W jaki sposób mierzona i obliczana jest powierzchnia mieszkalna brutto?
powierzchnia mieszkalna brutto
rzeczoznawcy muszą przestrzegać metody obliczania ANSI Z765 – 2021 podczas pomiaru, obliczania i raportowania powierzchni mieszkalnej brutto i powierzchni mieszkalnej innych niż brutto (Piwnica, dodatkowe konstrukcje itp.) mienia przedmiotowego. Wyceny wymagające kontroli wewnętrznej i zewnętrznej muszą być zgodne z tym standardem; wyceny tego typu wykonywane bez użycia tego standardu nie będą akceptowane. Najczęstszym porównaniem dla nieruchomości jednostkowych, w tym jednostek w projektach PUD, condo lub co-op, jest powierzchnia mieszkalna brutto powyżej klasy i powierzchnia kwadratowa poniżej klasy. Rzeczoznawca musi być konsekwentny przy zgłaszaniu gotowej powierzchni mieszkalnej brutto powyżej klasy, powierzchni kwadratowej poniżej klasy i liczby pokoi. Potrzeba spójności ma również zastosowanie od sprawozdania do sprawozdania. Na przykład, gdy korzystasz z tej samej transakcji jako porównywalnej sprzedaży w wielu raportach, Liczba pokoi i powierzchnia mieszkalna brutto nie mogą się zmienić.
korzystając z oprogramowania do szkicowania lub skanowania 3D, wynikowe dane wyjściowe muszą być również zgodne z metodą obliczania powierzchni kwadratowej: normy ANSI z765-2021. Zobacz eksponaty do wyceny w B4-1.2-01, formularze Raportów z oceny i eksponaty, aby uzyskać dodatkowe informacje na temat szkiców i planów pięter.
tylko gotowe obszary powyżej klasy mogą być używane do obliczania i Raportowania liczby pomieszczeń powyżej klasy i powierzchni kwadratowych dla powierzchni mieszkalnej brutto. Fannie Mae rozważa Poziom być below-grade jeżeli jakaś część ono być below-grade, niezależnie od jakość jego wykończenie lub okno powierzchnia jakaś pokój. W związku z tym Piwnica z gotowymi pomieszczeniami nie byłaby wliczana do liczby pokoi wyższej klasy. Pokoje, które nie są uwzględnione w liczbie pokoi powyżej klasy mogą znacznie zwiększyć wartość nieruchomości, szczególnie gdy jakość wykończenia jest wysoka. Z tego powodu rzeczoznawca powinien osobno zgłosić piwnicę lub inne częściowo poniżej klasy i dokonać odpowiednich korekt dla nich w piwnicy & gotowych pomieszczeń poniżej klasy w siatce dostosowania podejścia do porównywania Sprzedaży.
wolnostojące konstrukcje z gotową powierzchnią kwadratową muszą być zgłaszane na innej linii w siatce regulacji i nie są uwzględniane jako część zgłoszonej powierzchni mieszkalnej obiektu.
w przypadku gdy przedmiotowa nieruchomość ma powierzchnię, która nie spełnia wymogów ANSI dotyczących minimalnej wysokości sufitu, należy podać dodatkową powierzchnię kwadratową na dodatkowej linii w siatce dostosowawczej i zastosować odpowiednią korektę rynkową, jeśli jest to uzasadnione. Dodatkowo rzeczoznawca musi przedstawić w raporcie wyjaśnienie, w jaki sposób ten obszar został potraktowany w celu zapewnienia zgodności ze standardem ANSI®, a także potwierdzić każdy wkład dodatkowej powierzchni kwadratowej.
jeśli rzeczoznawca nie jest w stanie zastosować się do powierzchni kwadratowej-metoda obliczania: Standard ANSI z765-2021 muszą wprowadzić „GXX001 -” na początku pola dodatkowych funkcji oceny i podać wyjaśnienie, dlaczego nie byli w stanie spełnić. Na przykład, jeżeli rzeczoznawca wykonuje wycenę w stanie, który wymaga przestrzegania innego standardu pomiarowego, wtedy pożyczka może nadal kwalifikować się do zakupu przez Fannie Mae.
aby uzyskać dodatkowe informacje, patrz B4-1.3-05, sekcja ulepszenia w raporcie z oceny.