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Compra de Falência Casas, Bens, Casas, Imóveis & Propriedade de um Tribunal de Falência

Muitos compradores de imóveis de saber como comprar uma propriedade usando um Corretor de imóveis ou em um leilão de encerramento, mas, há muito mistério sobre como comprar casas e outros imóveis de falência. De fato, uma revisão detalhada das vendas de falência mostra um desconto de 10 a 50% dos preços pagos no mercado aberto se não houver outros compradores. Se você gosta de pagar o preço total,não leia mais.

no entanto, se você quiser encontrar um acordo sobre imóveis, abaixo estão as melhores dicas sobre a compra de imóveis de um tribunal de falências através de um leilão de falências. Essas dicas são fornecidas por nossos advogados de falência na Califórnia com anos de experiência na venda de imóveis em falência em nome de vários curadores de falência.

1) Como encontrar Vendas de propriedades de falência on-line

o primeiro passo no processo é encontrar uma propriedade de falência que você está interessado em comprar. No entanto, isso não é tão fácil quanto parece. Se uma falência for apresentada no Condado de Los Angeles, mas o devedor possuir uma propriedade no Texas, a venda dessa propriedade no Texas ocorreria no Tribunal de falências em Los Angeles por meio de um administrador de falências na Califórnia.

a maioria dos tribunais publica os avisos de venda em seu site. Por exemplo, o distrito Central da Califórnia tem um site listando avisos de venda dentro desse tribunal. Isso significa que os compradores de propriedades precisariam Vasculhar os sites de 94 Tribunais Distritais nos Estados Unidos, com a Califórnia sozinha tendo quatro tribunais distritais, apenas para encontrar todas as vendas na América.

Os Compradores podem ter a impressão de que podem encontrar propriedades de falência no serviço de listagem múltipla (MLS) fornecido pelos corretores de imóveis. No entanto, pelo menos no sul da Califórnia (CRMLS), não há caixa de seleção permitindo que os agentes de listagem especifiquem que uma propriedade está sendo vendida por meio de uma falência. No entanto, uma busca dos comentários públicos ou privados para a palavra falência pode revelar algumas listagens.

além disso, se você está procurando propriedades comerciais em falência, pesquisar LoopNet.com para propriedades de falência clicando em mais filtros, em seguida, usando a palavra-chave falência.

outra maneira de encontrar propriedades de falência é seguir as listagens dos Corretores de imóveis que acabam listando repetidamente propriedades para o Capítulo 7 curadores na área em que você está interessado. Uma revisão dos avisos de venda prévia provavelmente mostrará quem são esses corretores de imóveis. Se você não tem certeza, entre em contato com um advogado de falência na área desejada, pois eles provavelmente saberão os nomes dos corretores que parecem obter listagens. Você também pode entrar em contato com os curadores da falência para perguntar sobre quaisquer vendas que possam ter naquele momento.

dado o quão difícil pode ser encontrar propriedades de falência, o site Inforuptcy.com surgiu com uma solução engenhosa de Listagem de vendas de falência em todo o país. Embora o serviço não seja gratuito, se você leva a sério a compra de casas ou outras propriedades de curadores de falência, não há melhor serviço.

2) Entre Em Contato com o administrador da falência

se você encontrar uma propriedade que deseja de um devedor em falência, entre em contato ou peça a um advogado imobiliário que entre em contato com o administrador do Capítulo 7 ou 11. Para localizar o nome do administrador de manipulação de bens para que o devedor, que você pode encontrar o nome do administrador com Pacer.gov. As informações de contato para cada pé Capítulo 7 curador é no Justice.gov.

O depositário pode estar interessado em vender o imóvel. Às vezes, se o administrador pode vender a propriedade sem um corretor, eles podem estar interessados em fornecer uma distribuição maior aos credores, evitando a taxa de um corretor. Muitas vezes, o advogado do administrador pode ter uma visão sobre os termos necessários para obter o consentimento do administrador e a aprovação do Tribunal de falências, como quando uma propriedade de falência é vivida pelo devedor após o divórcio leva a uma falência.

Os curadores de falência são mais poderosos do que os curadores de encerramento

como explicou o experiente investidor imobiliário Aaron Norris, existem muitos tipos de leilões imobiliários. Algumas partes se perguntam se um administrador de falência é semelhante a um administrador de execução hipotecária que vende uma escritura fiduciária ou hipoteca sobre as etapas do Tribunal.

estes não são os mesmos, embora existam algumas semelhanças. Um administrador de falência possui todos os direitos sobre a propriedade do devedor sob a definição de propriedade da propriedade encontrada na seção 541(a) do código de falência. É dever do administrador da falência “coletar e reduzir ao dinheiro a propriedade da propriedade para a qual esse administrador serve, e fechar essa propriedade tão rapidamente quanto é compatível com os melhores interesses das partes em interesse.”11 U. S. C. Section 704(a)(1). Os curadores recebem uma comissão sobre os pagamentos aos credores e precisam vender propriedades para pagar aos credores. Eles vendem propriedades encontrando compradores, negociando com credores e até mesmo entrando com processos de falência de adversários para aperfeiçoar o título ou atacar penhores aparentemente inválidos na propriedade.

em contraste, um administrador de execução hipotecária simplesmente tem o dever de iniciar a venda dos direitos sob a escritura fiduciária (ou seja, a propriedade sujeita a qualquer garantia sênior à escritura fiduciária sendo vendida) na oferta mais baixa proposta pelo credor hipotecário. Claro, o credor hipotecário pode exigir o pagamento de não mais do que eles são devidos, por exemplo, principal, juros, taxas atrasadas, honorários advocatícios, etc.

enquanto um administrador de falência deve maximizar o valor da propriedade para o benefício dos credores, um administrador de encerramento não tem esse dever.

Oferecemos a Pagar ao Administrador um Valor que Vai Pagar Todos os Credores Garantidos, Despesas Administrativas e Oferecer um Benefício aos Credores não garantidos

Encontrar uma solução criativa para o trustee pode ajudar você a comprar um ativo a partir de um processo de falência curador.

no entanto, um administrador de falência geralmente deve vender a propriedade por um valor que paga todos os credores na íntegra. No entanto, um administrador de falência pode chegar a um acordo com um credor para tomar menos do que o valor total ou para o credor para dar ao Administrador um “esculpir” em que parte da soma devida a esse credor será pago ao administrador para o benefício da propriedade da falência. Isso permite que um administrador venda uma propriedade subaquática, fornecendo um benefício aos credores.

sem pagamento integral ou o consentimento de qualquer credor ser pago menos do que o valor total, um administrador geralmente não pode vender a propriedade, pelo menos não dentro do Nono Circuito. Clear Channel Outdoor, Inc. v. Knupfer (em re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B. A. P. 9º Cir. 2008); ver 11 U. S. C. secção 363(f).

Em outras palavras, ao contrário de um encerramento administrador que tem autoridade para vender a propriedade por um determinado preço, tais que o imóvel não será vendido a esse preço (e talvez tomado pelo credor, se nenhum dos outros concorrentes aparecem), quando uma falência curador quer vender a propriedade, devem receber uma certa quantidade de dinheiro para vender essa propriedade.

essa quantia de dinheiro constitui o total de todos os penhores, os custos de venda, Todas as despesas administrativas, pagamento da isenção de propriedade ao devedor, se houver, mais algum valor adicional destinado a beneficiar credores não garantidos.

3) torne-se o licitante do Stalking Horse enviando uma oferta de compra ao administrador da falência

o administrador aceitará uma oferta de compra que considerem suficiente, mesmo que não se importasse mais. Este comprador, conhecido como licitante de cavalo perseguidor, é então apresentado ao Tribunal de Falências como o comprador proposto em uma moção para aprovar uma venda sob 11 USC seção 363. Não só o preço deve ser suficiente, mas os termos também devem ser suficientes.

não assuste o administrador da falência com contingências

o administrador da falência terá maior probabilidade de aceitar a oferta com o menor número de contingências, como uma contingência de financiamento ou contingência de inspeção. De fato, as contingências de reparo são muito difíceis para um administrador executar porque, na maioria dos casos, o administrador não tem dinheiro na propriedade para realizar tais reparos. Ainda mais, contratar alguém para realizar um reparo pode exigir a aprovação do tribunal, o que requer um tempo considerável de advogado, provavelmente custando milhares de dólares. O benefício para a propriedade e seus credores de contratar esses profissionais pode ser questionável, portanto, evitar essas complicações tornará sua oferta mais forte.

você pode financiar a propriedade da falência (mas o dinheiro ainda é rei)

geralmente, um administrador, como qualquer outro vendedor, preferiria um comprador todo em dinheiro em vez de um comprador que precisa de financiamento. No entanto, se o comprador puder financiar um empréstimo para comprar a propriedade durante o depósito após a aprovação da moção de venda pelo Tribunal, isso será considerado suficiente. Como com qualquer vendedor, sinta-se à vontade para fornecer documentação ao administrador da falência mostrando a capacidade financeira de consumar uma venda.

as vendas de falência permitem proteções ao comprador, como Custódia e inspeções

muitos compradores desconfiam de comprar em um leilão de encerramento onde o título é tomado como-is sem reembolsos se a propriedade não for como esperado. De fato, um administrador de encerramento aceita o dinheiro diretamente do comprador em dinheiro ou ordens de pagamento e, em seguida, registra a escritura.

no entanto, um administrador de falência geralmente abre um depósito no qual o administrador deposita uma escritura e o comprador deposita os fundos necessários e libera contingências. Os compradores são bem-vindos para negociar os Termos de uma compra, incluindo inspeção da propriedade e tempo comum para revisar o seguro de título para ver se todos os problemas são resolvidos. Se algo der errado, o comprador pode recuar, muitas vezes com o administrador retendo o depósito de dinheiro sério.

os compradores não devem ter medo de adicionar proteções em sua oferta para garantir que obtenham o que esperam.

Como Lidar com os Ocupantes da Propriedade

Se você realmente quiser adoçar o negócio para obter um ótimo preço, oferecer-se para tomar a propriedade em sua condição atual, o que pode significar até mesmo a aceitação de qualquer ocupantes na propriedade.

no entanto, você pode solicitar uma ordem judicial afirmando que não há locações de longo prazo na propriedade, uma vez que tais locações podem dificultar sua capacidade de obter um detento ilegal (despejo) contra esses inquilinos no tribunal estadual após a audiência. Ainda mais, um comprador pode querer pedir uma ordem judicial de que não há inquilinos legais na propriedade, de modo que o comprador possa alterar as fechaduras após o fechamento da venda. Com tal ordem, um comprador poderia até obter uma ordem adicional para que a posse de rotatividade do serviço Marshall dos Estados Unidos para o comprador, evitando assim um detentor ilegal no tribunal estadual.

livre e claro de todos os Liens

alguns compradores se perguntam se uma venda de falência apaga liens Júnior semelhante a uma venda de encerramento. A questão dos penhores juniores é essencialmente irrelevante, pois o administrador da falência está vendendo a propriedade, não a posição de um titular de penhor específico.

o termo “livre e claro” vem do código de Falências seção 363 (f), que permite a venda de um ativo onerado pelo qual os penhores sobre a propriedade são extintos quanto à propriedade, mas anexados ao produto da venda.

a venda deve ser consumada através do COMPROMISSO em que o comprador e o administrador obterão seguro de título para que não haja problemas quanto a quaisquer garantias remanescentes após a venda. Na ausência de algo incomum, que provavelmente seria declarado em uma moção de venda ou um relatório preliminar de seguro de Título, O que aconteceria em uma venda normal no mercado aberto pode acontecer em uma venda de falência.

taxa de desmembramento

uma taxa de desmembramento é uma compensação monetária para um licitante de cavalo perseguidor caso a venda seja ordenada a uma parte diferente. A taxa de separação seria necessária para ser aprovada pelo Tribunal de Falências. O argumento é que uma taxa de separação é uma compensação justa ao licitante do cavalo perseguidor pelo risco, esforço e despesa para entrar na venda proposta.

comprador de boa fé

de acordo com a seção 363(m) do código de falência, mesmo uma reversão na apelação de um pedido de venda não afetaria a validade de uma venda um comprador de boa fé.

“embora o código e as regras de falência não forneçam uma definição de boa fé, os tribunais geralmente seguiram os princípios tradicionais ao afirmar que um comprador de boa fé é aquele que compra ‘de boa fé’ e ‘por valor.”Normalmente, a falta de boa fé é demonstrada por fraude, conluio entre o comprador e outros licitantes ou o administrador, ou uma tentativa de tirar vantagem grosseiramente injusta de outros licitantes.”In re M Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9th Cir. 2003).

4) Como Overbid em uma venda de falência (leilão)

enquanto o administrador da falência é o vendedor, o administrador atua apenas sob autoridade judicial por meio de uma ordem que aprova uma moção para vender a propriedade sob a seção 363 do código de falência. Para garantir que a venda seja justa para os credores, a moção de venda geralmente fornecerá os procedimentos para overbid. Um overbidder é um potencial comprador de propriedade de falência que solicita pagar mais do que o comprador proposto identificado pelo administrador de falência na moção de venda.

sempre revise a moção de venda apresentada pelo administrador para entender os procedimentos de overbidding na audiência. O aviso de venda fornecerá instruções sobre qualquer pré-qualificação, que pode envolver fornecer ao Administrador um cheque ao depositado com depósito se esse overbidder for o licitante mais alto e concordar em executar um contrato de compra e venda semelhante ao do comprador de cavalos de perseguição. O cheque do caixa seria reembolsado se o overbidder não prevalecesse no processo de licitação.

a moção de venda fornecerá a data, hora e local da audiência, bem como o overbid mínimo (às vezes cinco ou dez mil sobre o comprador proposto) e incrementos de licitação (talvez alguns milhares de dólares). Por exemplo, se a proposta de oferta de compra de us $500.000, e o mínimo overbid é de r $10.000 mais, com o lance de incrementos de $5,000, o primeiro overbidder precisaria oferecer $510,000, com o próximo lance necessário para ser de pelo menos us $515,000. Geralmente, o tribunal permitirá que agentes, como um agente imobiliário ou advogado do licitante, ofereçam em nome de um overbidder.

quando chegar a hora do leilão, o juiz convocará o caso geralmente anunciando o nome do devedor cuja propriedade está sendo vendida. O tribunal geralmente perguntará se há quaisquer licitantes presentes na audiência. Se o tribunal pede ou Não, Não se esqueça de anunciar-se por telefone ou prosseguir para o púlpito no tribunal para indicar que você está presente para overbid sobre a propriedade que está sendo vendido.

se um overbidder aparecer, o Juiz de falências geralmente atuará como leiloeiro da propriedade. Não espere que o juiz traga a emoção que você pode encontrar em um leilão na televisão. No entanto, o juiz garantirá justiça no processo.

A verdadeira emoção de um comprador acontece quando não overbidders aparecer como uma propriedade pode vender para dezenas ou centenas de milhares de dólares a menos do que a propriedade pode vender se não existir um overbidder. Com base na experiência do autor deste artigo, a propriedade de falência sem overbidders será vendida por cerca de 5% a 45% a menos que o valor de mercado. Esse desconto será mais extremo com ativos menos líquidos, como terrenos baldios ou casas caras, e menos pronunciado com ativos mais líquidos, como uma casa unifamiliar sem grandes defeitos de venda em torno do preço médio de venda na área. Quando um overbidder aparece, o desconto cai para cerca de 10% ou às vezes para nenhum desconto. Efetivamente, o overbidder cria um mercado para a propriedade pelo qual é vendido por valor de mercado próximo ao justo.

o tribunal geralmente aprovará o licitante mais alto, ao preço mais alto do licitante, e um licitante reserva, ao preço mais alto do licitante reserva. Isso é feito para que nenhuma outra ordem judicial seja necessária se o licitante mais alto decidir não comprar a propriedade por qualquer motivo. Isso permite que o administrador da falência venda a propriedade ao licitante reserva sem qualquer outra ordem judicial.

entre em contato com um advogado de Falências experiente na Califórnia

se você tiver alguma dúvida sobre um advogado de falências experiente que vendeu várias propriedades em nome de curadores de falências, entre em contato conosco online ou ligue para (844) 4-TALKOV (825568).

os advogados de falências da Talkov Law são qualificados nas áreas de:

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