• Articles
• admin

bostäder i Japan är några av de billigaste i världen enligt organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling (OECD). Men invånarna spenderar fortfarande i genomsnitt 22% av sin totala inkomst på bostäder.

att köpa ett hem istället för att hyra kan förbättra din livsstil, men enligt min erfarenhet är det svårt att göra vinst. Låt oss prata om varför du måste vara extra försiktig när du bestämmer dig för ett av de största och viktigaste ekonomiska besluten i ditt liv i Japan.

fatta beslutet

foto: iStock

min fru och jag var båda sjuka av vårt smulande, parhus, två våningar hyreshus nära tågspåren och några bullriga grannar. Vi planerade att stanna i våra heltidsundervisningsjobb i minst 10 år till.

det gjorde utgifterna för att flytta, köpa ett hus och till och med sälja det mer värt. Ingen av oss var permanent bosatt. Dagens priser är ännu lägre, men 2004 fick jag ett tioårigt förnybart hypotekslån på 2,4% från MUFJ.

Plaza Homes lista banker och deras nuvarande utlåningskrav. För utlänningar, dessa varierar från minst 4,000,000 xnumx xnumx xnumx inkomst jämfört med föregående år, en 10% handpenning och inteckning försäkring.

kraven är lägre för japanska medborgare, men det finns undantag och lägre lån med längre löptid. Vi lånade hela beloppet, inklusive försäkring och handpenning.

i Japan debiterar köparens fastighetsmäklare och säljarens Fastighetsmäklare en 3% provision på husets försäljningspris och ofta en extra 60 000 60 000 för engelska tjänster. Real Estate Japan erbjuder gratis webbseminarier och visar fastigheter över hela Japan. Suumo, ett stort företag, listar fastighetsmäklare som specialiserat sig på utlänningar. Rakuten fastigheter och Yahoo! Fastigheter ger också fastighetsförteckningar. Viktiga prisfaktorer inkluderar byggnadens läge, ålder och avstånd från en järnvägsstation eller busshållplats.

nytt vs. begagnade

foto: Gregory Strong

precis som att köra en ny bil utanför partiet, avskrivs ett nytt hus så snart du köper det. Så precis som du kan överväga att köpa ett begagnat fordon som är flera år gammalt och har låg körsträcka—kommer ett äldre hem att diskonteras kraftigt. Men ett nyare hem kräver inte dyra renoveringar.

vi köpte en härlig tre våningar hus i en trevlig Kawasaki förort, 93 kvadratmeter och bara nio år gammal.

säljarna hade betalat ¥40,000,000 men listade på ¥29,900,000. Vi framgångsrikt mot erbjuds 26,500,000 26 xnumx xnumx xnumx xnumx. Vår inteckning försäkring (1,000,000 1,000), fastighetsmäklare avgifter och skatter var en annan 1,925,350 1,925,350 xnumx. Vi hade golv utbytta, köket uppgraderas och vi målat om huset för ¥340 000 optioner, sammanlagt kostar ¥28,765,000.

en inteckning kan inte vara en investering

argumentet går att betala av ditt hem inteckning är bättre än att betala hyra eftersom du så småningom äger ditt hem. Men allt beror på dina utgifter. Till exempel var våra månatliga hypotekslån 105,000 xnumx jämfört med 114,000 hyra för vårt gamla 60 kvadratmeter hyreshus.

vi hade nu ett underbart hem, bättre månatligt kassaflöde och undvek koushin ryou, den tvååriga hyresförnyelseavgiften (114 000 2BG). Men under de 15 år vi ägde huset betalade vi fastighetsskatt, reparationer och underhåll, totalt 2,424,000 2,424,000 xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx. Att bo i det huset gav oss mycket nöje, men det var inte en investering. Den totala kostnaden var 31,415,394 31,415,394.

potentiella fördelar

foto: Gregory Strong

den finansiella bilden är inte så illa som det kan se ut. Dessa dagar finns det några nya skattefördelar för köpare. Till exempel kan homebuyers vara berättigade till ett hem inteckning avdrag från sin inkomstskatt som är 1% av deras årsskiftet inteckning balans. Dessutom, om köparen tjänar mindre än 7,800,000 xnumx xnumx inkomst, kommer de också att vara berättigade till så mycket som 500,000 xnumx xnumx i en cashback-bostadsförmån.

Entreprenörstyper kan ytterligare förbättra sin ekonomiska situation genom att använda sina hem för ett företag. Till exempel kan de använda ett rum för en språkskola. Andra kan sätta i en svit och hyra ut till studenter. En dag kan de till och med hyra ut hela huset.

en slutlig långsiktig fördel att äga ett hem är säkerhet för när du går i pension. Tyvärr, en gång pensionerad eller på en fast inkomst, är det inte lätt att hitta en hyresfastighet. Men eftersom du äger ditt hem kommer du aldrig att möta denna utmaning.

senare i livet är möjligheten att köpa ett hus begränsat eftersom du behöver sysselsättningsinkomst för att kvalificera dig för en inteckning. Några av mina pensionerade vänner har varit chockade. Oavsett hur stora deras bankkonton eller aktieportföljer är, kan de inte få banklån. Istället måste de köpa med kontanter.

sälja och ta ut

foto: iStock: 7maru

i fastigheter ökar endast marken (eller en bråkdel av det landet för en lägenhet) i värde. Från Hong Kong till Singapore har stigande markpriser lett till betydande fastighetsvinster.

däremot har Japan en fallande befolkning, liten invandring och fler byggnader dyker upp varje år. Således mer lediga fastigheter. Dessutom har Tokyo-priserna ökat mycket lite på grund av låga räntor, medan andra stora städer har varit stabila. Men fastighetsvärdena sjunker i små städer och landsbygdsområden.

innan pandemin sålde min fru och jag vårt hus—timing försäljningen mellan November och April. Bostäder säljs vanligtvis till barnfamiljer, och denna försäljning sker före början av den nya skolperioden.

vår byrå postat det för 23,947,318 för att byggnaden hade nu skrivs över 25 år. Värdet på våra fastigheter var nu nära sitt markvärde(ungefär 20 miljoner kronor). Endast tre grupper kom över två månader, och en erbjöd noteringspriset. Våra fastighetsmäklare avgifter och skatter var 839,160.

totala förluster

foto: iStock: takasuu

mellan vårt inköpspris, ett begagnat hus och varje kostnad (32,254,554 xnumx xnumx xnumx) förlorade vi 8,307,236 xnumx xnumx xnumx xnumx). Om vi aldrig hade flyttat och fortsatte att hyra vår gamla plats i 15 år (utan hyreshöjningar), skulle vår totala bostadskostnad bara ha varit 21,375,000 21,375,000.

vår livsstil hade förbättrats i vårt nya hus. Men vi kunde ha betalat dubbelt så mycket hyra och fortfarande varit längre fram. Vi kan också ha fördubblat de pengar vi sparade genom att investera det under samma period.

att köpa ett hus i Japan kan ha utmärkta personliga fördelar men vanligtvis få ekonomiska, särskilt på kort sikt. Så var försiktig med vad du köper och hänga på fastigheten.

ju längre du håller den, desto bättre siffror. Då försämras naturligtvis värdet på ditt hem, men så småningom, och med några renoveringar, kan du bo där bekvämt, till och med lönsamt.