Rentals: financiamento e gestão de mais de 4 propriedades
neste artigo:
propriedade de investimento imobiliário há muito provou ser uma estratégia eficaz para a construção de riqueza. Mas à medida que seu número de aluguéis aumenta, o mesmo acontece com os desafios. Existem várias maneiras de financiar mais de quatro propriedades:
- Fannie Mae 5-10 propriedade hipoteca
- Um “cobertor” hipoteca permite que você finanças várias propriedades com um empréstimo
- Carteira de empréstimos soltar a propriedade de quatro limite e você não precisa de você para provar o seu rendimento
Você também pode enfrentar desafios na gestão de mais de aluguer. Contratar um gerente de propriedade pode economizar tempo e dinheiro.
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não tenha medo: o financiamento está disponível
Quer mais aluguéis? Então você precisa possuir mais propriedades de aluguel. Mas muitos bancos e credores não gostam de financiar várias propriedades de investimento ao mesmo tempo. Isso porque isso aumenta o risco de empréstimos. O pensamento deles? Criar e gerenciar todos esses empréstimos para um cliente é muito trabalhoso.
relacionado: financiamento de mais de 4 propriedades com Fannie Mae
Felizmente, Existem várias opções para mutuários que buscam possuir mais de quatro propriedades de aluguel. Fannie Mae e Freddie Mac oferecem programas de empréstimo. Ou, você pode buscar uma hipoteca geral ou empréstimo de carteira.
se você está ansioso para expandir seu portfólio de propriedade, compre e avalie suas escolhas. Descubra para que você se qualifica. E saiba no que você está se metendo antes de se comprometer. Possuir vários aluguéis pode fornecer muitas recompensas, riscos e responsabilidades.
Opção 1: Fannie Mae
o programa 5-10 Properties da Fannie Mae permite financiar de cinco a 10 propriedades ao mesmo tempo. Isso pode incluir propriedades de aluguel. Mas você tem que atender aos seguintes critérios:
- possuir entre cinco e 10 Imóveis residenciais, cada um com financiamento anexado
- pagar 25 por cento para uma compra de uma unidade; pagar 30 por cento para baixo para um período de dois a quatro–unidade de compra
- Acumular 30% de capital próprio para todos os tipos de imóveis (um, dois, três ou quatro unidades) quando atingir um refinanciar
- Ter um mínimo de pontuação de crédito de 720
- Evitar qualquer hipoteca lates dentro antes de 12 meses em qualquer hipoteca
- Têm sem falências ou execuções em que o antes de sete anos
- Fornecer dois anos de declarações de impostos indicando renda de aluguel de todos aluguer de propriedades de
- Acumular seis meses de reservas para o PITI (principal, juros, impostos e seguros) em cada um dos propriedades financiadas
- para mais informações, leia a lista de verificação de propriedades financiadas múltiplas de Fannie Mae
observe que Fannie Mae também permite que você tire dinheiro de uma casa comprada de forma gratuita em leilão ou de outra forma. Você pode usar esta regra de “financiamento atrasado” para obter mais dinheiro e comprar mais propriedades.
Opção 2: Freddie Mac
Freddie Mac oferece seu programa de hipoteca de propriedade de investimento. Isso permite que você financie até seis propriedades de uma a quatro unidades, incluindo sua residência principal. Mas você deve atender a critérios rígidos (consulte a seção 4201.16 do guia, na página 282), incluindo:
- Use os custos mensais de habitação da sua residência principal para calcular sua taxa mensal de despesas de habitação para renda
- tenha uma pontuação mínima de crédito de 720
- pague 15% para uma compra de uma unidade; o pagamento de 25 por cento para baixo para um período de dois a quatro–unidade de compra
- Acumular 15 por cento de capital para uma unidade de propriedades e 25% de capital próprio para dois a quatro propriedades da unidade quando atingir um refinanciar
- não exceder um máximo de dívida–to–income ratio de 45 por cento para subscritos manualmente hipotecas
- Conjunto de lado dois meses reservas para PITI por qualquer de duas a quatro propriedades da unidade
- Tratar o agregado negativo de aluguer de renda de todas as propriedades de aluguel como uma obrigação; este será considerada no cálculo mensal do pagamento de dívida–to–income ratio
- Aceitar nenhum presente de um parente ou doações/subvenções de uma agência para usar em seus fundos
- Se renda não é utilizado para qualificar, use a quantia do pagamento mensal para a hipotecado local, acrescido de despesas de funcionamento, para o cálculo mensal do pagamento de dívida–to–income ratio
Opção 3: um cobertor de hipoteca
Um cobertor de fundos de hipoteca duas ou mais propriedades dentro de um empréstimo. Isso significa que você só precisa pagar um conjunto de Taxas e custos de fechamento para financiar várias propriedades de aluguel. As propriedades são mantidas como garantia do empréstimo.
a boa notícia: esta hipoteca vem com uma cláusula de liberação. Você pode vender uma de suas propriedades de aluguel e usar os rendimentos como achar melhor–até mesmo para comprar outra propriedade. Você não precisa usar os ganhos para pagar seu empréstimo.
relacionado: Por que os proprietários devem considerar uma hipoteca cobertor
a má notícia: se você padrão em uma propriedade, o credor poderia tentar reivindicar todas as suas propriedades cobertas pelo empréstimo.
além disso, “os empréstimos gerais geralmente têm uma série de restrições e penalidades de pré-pagamento. Eles também podem ter cláusulas de liberação onerosas se você quiser vender uma propriedade”, diz O corretor de imóveis e advogado imobiliário Bruce Ailion.
Opção 4: um empréstimo de carteira
foi recusado por Fannie Mae, Freddie Mac ou um credor hipotecário geral? Experimente um credor de portfólio. Estes são frequentemente bancos privados menores, empresas financeiras ou investidores.
relacionado: O que é um empréstimo de carteira?
o que torna um credor um credor de “carteira” é o fato de que ele não vende seus empréstimos aos investidores da maneira que os credores Fannie Mae e Freddie Mac fazem. Ele detém seus empréstimos em sua própria carteira de investimentos e assume todo o risco do empréstimo. Isso permite que um credor de portfólio crie suas próprias diretrizes.
ser aprovado para um empréstimo de carteira pode ser mais fácil. Esses credores também não podem limitar o número de propriedades de aluguel que você está interessado em comprar.
“conheço credores que permitem até 20 propriedades de aluguel financiadas”, diz Brian Emerson, da Edge Home Finance Corporation.
entenda que os credores da carteira podem cobrar taxas e taxas de juros mais altas. Compare todas as taxas de empréstimo, custos e termos com cuidado.
o que considerar antes de financiar mais de quatro propriedades de aluguel
Antes de mergulhar nas várias propriedades de aluguel, considere estas dicas:
tente muitos credores diferentes.
“Olhe para os bancos locais e cooperativas de crédito que gostam de atender pequenas empresas”, diz Joshua Harris, professor assistente clínico de imóveis no Instituto Schack de imóveis da NYU. “Além disso, explore credores privados que têm um histórico de financiamento de hipotecas para proprietários locais.”
encontre um especialista em quem você possa confiar.
“o problema com o financiamento de várias propriedades não é que o financiamento não esteja disponível. É encontrar um especialista que sabe como fazer esses empréstimos”, diz Emerson. “Escolha e trabalhe com um corretor hipotecário experiente com o conhecimento e as habilidades para fazer o trabalho.”
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Obtenha ajuda.
“decida como você quer estar em tempo integral em seu negócio imobiliário”, acrescenta Harris. “Mais propriedades significam mais inquilinos, problemas de manutenção e trabalho. Pense em contratar profissionais para alugar, manter e gerenciar suas propriedades.”
Prepare-se para cumprir mais regras. “Se você possui mais de quatro propriedades, Você se torna sujeito a leis de habitação justa. Não conhecer a lei pode ser muito caro”, diz Ailion.
quando você é um investidor imobiliário sério, você provavelmente trabalha com uma equipe – agentes imobiliários, advogados, profissionais de Título e gerentes de propriedade. Seu credor também deve ser um membro importante e valioso dessa equipe.
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