• Articles
• admin

het Kopen van Faillissement Huizen, Bezittingen, Huizen, onroerend goed & Goederen uit een Faillissement Rechter

Veel kopers van onroerend goed weten hoe de aankoop van een woning met behulp van een Makelaar of bij een gedwongen veiling, maar er is een aanzienlijke mysterie over het kopen van huizen en andere onroerende goederen uit een faillissement. Uit een grondig onderzoek van de faillissementsverkopen blijkt namelijk dat er 10 tot 50% korting is op de prijzen die op de open markt worden betaald als er geen andere kopers zijn. Als je graag de volle prijs betaalt, lees dan niet verder.

Als u echter een deal wilt vinden over onroerend goed, vindt u hieronder de beste tips voor het kopen van onroerend goed bij een faillissementsrechtbank via een faillissementsveiling. Deze tips worden verstrekt door onze faillissementsadvocaten in Californië met jarenlange ervaring met het verkopen van onroerend goed in faillissement namens talrijke faillissementsbeheerders.

1) online verkoop van Faillissementsgrond

de eerste stap in het proces is het vinden van een faillissementsgrond die u wilt kopen. Dit is echter niet zo gemakkelijk het lijkt. Als een faillissement wordt ingediend in Los Angeles County, maar de debiteur bezit een woning in Texas, de verkoop van die Texas woning zou plaatsvinden bij de faillissementsrechtbank in Los Angeles via een curator in Californië.

de meeste rechtbanken plaatsen de aankondigingen van verkoop op hun website. Bijvoorbeeld, de Central District Of California heeft een website met kennisgevingen van verkoop binnen die rechtbank. Dit betekent dat kopers van eigendommen de websites van 94 districtsrechtbanken in de Verenigde Staten zouden moeten doorzoeken, met Californië alleen al met vier districtsrechtbanken, alleen maar om alle verkopen in Amerika te vinden.

kopers kunnen de indruk hebben dat zij faillissementseigenschappen kunnen vinden op de Multiple Listing Service (MLS) die door makelaars wordt aangeboden. Echter, in ieder geval in Zuid-Californië (CRML’ s), is er geen selectievakje dat notering agenten om aan te geven dat een woning wordt verkocht via een faillissement. Niettemin, een zoektocht van de publieke of private opmerkingen voor het woord faillissement kan onthullen een paar vermeldingen.

verder, als u op zoek bent naar commerciële eigendommen in faillissement, zoek LoopNet.com voor faillissement eigenschappen door te klikken op meer filters, dan met behulp van het trefwoord faillissement.

een andere manier om faillissementseigenschappen te vinden is door de lijsten te volgen van de makelaars die herhaaldelijk eigendommen weergeven voor hoofdstuk 7 trustees in het gebied waarin u geïnteresseerd bent. Een overzicht van eerdere verkoop aankondigingen zal waarschijnlijk laten zien wie deze makelaars zijn. Als u niet zeker bent, contact opnemen met een faillissementsadvocaat in het gewenste gebied als ze waarschijnlijk weten de namen van de makelaars die lijken te krijgen aanbiedingen. U kunt ook contact opnemen met het faillissement trustees om te vragen over de verkoop die ze kunnen hebben op dat moment.

gegeven hoe moeilijk het kan zijn om faillissementseigenschappen te vinden, de website Inforuptcy.com kwam met een ingenieuze oplossing om faillissementsverkopen landelijk op te nemen. Hoewel de service is niet gratis, als je serieus bent over de aankoop van huizen of andere eigendommen van faillissement trustees, er is geen betere service.

2) Neem Contact op met de curator

als u een eigendom van een debiteur in faillissement vindt, neem dan contact op met de curator van hoofdstuk 7 of 11 of laat hem contact opnemen met een vastgoedadvocaat. Om de naam te vinden van de trustee die het landgoed voor die debiteur behandelt, kunt u de naam van de trustee vinden op Pacer.gov. de contactgegevens voor elke staande hoofdstuk 7 trustee is op Justice.gov.

de trustee kan geïnteresseerd zijn in de verkoop van het onroerend goed. Soms, als de trustee het onroerend goed kan verkopen zonder makelaar, kunnen ze geïnteresseerd zijn in het verstrekken van een grotere verdeling aan schuldeisers door het vermijden van een makelaar vergoeding. Vaak, advocaat van de trustee kan inzicht hebben over de voorwaarden die nodig zijn om de toestemming van de trustee en de faillissementsrechtbank goedkeuring te verkrijgen, zoals wanneer een faillissement woning wordt geleefd in door de schuldenaar na een echtscheiding leidt tot een faillissement.

Faillissementstoezichthouders zijn machtiger dan Executiebeheerders

zoals de ervaren vastgoedinvesteerder Aaron Norris heeft uitgelegd, zijn er vele soorten vastgoedveilingen. Sommige partijen vragen zich af of een curator is vergelijkbaar met een afscherming trustee verkopen van een trust akte of hypotheek op het gerechtsgebouw stappen.

deze zijn niet hetzelfde, hoewel er enkele overeenkomsten zijn. Een curator is eigenaar van alle rechten op het vermogen van de schuldenaar volgens de definitie van het vermogen van de nalatenschap in artikel 541(a) van de Faillissementswet. Het is de plicht van de curator om “het eigendom van de nalatenschap waarvoor deze curator dient te innen en tot geld te reduceren, en deze nalatenschap zo snel mogelijk te sluiten als verenigbaar is met het belang van de partijen in het belang.”11 U. S. C. sectie 704 (a) (1). Trustees krijgen betaald een commissie op betalingen aan crediteuren, en ze moeten onroerend goed verkopen om crediteuren te betalen. Ze verkopen onroerend goed door het vinden van kopers, onderhandelen met kredietverstrekkers, en zelfs het indienen van faillissement tegenstander rechtszaken om de titel te perfectioneren of schijnbaar ongeldige pandrechten aan te vallen.

daarentegen heeft een bewindvoerder gewoon de plicht om met de verkoop van de rechten uit hoofde van de trustakte te beginnen (dat wil zeggen dat het onroerend goed dat onderworpen is aan enige pandrechten die hoger zijn dan de trustakte, wordt verkocht) tegen het laagste bod dat door de afschermende geldschieter wordt voorgesteld. Natuurlijk kan de afschermende geldschieter betaling eisen van niet meer dan ze verschuldigd zijn, bijvoorbeeld hoofdsom, rente, late vergoedingen, advocaatkosten, enz.

een curator moet de waarde van de nalatenschap maximaliseren ten gunste van de schuldeisers, maar een curator heeft een dergelijk recht niet.

bied de Trustee een bedrag aan dat alle crediteuren met zekerheid en administratiekosten zal betalen en een voordeel zal bieden aan ongedekte crediteuren

het vinden van een creatieve oplossing voor de trustee kan u helpen een actief van een curator te kopen.

echter, een curator moet het onroerend goed in het algemeen verkopen voor een bedrag dat alle geldschieters volledig betaalt. Echter, een curator kan een overeenkomst met een geldschieter te nemen minder dan het volledige bedrag of voor de geldschieter om de trustee een “carve out” waarbij een deel van het bedrag verschuldigd aan die geldschieter zal worden betaald aan de trustee ten behoeve van het faillissement estate. Dit stelt een trustee in staat om een onderwater vastgoed te verkopen door een voordeel te bieden aan crediteuren.

zonder volledige betaling of met toestemming van een geldschieter die minder dan het volledige bedrag betaalt, kan een trustee het onroerend goed in het algemeen niet verkopen, althans niet binnen het Negende Circuit. Clear Channel Outdoor, Inc. v. Knupfer (in re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B. A. P. 9e Cir. 2008); zie 11 U. S. C. sectie 363(f).

met andere woorden, in tegenstelling tot een bewindvoerder die de bevoegdheid heeft om het onroerend goed tegen een bepaalde prijs te verkopen, zodat het onroerend goed tegen die prijs zal worden verkocht (en misschien door de geldschieter zal worden teruggenomen als er geen andere bieders verschijnen), moet een curator die onroerend goed wil verkopen, een bepaald bedrag ontvangen om dat onroerend goed te verkopen.

dit geldbedrag bestaat uit het totaal van alle pandrechten, de verkoopkosten, alle administratiekosten, betaling van de vrijstelling van de woning aan de debiteur, indien van toepassing, plus een extra bedrag dat bestemd is voor niet-gedekte schuldeisers.

3) de bieder van Stalking Horse worden door een aankoopbod in te dienen bij de curator

de curator zal een aankoopbod aanvaarden dat zij toereikend achten, ook al zouden zij het niet erg vinden. Deze koper, bekend als een stalking horse bieder, wordt vervolgens voorgelegd aan de faillissementsrechtbank als de voorgestelde koper in een motie tot goedkeuring van een verkoop Onder 11 U. S. C. sectie 363. Niet alleen de prijs moet voldoende zijn, maar ook de voorwaarden moeten voldoende zijn.

schrikt de curator niet af met onvoorziene gebeurtenissen

de curator zal eerder het aanbod aanvaarden met de minste onvoorziene gebeurtenissen, zoals een financieringsongeval of een inspectieongeval. Onvoorziene reparaties zijn voor een trustee immers zeer moeilijk uit te voeren, omdat de trustee in de meeste gevallen geen geld in de nalatenschap heeft om dergelijke reparaties uit te voeren. Zelfs verder, het inhuren van iemand om een reparatie uit te voeren kan toestemming van de rechtbank vereisen, die aanzienlijke advocaat tijd vereist, waarschijnlijk kost duizenden dollars. Het voordeel voor het landgoed en de schuldeisers van het inhuren van dergelijke professionals kan twijfelachtig zijn, dus het vermijden van deze complicaties zal uw aanbod sterker maken.

u kunt Faillissementseigendom financieren (maar contant geld is nog steeds koning)

over het algemeen zou een trustee, net als elke andere verkoper, de voorkeur geven aan een koper in contanten boven een koper die financiering nodig heeft. Echter, als de koper een lening kan financieren om het onroerend goed te kopen door middel van tijdens escrow nadat de verkoop motie is goedgekeurd door de rechtbank, dan is dit voldoende geacht. Net als bij elke verkoper, voel je vrij om documentatie te verstrekken aan de curator van het faillissement waaruit blijkt dat de financiële mogelijkheid om een verkoop te consumeren.

Faillissementsverkopen bieden koperbescherming zoals Borgstelling en inspecties

veel kopers zijn op hun hoede om te kopen op een executieveiling waar de titel wordt genomen als-is zonder restitutie als het onroerend goed niet is zoals verwacht. Een bewindvoerder accepteert het geld namelijk rechtstreeks van de koper in contanten of postwissels en registreert vervolgens de akte.

een curator opent echter in het algemeen een borg waarbij de curator een akte deponeert en de koper de nodige middelen deponeert en onvoorziene gebeurtenissen vrijmaakt. Kopers zijn van harte welkom om te onderhandelen over de voorwaarden van een aankoop, met inbegrip van inspectie van het pand en de gewone tijd om de titel verzekering te herzien om te zien dat alle problemen zijn opgelost. Als er iets mis gaat, kan de koper terug, vaak tijden met de trustee het behoud van de ernstige geld storting.

kopers moeten niet bang zijn om bescherming toe te voegen aan hun aanbod om ervoor te zorgen dat ze krijgen wat ze verwachten.

hoe om te gaan met bewoners van het pand

als u de deal echt wilt verbeteren om een geweldige prijs te krijgen, bied dan aan om het pand in zijn huidige staat te nemen, wat zelfs kan betekenen dat u alle bewoners van het pand accepteert.

u kunt echter om een gerechtelijk bevel vragen waarin staat dat er geen langlopende huurovereenkomsten van toepassing zijn op het pand, aangezien dergelijke huurovereenkomsten uw vermogen kunnen belemmeren om een onwettige gedetineerde (uitzetting) tegen die huurders te verkrijgen in de staatsrechtbank na de hoorzitting. Nog verder kan een koper willen vragen om een gerechtelijk bevel dat er geen wettige huurders op het pand, zodat de koper de sloten kan veranderen nadat de verkoop is gesloten. Met een dergelijk bevel, een koper zou zelfs een verdere order die de Verenigde Staten Marshall Service omzet bezit aan de koper te verkrijgen, waardoor een onwettige gedetineerde in de staatsrechtbank te vermijden.

vrij en vrij van alle pandrechten

sommige kopers vragen zich af of een faillissementsverkoop achtergestelde pandrechten wegvaagt die vergelijkbaar zijn met een verkoop voor Marktafscherming. De kwestie van junior liens is in wezen irrelevant, aangezien de curator het onroerend goed verkoopt, en niet de positie van een bepaalde pandhouder.

de term “vrij en vrij” komt uit artikel 363(f) van de Faillissementswet, dat de verkoop van een bezwaard goed toestaat waarbij de pandrechten op het goed worden opgeheven, maar worden gehecht aan de opbrengst van de verkoop.

de verkoop dient te worden voltrokken door middel van een borg waarbij de koper en de trustee een eigendomsverzekering krijgen, zodat er na de verkoop geen pandrechten meer overblijven. Afwezig iets ongewoons, die waarschijnlijk zou worden vermeld in een verkoop motie of een titel verzekering voorlopige rapport, wat zou gebeuren in een normale verkoop op de open markt kan gebeuren in een faillissement verkoop.

Ontbindingsvergoeding

een ontbindingsvergoeding is een geldelijke compensatie aan een bieder van een stalkend paard indien de verkoop aan een andere partij wordt gelast. De ontbindingsvergoeding zou moeten worden goedgekeurd door de faillissementsrechtbank. Het argument is dat een break-up fee een eerlijke compensatie is voor de bieder van het stalkende paard voor het risico, de moeite en de kosten om de voorgestelde verkoop aan te gaan.

koper te goeder trouw

volgens Artikel 363, onder m), van de Faillissementswet zou zelfs een omkering in beroep van een kooporder de geldigheid van een verkoop als koper te goeder trouw niet aantasten.

“hoewel de Faillissementswet en de Faillissementsregels geen definitie van goede trouw geven, hebben rechtbanken in het algemeen traditionele beginselen gevolgd door te oordelen dat een koper te goeder trouw iemand is die “te goeder trouw” en “voor waarde” koopt.”Het gebrek aan goede trouw wordt doorgaans aangetoond door fraude, collusie tussen de koper en andere bieders of de trustee, of een poging om grof oneerlijk voordeel te halen uit andere bieders.'”In re M Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9th Cir. 2003).

4) Hoe te overbieden bij een Faillissementsverkoop (veiling)

terwijl de curator de verkoper is, handelt de curator alleen onder gerechtelijk gezag door middel van een bevel tot goedkeuring van een motie tot verkoop van het onroerend goed overeenkomstig artikel 363 van de Faillissementswet. Om ervoor te zorgen dat de verkoop eerlijk is voor schuldeisers, zal de motie van verkoop over het algemeen voorzien in de procedures voor overbieden. Een overbidder is een potentiële koper van faillissementsgrond die vraagt om meer te betalen dan de voorgestelde koper die door de curator in de motie van verkoop is geïdentificeerd.

Controleer altijd het door de trustee ingediende voorstel tot verkoop om inzicht te krijgen in de procedures voor overbidding tijdens de hoorzitting. Het verkoopbericht zal instructies geven over elke pre-kwalificatie, die kan inhouden dat de trustee een kassiercheque aan de gedeponeerde bij escrow als die overbieder de hoogste bieder is en akkoord gaat met het uitvoeren van een koop-en verkoopovereenkomst vergelijkbaar met die van de stalking horse koper. De cheque van de kassier zou worden terugbetaald als de overbidder uiteindelijk niet de overhand heeft in het biedproces.

in het voorstel voor de verkoop worden de datum, het tijdstip en de plaats van de hoorzitting vermeld, evenals de minimale overbieding (soms vijf of tienduizend boven de voorgenomen koper) en de biedverhogingen (misschien een paar duizend dollar). Bijvoorbeeld, als de voorgestelde koper aangeboden $500.000, en de minimale overbid is $ 10.000 meer, met het bieden verhogingen van $ 5.000, de eerste overbidder zou moeten bieden $ 510.000, met het volgende bod vereist ten minste $515.000. Over het algemeen zal de rechtbank agenten, zoals een makelaar of advocaat voor de bieder, toestaan om te bieden namens een overbidder.

wanneer het moment van de veiling is aangebroken, zal de rechter de zaak gewoonlijk aan de orde stellen door de naam aan te geven van de schuldenaar wiens eigendom wordt verkocht. De rechtbank zal meestal vragen of er over-bieders aanwezig zijn op de hoorzitting. Of de rechtbank vraagt of niet, zorg ervoor dat u uzelf aan te kondigen via de telefoon of ga naar de lessenaar in de rechtbank aan te geven dat u aanwezig bent om te overbieden op het pand dat wordt verkocht.

als er een overboeking optreedt, zal de faillissementsrechter in het algemeen optreden als veilingmeester van het onroerend goed. Verwacht niet dat de rechter de opwinding brengt die je zou kunnen vinden op een veiling op televisie. Echter, de rechter zal zorgen voor eerlijkheid in het proces.

de echte opwinding voor een koper gebeurt wanneer er geen overbidders verschijnen als een onroerend goed kan verkopen voor tientallen of honderdduizenden dollars minder dan het onroerend goed zou kunnen verkopen voor als er een overbidder. Op basis van de ervaring van de auteur van dit artikel, faillissement onroerend goed zonder overbidders zal verkopen voor ongeveer 5% tot 45% minder dan de marktwaarde. Deze korting zal extremer zijn met minder liquide activa, zoals braakliggend land of dure woningen, en minder uitgesproken met meer liquide activa, zoals een eengezinswoning zonder grote gebreken die rond de mediane verkoopprijs in het gebied verkopen. Wanneer een overbidder verschijnt, daalt de korting tot ongeveer 10% of soms tot geen korting. In feite creëert de overbidder een markt voor het onroerend goed waarbij het wordt verkocht tegen een reële marktwaarde.

de rechtbank zal in het algemeen zowel de hoogste bieder, tegen de prijs van de hoogste bieder, als een back-upbieder, tegen de hoogste prijs van de back-upbieder goedkeuren. Dit wordt gedaan zodat er geen verder gerechtelijk bevel is vereist als de hoogste bieder besluit om het onroerend goed om welke reden dan ook niet te kopen. Hierdoor kan de curator het onroerend goed zonder verder gerechtelijk bevel aan de reservebieder verkopen.

neem contact op met een ervaren faillissementsadvocaat in Californië

als u vragen heeft voor een ervaren faillissementsadvocaat die talrijke eigendommen heeft verkocht namens faillissementsadvocaten, neem dan online contact met ons op of bel (844) 4-TALKOV (825568).

de faillissementsadvocaten van Talkov Law zijn bekwaam op het gebied van:

• Zakelijk Faillissement
• Hoofdstuk 7 Faillissement
• Faillissementsprocedures
• Onvrijwillig Faillissement
• Faillissement & Echtscheiding
• Vertegenwoordiging Van Crediteuren De Volgende Tabel Toont De