• Articles
• admin

kwalificatievereisten voor een huurder om het eigendom van zijn erfpachtwoning te kopen en een overzicht van de procedure.

antwoorden op specifieke problemen zijn beschikbaar in de veelgestelde vragen over huizen.

Aanvraagformulier-Erfpacht: Te betalen prijs-huizen en lokalen

aanvraagformulier-redelijke kosten Bestel-huizen en lokalen

Inleiding

deze brochure is niet bedoeld om de wet te beschrijven of een volledige interpretatie te geven, aangezien alleen de rechter dat kan doen. En het dekt niet elke zaak. Als u twijfelt over uw rechten en verantwoordelijkheden, moet u advies krijgen van een advocaat die gespecialiseerd is in dit gebied van de wet.

deze gids geeft een overzicht van de vereisten voor u om in aanmerking te komen voor de aankoop van het eigendom van uw erfpacht. Het geeft ook een overzicht van de procedure om dit te doen. Het gaat niet om het overeenkomen van de prijs om het eigendom te kopen. Zie hiervoor onze adviesgids over waardering voor het kopen van het eigendom van een erfpachtwoning.

hoewel de termen “verhuurder” en “huurder” in de tekst van de wet worden gebruikt, verwijzen deze naar de eigenaar en de erfpachter.

de wet

de Pachthervormingswet van 1967 (de wet van 1967) geeft huurders van huizen het recht om het eigendom te kopen. Het recht om het eigendom te kopen (en eventuele intermediaire erfpachtrente, bijvoorbeeld de erfpacht) zonder toestemming van de verhuurder wordt ‘enfranchisement’genoemd. Sommige verhuurders zullen de eigendom verkopen zonder dat u een formele claim hoeft te maken, maar of u nu een claim moet indienen of niet, moet u professioneel advies krijgen om uit te vinden ongeveer wat het hele proces zal kosten.De wet van 1967 is in de loop der jaren gewijzigd en verlengd, waardoor de regels voor de berekening van de prijs ingewikkeld zijn geworden. De meest recente wijzigingen zijn opgenomen in de Commonhold and Pachthold Reform Act 2002, die de regels voor het in aanmerking komen voor een rechtzetting vereenvoudigt en huurders extra rechten verleent.

recht op stemrecht

het recht op stemrecht is afhankelijk van het huis, de huurovereenkomst en u die voldoet aan bepaalde voorwaarden, die hieronder worden uiteengezet.

het huis

het huis moet een gebouw zijn dat redelijkerwijs als een huis wordt beschouwd, verticaal gescheiden van elk aangrenzend huis. Het maakt niet uit of het gebouw is verdeeld in flats, zolang je de verhuur van het hele huis.

bepaalde gebouwen die bedrijfsruimten bevatten, kunnen als een huis in de zin van deze definitie worden aangemerkt. Bijvoorbeeld, de verhuur van een gebouw dat is een winkel met een flat hierboven kan in aanmerking komen voor enfranchisement.

de huurovereenkomst

het moet een erfpacht zijn, oorspronkelijk voor een duur van meer dan 21 jaar of met een recht op verlenging.

de erfpachter

u moet de erfpachter van het huis zijn op het moment dat u het stemrecht aanvraagt, en moet de huurovereenkomst gedurende de afgelopen twee jaar hebben gehad. (Ook, als je het recht hebt om de eigendom te kopen, als je sterft uw persoonlijke vertegenwoordigers kunnen dienen een bericht om het te kopen binnen twee jaar na de toekenning van probate of brieven van administratie.)

Wat is inbegrepen in de verkoop?

het recht is het eigendom van “het huis en de gebouwen” te kopen.

de definitie van “lokalen” in de wet omvat alle garages, bijgebouwen, tuin, erf en alle aan de huurder met het huis verhuurde zaken. Het pand moet worden verhuurd met het huis, maar dit kan onder een extra huurovereenkomst of akte.

de verhuurder kan vragen dat het pand in de verkoop wordt opgenomen indien het houden ervan de verhuurder moeilijkheden of ongemak zou bezorgen. Of, ze kunnen vragen om bepaalde gebouwen te behouden als ze een belang in deze hebben en kunnen lijden ontberingen of ongemak als gevolg van de verkoop ervan.

de procedure

de procedure voor de aankoop van het eigendom is vastgelegd in de wet van 1967 en in de “Enfranchisement Regulations” (hierna “de verordeningen” genoemd). De procedure voor huizen volgt niet dezelfde duidelijke termijnen als bij het verlenen van stemrecht aan flats of het verlengen van uw huurovereenkomst.

de mededeling van de huurder

u start het proces door uw verhuurder een mededeling van de huurder te doen toekomen. Uw verhuurder (of’ reversioner’) is de persoon die een huurovereenkomst van 30 jaar of meer dan u heeft. Dit zal meestal de freeholder zijn. Als er andere verhuurders naast de freeholder, moet u ook dienen een bericht op hen.

de aankondiging moet worden opgesteld in de vorm die in de verordeningen is vastgesteld (de voorgeschreven vorm) of moet dezelfde informatie bevatten. Bij twijfel is het het beste om de voorgeschreven vorm te gebruiken.

u hoeft geen voorgestelde prijs in de mededeling op te nemen. Bij de uitvoering van de aankondiging ontstaat een contract tussen beide partijen om de eigendom toe te kennen en te aanvaarden. Het contract is gebaseerd op de verkoopvoorwaarden die in het reglement zijn vastgelegd. De prijs moet worden overeengekomen met behulp van de formule in de wetgeving, zie hieronder.

u (en eventuele gezamenlijke huurders) dient de kennisgeving te ondertekenen. De jurisprudentie heeft gesuggereerd dat u een agent toestemming kunt geven om de kennisgeving te ondertekenen. U kunt het bericht in persoon te dienen of post het naar het laatst bekende adres van de verhuurder in Engeland en Wales.

antwoord van de verhuurder

indien de verhuurder een “kennisgeving in antwoord” wil doen, dient hij dit te doen binnen twee maanden na de datum van de kennisgeving van de huurder. Als de verhuurder geen bericht in antwoord dient, belet dit hen niet om te onderhandelen over de waardering of aan te vechten of de kennisgeving van de huurder geldig is, hoewel er kostengevolgen kunnen zijn als de zaak naar de rechter gaat. Ook, als de verhuurder geen bericht in antwoord dient, kunnen ze later niet de omvang van de gebouwen die ze willen worden opgenomen in, of uitgesloten van, de claim aan te vechten.

indien de verhuurder een bericht als antwoord indient, moet in het bericht worden vermeld of de verhuurder uw claim om het eigendom te kopen erkent en, zo niet, waarom niet.

de verhuurder kan drie keer de jaarlijkse huur van het onroerend goed vragen.

Procedure na de voor het antwoord van de verhuurder toegestane datum

indien de verhuurder uw verzoek in het antwoordbericht erkent, wordt de te volgen procedure beheerst door de verordeningen, waarin de verkoopvoorwaarden zijn vastgesteld. Deze gelden evenals de onderhandelingen om de prijs overeen te komen.

volgens het reglement moet de verkoop ten minste vier weken na de overeengekomen prijs plaatsvinden.

indien u en de verhuurder geen prijs kunnen overeenkomen, dient u een aanvraag in te dienen bij het First-tier Tribunal (Property Chamber), of het payment Hold Valuation Tribunal in Wales, voor een beslissing over de prijs. Het gerecht kan ook alle geschillen met betrekking tot de verkoop behandelen (bijvoorbeeld de omvang van het huis of de gebouwen of de rechten of voorwaarden die in de verkoop moeten worden opgenomen).

indien de verhuurder uw claim niet toegeeft (hetzij in het bericht als antwoord, hetzij door geen bericht als antwoord te geven), moet u zich tot de county court wenden om het eigendom te kopen.

voltooiing van de verkoop

zoals hierboven uiteengezet, kan de verkoop vier weken na de overeengekomen prijs plaatsvinden. Echter, ofwel u of de verhuurder kan kiezen voor de Werkelijke einddatum door het geven van de andere een kennisgeving met vermelding van de eerste werkdag vier weken na het geven van de kennisgeving.

indien u of de verhuurder niet voldoet aan de verplichtingen die voortvloeien uit de kennisgeving van de huurder of de verkoopvoorwaarden die in het reglement zijn vastgelegd, kan de andere een “ingebrekestelling” van twee maanden in acht nemen. Deze mededeling moet verwijzen naar voorwaarde 10 van de verkoopvoorwaarden, uitleggen welke verantwoordelijkheid niet is voldaan, en vragen om dit recht te zetten voor het einde van de mededeling.

als u niet voldoet aan de verzoeken van de ingebrekestelling, eindigt het contract en kan de verhuurder de borg houden. Als de verhuurder niet aan de verzoeken van de kennisgeving voldoet, eindigt het contract, hoeft u de kosten van de verhuurder niet te betalen, en de Verhuurder zal de borg retourneren.

in de meeste gevallen zult u willen dat het contract wordt voltooid, zodat het onwaarschijnlijk is dat er een ingebrekestelling zal plaatsvinden. Als de verhuurder niet voldoet aan hun verantwoordelijkheden, hebt u meer kans om andere oplossingen te gebruiken, zoals het aanvragen van een gerechtelijk bevel om de verhuurder te dwingen om de verkoop te voltooien.