• Articles
• admin

i förra veckans artikel pratade vi om finansiering och hur mycket av en betalning som krävs för en triple-net (NNN) leasing fastighetsinvesteringar. Den här veckan kommer vi att fokusera på hur ditt kassaflöde, eller avkastning på investeringar (ROI), påverkas av ditt val att köpa med alla kontanter, använda en 1031-utbyte eller få ett lån på fastigheten. Alla tre påverkar din månadsinkomst, ROI och resultatet av investeringen.

all-Cash Transaction & Cap Rate

kapitaliseringsgraden (cap rate) är nivån på aktieavkastningen på din investering och beräknas på all-cash-basis. I en absolut NNN lease property cash-transaktion jämför cap rate köpeskillingen för fastigheten med den inkomst (hyra) den genererar. Därför är din avkastning helt enkelt takräntan eller hyran mottagen, eftersom det vanligtvis inte finns några hyresvärdskostnader. När du överväger de många skattefördelarna och inkrementella hyreshöjningar över en 10 – till 20-årig leasingperiod, kan en 6% cap-ränta i slutändan uppgå till en 8-10% avkastning.

exempel: $100,000 (netto rörelseresultat) / $1,667,000 (köpeskilling) = 6.00% Cap Rate

erhålla skuld & Cash-on-Cash Return

när du erhåller skuld för att förvärva en NNN-investering är målet att säkra de bästa finansieringsvillkoren som finns tillgängliga för att tjäna den högsta cash-on-cash (CoC) avkastningen. När du tar ett lån har räntan på skulden mer att göra med investeringens CoC och långsiktiga värde, snarare än den specifika takräntan. Din avkastning är mängden kontanter du får (hyra minus skuldtjänst) dividerat med mängden kontanter som ursprungligen investerats.

till exempel, om hyran är $110,000 och din skuldtjänst är $50,000, är ditt kassaflöde $60,000. Om din handpenning var $1,000,000, skulle din CoC avkastning vara $60k/$1mm = 6% Cash-on-Cash.

skattefördelar Lägg till total avkastning

för mer djupgående beräkningar kan du bedöma den totala avkastningen eller intern avkastning (IRR). Där ROI indikerar total tillväxt börjar till slut, IRR identifierar den årliga tillväxttakten. Denna beräkning är mindre enkel, men i enklaste termer kan du lägga till din huvudsakliga utbetalning och inkludera eventuella skatteavskrivningar, till exempel avskrivningar, för att komma till IRR. Att ta avskrivningar och andra skatteförmåner på din investering kan göra din avkastning före skatt på 6% till en 8-10% IRR. Några skattebesparande tekniker som kan bevara kapital och öka din årliga IRR inkluderar:

• om du bor i en av de nio staterna utan statlig inkomstskatt och köper en kommersiell fastighet här kan du öka din avkastning.
• använd 1031-utbytet, vilket är praktiskt taget ett räntefritt lån från regeringen. Detta gör att du kan” byta ” 100% av vinsten, eller realisationsvinster, från försäljning av en kommersiell fastighet till en liknande förvaltningsfastighet (eller tre) – skatt-uppskjuten – inom 6 månader efter försäljningen av din gamla fastighet.
• Tänk på avskrivningar för kostnadssegregering (CSD). Detta påskyndar drastiskt avskrivningen av vissa byggkostnader över fem, sju eller 15 år, jämfört med 27,5 eller 39 år. Detta ger betydande skattebesparingar på nya och befintliga byggnader och frigör kapital för omedelbart kassaflöde.

för att packa upp det – Hitta din ideala NNN-investering med den mest gynnsamma avkastningen

som du kan se finns det många sätt att använda ditt kapital för att investera i NNN-hyresfastigheter. Du kan betala alla kontanter, ta ut en kommersiell inteckning och / eller använda en kombination av skattestrategier, inklusive en 1031-utbyte. På grund av detta varierade urval är det mest effektivt och klokt att engagera en Westwood Net Lease köparens rådgivare för att hjälpa till att hitta din ideala NNN-investering med den mest gynnsamma avkastningen.

utan kostnad för dig, Westwood advisors lokalisera egenskaper som uppfyller dina finansiella och livsstilsmål, utför detaljerade utvärderingar och använda finansiella analysverktyg för att bestämma kassaflöde i förskott så det finns inga överraskningar och ger närmaste bestämning av ROI för varje fastighet. Vårt team arbetar också nationellt med välrenommerade inteckning mäklare och branschfolk och stannar med dig under hela transaktionen från fastighetssökning till stängning. Spara tid och investera klokt genom att kontakta oss idag för en ingen skyldighet, kostnadsfri konsultation. 314-997-5227