Hur man gör ett kontanterbjudande på ett hus-med eller utan kontanter
kontanter är kung för många säljare idag
om du letar efter ett hus idag är chansen att du kommer att konkurrera med andra köpare för samma fastighet.
att göra ett kontanterbjudande är ofta ett bra sätt att förbättra dina odds i ett budkrig. Och idag finns det även företag som kommer tillbaka ett kontanterbjudande för köpare utan tillräckligt med besparingar för att gå på egen hand.
men gör ett kontanterbjudande – med eller utan egna medel-verkligen en bra ide? Och hur fungerar det i praktiken? Här är vad köpare borde veta.
kontrollera din behörighet för ett hypotekslån (Dec 30th, 2021)
i den här artikeln (Hoppa till…)
- hur kontanterbjudanden fungerar
- hur man gör ett kontanterbjudande
- kontanterbjudande utan att betala kontant
- fördelar med att betala kontant
- nackdelar med att betala kontant
- kontanterbjudande FAQ
hur ett kontanterbjudande fungerar
ett kontanterbjudande på ett hem är ganska enkelt: du hittar en fastighet du vill ha och skickar sedan ett erbjudande om att köpa det direkt, utan hypotekslån. Fonderna kommer vanligtvis från besparingar, sälja ett befintligt hem eller gåva pengar.
Observera att’ kontanterbjudanden ’ vanligtvis inte betalas med kalla hårda kontanter. Pengar byter nästan alltid händer via kassörskontroll eller banköverföring.
”ett traditionellt kontanterbjudande anges i kontraktet för att köpa ett hem utan ett lån involverat”, säger Elizabeth Boese, en fastighetsmäklare med Coldwell Banker Realty.
” köparen kommer fortfarande att lägga ner allvarliga pengar när de är under kontrakt som en insättning mot det belopp de är skyldiga för hemmet. Resten av pengarna kommer vanligtvis att överföras till ett titelföretag strax före stängningsdagen,” förklarar hon.
innan du gör en allvarlig insättning måste du visa ’bevis på medel’ – bevis på att du har tillräckligt med likvida medel tillgängliga för att köpa fastigheten.
du behöver vanligtvis Visa kontoutdrag och ett godkännandebrev från din bank eller finansinstitut.
hur man gör ett kontanterbjudande på ett hus
det finns flera steg med att göra ett kontantköp:
- hitta ett hem till salu du gillar och gör ett kontantbud. Experter rekommenderar starkt att skapa ett erbjudande med hjälp av en fastighetsmäklare och/eller fastighetsadvokat
- avtala om ett köpeskilling med säljaren (detta kan skilja sig från det begärda priset)
- visa bevis på medel genom att tillhandahålla en skriftlig godkännande från din bank samt kontoutdrag
- betala för en professionell heminspektion och bedömning, som starkt rekommenderas av experter för att skydda dig från att köpa en defekt egendom eller betala mer än hemmet är värt. I en konkurrensutsatt hem köpa marknaden, vissa väljer att avstå från bedömningen beredskapen eller inspektion beredskapen
- förutsatt att det inte finns några problem efter inspektion eller bedömning, båda parter kommer att underteckna erbjudandet/köpeavtalet
- har ett spärrat konto öppnas av en titel företag eller advokat, och sätta din överenskomna allvar insättning på spärrade konto
- få en titel rapport, ”som kommer att se till att en ren titel levereras vid stängning,” säger Michael J. romer, managing partner för romer debbas LLP. ”När titeln har rensats fortsätter parterna att stänga”
- sätt resten av dina pengar på spärrkontot. Dessa medel kommer att ges till säljaren vid stängning och ägande (i form av en handling) kommer att överföras till dig
förutsatt att du har likvida medel tillgängliga för att köpa ett hem direkt, kan denna försäljning stänga snabbt – ofta inom några dagar.
hur man gör ett kontanterbjudande-utan att betala kontant
Kontanterbjudanden är ofta mer konkurrenskraftiga på en säljares marknad. De kan ge köpare en riktig kant i dagens cutthroat fastigheter scen.
men inte alla har tillräckligt med pengar för att göra ett sådant erbjudande. Detta kan vara särskilt svårt för första gången bostadsköpare, som inte kan använda intäkterna från att sälja ett nuvarande hem.
men det kan finnas ett sätt att göra ett kontanterbjudande utan att faktiskt betala kontant.
kontanterbjudande finansieringsalternativ
vissa köpare anlitar ett företag för att betala kontant för deras räkning och sedan betala tillbaka företaget med ett hypotekslån.
så här fungerar det vanligtvis:
- företaget sätter upp kontanter för ditt erbjudande från sina egna medel
- dessa företag lovar vanligtvis en snabb stängning (I så lite som 72 timmar med vissa)
- detta kommer sannolikt att imponera säljaren att acceptera ditt kontanterbjudande, som kan hjälpa dig kringgå en budgivning krig med andra köpare
- efter transaktionen är hem innehas av företaget medan du slutför lånefinansiering med en långivare efter eget val
- företaget säljer hemmet till dig, och du betalar för det med ditt godkända hypotekslån
detta är en relativt nytt alternativ som erbjuds av företag som Ribbon, Homeward eller Accept.inc.
om du behöver sälja ditt befintliga hem först, ”kan dessa företag också ingå avtal för att köpa ditt nuvarande hem, så att du kan presentera att du kommer att ha kontanter tillgängliga när det är dags för dig att stänga som köpare”, säger Bruce Ailion, en fastighetsadvokat och fastighetsmäklare.
ska du använda kontant erbjudande finansiering?
Detta är inte ett sant ’kontanterbjudande’, eftersom du fortfarande slutar med ett hypotekslån och måste betala ränta på ditt hemköp. Men det kan vara ett sätt att komma runt några av utmaningarna med att köpa på dagens heta marknad.
”dessa företag liknar hårda pengar långivare genom att de gör de pengar du behöver tillgängliga, men till en hög kostnad”, varnar Ailion.
enligt Romer varierar avgifterna företag som dessa avgifter för att stödja ditt kontanterbjudande ofta från 1 till 3 procent av kontantfronten.
” den bästa kandidaten för att arbeta med ett kontantföretag är en köpare som behöver finansiering för att slutföra transaktionen men konkurrerar mot andra erbjudanden som kan vara alla kontanter. Företag som Ribbon kan konvertera ditt villkorade erbjudande till ett kontant/snabbstängt erbjudande för att driva ditt över mållinjen,” tillägger Romer.
Khari Washington, en fastighets-och hypoteksmäklare med 1: A United Realty & Mortgage, Inc., varnar för att denna strategi inte nödvändigtvis är en slam dunk.
” vissa säljare anser inte dessa sanna kontanterbjudanden – de ser dem mer som hårda pengar som är tvivelaktiga. Så ditt erbjudande kanske inte accepteras, ” säger han.
kontrollera din behörighet för ett hypotekslån (Dec 30th, 2021)
fördelar med att köpa ett hus med kontanter
Kontanterbjudanden stänger vanligtvis snabbare och innebär mindre krångel för båda parter.
” säljaren behöver inte oroa sig för att du nekas finansiering av en bank. Det kan ge dig en fördel när du köper ett hem och har ditt erbjudande accepterat”, säger Ralph DiBugnara, VD för Home Qualified.
dessutom kan kontantbetalning ge dig flexibiliteten att ta bort en finansieringsberedskap från ditt erbjudande.
det betyder att hemförsäljningen inte hänger på din förmåga att bli godkänd för en inteckning – så det är en säkrare satsning för säljaren.
” säljare ogillar oförutsedda händelser eftersom de inte vill att köpare ska avbryta. Särskilt på denna marknad, där en säljare kan få flera erbjudanden, kan det vara svårt för säljaren att behöva sätta huset tillbaka på marknaden igen om deras valda köpare nekas ett hypotekslån,” tillägger Boese.
som köpare innebär att du gör ett kontanterbjudande att du inte behöver gå igenom hypotekslån, garanti och andra tidskrävande steg i hemköpsprocessen.
Plus, om du köper ett nytt hem direkt, faktorer som din kredit värdering och kredithistoria spelar ingen roll.
kontantköpare sparar ofta pengar på stängningskostnader också. När du betalar kontant:
- du behöver inte betala avgifter till en hypotekslån
- du är inte skyldig att betala för en bedömning
- det finns inget intresse att betala på ett hypotekslån
- avgifter som betalas till ett titelföretag och/eller advokat kan vara lägre eftersom det inte finns några lånedokument att hantera
kontantköpare kan också förkorta sin tid att stänga. Många långivare behöver vanligtvis 30 dagar att stänga. Men kontantköpare kan ibland stänga om några dagar.
” en kontant transaktion kan stängas så snart titeln är bekräftad. Detta kan ske i så snabbt som sju till 10 dagar, ” ailion anteckningar.
nackdelar med att göra en all-cash erbjudande
naturligtvis finns det några nackdelar med att göra en all-cash erbjudande. Den största utmaningen är att komma med pengarna, vilket kan tömma dina besparingar och ekonomiska resurser.
” den största nackdelen för köparen är att det minskar deras likviditet. De kan binda alla eller nästan alla sina tillgängliga medel till detta köp, vilket kan lämna dem ekonomiskt sårbara om de behöver pengar snabbt”, säger Ailion.
Tänk på att din homeownership kostnader inte sluta när du stänger på försäljning. Du har gott om löpande utgifter, som:
- Fastighetsskatt
- husägare försäkring
- reparationer
- underhåll
- inredning
- HOA avgifter (om tillämpligt)
och du vill vara säker på att du har pengar kvar i en akutfond. Tömning dina besparingar på ett hem köp kan sätta dig i riskzonen om oväntade medicinska räkningar kommer upp, till exempel.
att betala kontant betyder också att du inte kommer att kunna dra nytta av ränteavdraget på dina federala inkomstskatter (vilket endast är tillåtet om du specificerar dina avdrag).
en sista nackdelen är att du kommer att binda upp alla eller de flesta av dina pengar i fastigheter. Även om det inte nödvändigtvis är en dålig sak, kan det begränsa din möjlighet att investera i högre avkastningstillgångar.
för närvarande betalar de flesta hypotekslån en ränta under 4%. Aktier, obligationer, fonder och andra tillgångar har ofta en avkastning långt över den nivån.
många husägare väljer att finansiera sina hem köp och sätta sina besparingar i sådana investeringar i stället, eftersom de kan se en större nettoavkastning.
naturligtvis beror rätt drag helt på din personliga ekonomi och långsiktiga mål. Om du inte är säker på vad som är bäst för dig, tala med en betrodd finansiell rådgivare.
kontrollera ditt hypotekslån (Dec 30th, 2021)
Cash offer FAQ
i allmänhet är ett kontantbud nästan alltid mer konkurrenskraftigt än att göra ett erbjudande med finansiering. Advokat Bruce Ailion säger ” en säljare ser ett kontanterbjudande positivt eftersom det inte finns någon risk för att köparen inte kan stänga transaktionen. En kontantförsäljning är därför vanligtvis värt mer för en säljare än ett högre finanserbjudande. Det representerar en högre säkerhetsnivå.”Att göra ett kontanterbjudande kan dock minska din likviditet och eventuellt lämna dig ekonomiskt sårbar om du efter försäljningen behöver kontanter snabbt av en oväntad anledning.
ja, alla kontanterbjudanden kan falla igenom. Detta kan till exempel hända om du har gjort en professionell heminspektion och fel upptäcks, eller om det finns problem med fastighetens titel som måste lösas. En säljare kan också avvisa ett kontanterbjudande om de inte litar på källan till medlen.
alla kontantköpare betalar stängningskostnader precis som köpare med hypotekslån. ”Vanliga stängningskostnader i ett kontanterbjudande inkluderar titelförsäkring och sökningar, juridiska och/eller spärrade avgifter och överlåtelseskatter på köparsidan om tillämpligt. Men att köpa kontant är i allmänhet billigare än att köpa med finansiering eftersom det inte finns några inteckningsrelaterade avgifter vid stängning”, säger advokat Michael Romer.
att köpa ett hem med fysiska kontanter är lagligt tillåtet om säljaren accepterar det. Det är dock inte normen. ”Med undantag för IRS rapporteringskrav, inga specifika lagar förbjuder en kontant fastighetstransaktion, även om det är mycket ovanligt och rekommenderas inte. Kontanter är verkligen kung, men säljare vill nästan alltid att det ska komma från en bank och inte en resväska,” förklarar advokat Michael Romer.
en kontant transaktion kan stängas så snart titel-och titelförsäkringen är bekräftad. Detta kan hända på så lite som sju till 10 dagar, enligt Bruce Ailion, en fastighetsadvokat.
en bedömning krävs inte när du köper ett hem med kontanter. Men experter rekommenderar ofta att betala för en bedömning, vilket kan ge sinnesro att du inte betalade för mycket för fastigheten. Om du avstår från en bedömning, ”arbeta med en erfaren fastighetsmäklare och be agenten om en analys av den senaste försäljningen för att undvika överbetalning”, föreslår advokat Michael Romer.
du kan köpa kontant och sedan få ett hypotekslån efter stängning om du vill. Detta arrangemang är vanligt om du arbetar med ett kontantföretag som Ribbon, Acceptera.inc. eller hemåt. Observera att de flesta långivare kräver att ett hypotekslån erhålls inom 90 dagar efter stängning. Du kommer också att betala stängningskostnader igen om / när du finansierar eller refinansierar hemmet.
Visa mig dagens priser (30 Dec, 2021)