realne koszty zakupu i sprzedaży domu w Japonii
Domy w Japonii są jednymi z najtańszych na świecie według Organizacji Współpracy Gospodarczej i rozwoju (OECD). Jednak mieszkańcy nadal wydają średnio 22% swoich całkowitych dochodów na mieszkania.
kupno domu zamiast wynajmu może poprawić twój styl życia, ale z mojego doświadczenia wynika, że trudno jest osiągnąć zysk. Porozmawiajmy o tym, dlaczego musisz być bardzo ostrożny, decydując się na jedną z największych i najważniejszych decyzji finansowych w Twoim życiu w Japonii.
podjęcie decyzji
fot. iStockmoja żona i ja mieliśmy dość naszego rozpadającego się, bliźniaczego, dwupiętrowego domu do wynajęcia w pobliżu torów kolejowych i hałaśliwych sąsiadów. Planowaliśmy pozostać w naszym pełnym wymiarze czasu pracy nauczyciela przez co najmniej 10 kolejnych lat.
to sprawiło, że wydatki związane z przeprowadzką, kupnem domu, a nawet jego sprzedażą były bardziej opłacalne. Żadne z nas nie było stałym rezydentem. Dzisiejsze stawki są jeszcze niższe, ale w 2004 roku dostałem 2,4% odnawialnego kredytu hipotecznego od MUFJ.
lista banków i ich aktualnych potrzeb kredytowych. Dla obcokrajowców, różnią się one od minimum ¥4,000,000 dochodów w poprzednim roku, 10% zaliczki i ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
wymagania są niższe dla obywateli Japonii, ale są wyjątki i niższe oprocentowanie kredytów długoterminowych. Pożyczyliśmy całą kwotę, łącznie z ubezpieczeniem i zadatkiem.
w Japonii, Pośrednik kupującego i pośrednik sprzedającego pobierają 3% prowizji od ceny sprzedaży domu i często dodatkowe ¥60,000 dla usług angielskich. Real Estate Japan oferuje bezpłatne seminaria internetowe i prezentuje nieruchomości w całej Japonii. Suumo, duża firma, wymienia pośredników specjalizujących się w cudzoziemcach. Rakuten nieruchomości i Yahoo! Nieruchomości również oferty nieruchomości. Główne czynniki cenowe to lokalizacja budynku, wiek i odległość od dworca kolejowego lub przystanku autobusowego.
New vs. używany
Zdjęcie: Gregory Strongpodobnie jak jazda nowym samochodem z działki, nowy dom amortyzuje się natychmiast po zakupie. Tak więc, jak można rozważyć zakup używanego pojazdu, który ma kilka lat i ma niski przebieg—starszy dom będzie mocno dyskontowane. Jednak nowszy dom nie będzie wymagał kosztownych remontów.
kupiliśmy piękny trzypiętrowy dom w ładnej dzielnicy Kawasaki, 93 metry kwadratowe i tylko dziewięć lat.
Sprzedający początkowo zapłacili 40 000 000 jenów, ale wymienili je na 29 900 000 jenów. Z powodzeniem zaoferowaliśmy 26 500 000 jenów. Nasze ubezpieczenie kredytu hipotecznego (¥1,000,000), opłaty pośredników i podatki wyniosły kolejne ¥1,925,350. Wymieniliśmy podłogi, zmodernizowaliśmy kuchnię i przemalowaliśmy dom za 340 000 jenów, łącznie kosztując 28 765 000 jenów.
kredyt hipoteczny może nie być inwestycją
argument jest taki, że spłata kredytu hipotecznego jest lepsza niż płacenie czynszu, bo w końcu jesteś właścicielem domu. Ale wszystko zależy od twoich wydatków. Na przykład nasze miesięczne raty kredytu hipotecznego wyniosły 105 000 jenów w porównaniu do 114 000 jenów czynszu za nasz starożytny 60-metrowy dom do wynajęcia.
mieliśmy teraz wspaniały dom, lepsze miesięczne przepływy pieniężne i uniknęliśmy koushin ryou, dwuletniej opłaty za odnowienie wynajmu (¥114,000). Jednak przez 15 lat byliśmy właścicielami domu, płaciliśmy podatki od nieruchomości, naprawy i konserwacje, łącznie ¥2,424,000. Mieszkanie w tym domu dawało nam wiele przyjemności, ale nie była to inwestycja. Jego całkowity koszt wyniósł 31 415 394 jenów.
potencjalne korzyści
Zdjęcie: Grzegorz Strongobraz finansowy nie jest tak zły, jak mogłoby się wydawać. W dzisiejszych czasach istnieje kilka nowych korzyści podatkowych dla kupujących. Na przykład nabywcy domów mogą kwalifikować się do odliczenia hipoteki na dom od podatku dochodowego, który stanowi 1% ich salda kredytów hipotecznych na koniec roku. Ponadto, jeśli kupujący zarabia mniej niż 7 800 000 jenów dochodu, będzie on również kwalifikować się do aż 500 000 jenów w ramach cashback housing benefit.
przedsiębiorcy mogą jeszcze bardziej poprawić swoją sytuację finansową, wykorzystując swoje domy do prowadzenia działalności gospodarczej. Na przykład mogą korzystać z pokoju dla szkoły językowej. Inni mogą umieścić w apartamencie i wynająć studentom. Pewnego dnia mogą nawet wynająć cały dom.
ostatnią długoterminową korzyścią z posiadania domu jest bezpieczeństwo na emeryturze. Niestety, po przejściu na emeryturę lub przy stałym dochodzie znalezienie nieruchomości na wynajem nie jest łatwe. Ale ponieważ jesteś właścicielem swojego domu, nigdy nie zmierzysz się z tym wyzwaniem.
w późniejszym okresie możliwość kupna domu jest ograniczona, ponieważ do uzyskania kredytu hipotecznego potrzebne są dochody z pracy. Niektórzy z moich emerytowanych przyjaciół byli zszokowani. Bez względu na to, jak duże są ich konta bankowe lub portfele akcji, nie mogą uzyskać bankowych kredytów hipotecznych. Zamiast tego muszą kupować za gotówkę.
sprzedaż i wypłata
Zdjęcie: 7maruw Nieruchomościach tylko ziemia (lub ułamek tej ziemi na mieszkanie) zwiększa wartość. Od Hongkongu do Singapuru, rosnące ceny gruntów doprowadziły do znacznych zysków nieruchomości.
w przeciwieństwie do tego, Japonia ma spadającą populację, małą imigrację i więcej budynków pojawia się każdego roku. Tak więc, więcej wolnych nieruchomości. Co więcej, ceny w Tokio niewiele wzrosły z powodu niskich stóp procentowych, podczas gdy inne duże miasta pozostały stabilne. Ale wartości nieruchomości spadają w małych miastach i na obszarach wiejskich.
przed pandemią sprzedaliśmy z żoną nasz dom-czas Sprzedaży między listopadem a kwietniem. Domy są zwykle sprzedawane rodzinom z dziećmi, a sprzedaż ta następuje przed rozpoczęciem nowego semestru szkolnego.
nasza agencja wystawiła go za 23 947 318 zł, ponieważ budynek już od ponad 25 lat tracił na wartości. Wartość naszej nieruchomości była teraz zbliżona do wartości gruntów (około 20 milionów jenów). Tylko trzy grupy przybyły w ciągu dwóch miesięcy, a jedna zaoferowała cenę aukcji. Opłaty i podatki naszego pośrednika wynosiły 839 160 jenów.
całkowite straty
Zdjęcie: iStock: takasuumiędzy naszą ceną zakupu, używanym domem i każdym wydatkiem (32 254 554 jenów), straciliśmy 8 307 236 jenów. Gdybyśmy nigdy się nie przeprowadzili i nie wynajmowali naszego starego lokalu przez 15 lat (bez podwyżek czynszu), nasz całkowity koszt mieszkania wynosiłby tylko 21 375 000 jenów.
nasz styl życia poprawił się w naszym nowym domu. Ale mogliśmy zapłacić dwa razy więcej czynszu i nadal być dalej do przodu. Mogliśmy również podwoić zaoszczędzone pieniądze, inwestując je w tym samym okresie.
kupno domu w Japonii może przynieść doskonałe korzyści osobiste, ale zwykle niewiele finansowych, zwłaszcza krótkoterminowych. Więc uważaj na to, co kupujesz i trzymaj się Nieruchomości.
im dłużej go trzymasz, tym lepsze są liczby. Wtedy, oczywiście, wartość domu deprecjuje, ale w końcu, a przy niektórych remontach, można żyć tam wygodnie, nawet z zyskiem.