casas arrendadas – comprando o freehold – qualificação e procedimento
requisitos de qualificação para um inquilino comprar o freehold de sua casa arrendada e esboço do procedimento.
respostas a problemas específicos estão disponíveis nas Perguntas Frequentes sobre casas.
Formulário De Inscrição-Garantia De Arrendamento: Preço a pagar-casas e instalações
formulário de inscrição-Custos razoáveis ordem-casas e instalações
introdução
este folheto não se destina a descrever ou dar uma interpretação completa da lei, pois apenas os tribunais podem fazer isso. E não cobre todos os casos. Se você tiver alguma dúvida sobre seus direitos e responsabilidades, você deve obter conselhos de um advogado especializado nesta área da lei.
este guia descreve os requisitos para você se qualificar para comprar o imóvel livre de sua casa de arrendamento. Também fornece um esboço do procedimento para fazer isso. Não se trata de concordar com o preço para comprar o freehold. Por favor, veja nosso guia de conselhos sobre Avaliação para comprar a propriedade livre de uma casa de arrendamento para isso.
embora os Termos’ senhorio ‘e’ inquilino ‘ sejam usados na redação da lei, eles se referem a freeholder e leaseholder.
a lei
a Lei de reforma Imobiliária de 1967 (a lei de 1967) dá aos arrendatários de casas o direito de comprar o imóvel livre. O direito de comprar o imóvel livre (e qualquer interesse de arrendamento intermediário, por exemplo, o arrendamento principal) sem o Contrato do proprietário é chamado de ‘emancipação’. Alguns proprietários vender a propriedade plena, sem você precisar fazer uma reclamação formal, mas se você tem que fazer um pedido ou não, você deve obter aconselhamento profissional para saber aproximadamente o que todo o processo vai custar.
a lei de 1967 foi alterada e ampliada ao longo dos anos, o que tornou as regras para o cálculo do preço complicadas. As últimas alterações são estabelecidas no Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, que simplificou as regras de qualificação para a emancipação e deu direitos extras aos arrendatários.
qualificação para emancipação
o direito de emancipação depende da casa, do arrendamento e do cumprimento de certas condições, que são definidas abaixo.
a casa
a casa deve ser um edifício razoavelmente considerado uma casa, dividida verticalmente de qualquer casa adjacente. Não importa se o edifício foi dividido em apartamentos, desde que você tenha o arrendamento de toda a casa.
certos edifícios que contêm instalações comerciais podem se qualificar como uma casa dentro desta definição. Por exemplo, o arrendamento de um edifício que é uma loja com um apartamento acima pode se qualificar para a emancipação.
o arrendamento
deve ser um arrendamento longo, originalmente por um período superior a 21 anos ou com direito a renovação.
o arrendatário
você deve ser o arrendatário da casa no momento em que se candidata à emancipação e deve ter mantido o arrendamento nos últimos dois anos. (Além disso, se você tem o direito de comprar o freehold, se você morrer, seus representantes pessoais podem servir um aviso para comprá-lo dentro de dois anos após a concessão de sucessões ou cartas de administração.)
o que está incluído na venda?
o direito é comprar o freehold da ‘casa e instalações’.
a definição de’ premissas ‘ sob a lei inclui qualquer Garagem, casinha, jardim, quintal e quaisquer itens deixados para o arrendatário com a casa. As instalações devem ser deixadas com a casa, mas isso pode estar sob um arrendamento ou escritura extra.
o proprietário pode pedir que as instalações sejam incluídas na venda se mantê-las causasse dificuldades ou inconvenientes ao proprietário. Ou, eles podem pedir para manter certas instalações se tiverem interesse nelas e podem sofrer dificuldades ou inconvenientes como resultado de vendê-las.
o procedimento
o procedimento para comprar o imóvel livre está estabelecido na lei de 1967 e nos regulamentos de Emancipação (os regulamentos). O procedimento para casas não segue as mesmas linhas de tempo claras como quando enfranchising apartamentos ou estender o seu arrendamento.
o aviso do inquilino
você inicia o processo atendendo ao Aviso de um inquilino em seu senhorio. Seu senhorio (ou’ reversionista’) é a pessoa que tem uma locação de 30 anos ou mais do que você. Isso geralmente será o espaço reservado. Se houver outros proprietários além do proprietário livre, Você também deve enviar um aviso sobre eles.
o aviso deve estar na forma estabelecida nos regulamentos (o formulário prescrito), ou deve incluir as mesmas informações. Em caso de dúvida, é melhor usar o formulário prescrito.
você não precisa incluir um preço proposto no aviso. Servir o aviso cria um contrato entre os dois lados para conceder e aceitar o livre arbítrio. O contrato está nas condições de venda estabelecidas nos regulamentos. O preço deve ser acordado usando a fórmula na legislação, veja abaixo.
você (e quaisquer arrendatários conjuntos) deve assinar o aviso. A jurisprudência sugeriu que você pode autorizar um agente a assinar o aviso. Você pode servir o aviso pessoalmente ou publicá-lo no último endereço conhecido do proprietário na Inglaterra e no País de Gales.
a resposta do senhorio
se o senhorio quiser servir um ‘aviso em resposta’, eles devem fazer isso dentro de dois meses a partir da data do aviso do inquilino. Se o proprietário não apresentar um aviso em resposta, isso não os impede de negociar sobre a avaliação ou contestar se o aviso do inquilino é válido, embora possa haver consequências de custo se o assunto for ao tribunal. Além disso, se o proprietário não atender a um aviso em resposta, ele não poderá contestar posteriormente a extensão das instalações em que deseja ser incluído ou excluído da reivindicação.
se o senhorio receber um aviso em resposta, o aviso deve indicar se o senhorio admite sua reivindicação de comprar o imóvel livre e, se não, por que não.
o senhorio pode pedir um depósito de três vezes o aluguel anual da propriedade.
procedimento após a data permitida para a resposta do senhorio
se o senhorio admitir sua reclamação no aviso em resposta, o procedimento a seguir é regido pelos regulamentos, que estabelecem as condições de venda. Estes se aplicam, bem como as negociações para concordar com o preço.
de acordo com os regulamentos, a venda deve ser concluída pelo menos quatro semanas após o Acordo do preço.
se você e o proprietário não puderem concordar com um preço, você deve solicitar ao Tribunal de primeira linha (Câmara de propriedade), ou ao Tribunal de Avaliação de arrendamentos no País de Gales, uma decisão sobre o preço. O tribunal também pode lidar com quaisquer disputas relacionadas à venda (por exemplo, a extensão da casa ou instalações ou os direitos ou condições a serem incluídos na venda).
se o proprietário não admitir sua reivindicação (seja no aviso em resposta ou por não cumprir um aviso em resposta), você terá que solicitar ao tribunal do condado para comprar o imóvel.
concluindo a venda
conforme explicado acima, a venda pode ser concluída quatro semanas após o Acordo do preço. No entanto, você ou o proprietário podem escolher a data de conclusão real, dando ao outro um aviso especificando o primeiro dia útil quatro semanas após a notificação.
se você ou o proprietário não cumprirem as responsabilidades decorrentes do aviso ou das condições de venda do inquilino estabelecidas nos regulamentos, o outro pode cumprir um aviso de “inadimplência” de dois meses. Este Aviso deve referir-se à condição 10 das condições de venda, explicar qual responsabilidade não foi cumprida e pedir que isso seja colocado logo antes do final do aviso.
se você não atender às solicitações do aviso de inadimplência, o contrato terminará e o proprietário poderá manter o depósito. Se o proprietário não atender aos pedidos do aviso, o contrato terminará, você não precisará pagar os custos do proprietário e o proprietário retornará o depósito.
na maioria dos casos, você desejará que o contrato seja concluído, portanto é improvável que forneça um aviso padrão. Se o proprietário não estiver cumprindo suas responsabilidades, é mais provável que você use outras soluções, como solicitar uma ordem judicial para forçar o proprietário a concluir a venda.