• Articles
• admin

jag skyller på Channel 4-Programmet Grand Designs. Som tiotusentals andra har jag byggt mitt eget hem. Det kostade mer än jag planerat, tog längre tid än väntat och slutade med ett bittert besök hos en advokat. Men som förlossning var smärtan värt det. Vi har våra drömmars hem med utrymme, ljus och två diskmaskiner.

ändå borde jag ha följt varningssignalerna. I 18 år som Grand Designs har varit i luften, nationen har glädjat åt synen av massor av designdrabbade par som förarmar sig själva och äventyrar deras mentala hälsa i uppdrag att bygga idealiska hem på mindre än idealiska platser.

i den senaste serien tvingades ett par att låna från familjemedlemmar när de hittade sitt nya lanthus med utsikt kunde inte anslutas till el-eller vattenförsörjningen utan att spendera en extra 40 000 kronor för att gräva en lång gräv i vägen. I Hertfordshire tillbringade en utvecklare (som borde ha vetat bättre) sex år med att slåss mot planerarna och ytterligare fyra år med att bygga sitt romerska villainspirerade hem. Kostnaderna under de 10 åren steg från 600 000 till en uppskattad 2 miljoner 2537 >

dessa berättelser om VE verkar inte skjuta upp människor. Självbyggare står nu för nästan 10 procent av privata nybyggda bostäder i Storbritannien. Men det finns ett antal tumregler som kan hjälpa till att jämna ut ett hem konstruktion — eller förhindra ett förbiseende från att förvandlas till en katastrof.

var beredd

de flesta självbyggnader, det måste sägas, har relativt blygsamma mönster. Anledningen, enligt James Blair, av Self Build Mortgage Shop i Hertfordshire, är att de ambitiösa telegeniska systemen vi känner och älskar aldrig skulle få finansiering från hypotekslån. Självbyggare behöver kontur eller full bygglov för att få initial finansiering. De behöver också en professionell projektledare, detaljerade kostnadsberäkningar och en byggare som har kredit sökt och rekommenderas.

det tar mycket tålamod och en stor insättning för självbyggare att kvalificera sig för en inteckning. De måste också bygga ett hem som lätt kan värderas, inte ett engångsmästerverk tillverkat av fraktbehållare i en brant sluttning med begränsad åtkomst. De måste också ha tillräckligt med pengar för att täcka förseningar i ”scenbetalningar” som hypotekslångivare släpper ut för att finansiera byggande och dyra räntor under byggnaden.

jag slog ner ett befintligt hus och började från början. Det finns skattefördelar med att bygga ett nytt hem istället för att utöka ett befintligt. Nya självbyggnader kvalificerar sig för rabatter på Moms. Kevin McCloud, Grand Designs presentatör, uppskattar att den typiska kostnaden för att bygga ditt eget hem är £1,500-£2,000 per kvm — om du håller dig till din ursprungliga design och specifikation. Att ändra planer kan kosta dig kära.

i 2011, som en del av sin Bostadsstrategi för England, meddelade regeringen att den förväntade sig att fördubbla antalet självbyggda Fastigheter, med 100,000 som ska slutföras av 2021. Lagstiftningen i 2016 inkluderade flera åtgärder för att underlätta själv-och anpassad byggnad, vilket innebär en skyldighet för råd att fördela mark.

enligt bostads-och Planeringslagen bör lokala myndigheter överväga hur de bäst kan stödja självbyggande. De måste ge utvecklingstillstånd till tillräckligt lämpliga betjänade tomter för att möta efterfrågan på självbyggande och anpassad husbyggnad i sitt område inom de kommande tre åren. Nivån på efterfrågan fastställs av hur många som registrerar sig för rätten att bygga på ett år. Den första ”basperioden” slutade i slutet av förra månaden.

råden varierar i sin vilja att hjälpa självbyggare: en rapport om sektorn av forskning fann att lokala myndigheter i nordöstra och West Midlands var mest användbara för självbyggare.

enligt AMA-forskning är de största problemen för självbyggare tillgången på mark, att få bygglov och få tillgång till finansiering. De flesta självbyggda fastigheter är högspecificerade fristående hem-och ett viktigt tillväxtområde är hemautomation, intelligenta hus som gjorde det lättare att samordna solpaneler med hjälp av apparater som diskmaskiner och tvättmaskiner, så att de bara kom på när solen skiner.

låna för att bygga

självbyggare behöver mer pengar framför än konventionella husköpare. De måste vanligtvis köpa sina tomter och finansiera sina planeringsansökningar innan de kan få lån.

inteckningar för själv byggare tenderar att vara endast intresse. De fungerar som en övertrassering: låntagaren betalar ränta när pengar dras ner vid slutförandet av varje steg i byggnaden. Billiga lån med fast ränta tenderar inte att vara tillgängliga under byggprocessen och det kan finnas stora exitavgifter på låntagare som byter lån när arbetet är klart. Själv bygga räntor är vanligtvis mer än 5 procent.

självbyggare bör förvänta sig att ta så lång tid som sex månader för att få sin finansiering på plats och ha 25 procent av kostnaden för mark och byggmaterial i förskott. Innan de kan ansöka om en inteckning, måste de också ha full eller skissera bygglov. När byggnaden är klar vissa själv bygga långivare kommer automatiskt att erbjuda en lägre ränta konventionell inteckning.

långivare styrs av värderare eftersom de inte vill låna på en fastighet som är värd mindre än lånet. De behöver marknadsbevis för återförsäljningsvärdena för de egenskaper de ska bygga. Detta gäller särskilt för prefabricerade byggnader och” kit ” -hus; de kommer att be om dokumenterade bevis på deras långsiktiga strukturella integritet och livslängd.

de flesta självbyggare använder mäklare för att hitta sina lån. Mr Blair från Self Build Mortgage Shop sa: ”att få ett lån är som att dra tänder nu. Det tar tre till fyra månader att få ett principbeslut om inteckning. Det tar minst 5,000 xnumx för att få hypotekslån med långivarens avgifter, arrangemangsavgifter, värderingsavgifter och bygglov.”

från början skickar han potentiella kunder mer än 100 frågor, inklusive några på deras utgifter och inkomster. Han får nya förfrågningar varje dag, men ofta hör han inte från kunderna i ytterligare 18 månader när de söker efter tomter, byggare och arkitekter.

Blair finner väldigt få självbyggare nära London eftersom markpriserna är för höga. ”Marken i sydöstra är för dyrt . . . Det handlar om överkomliga priser precis som en vanlig inteckning.”

vissa långivare avskräcks av de högre kostnaderna och riskerna och de relativt små affärsvolymerna, enligt branschorganet UK Finance. ”Vissa företag som erbjuder själv bygga inteckningar är mindre regionala långivare, så vissa låntagare kan ha svårt att undersöka marknaden. Men som med andra former av hypotekslån kan potentiella låntagare använda en mäklare för att hjälpa dem att identifiera potentiella finansieringskällor,” står det.

Ray Boulger på inteckning mäklare John Charcol säger själv bygga räntorna är högre för att återspegla de större administrationskostnader. Varje steg betalning inkluderar kostnaden för en omprövning-och det kan finnas så många som sju neddragningar under loppet av ett projekt.

”men merkostnaden i form av avgifter och ränta är normalt betydligt mindre än fastighetens värdeökning när den är klar jämfört med kostnaden för mark -, byggnads-och yrkesavgifter”, säger han.

att hitta en tomt och få tillstånd

att registrera sig för rätten att bygga med en lokal myndighet bör så småningom göra det lättare att hitta en tomt men många självbyggare tillgriper Fastighetsmäklare. Det finns få tomter med bygglov för försäljning men agenter bör ha fastigheter på sina böcker som är lämpliga för rivning och ombyggnad. Det innebär att köpare betalar en premie jämfört med byggnadsmark (liksom kostnaderna för rivning) men de borde ha lättare att få bygglov. Plotfinder.net, en webbplats, samlar in information från personer som säljer tomter och från fastighetsmäklare, vilket gör den tillgänglig för abonnenter.

i England beviljas cirka 75 procent av ansökningarna; men om din ansökan avslås kan du ändra och skicka in ansökan igen, eller så kan du överklaga till planeringsinspektionen. Cirka 40 procent av hushållsansökningarna som avslås beviljas senare. I de flesta fall kommer en modifierad andra ansökan att vara gratis.

det är bäst att diskutera alla ansökningar med grannar innan du skickar in dem eftersom det kan leda till invändningar och förseningar. Om grannarna inte invänder och officerarna rekommenderar godkännande, kommer de vanligtvis att bevilja bygglov för en hushållsansökan med hjälp av så kallade delegerade befogenheter.

om det finns invändningar kan ansökan gå till ett planeringsmöte, där du eller din agent får möjlighet att kontakta planeringsutskottet, men den här tiden är begränsad till högst tre minuter. Kostnaden är för närvarande 385 för en fullständig ansökan om en ny enda bostad i England. Denna avgift är liknande i Skottland, Wales och Nordirland.

sedan April 2008 har alla lokala planeringsavdelningar använt samma ansökningsblankett, känd som 1APP. De flesta kommer också att ge vägledning före ansökan. Vissa avgifter för tjänsten, så det är värt att ta reda på vad kostnaden kommer att bli. För ett bostadshus är det troligt att det handlar om 200 200 per möte.

design-och åtkomstuttalanden, som motiverar ett förslags designkoncept, måste åtfölja alla planeringsansökningar. De flesta myndigheter har vägledning för att hjälpa dig och vissa myndigheter vägrar att registrera ansökningar om du inte inkludera dessa i din ansökan.

arbetsnivån som kan utföras under tillåten utveckling beror på olika faktorer, inklusive plats (”naturområden ”och” bevarandeområden ” har olika regler) och omfattningen av det arbete som redan utförts på en fastighet. Andra faktorer inkluderar förlust av ljus, utsikt, design, tidigare planeringsbeslut och handikappad tillgång.

oförutsägbara problem kan alltid dyka upp. Efter att ha rivit en liten fastighet för att bygga en större, kan en självbyggare upptäcka att avloppet måste flyttas och vattenföretaget kommer att kräva ett betydande band på flera tusen pund tills arbetet är klart och inspekterat. Det kan ta flera månader att få pengarna tillbaka.

få ordentligt försäkrad

det är vettigt att ha din egen själv bygga försäkring och detta kan kosta mellan 500 och 1000 1 000 beroende på storleken på det totala kontraktet. Självbyggare behöver en strukturell garanti för att täcka en 10-årsperiod och en garanti mot defekter i design, utförande och material. Försäkring behövs också för offentligt ansvar, brand, stöld och stormskador och för frågor som hantverkare som inte slutför arbetet.

de flesta självbyggare oroar sig för att deras byggare går i byst. De med en National House-Building Council garanti kommer att vara lyckligare än andra genom att NHBC kommer att ordna antingen att anställa en annan byggare eller betala för det arbete som ska slutföras. Detta ansvar får inte vara större än 10 procent av husets värde, eller 100 000, beroende på vilket som är störst.

det är viktigt för ägarna att inte släppa scenbetalningar snabbare än planerat till en byggare, oavsett hur mycket de ber. I mitt fall gick min byggare byst när arbetet slutfördes. Bolagets likvidator gjorde anspråk på betydligt mer än väntat. Jag var tvungen att anställa en advokat och kvantitetsmätare. Obetalda entreprenörer anlände till min dörr och bad om betalning för olika delar av arbetet. Detta avslöjade hur mycket byggföretaget hade överladdat. En murare bad om 4,000 xnumx för en trädgårdsvägg som byggaren krävde 12,000 xnumx xnumx för.

den slutliga uppgörelsen var mycket billigare än de pengar som krävdes och inkluderade entreprenörer som levererades för att slutföra snagging. Denna uppgörelse skulle inte ha uppnåtts om byggaren hade fått pengar för slutbetalningen.

om byggföretaget du anställer är medlem i en professionell branschorganisation kan du kontrollera om de har en försäkringsgaranti för kvaliteten på arbetet. Guild of Master Craftsmen har valfri försäkring som täcker byggaren om de går i konkurs. Utvecklarförsäkring finns också för att säkerställa att ett projekt är klart om en byggare blir konkurs.

kontrollera din skatteposition

du måste betala stämpelskatt om du köper en fastighet som kostar mer än 125 000 eller 150 000 150 000 för icke-bostadsmark och fastigheter.

de begåvade mark av familjemedlemmar betalar ingen stämpelskatt, även om de redan äger en bostadsfastighet. Och självbyggare som betalar för mark betalar inte mer än den ursprungliga stämpelskatten, hur mycket fastigheten är värd när den är klar. Men det kommer att finnas en 3 procent frimärksavgift tilläggsavgift om de äger en annan fastighet. Detta måste betalas inom 30 dagar efter att ha köpt tomten och endast när de säljer sin ursprungliga egendom inom tre år kan de hävda detta tillbaka. Detta kan låsa upp £4,750 på en webbplats som kostar £150,000.

nya fastigheter är momsfria och därför kan en självbyggare kräva tillbaka det mesta av momsen som betalas på material. Skatten kan dock inte återkrävas på professionella och övervakande tjänster som undersökningar, design, planering och verktyg och anläggningsuthyrning eftersom dessa inte är undantagna; inte heller hushållsapparater som spisar och kylskåp, även om de är inbyggda. Det genomsnittliga MOMSÅTERKRAVET för engångsordningar är omkring 13 200 år. Du kan inte kräva tillbaka momsen om du planerar att använda fastigheten för ett affärsändamål, men det sträcker sig inte till att arbeta hemifrån.

överväga kit hus

Huf Haus är ett tyskt företag som har byggt 250 skräddarsydda prefabricerade hus i Storbritannien under de senaste 17 åren. Exakt budgetering är en av fördelarna som den hävdar för självbyggare: varje panel, mutter, bult, fönsterruta är förkostad och förtillverkad och när homebuilder har anmält sig kan de inte ändra ett enda objekt.

medan företaget inte hjälper självbyggare att hitta en tomt eller ordna en inteckning, har den en egen planeringskonsult som arbetar med kunder för att få bygglov. Företaget arbetar nära kunder i ett tidigt skede eftersom det gör det möjligt för dem att få tillstånd i bevarandeområden och gröna bälten.

när husets delar når byggplatsen tar det vanligtvis en vecka till 10 dagar att få byggnaden väderbeständig med takpannor på plats. Beroende på husets storlek tar det ytterligare 12-16 veckor att passa ut.

Huf Haus ligger i den högre delen av marknaden i kostnadsvillkor och kommer in med typiskt 3 000 xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx per kvadratmeter. Design med hög specifikation står för mycket av detta, men kan hjälpa till i planeringsprocessen på grund av deras gröna referenser och arkitektoniska meriter. Bostäder inkluderar förnybara värme-och kylsystem, smart hemteknik och ventilation.

den avgörande frågan för varje självbyggnad är att hålla sig på budgeten. Detta är bara möjligt om din entreprenör uppskattar exakt och håller sig till sina löften. Till slut var jag tvungen att anställa en kvantitetsmätare för att få min entreprenör till hälen. Mycket bättre att få en tuff projektledare från början som vet vad saker ska kosta och vars ord är lag. Vårt nya hem kostar mer än det var värt efter avslutad, men några år senare är det värt mer än summan som spenderats.