bygga ditt drömhus nära en flod
en av de tidlösa överklagandena till att bygga ett nytt hem i Ann Arbor-området är de natursköna utsikterna som erbjuds av de många bäckar och floder i Washtenaw och Jackson län. Huronfloden och dess bifloder ger rika landskap och en frodig naturlig miljö som skapar en slags oas från stadslivet. Här hittar husägare en reträtt de kan komma hem till varje dag.
men att bygga ett nytt hem eller bygga ett tillägg nära en vattenkälla i sydöstra Michigan betyder vanligtvis att man bygger på en flodslätt. Husbyggnad på en flodslätt kan införa flera rynkor i ditt hembyggnadsprojekt – oavsett om det är ett nytt hem eller en renovering. Processen att bygga på en flodslätt kan vara komplex och förvirrande, men en kunnig design-build partner kommer att gå tillsammans med dig för att hjälpa dig att förverkliga hemmet av dina drömmar.
för många människor är reglerna för att bygga på en flodslätt ett fullständigt mysterium. Låt oss utforska de grundläggande frågorna du behöver förstå och diskutera de alternativ som är tillgängliga för dig.
relaterad läsning: Vad du ska leta efter i en byggplats för ditt hus
Vad är en flodslätt?
en flodslätt är marken intill en bäck eller flod som upplever tillfällig eller periodisk översvämning. I Ann Arbor-området är Huron River den mest framträdande vattenfunktionen med en flodslätt, även om olika andra floder och bifloder i Washtenaw County och Jackson County har flodslätter också. I Ann Arbor inkluderar dessa flodslätter Allen, Malletts, Millers, Swift Run och Traver Creeks.
även om översvämningar kan inträffa var som helst, är vissa områden särskilt utsatta för översvämningar. Dessa områden är kända som special flood hazard areas (SFHA). Federal Emergency Management Agency (FEMA) har etablerat en base flood elevation (BFE), som är ett område med en procent chans för årlig översvämning. Om mark har översvämmats minst en gång under de senaste 100 åren ligger det inom BFE.
Ann Arbor översvämningskartor är tillgängliga för allmänheten, så att husägare och hembyggare kan se platserna för högsta översvämningsrisker. Eftersom översvämningar i dessa områden kan orsaka allvarliga och bestående skador på ditt hem, federala och lokala myndigheter krav styr alla hem byggprojekt i en flodslätt.
för att minska översvämningens inverkan på hem, etablerade FEMA National Flood Insurance Program (NFIP). NFIP kräver husägare i en flodslätt att köpa översvämning försäkring och att följa vissa regler när man bygger ett hus eller renovera ett hem. Om du har en inteckning från en federalt reglerad långivare på ett hem som ligger i en särskild översvämningsrisk område, måste du köpa översvämning försäkring.
hur man avstår från Översvämningsförsäkringskravet
i genomsnitt kostar en översvämningsförsäkring i Michigan $1,000 per år. Du kan dock få täckningskravet avstått om du kan tillhandahålla dokumentation från FEMA som förklarar att din egendom ligger utanför den 100-åriga flodslätten.
även om ditt objekt är kartlagt inom flodslätten kan det vara värt att få din egendom undersökt — särskilt om marken är upphöjd över annan mark i området. Om ens en del av din egendom ligger över flodslätten, kan du ansöka om att avstå från översvämningsförsäkringen — så länge ditt hus är byggt helt på det upphöjda området.
om markundersökningen bekräftar att den ligger inom BFE kan du kanske höja den genom att lägga till jord i din egendom. Beroende på hur mycket fyllning du behöver kan det vara ett dyrt alternativ, men det är ofta värt att överväga.
om du väljer det här alternativet, Ansök om en Kartrevisionsbrev baserad på fyllning från FEMA. Det finns en process att följa, och det är viktigt att göra allt i rätt ordning. Annars kommer FEMA sannolikt att avslå din ansökan.
när FEMA har godkänts kommer FEMA att uppdatera gemenskapens översvämningskarta för att visa att ditt land inte längre befinner sig i högriskflodszonen. Räkna med att godkännandet tar 6 till 8 veckor för ett slutligt beslut.
användbar resurs: Allt du behöver veta om att bygga i en flodslätt i Michigan
bygga ett hem på en flodslätt
om du bygger i 100-åriga flodslätt, be din design-build företag om de bästa alternativen för att skydda ditt hem från översvämningsskador. Det finns två huvudsakliga metoder för att bygga i en floodplain:
- Floodproofing. I floodproofing bygger entreprenören grunden för ditt hus så att det lutar nedåt en tum per fot. Detta är en berm-teknik som får vatten att rinna bort från hemmet snarare än att samla runt grunden.
- strukturell höjd. Detta tillvägagångssätt skyddar ditt hem från rusande vatten genom att bygga strukturen på pålar eller styltor. Du kan också utforma hemmet så att vattnet rinner helt under strukturen.
var och en av dessa tillvägagångssätt ger praktiskt taget oändliga designmöjligheter. Ett innovativt designföretag kommer att hitta funktionella lösningar som passar din estetiska smak.
vad händer om du renoverar ditt hem?
om du bygger ett tillägg eller renoverar ett befintligt hem som ligger på en flodslätt, är kraven något annorlunda beroende på ditt ombyggnadsprojekt.
om kostnaden för ett tillägg är mindre än 50 procent av hemmets värde, renoveringen anses inte vara en ”väsentlig förbättring.”Du behöver inte höja den befintliga strukturen eller tillägget ovanför BFE. Hyr en licensierad Fastighetsvärderare för att avgöra om ditt projekt kommer att kvalificera sig för undantaget.
om renoveringen inte uppfyller undantaget på 50 procent kan du kanske lämna den befintliga strukturen som den är, men bygga det färdiga golvet i tillägget ovanför BFE. I vissa fall måste både den befintliga strukturen och det inbyggda tillägget höjas över BFE.
Njut av dina drömmars hem
att bygga eller renovera ett hem på en flodslätt kan vara ett komplicerat företag, men det betyder inte att du måste nöja dig med en nedslående kompromiss. Ditt hem vid floden bör vara din egen personliga fristad som fångar all den naturliga skönheten i naturen — samtidigt som du tillhandahåller den funktionalitet du behöver för att njuta av ditt hem dagligen.
våra designers vet hur man skapar inspirerade mönster medan de arbetar inom ramen för byggreglerna. Du kan lita på giraff Design bygga för att göra ditt hus hem för dina drömmar.
Kom igång med oss idag!