• Articles
• admin

att köpa en avskärmning är av naturen en riskabel verksamhet, och det är lätt för alla köpare att hamna över-betala för en fastighet som är ingenting som vad de förväntade. Bristen på information om fastighetens tillstånd vid auktionen kan göra det som verkade som ett fynd till en pengargrop. Därför är det viktigt att göra fördjupad forskning innan budgivningen börjar, och vi är här för att visa dig verktygen i handeln.

när du blir bekant med hela avskärmning processen i New York, nästa steg är att hitta och forska enskilda nödställda egenskaper med potential. I ett tidigare inlägg täckte vi sätt att hitta utmätningar som uppfyller specifika behov genom att använda olika filter, från Byggnadstyp till Egenskaper, plats och lienbelopp och mer.

i den här artikeln kommer vi att gå in på detaljer om vad du behöver leta efter i en fastighetsrapport så att när du kommer till auktionen kommer du att vara tillräckligt informerad för att fatta ett solidt beslut—specifikt om du ska köpa och för hur mycket.

här är några av de viktigaste du behöver titta på när du undersöker en avskärmning:

• lien på fastigheten och titel dokument, som visar ägande och inteckning(s), ger dig viktig information om Huvud inteckning lien, borgenären och den tidigare ägaren, samt kopior av de officiella dokumenten
• kör en jämförelse sökning—detta bör ge dig en ganska bra uppfattning om hur mycket fastigheten är värd genom att jämföra den med liknande i området
• analysera egenskapsegenskaper, zonindelning och lokala anläggningar, kränkningar av och faror—en bra onlinebyggnad och inspektion av omgivningen kan gå långt för att informera dig om den här egenskapen skulle vara rätt för dig och dina potentiella hyresgäster eller kunder.

kom ihåg att den högsta risken i en avskärmning kommer från bristen på tillgång att besöka och inspektera fastigheten strax före auktionen. Det enda sättet att helt mildra denna risk är att kontakta och träffa en överenskommelse med ägaren för att låta dig se byggnaden. Se dock till att din inställning är en känslig en-ägare som går igenom en avskärmning kan vara mycket frustrerade och ovilliga att samarbeta med alla som är involverade i processen.

så här kan PropertyShark hjälpa dig med din forskning:

när du har låst in en avskärmning på NYC-Avskärmningssidan klickar du på den för att komma åt hela fastighetsrapporten.

ta reda på inteckning belopp och andra panträtter på en avskärmad egendom

förmodligen den första och viktigaste sak att kontrollera när man tittar på en avskärmning är hela beloppet av huvud inteckning lien: detta kommer till stor del att avgöra om fastigheten är även värt att titta på. Överföringen av äganderätten i ett avskärmningsärende är beroende av full betalning av hela inteckning och straffskuld.

i vissa sällsynta fall kan det finnas andra utestående panträtter—antingen en andra inteckning eller en bygg-eller skattelättnad. Dessa kommer att skapa extra kostnader som du bör vara väl medveten om i förväg.

för att ta reda på alla dessa och undvika obehagliga överraskningar, gå till fliken Ägare i fastighetsrapporten och titta på avsnittet panträtter. Du kan se det utestående värdet av inteckning (dvs. vilket minimibelopp banken vill täcka i auktionen), liksom andra typer av panträtter på fastigheten som fortfarande kan förfalla (du måste kontrollera om de har betalats eller inte). Om du blir ägare till den avskärmade egendomen måste du täcka alla utestående skulder.

alla titeldokument som utfärdats på fastigheten (går tillbaka till 1966) finns i avsnittet titeldokument, oavsett om de är handlingar, inteckningar, tillfredsställelse av inteckningar eller något annat. Klicka på den blå doc-ikonen till höger för att se en kopia av originaldokumentet Från Finansdepartementet.

hur mycket är fastigheten värd?

den andra viktiga frågan varje investerare och homebuyer har om en avskärmning är priset: är det under eller över dess marknadsvärde. Auktionspriset måste vara betydligt lägre än marknadsvärdet för att kompensera de potentiella kostnaderna för reparationer och renoveringar som behövs för att uppnå önskad standard.

det mest flexibla och omfattande sättet att undersöka marknadsvärdet på din potentiella nya fastighet är genom att köra en jämförbar försäljningssökning. Titta på liknande egenskaper (i termer av totala kvadratmeter, antal rum, Typ av byggnad etc.) som såldes i närheten under de senaste månaderna är ett av de bästa sätten att bedöma hur mycket fastigheten du tittar på skulle vara värd på marknaden.

till exempel, om du funderar på att hitta värdet av en avskärmad condo enhet, börja med att söka efter andra enheter i byggnaden säljs inom de senaste 3-6 månader, som är ungefär samma storlek (10%) och har samma antal rum och badrum, och sedan utöka din sökning till en halv mil radie runt byggnaden att ha fler lägenheter som du kan jämföra ’din’ till.

du kan komma åt jämförelseverktyget direkt från egenskapsrapporten eller starta en ny sökning från sidan comps.

vårt Comps-verktyg har en egen uppsättning alternativ och funktioner där du har möjlighet att finjustera din sökning tills du får det mest relevanta resultatet. Du kan läsa mer om hur du använder verktyget och utvärdera priset på en fastighet i den här artikeln.

om du inte vill köra comps finns det viss information i avsnittet Comps Stats & trender på fliken Appraiser som kan ge dig några uppskattningar. Värdena är resultatet av en automatiserad jämförelsesökning (standardkriterier, baserat på egenskapens egenskaper).

ett annat element att ta hänsyn till när man tittar på att uppskatta det framtida värdet på din önskade egendom är att titta på tätheten av utmätningar i området. En hög densitet innebär att du kan stöta på svårigheter åter sälja det även år på vägen eftersom de flesta husägare och återförsäljare fly från oroliga områden med en hel del bordade upp konstruktion.

för att kontrollera detta, gå till fliken utestängning auktioner på sidan utestängningar och klicka på någon av de borough-titeln länkar längst ner i sökmenyn. Du kommer att kunna se en karta som pekar ut alla aktiva utmätningar i stadsdelen och zooma in på området runt ditt mål egendom.

lär känna fastigheten

när du öppnar en rapport kommer du först att märka avsnittet Översikt på fliken Allmänt, där du kan hitta en eller flera bilder av fastigheten och fastighetens egenskaper, inklusive partistorlek och användbara kvadratmeter, antalet berättelser, år byggt och byggklass.

om du vill komma i kontakt med ägaren för ett besök på fastigheten kan du också hitta detaljerad ägarinformation, inklusive telefonnummer och e-postadresser på fliken Ägare.

även om du lyckas få en inspektion av byggnaden är det fortfarande bra att studera pappersspåret i hemmet och andra byggnadsdetaljer som kanske inte finns tillgängliga på plats. För att täcka alla baser, se till att du inte hoppar över följande avsnitt:

• som investerare vill du veta om zonering, tillgängliga FAR-och lufträttigheter, antingen för utveckling/återutveckling eller för att mina för omsättbara oanvända kvadratmeter. All denna information finns på fliken Dev
• öppna fliken grannskap för att undersöka lokala anläggningar, skolor, kollektivtrafik, tillgänglig detaljhandel och grannar i området utan att lämna din stol
• fliken Tillstånd ger dig information om Bygg-och förbättringsarbete på fastigheten/enheten
• fliken överträdelser: när du inte kan få en inspektör genom dörren (och med utmätningar, de flesta gånger du inte kan), är detta det bästa alternativa sättet att lära sig om medelstora och allvarliga skador på fastigheten som kan göra platsen obeboelig och därmed äventyra en re-sell. Du kan också kontrollera statusen för en överträdelse på höger sida av kolumnen HPD-överträdelser. Giftiga platser, översvämningsrisk och orkanevakueringszoner finns också på den här fliken, så oavsett om du slutar bo i den nyförvärvade fastigheten, hyra eller sälja, eller om du planerar att hantera ett kommersiellt utrymme-vet riskerna och utarbeta en begränsningsstrategi

om du kan, kolla in fastigheten på plats, men efter att ha gjort dina läxor rätt med hjälp av de resurser som beskrivs ovan ökar dina chanser att göra en bra investering kraftigt.

medan informationen som tillhandahålls via propertyshark-databasen återspeglar alla uppdateringar som publicerats av myndigheter, rekommenderar vi att icke-professionella söker expertråd för att genomföra en due diligence-undersökning.

verktyget för Avskärmningslistor som nämns i början är tillgängligt för prenumeranter som har en Elite-eller Platinum-prenumeration. Alla andra användare kommer att ha betydligt begränsad tillgång till auktionsdata och funktionerna i detta verktyg. Våra omfattande Fastighetsrapporter är dock tillgängliga med Pro-medlemskapet, med undantag för liens-information (kräver också en Elite-eller Platinum-prenumeration).

om du har några frågor om att använda våra verktyg är vårt kundsupportteam tillgängligt för att hjälpa dig med eventuella förfrågningar, 7 dagar i veckan från 9 am till 5 pm ET på 718-715-1758 eller [email protected].