O custo Real da Compra e Venda de uma Casa no Japão
Casas no Japão são alguns dos mais baratos do mundo, segundo a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE). No entanto, os residentes ainda gastam, em média, 22% de sua renda total em habitação.
comprar uma casa em vez de alugar pode melhorar seu estilo de vida, mas na minha experiência, é difícil obter lucro. Vamos falar sobre por que você precisa ter muito cuidado ao decidir sobre uma das maiores e mais importantes decisões financeiras de sua vida no Japão.
tomando a decisão
Foto: iStockminha esposa e eu estávamos cansados de nossa casa de aluguel em ruínas, geminada e de dois andares perto dos trilhos do trem e de alguns vizinhos barulhentos. Planejamos permanecer em nossos empregos de ensino em tempo integral por pelo menos mais 10 anos.
isso fez com que as despesas de se mudar, comprar uma casa e até vendê-la valessem mais a pena. Nenhum de nós era residente permanente. As taxas de hoje são ainda mais baixas, mas em 2004, recebi um empréstimo hipotecário renovável de dez anos de 2,4% da MUFJ.
Plaza Homes lista bancos e seus atuais requisitos de empréstimo. Para estrangeiros, estes variam de um mínimo de ¥4.000.000 de renda em relação ao ano anterior, um pagamento inicial de 10% e seguro hipotecário.
os requisitos são mais baixos para os cidadãos japoneses, mas há exceções e empréstimos de longo prazo de taxa mais baixa. Emprestamos todo o valor, incluindo o seguro e o adiantamento.
no Japão, o corretor de imóveis do comprador e o corretor de imóveis do vendedor cobram uma comissão de 3% sobre o preço de venda da casa e, muitas vezes, um ¥extra de 60.000 para serviços ingleses. Real Estate Japan oferece webinars gratuitos e apresenta propriedades em todo o Japão. Suumo, uma grande empresa, lista corretores de imóveis especializados em estrangeiros. Rakuten Real Estate e Yahoo! Imóveis também fornecem listagens de propriedades. Os principais fatores de preço incluem a localização do edifício, a idade e a distância de uma estação de trem ou ponto de ônibus.
novo vs. usado
foto: Gregory Strongcomo dirigir um carro novo fora do lote, uma nova casa se deprecia assim que você o compra. Então, assim como você pode considerar a compra de um veículo de segunda mão que tem vários anos e tem baixa quilometragem—uma casa mais velha será fortemente descontada. No entanto, uma casa mais nova não exigirá reformas caras.
compramos uma linda casa de três andares em um agradável subúrbio de Kawasaki, 93 metros quadrados e apenas nove anos de idade.
os vendedores pagaram inicialmente ¥40.000.000, mas listados em ¥29.900.000. Nós contra-oferecemos com sucesso ¥26.500.000. Nosso seguro hipotecário (¥1.000.000), Taxas e impostos do Corretor de imóveis foram outros ¥1.925.350. Tínhamos o piso substituído, a cozinha atualizada e repintamos a casa por ¥340.000, custando ¥28.765.000.
uma hipoteca pode não ser um investimento
o argumento é que pagar sua hipoteca de casa é melhor do que pagar aluguel porque você eventualmente possui sua casa. Mas tudo depende de suas despesas. Por exemplo, nossos pagamentos mensais de hipoteca foram ¥105.000 em comparação com ¥114.000 aluguel para nossa antiga casa de aluguel de 60 metros quadrados.
agora tivemos uma casa maravilhosa, melhor fluxo de caixa mensal e evitamos o koushin ryou, a taxa de renovação de aluguel semestral (¥114.000). No entanto, ao longo dos 15 anos que possuímos a casa, pagamos impostos sobre a propriedade, reparos e manutenção, totalizando ¥2.424.000. Morar naquela casa nos deu muito prazer, mas não foi um investimento. Seu custo total foi de ¥31.415.394.
benefícios Potenciais
Foto: Gregory Strongo quadro financeiro não é tão ruim quanto parece. Hoje em dia, existem algumas novas vantagens fiscais para os compradores. Por exemplo, os compradores de casas podem ser elegíveis para uma dedução de hipoteca de casa de seu imposto de renda, que é de 1% de seu saldo de hipoteca de final de ano. Além disso, se o comprador ganhar menos de ¥7.800.000 de renda, eles também serão elegíveis para até ¥500.000 em um benefício de habitação de reembolso.
os tipos empreendedores podem melhorar ainda mais sua situação financeira usando suas casas para um negócio. Por exemplo, eles podem usar uma sala para uma escola de idiomas. Outros podem colocar em uma suíte e alugar para os alunos. Um dia, eles podem até alugar toda a casa.
um benefício final de longo prazo para possuir uma casa é a segurança para quando você se aposentar. Infelizmente, uma vez aposentado ou com renda fixa, encontrar um imóvel alugado não é fácil. Mas, porque você possui sua casa, você nunca enfrentará esse Desafio.
mais tarde na vida, a oportunidade de comprar uma casa é limitada porque você precisa de renda de emprego para se qualificar para uma hipoteca. Alguns dos meus amigos aposentados ficaram chocados. Não importa o tamanho de suas contas bancárias ou carteiras de ações, eles não podem obter hipotecas bancárias. Em vez disso, eles têm que comprar com dinheiro.
vender e sacar
Foto: iStock: 7maruno setor imobiliário, apenas o terreno (ou uma fração desse terreno para um condomínio) aumenta de valor. De Hong Kong A Cingapura, o aumento dos preços da terra levou a ganhos imobiliários substanciais.Em contraste, o Japão tem uma população em queda, pouca imigração e mais edifícios aparecem a cada ano. Assim, propriedades mais vagas. Além disso, os preços de Tóquio aumentaram muito pouco devido às baixas taxas de juros, enquanto outras grandes cidades permaneceram estáveis. Mas os valores das propriedades estão caindo em pequenas cidades e áreas rurais.
antes da pandemia, minha esposa e eu vendemos nossa casa-cronometrando a venda entre novembro e abril. As casas geralmente são vendidas para famílias com crianças, e essas vendas ocorrem antes do início do novo período escolar.
nossa agência postou por ¥23.947.318 porque o prédio já havia se depreciado ao longo de 25 anos. O valor de nossos imóveis estava agora próximo ao seu valor de terra (cerca de ¥20 milhões). Apenas três grupos vieram ao longo de dois meses, e um ofereceu o preço de listagem. As taxas e impostos do nosso corretor de imóveis foram ¥839.160.
perdas totais
Foto: iStock: takasuuentre nosso Preço de compra, uma casa de segunda mão e todas as despesas (¥32.254.554), perdemos ¥8.307.236. Se nunca tivéssemos nos mudado e mantido alugando nosso antigo lugar por 15 anos (sem aumentos de aluguel), nosso custo total de moradia teria sido de apenas ¥21.375.000.
nosso estilo de vida melhorou em nossa nova casa. Mas poderíamos ter pago o dobro do aluguel e ainda estar mais à frente. Também podemos ter dobrado o dinheiro que economizamos investindo – o no mesmo período.Comprar uma casa no Japão pode ter excelentes benefícios pessoais, mas geralmente poucos financeiros, especialmente de curto prazo. Portanto, tome cuidado com o que você compra e segure a propriedade.
quanto mais você segurá-lo, melhores serão os números. Então, é claro, o valor da sua casa se deprecia, mas, eventualmente, e com algumas reformas, você pode morar lá confortavelmente, até com lucro.