• Articles
• admin

winię program Channel 4 wielkie projekty. Jak dziesiątki tysięcy innych, zbudowałem swój własny dom. Kosztowało to więcej niż planowałem, trwało dłużej niż oczekiwałem i zakończyło się ostrą wizytą u prawnika. Jednak, podobnie jak poród, ból był tego wart. Mamy dom naszych marzeń z przestrzenią, światłem i dwoma zmywarkami.

jednak powinienem był zwrócić uwagę na sygnały ostrzegawcze. W ciągu 18 lat, które Grand Designs był na antenie, naród zachwycił się widokiem dziesiątek dotkniętych projektem par zubożających się i zagrażających ich zdrowiu psychicznemu w misjach budowy idealnych domów na mniej niż idealnych miejscach.

w najnowszej serii jedna para została zmuszona do zaciągnięcia pożyczki od członków rodziny, gdy znaleźli swój nowy Wiejski Dom z widokiem, którego nie można było podłączyć do prądu lub wody, nie wydając dodatkowych 40 000 funtów na wykopanie długiego rowu w drodze. W Hertfordshire deweloper (który powinien wiedzieć lepiej) spędził sześć lat walcząc z planistami, a kolejne cztery lata budując swój dom inspirowany rzymską willą. Koszty w ciągu 10 lat wzrosły z £600,000 do szacowanej £2m.

te opowieści o nieszczęściu wydają się nie zniechęcać ludzi. Samodzielni Budowniczowie stanowią obecnie prawie 10 procent prywatnych domów nowo budowanych w Wielkiej Brytanii. Ale istnieje wiele zasad, które mogą pomóc w wygładzeniu budowy domu-lub zapobiec przeoczeniu w katastrofę.

bądź przygotowany

Większość samo-budów, trzeba powiedzieć, ma stosunkowo skromne projekty. Powodem, według Jamesa Blaira, z Self Build Mortgage Shop w Hertfordshire, jest to, że ambitne Schematy telegeniczne, które znamy i kochamy, nigdy nie otrzymają finansowania od kredytodawców hipotecznych. Samodzielni Budowniczowie potrzebują konturu lub pełnego pozwolenia na budowę, aby uzyskać wstępne finansowanie. Potrzebują również profesjonalnego kierownika projektu, szczegółowych kosztorysów i budowniczego, który został wyszukiwany i polecany.

do uzyskania kredytu hipotecznego potrzeba dużo cierpliwości i dużej wpłaty. Muszą również zbudować dom, który można łatwo wycenić, a nie jednorazowe arcydzieło wykonane z kontenerów transportowych na stromym zboczu z ograniczonym dostępem. Muszą również mieć wystarczająco dużo gotówki, aby pokryć opóźnienia w „płatności etap”, że kredytodawcy kredytów hipotecznych zwolnić do finansowania budowy i drogie stopy procentowe podczas budowy.

zburzyłem istniejący dom i zacząłem od zera. Istnieją korzyści podatkowe do budowy nowego domu zamiast rozbudowy istniejącego. Nowe samodzielne budynki kwalifikują się do rabatów na VAT. Kevin McCloud, prezenter Grand Designs, szacuje, że typowy koszt budowy własnego domu wynosi £1,500 – £2,000 za m2-jeśli trzymasz się oryginalnego projektu i specyfikacji. Zmiana planów może cię kosztować.

Ustawodawstwo w 2016 r. obejmowało kilka środków ułatwiających samodzielne i niestandardowe budowanie, nakładając na Rady obowiązek przydzielania gruntów.

zgodnie z Ustawą o mieszkalnictwie i zagospodarowaniu przestrzennym samorządy powinny zastanowić się, w jaki sposób najlepiej wspierać samodzielną budowę. W ciągu najbliższych trzech lat muszą wydać pozwolenie na budowę odpowiedniej działki, aby zaspokoić zapotrzebowanie na samodzielne i niestandardowe budownictwo mieszkaniowe na ich terenie. Poziom popytu jest ustalany przez to, ile osób rejestruje się w celu uzyskania prawa do budowy w ciągu roku. Pierwszy „okres bazowy” zakończył się pod koniec ostatniego miesiąca.

Radom: raport na temat sektora przez badania wykazały, że lokalne władze w północno-wschodniej i West Midlands były najbardziej pomocne dla samozatrudnionych.

według AMA Research największymi problemami dla samozatrudnionych są dostępność gruntów, uzyskanie pozwolenia na budowę i dostęp do finansowania. Większość obiektów budowanych samodzielnie to domy jednorodzinne o wysokim standardzie-a kluczowym obszarem rozwoju jest automatyka domowa, inteligentne domy, które ułatwiają koordynację paneli słonecznych za pomocą urządzeń takich jak zmywarki i pralki, zapewniając, że włączają się tylko wtedy, gdy świeci słońce.

pożyczka na budowę

samodzielni Budowniczowie potrzebują więcej pieniędzy z góry niż konwencjonalni nabywcy domów. Zazwyczaj muszą kupić swoje działki budowlane i sfinansować swoje wnioski o planowanie, zanim będą mogli uzyskać kredyty.

kredyty hipoteczne dla samozatrudnionych są zazwyczaj oprocentowane. Działają jak debet: kredytobiorca płaci odsetki, gdy pieniądze są pobierane po zakończeniu każdego etapu budowy. Tanie pożyczki o stałej stopie procentowej zwykle nie są dostępne podczas procesu budowy i mogą być wysokie opłaty za wyjazdy nałożone na kredytobiorców, którzy zmieniają kredyty po zakończeniu prac. Oprocentowanie samodzielne wynosi zazwyczaj ponad 5%.

samodzielni Budowniczowie powinni spodziewać się nawet pół roku, aby uzyskać finansowanie i mieć 25% kosztów gruntów i materiałów budowlanych z góry. Zanim będą mogli ubiegać się o kredyt hipoteczny, muszą również mieć pełne lub zarysowe pozwolenie na budowę. Po ukończeniu budynku niektórzy kredytodawcy samodzielnie budują automatycznie oferują niższą stawkę konwencjonalnego kredytu hipotecznego.

kredytodawcy kierują się rzeczoznawcami, ponieważ nie chcą pożyczać nieruchomości, która jest warta mniej niż pożyczka. Potrzebują dowodów rynkowych potwierdzających wartość odsprzedaży nieruchomości, które zamierzają wybudować. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku budynków prefabrykowanych i domów typu” kit”; będą prosić o udokumentowane dowody ich długoterminowej integralności strukturalnej i długowieczności.

Większość samozatrudnionych używa brokerów, aby znaleźć swoje kredyty. Blair z Self Build Mortgage Shop powiedział: „uzyskanie kredytu jest teraz jak wyrywanie zębów. To trwa trzy do czterech miesięcy, aby uzyskać decyzję w zasadzie na kredyt hipoteczny. Aby uzyskać kredyt hipoteczny z opłatami kredytodawcy, opłatami aranżacyjnymi, opłatami za wycenę i pozwoleniem na budowę, potrzeba minimum £5,000.”

na początku wysyła potencjalnym klientom ponad 100 pytań, w tym niektóre dotyczące ich wydatków i dochodów. Codziennie otrzymuje nowe zapytania, ale często nie słyszy od klientów przez kolejne 18 miesięcy, gdy szukają działek, budowniczych i architektów.

Pan Blair znajduje bardzo niewielu samozatrudnionych w pobliżu Londynu, ponieważ ceny gruntów są zbyt wysokie. „Ziemia na południowym wschodzie jest zbyt droga . . . Chodzi o przystępność cenową, tak jak zwykły kredyt hipoteczny.”

Niektórzy kredytodawcy są zniechęcani wyższymi kosztami i ryzykiem oraz stosunkowo niewielkimi wolumenami działalności, według organu branżowego UK Finance. „Niektóre firmy oferujące kredyty hipoteczne na własny rachunek są mniejszymi kredytodawcami regionalnymi, więc niektórzy kredytobiorcy mogą mieć trudności z badaniem rynku. Ale, podobnie jak w przypadku innych form kredytów hipotecznych, potencjalni kredytobiorcy mogą korzystać z brokera, aby pomóc im zidentyfikować potencjalne źródła finansowania,” mówi.

Ray Boulger z mortgage broker John Charcol mówi, że stopy procentowe są wyższe, aby odzwierciedlić większe koszty administracyjne. Każda płatność etapowa obejmuje koszt ponownej kontroli-a w trakcie projektu może wystąpić aż siedem wypłat.

„jednak dodatkowy koszt w zakresie opłat i stóp procentowych jest zwykle znacznie mniejszy niż wzrost wartości nieruchomości po zakończeniu w porównaniu do kosztów gruntów, budynków i opłat zawodowych”, mówi.

znalezienie działki i uzyskanie pozwolenia

zarejestrowanie prawa do budowy u władz lokalnych powinno w końcu ułatwić znalezienie działki, ale wielu samozatrudnionych ucieka się do Agentów Nieruchomości. Istnieje kilka działek z pozwoleniem na sprzedaż, ale agenci powinni mieć nieruchomości w swoich księgach, które nadają się do rozbiórki i przebudowy. Oznacza to, że kupujący płacą premię w porównaniu z gruntem budowlanym (a także kosztami rozbiórki), ale powinni łatwiej uzyskać pozwolenie na budowę. Plotfinder.net, strona internetowa, zbiera informacje od osób sprzedających działki oraz od pośredników w obrocie nieruchomościami, udostępniając je abonentom.

w Anglii przyznaje się około 75% wniosków, ale jeśli wniosek zostanie odrzucony, możesz zmienić i ponownie złożyć wniosek lub możesz odwołać się do Inspektoratu planowania. Około 40% wniosków, które zostały odrzucone, są później przyznawane. W większości przypadków zmodyfikowana druga aplikacja będzie darmowa.

najlepiej omówić wszelkie wnioski z sąsiadami przed ich złożeniem, ponieważ może to zapobiec sprzeciwom i opóźnieniom. Jeśli sąsiedzi nie sprzeciwiają się, a funkcjonariusze zalecają zatwierdzenie, Zwykle udzielają pozwolenia na budowę dla wniosku o pozwolenie na prowadzenie gospodarstwa domowego, korzystając z tzw. uprawnień delegowanych.

jeśli pojawią się zastrzeżenia, aplikacja może udać się na spotkanie planowe, gdzie ty lub twój agent będziecie mieli możliwość zwrócenia się do Komitetu Planowania, ale czas ten jest ograniczony do maksymalnie trzech minut. Koszt to obecnie £385 za pełne podanie o nowe pojedyncze mieszkanie w Anglii. Opłata ta jest podobna w Szkocji, Walii i Irlandii Północnej.

od kwietnia 2008 r. wszystkie lokalne działy planowania korzystają z tego samego formularza zgłoszeniowego, znanego jako 1APP. Większość będzie również udzielać wskazówek przed zastosowaniem. Niektóre opłaty za usługę, więc warto dowiedzieć się, jaki będzie koszt. Dla jednego domu mieszkalnego to prawdopodobnie około 200 zł za spotkanie.

oświadczenia dotyczące projektowania i dostępu, które uzasadniają koncepcję projektu wniosku, muszą towarzyszyć wszystkim wnioskom planistycznym. Większość organów ma dostępne wskazówki, które pomogą ci, a niektóre organy odmawiają rejestracji wniosków, chyba że uwzględnisz je w swoim złożeniu.

poziom prac, które można wykonać w ramach dozwolonego rozwoju, zależy od wielu czynników, w tym od lokalizacji („obszary piękna przyrody” i „obszary ochrony” mają różne zasady), a także od zakresu prac już wykonanych na nieruchomości. Inne czynniki to utrata światła, widok, projekt, wcześniejsze decyzje planistyczne i dostęp dla osób niepełnosprawnych.

nieprzewidywalne problemy zawsze mogą się pojawić. Po wyburzeniu małej nieruchomości w celu zbudowania większej, samowystarczalny budowniczy może stwierdzić, że kanalizacja musi zostać przeniesiona, a firma wodociągowa będzie wymagać znacznego Bondu w wysokości kilku tysięcy funtów, dopóki prace nie zostaną zakończone i skontrolowane. Odzyskanie gotówki może potrwać kilka miesięcy.

uzyskaj odpowiednie ubezpieczenie

sensowne jest posiadanie własnej polisy ubezpieczeniowej, która może kosztować od 500 do 1000 funtów w zależności od wielkości całej umowy. Samodzielni Budowniczowie potrzebują gwarancji strukturalnej na okres 10 lat oraz gwarancji na wady konstrukcyjne, produkcyjne i materiałowe. Ubezpieczenie jest również potrzebne do odpowiedzialności publicznej, pożaru, kradzieży i szkód burzy oraz w sprawach takich jak przedsiębiorcy nie ukończenie pracy.

Większość samozatrudnionych martwi się, że ich budowniczy upadnie. Osoby posiadające gwarancję National House-Building Council będą miały więcej szczęścia niż inni, ponieważ NHBC zorganizuje albo zatrudnienie innego budowniczego, albo zapłaci za prace do wykonania. Odpowiedzialność ta nie może być większa niż 10% wartości domu lub 100 000 funtów, w zależności od tego, która z tych wartości jest większa.

ważne jest, aby właściciele nie wydawali płatności etapowych szybciej niż planowano budowniczemu, bez względu na to, jak bardzo się proszą. W moim przypadku mój budowniczy upadł, gdy prace były zakończone. Likwidator spółki złożył roszczenie o znacznie więcej niż oczekiwano. Musiałem zatrudnić radcę prawnego i geodetę. Nieopłacani wykonawcy przybyli do moich drzwi z prośbą o zapłatę za różne części pracy. To ujawniło, ile firma budowlana przeceniła. Murarz poprosił o 4000 zł za mur ogrodowy, za który budowniczy żądał 12000 zł.

ostateczna ugoda była znacznie tańsza niż żądane pieniądze i obejmowała wykonawców dostarczanych do zakończenia łapania. Ugoda ta nie zostałaby zrealizowana, gdyby budowniczy otrzymał pieniądze na zapłatę za ostatni etap.

jeśli firma budowlana, którą zatrudniasz, jest członkiem profesjonalnego stowarzyszenia branżowego, możesz sprawdzić, czy ma gwarancję jakości pracy popartą ubezpieczeniem. Cech rzemieślników ma opcjonalne ubezpieczenie, które obejmuje budowniczego, jeśli stracą działalność. Ubezpieczenie dewelopera jest również dostępne, aby zapewnić ukończenie projektu, jeśli budowniczy zbankrutuje.

Sprawdź swoją pozycję podatkową

musisz zapłacić opłatę skarbową, jeśli kupisz nieruchomość w cenie przekraczającej £125,000 lub £150,000 za grunty i nieruchomości niemieszkalne.

osoby obdarowane gruntem przez członków rodziny nie płacą opłaty skarbowej, nawet jeśli posiadają już nieruchomość mieszkalną. A samozwańcy, którzy płacą za ziemię, płacą nie więcej niż początkową opłatę skarbową, niezależnie od tego, ile nieruchomość jest warta po zakończeniu. Ale będzie 3% dopłaty do opłaty skarbowej, jeśli będą właścicielami innej nieruchomości. Należy to zapłacić w ciągu 30 dni od zakupu działki i tylko wtedy, gdy sprzedają swoją pierwotną nieruchomość w ciągu trzech lat, mogą ubiegać się o zwrot. To może zablokować £4,750 na stronie kosztującej £150,000.

nowe nieruchomości są wolne od podatku VAT i dlatego samowystarczalny może ubiegać się o zwrot większości podatku VAT zapłaconego od materiałów. Nie można jednak odzyskać podatku od usług profesjonalnych i nadzorczych, takich jak przeglądy, projektowanie, planowanie oraz wynajem narzędzi i urządzeń, ponieważ nie są one zwolnione z podatku, ani od urządzeń gospodarstwa domowego, takich jak kuchenki i lodówki, nawet jeśli są wbudowane. Średni zwrot podatku VAT dla jednorazowych programów wynosi około 13 200 zł. Nie możesz ubiegać się o zwrot podatku VAT, jeśli planujesz wykorzystać nieruchomość do celów biznesowych, ale nie dotyczy to pracy w domu.

rozważmy domy kit

Huf Haus to niemiecka firma, która w ciągu ostatnich 17 lat zbudowała w Wielkiej Brytanii 250 prefabrykowanych domów na zamówienie. Precyzyjne budżetowanie jest jedną z zalet, które twierdzi dla self-builderów: każdy panel, Nakrętka, śruba, szyba okienna jest wstępnie kosztowana i wstępnie Wyprodukowana, a gdy budowniczy domowy się zarejestruje, nie może zmienić ani jednego elementu.

chociaż firma nie pomaga samodzielnym budowniczym w znalezieniu działki lub umówieniu kredytu hipotecznego, ma własnego konsultanta ds. planowania, który współpracuje z klientami w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Firma ściśle współpracuje z klientami na wczesnym etapie, ponieważ pozwala im to uzyskać pozwolenia na obszarach chronionych i zielonych pasach.

po dotarciu części domu na plac budowy zwykle trwa od tygodnia do 10 dni, aby budynek był szczelny z dachówką na miejscu. W zależności od wielkości domu, potrzeba kolejnych 12-16 tygodni na fit out.

Projekty o wysokiej specyfikacji odpowiadają za wiele z tego, ale mogą pomóc w procesie planowania ze względu na ich zielone referencje i zasługi architektoniczne. Domy obejmują odnawialne systemy ogrzewania i chłodzenia, technologię inteligentnego domu i wentylację.

kluczową kwestią dla każdego samodzielnego budowania jest utrzymanie budżetu. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy wykonawca oszacowuje dokładnie i trzyma się swoich obietnic. W końcu musiałem zatrudnić geodetę ilościowego, aby sprowadzić mojego wykonawcę do pięty. O wiele lepiej od samego początku mieć trudnego kierownika projektu, który wie, ile rzeczy powinny kosztować i czyim słowem jest prawo. Nasz nowy dom kosztował więcej niż był wart po ukończeniu, ale kilka lat później jest wart więcej niż wydana suma.