• Articles
• admin

kupno upadłości domów, aktywów, domów, nieruchomości & nieruchomości z Sądu upadłości

wielu nabywców nieruchomości wiedzieć, jak kupić nieruchomość za pomocą pośrednika lub na aukcji wykluczenia, ale istnieje znaczna tajemnica o tym, jak kupić domy i inne nieruchomości z upadłości. W rzeczywistości ścisły przegląd sprzedaży w przypadku upadłości wskazuje na zniżkę w wysokości od 10 do 50% od cen płaconych na otwartym rynku, jeśli nie ma innych nabywców. Jeśli lubisz płacić pełną cenę, nie czytaj dalej.

jeśli jednak chcesz znaleźć ofertę na nieruchomości, poniżej znajdują się najlepsze wskazówki dotyczące zakupu nieruchomości z sądu upadłościowego poprzez aukcję upadłościową. Porady te są dostarczane przez naszych prawników upadłościowych w Kalifornii z wieloletnim doświadczeniem w sprzedaży nieruchomości w upadłości w imieniu wielu powierników upadłości.

1) Jak znaleźć upadłości nieruchomości sprzedaży online

pierwszym krokiem w procesie jest znalezienie upadłości nieruchomości jesteś zainteresowany zakupem. Nie jest to jednak tak łatwe, jak mogłoby się wydawać. Jeśli upadłość zostanie złożona w hrabstwie Los Angeles, ale dłużnik jest właścicielem nieruchomości w Teksasie, sprzedaż tej nieruchomości w Teksasie nastąpi w Sądzie upadłościowym w Los Angeles za pośrednictwem powiernika upadłości w Kalifornii.

Większość sądów zamieszcza ogłoszenia o sprzedaży na swojej stronie internetowej. Na przykład, Centralny Okręg Kalifornii ma stronę internetową zawierającą ogłoszenia o sprzedaży w tym sądzie. Oznacza to, że nabywcy nieruchomości musieliby przeszukać strony internetowe 94 Sądów Rejonowych w Stanach Zjednoczonych, przy czym sama Kalifornia ma cztery sądy rejonowe, aby znaleźć całą sprzedaż w Ameryce.

kupujący mogą mieć wrażenie, że mogą znaleźć właściwości upadłości na wielu aukcji usługi (MLS) świadczone przez pośredników w obrocie nieruchomościami. Jednak, przynajmniej w południowej Kalifornii (CRMLS), nie ma pola wyboru pozwalającego agentom aukcji określić, że nieruchomość jest sprzedawana w drodze upadłości. Niemniej jednak wyszukiwanie publicznych lub prywatnych komentarzy dla słowa upadłość może ujawnić kilka ofert.

dalej, Jeśli szukasz nieruchomości komercyjnych w Upadłości, Szukaj LoopNet.com w przypadku właściwości upadłościowych, klikając Więcej filtrów, a następnie używając słowa kluczowego upadłość.

innym sposobem, aby znaleźć właściwości upadłości jest śledzenie ofert pośredników, którzy kończą się wielokrotnie aukcji właściwości dla rozdziału 7 powierników w obszarze jesteś zainteresowany. Przegląd wcześniejszych ogłoszeń sprzedaży będzie prawdopodobnie pokazać, kto te pośrednicy są. Jeśli nie masz pewności, skontaktuj się z pełnomocnikiem upadłości w żądanym obszarze, ponieważ prawdopodobnie będą znać nazwy brokerów, którzy wydają się otrzymywać oferty. Możesz również skontaktować się z powiernikami upadłości, aby zapytać o sprzedaż, którą mogą mieć w tym czasie.

biorąc pod uwagę, jak trudno jest znaleźć nieruchomości, Strona Inforuptcy.com wymyślił pomysłowe rozwiązanie aukcji sprzedaży upadłości w całym kraju. Chociaż usługa nie jest bezpłatna, jeśli poważnie myślisz o zakupie domów lub innych nieruchomości od powierników upadłości, nie ma lepszej usługi.

2) Skontaktuj się z syndykiem Masy Upadłości

jeśli znajdziesz nieruchomość, którą chcesz mieć w posiadaniu dłużnika w stanie upadłości, skontaktuj się lub poproś prawnika ds. nieruchomości, aby skontaktował się z syndykiem w Rozdziale 7 lub 11. Aby znaleźć nazwę powiernika zajmującego się spadkiem dla tego dłużnika, możesz znaleźć nazwę powiernika na Pacer.gov. dane kontaktowe każdego stałego powiernika rozdziału 7 znajdują się na Justice.gov

może być zainteresowany sprzedażą nieruchomości. Czasami, jeśli powiernik może sprzedać nieruchomość bez pośrednika, może być zainteresowany zapewnieniem większej dystrybucji wierzycielom, unikając opłaty brokerskiej. Często zdarza się, że pełnomocnik powiernika może mieć wgląd w warunki wymagane do uzyskania zgody powiernika i zgody sądu upadłościowego, na przykład gdy nieruchomość upadłościowa jest zamieszkana przez dłużnika po rozwodzie prowadzi do upadłości.

powiernicy upadłości są silniejsi niż powiernicy wykluczenia

jak wyjaśnił doświadczony inwestor nieruchomości Aaron Norris, istnieje wiele rodzajów aukcji nieruchomości. Niektóre strony zastanawiają się, czy powiernik upadłości jest podobny do powiernika wykluczenia sprzedającego akt powierniczy lub hipotekę na schodach sądu.

to nie to samo, choć są pewne podobieństwa. Syndyk masy upadłościowej posiada wszystkie prawa majątkowe dłużnika zgodnie z definicją majątku spadkowego zawartą w § 541 lit. a) Kodeksu upadłościowego. Obowiązkiem syndyka upadłości jest ” zebranie i zmniejszenie do pieniędzy majątku majątku, dla którego taki syndyk służy, i zamknięcie takiego majątku tak szybko, jak jest to zgodne z najlepszym interesem stron w interesie.”11 U. S. C. § 704 lit. a) pkt 1. Powiernicy otrzymują prowizję od płatności na rzecz wierzycieli i muszą sprzedać nieruchomość, aby zapłacić wierzycielom. Sprzedają nieruchomości poprzez znalezienie nabywców, negocjowanie z pożyczkodawcami, a nawet złożenie pozwów o upadłość przeciwnika do doskonałego tytułu lub do ataku pozornie nieważnych zastawów na nieruchomości.

natomiast powiernik wykluczenia po prostu ma obowiązek rozpocząć sprzedaż praw wynikających z umowy powierniczej (tj. nieruchomości podlegającej jakimkolwiek zastawom wyższym od umowy powierniczej) po najniższej ofercie zaproponowanej przez pożyczkodawcę wykluczającego. Oczywiście pożyczkodawca może żądać zapłaty nie więcej niż są one należne, np. główny, odsetki, opłaty za spóźnienie, opłaty adwokackie itp.

podczas gdy syndyk masy upadłościowej musi zmaksymalizować wartość majątku na rzecz wierzycieli, syndyk masy upadłościowej nie ma takiego obowiązku.

zaoferuj powiernikowi kwotę, która pokryje wszystkich zabezpieczonych wierzycieli, koszty administracyjne i zapewni korzyści niezabezpieczonym wierzycielom

znalezienie kreatywnego rozwiązania dla powiernika może pomóc w zakupie aktywów od powiernika upadłości.

jednak syndyk bankructwa na ogół musi sprzedać nieruchomość za kwotę, która płaci wszystkim kredytodawcom w całości. Jednak syndyk upadłości może dojść do porozumienia z pożyczkodawcą, aby wziąć mniej niż PEŁNĄ KWOTĘ lub aby pożyczkodawca dał powiernikowi „wydzielenie”, w którym część kwoty należnej temu pożyczkodawcy zostanie wypłacona powiernikowi na rzecz masy upadłości. Dzięki temu powiernik może sprzedać nieruchomość podwodną, zapewniając korzyść wierzycielom.

bez zapłaty w całości lub za zgodą pożyczkodawcy, który zapłaci mniej niż PEŁNĄ KWOTĘ, powiernik zasadniczo nie może sprzedać nieruchomości, przynajmniej nie w dziewiątym obiegu. Clear Channel Outdoor, Inc. v. Knupfer (in re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B. A. P. 9th Cir. 2008); zob. 11 U. S. C. sekcja 363 lit.f).

innymi słowy, w przeciwieństwie do powiernika wykluczenia, który ma prawo sprzedać nieruchomość po określonej cenie, tak aby nieruchomość została sprzedana po tej cenie (i być może odebrana przez pożyczkodawcę, jeśli nie pojawią się inni oferenci), gdy powiernik upadłości chce sprzedać nieruchomość, musi otrzymać pewną kwotę pieniędzy na sprzedaż tej nieruchomości.

ta kwota stanowi sumę wszystkich zastawów, kosztów sprzedaży, wszystkich wydatków administracyjnych, wypłaty zwolnienia z zagrody dłużnikowi, jeśli takie istnieje, plus pewną dodatkową kwotę przeznaczoną na rzecz niezabezpieczonych wierzycieli.

3) Zostań licytantem, składając ofertę kupna syndykowi Upadłościowemu

syndyk zaakceptuje ofertę zakupu, którą uzna za wystarczającą, nawet jeśli nie miałby nic przeciwko temu. Ten kupujący, znany jako oferent konia stalking, jest następnie przedstawiany do sądu upadłościowego jako proponowany kupujący we wniosku o zatwierdzenie sprzedaży zgodnie z 11 U. S. C. sekcja 363. Nie tylko cena musi być wystarczająca, ale warunki muszą być również wystarczające.

nie odstraszaj syndyka bankructwa nieprzewidzianymi okolicznościami

syndyk bankructwa będzie bardziej skłonny przyjąć ofertę przy najmniejszej liczbie nieprzewidzianych okoliczności, takich jak nieprzewidziane okoliczności finansowania lub nieprzewidziane okoliczności kontroli. Rzeczywiście, nieprzewidziane naprawy są bardzo trudne do wykonania przez powiernika, ponieważ w większości przypadków powiernik nie ma żadnych pieniędzy w majątku na wykonanie takich napraw. Co więcej, wynajęcie kogoś do wykonania naprawy może wymagać zgody sądu, co wymaga znacznego czasu adwokata, prawdopodobnie kosztującego tysiące dolarów. Korzyść dla majątku i jego wierzycieli z zatrudniania takich specjalistów może być wątpliwa, więc unikanie tych komplikacji sprawi, że Twoja oferta będzie silniejsza.

możesz sfinansować nieruchomość upadłościową (ale Gotówka wciąż jest Królem)

Ogólnie Rzecz Biorąc, powiernik, jak każdy inny sprzedawca, wolałby kupującego za gotówkę niż kupującego, który potrzebuje finansowania. Jeśli jednak kupujący może sfinansować pożyczkę na zakup nieruchomości podczas escrow po zatwierdzeniu wniosku o sprzedaż przez sąd, jest to uważane za wystarczające. Podobnie jak w przypadku każdego sprzedawcy, prosimy o dostarczenie dokumentacji do syndyka upadłości pokazującej zdolność finansową do skonsumowania sprzedaży.

sprzedaż upadłości pozwala na ochronę Kupującego, taką jak Escrow i inspekcje

wielu kupujących nie uważa zakupu na aukcji wykluczenia, gdzie tytuł jest traktowany tak, jak jest, bez refundacji, jeśli nieruchomość nie jest zgodnie z oczekiwaniami. Rzeczywiście, powiernik wykluczenia przyjmuje pieniądze bezpośrednio od kupującego w gotówce lub przekazach pieniężnych, a następnie rejestruje akt.

jednak syndyk bankructwa zazwyczaj otwiera depozyt, w którym syndyk wpłaca akt, a kupujący wpłaca niezbędne środki i uwalnia nieprzewidziane okoliczności. Kupujący mogą negocjować warunki zakupu, w tym kontrolę nieruchomości i zwykły czas na sprawdzenie ubezpieczenia tytułu, aby zobaczyć, że wszystkie problemy zostały rozwiązane. Jeśli coś pójdzie nie tak, kupujący może się wycofać, często z powiernikiem zatrzymującym zadatek.

kupujący nie powinni obawiać się dodać zabezpieczeń do swojej oferty, aby mieć pewność, że dostaną to, czego oczekują.

jak radzić sobie z mieszkańcami w nieruchomości

jeśli naprawdę chcesz osłodzić ofertę, aby uzyskać świetną cenę, zaproponuj przyjęcie nieruchomości w jej obecnym stanie, co może nawet oznaczać akceptację osób w nieruchomości.

możesz jednak poprosić o nakaz sądowy stwierdzający, że nie ma długoterminowych umów najmu na nieruchomości, ponieważ takie umowy mogą utrudnić Ci uzyskanie bezprawnego zatrzymania (eksmisji) przeciwko tym najemcom w sądzie stanowym po rozprawie. Co więcej, kupujący może poprosić o nakaz sądowy, że w nieruchomości nie ma legalnych najemców, tak aby kupujący mógł zmienić zamki po zamknięciu sprzedaży. Dzięki takiemu nakazowi nabywca mógł nawet uzyskać dalsze postanowienie, które United States Marshall Service przekazało nabywcy, unikając w ten sposób bezprawnego zatrzymania w sądzie stanowym.

wolny i wolny od wszelkich zastawów

niektórzy kupujący zastanawiają się, czy sprzedaż w Upadłości likwiduje zastawy młodsze, podobne do sprzedaży z wykluczeniem. Kwestia młodszych zastawów jest zasadniczo nieistotna, ponieważ Syndyk Masy Upadłości sprzedaje nieruchomość, a nie pozycję konkretnego posiadacza zastawu.

termin „wolny i przejrzysty” pochodzi z sekcji 363(f) Kodeksu upadłościowego, który zezwala na sprzedaż obciążonego składnika aktywów, w którym zastawy na nieruchomości wygasają co do nieruchomości, ale wiążą się z przychodami ze sprzedaży.

sprzedaż powinna być skonsumowana poprzez depozyt, w którym Kupujący i powiernik uzyskają ubezpieczenie tytułu własności, tak aby nie było żadnych problemów z jakimikolwiek zastawami pozostającymi po sprzedaży. Bez czegoś niezwykłego, co prawdopodobnie zostanie stwierdzone we wniosku o sprzedaż lub wstępnym raporcie ubezpieczenia tytułu, cokolwiek stanie się w normalnej sprzedaży na otwartym rynku, może się zdarzyć w sprzedaży upadłości.

opłata za zerwanie umowy

opłata za zerwanie umowy jest rekompensatą pieniężną dla oferenta końskiego w przypadku zlecenia sprzedaży innej stronie. Opłata za rozbicie musiałaby zostać zatwierdzona przez sąd upadłościowy. Argumentuje się, że opłata za zerwanie umowy jest sprawiedliwym wynagrodzeniem dla oferenta za ryzyko, wysiłek i koszty związane z zawarciem proponowanej sprzedaży.

kupujący w dobrej wierze

zgodnie z sekcją 363(m) Kodeksu upadłościowego nawet odwrócenie w przypadku odwołania się od zlecenia sprzedaży nie miałoby wpływu na ważność sprzedaży kupującego w dobrej wierze.

„chociaż Kodeks upadłościowy i przepisy nie zawierają definicji dobrej wiary, sądy na ogół przestrzegają tradycyjnych zasad w utrzymywaniu, że nabywca w dobrej wierze to ten, który kupuje „w dobrej wierze” i ” za wartość.”Zazwyczaj brak dobrej wiary objawia się oszustwem, zmową między kupującym a innymi oferentami lub powiernikiem, lub próbą rażąco nieuczciwej przewagi innych oferentów.””In re m Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9th Cir. 2003).

4) Jak przelicytować przy sprzedaży upadłości (aukcji)

podczas gdy syndyk upadłości jest sprzedawcą, syndyk działa tylko pod nadzorem sądu poprzez postanowienie zatwierdzające wniosek o sprzedaż Nieruchomości zgodnie z sekcją 363 Kodeksu upadłościowego. W celu zapewnienia, że sprzedaż jest uczciwa dla wierzycieli, wniosek o sprzedaż będzie ogólnie przewidywał procedury overbid. Overbidder to potencjalny nabywca masy upadłościowej, który żąda zapłaty więcej niż proponowany nabywca wskazany przez syndyka masy upadłościowej we wniosku o sprzedaż.

zawsze sprawdzaj wniosek o sprzedaż złożony przez powiernika, aby zrozumieć procedury zawyżania na rozprawie. Zawiadomienie o sprzedaży zawiera instrukcje dotyczące wszelkich wstępnych kwalifikacji, które mogą obejmować dostarczenie powiernikowi czeku kasowego do zdeponowanego w depozycie, jeśli ten overbidder jest oferentem o najwyższej cenie i wyrażenie zgody na zawarcie umowy kupna-sprzedaży podobnej do umowy kupna-sprzedaży stalking horse buyer. Czek kasjera zostanie zwrócony, jeśli overbidder ostatecznie nie przeważy w procesie licytacji.

wniosek o sprzedaż będzie zawierał datę, godzinę i miejsce rozprawy, a także minimalny overbid (czasami pięć lub dziesięć tysięcy w stosunku do proponowanego kupującego) i przyrosty licytacji (być może kilka tysięcy dolarów). Na przykład, jeśli proponowany kupujący zaoferował $500,000, a minimalny overbid to $10,000 Więcej, z przyrostami licytacji $5,000, pierwszy overbidder musiałby zaoferować $510,000, a Następna oferta musiałaby wynosić co najmniej $515,000. Ogólnie rzecz biorąc, sąd pozwoli agentom, takim jak agent nieruchomości lub Pełnomocnik oferenta, licytować w imieniu overbidder.

gdy przyjdzie czas na aukcję, sędzia wywoła sprawę zazwyczaj ogłaszając imię i nazwisko dłużnika, którego majątek jest sprzedawany. Sąd zazwyczaj pyta, czy na rozprawie są obecni jacyś oferenci. Niezależnie od tego, czy sąd prosi, czy nie, pamiętaj, aby ogłosić się telefonicznie lub udać się do mównicy w sądzie, aby wskazać, że jesteś obecny, aby przelicytować sprzedawaną nieruchomość.

Jeśli pojawi się overbidder, sędzia upadłościowy będzie zasadniczo działał jako licytator nieruchomości. Nie oczekuj, że sędzia przyniesie emocje, które możesz znaleźć na aukcji w telewizji. Jednak sędzia zapewni uczciwość w procesie.

prawdziwe emocje dla kupującego dzieje się, gdy nie pojawiają się overbidders jako nieruchomość może sprzedać za dziesiątki lub setki tysięcy dolarów mniej niż nieruchomość może sprzedać, jeśli istnieje overbidder. Bazując na doświadczeniach autora tego artykułu, upadłość nieruchomości bez overbidders będzie sprzedawać za około 5% do 45% mniej niż wartość rynkowa. Zniżka ta będzie bardziej ekstremalna przy mniej płynnych aktywach, takich jak pusta ziemia lub drogie domy, i mniej wyraźna przy bardziej płynnych aktywach, takich jak Dom jednorodzinny bez większych wad sprzedających się wokół mediany ceny sprzedaży w okolicy. Gdy pojawi się overbidder, Zniżka spada do około 10% lub czasami do żadnej zniżki. W rzeczywistości overbidder tworzy rynek dla nieruchomości, na którym jest sprzedawany za blisko godziwej wartości rynkowej.

sąd zasadniczo zatwierdzi zarówno oferenta oferującego najwyższą cenę, po najwyższej cenie oferenta, jak i oferenta rezerwowego, po najwyższej cenie oferenta rezerwowego. Odbywa się to w taki sposób, że nie jest wymagany kolejny nakaz sądowy, jeśli Oferent z jakiegokolwiek powodu nie zdecyduje się na zakup nieruchomości. Pozwala to powiernikowi upadłości sprzedać nieruchomość oferentowi rezerwowemu bez dalszego nakazu sądowego.

skontaktuj się z doświadczonym prawnikiem upadłościowym w Kalifornii

jeśli masz jakiekolwiek pytania do doświadczonego prawnika upadłościowego, który sprzedał wiele nieruchomości w imieniu powierników upadłości, skontaktuj się z nami online lub zadzwoń (844) 4-TALKOV (825568).

Kancelaria Radcy Prawnego Talkowa posiada kwalifikacje w zakresie:

• upadłość biznesowa
• Rozdział 7 upadłość
• postępowanie upadłościowe
• upadłość nie do odzyskania
• przymusowe upadłość
• upadłość & rozwód
• Reprezentacja wierzycieli w poniższej tabeli przedstawiono