder, och mindre uttalad med mer likvida medel, till exempel ett enfamiljshus utan några större brister som säljer runt medianförsäljningspriset i området. När en överbudsman visas sjunker rabatten till cirka 10% eller ibland till ingen rabatt. Effektivt skapar överbudsmannen en marknad för fastigheten där den säljs för nära verkligt marknadsvärde.

domstolen kommer i allmänhet att godkänna både högstbjudande, till högstbjudande pris, och en backup budgivare, till backup budgivare högsta pris. Detta görs så att ingen ytterligare domstolsbeslut krävs om högstbjudande beslutar att inte köpa fastigheten av någon anledning. Detta gör det möjligt för konkursförvaltaren att sälja fastigheten till reservbudgivaren utan ytterligare domstolsbeslut.

kontakta en erfaren konkursadvokat i Kalifornien

om du har några frågor till en erfaren konkursadvokat som har sålt många fastigheter på uppdrag av konkursförvaltare, kontakta oss online eller ring (844) 4-TALKOV (825568).

konkursadvokaterna vid Talkov Law är skickliga inom områdena:

• Business Konkurs
• Kapitel 7 Konkurs
• Konkurs Motståndare Förfaranden
• Konkurs Nondischargeability
• Ofrivillig Konkurs
• Konkurs & Skilsmässa
• Borgenär Representation Följande Tabell Visar