De werkelijke kosten van het kopen en verkopen van een huis in Japan

december 19, 2021

huizen in Japan behoren volgens de organisatie voor Economische Samenwerking en ontwikkeling (OESO) tot de goedkoopste ter wereld. Toch besteden inwoners nog steeds gemiddeld 22% van hun totale inkomen aan huisvesting.

het kopen van een huis in plaats van het huren kan uw levensstijl verbeteren, maar in mijn ervaring is het moeilijk om winst te maken. Laten we praten over waarom je extra voorzichtig moet zijn bij het beslissen over een van de grootste en belangrijkste financiële beslissingen van je leven in Japan.

het besluit nemen

er zijn veel huizen klaar om te worden opgekocht. Maar is het het waard?

mijn vrouw en ik waren allebei ziek van ons afbrokkelende, Halfvrijstaande, twee verdiepingen tellende huurhuis in de buurt van het treinspoor en een aantal luidruchtige buren. We waren van plan om te blijven in onze fulltime baan lesgeven voor ten minste 10 jaar.

dat maakte de kosten van het verhuizen, het kopen van een huis en zelfs de verkoop meer de moeite waard. Geen van ons was een permanente bewoner. De huidige tarieven zijn nog lager, maar in 2004, kreeg ik een 2,4% tien jaar hernieuwbare hypothecaire lening van MUFJ.

Plaza Homes geeft een overzicht van banken en hun huidige kredietbehoeften. Voor buitenlanders, deze variëren van een minimum van ¥4.000.000 inkomen ten opzichte van het voorgaande jaar, een 10% aanbetaling en hypotheekverzekering.

de behoeften zijn lager voor Japanse onderdanen, maar er zijn uitzonderingen en lagere rente op langlopende leningen. We leenden het volledige bedrag, inclusief de verzekering en aanbetaling.

in Japan rekenen de makelaar van de koper en de makelaar van de verkoper een commissie van 3% op de verkoopprijs van het huis en vaak een extra £ 60.000 voor Engelse diensten. Real Estate Japan biedt gratis webinars en vitrines eigenschappen over heel Japan. Suumo, een groot bedrijf, lijsten makelaars gespecialiseerd in buitenlanders. Rakuten Real Estate en Yahoo! Onroerend goed bieden ook onroerend goed aanbiedingen. Belangrijke prijsfactoren zijn de locatie, leeftijd en afstand van een treinstation of bushalte.

nieuwe vs. gebruikt

zoals een nieuwe auto van de kavel rijden, wordt een nieuw huis afgeschreven zodra u het koopt. Dus net zoals je zou kunnen overwegen het kopen van een tweedehands voertuig dat is enkele jaren oud en heeft een lage kilometerstand—een ouder huis zal zwaar worden verdisconteerd. Een nieuwer huis zal echter geen dure renovaties vereisen.

we kochten een mooi huis van drie verdiepingen in een mooie buitenwijk van Kawasaki, 93 vierkante meter en slechts negen jaar oud.

de verkopers hadden aanvankelijk ¥40.000.000 betaald, maar waren genoteerd op ¥29.900.000. We hebben met succes tegen aangeboden ¥26.500.000. Onze hypotheekverzekering (¥1.000.000), makelaar vergoedingen en belastingen waren een andere ¥1.925.350. We hebben de vloer laten vervangen, de keuken opgewaardeerd en we hebben het huis opnieuw geschilderd voor ¥340.000, wat in totaal ¥28.765.000 kostte.

een hypotheek is misschien geen investering

het argument luidt dat het afbetalen van uw woonhypotheek beter is dan het betalen van huur omdat u uiteindelijk eigenaar bent van uw woning. Maar alles hangt af van je uitgaven. Bijvoorbeeld, onze maandelijkse hypotheekbetalingen waren ¥105.000 vergeleken met ¥114.000 huur voor onze oude 60 vierkante meter huurwoning.

we hadden nu een prachtig huis, betere maandelijkse cashflow en vermeden de koushin ryou, de tweejaarlijkse huurverlenging vergoeding (¥114.000). Echter, in de loop van de 15 jaar dat we eigendom van het huis, betaalden we onroerend goed belastingen, reparaties en onderhoud, in totaal ¥2.424.000. Het wonen in dat huis gaf ons veel plezier, maar het was geen investering. De totale kosten bedroegen ¥31.415.394.

potentiële voordelen

het financiële beeld is niet zo slecht als het eruit zou kunnen zien. Deze dagen zijn er een aantal nieuwe fiscale voordelen voor kopers. Huizenkopers kunnen bijvoorbeeld in aanmerking komen voor een woonhypotheek-aftrek van hun inkomstenbelasting, die 1% van hun eindejaarshypotheeksaldo bedraagt. Bovendien, als de koper verdient minder dan ¥7.800.000 inkomsten, zullen ze ook in aanmerking komen voor zo veel als ¥500.000 in een cashback huisvesting voordeel.

ondernemers kunnen hun financiële situatie verder verbeteren door hun huizen voor een bedrijf te gebruiken. Ze zouden bijvoorbeeld een ruimte kunnen gebruiken voor een taalschool. Anderen kunnen in een suite en verhuren aan studenten. Op een dag verhuren ze misschien zelfs hun hele huis.

een laatste langetermijnvoordeel voor het bezit van een woning is zekerheid voor wanneer u met pensioen gaat. Helaas, eenmaal met pensioen of op een vast inkomen, het vinden van een huurwoning is niet gemakkelijk. Maar omdat je je huis bezit, zal je deze uitdaging nooit aangaan.

Later in het leven is de kans om een huis te kopen beperkt omdat u inkomen uit arbeid nodig hebt om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Sommige van mijn gepensioneerde vrienden zijn geschokt. Hoe groot hun bankrekeningen of aandelenportefeuilles ook zijn, ze kunnen geen bankhypotheken krijgen. In plaats daarvan moeten ze met contant geld kopen.

verkopen en uitbetalen

het duurste deel van de aankoop/verkoop van een huis in Japan is de grond.

in onroerend goed neemt alleen de grond (of een deel van die grond voor een appartement) in waarde toe. Van Hong Kong tot Singapore hebben stijgende grondprijzen geleid tot aanzienlijke vastgoedwinsten.Japan daarentegen heeft een dalende bevolking, weinig Immigratie en meer gebouwen per jaar. Dus, meer leegstaande woningen. Bovendien zijn de prijzen van Tokio door de lage rente zeer weinig gestegen, terwijl andere grote steden stabiel zijn gebleven. Maar de waarde van onroerend goed daalt in kleine steden en plattelandsgebieden.

vóór de pandemie verkochten mijn vrouw en ik ons huis—de timing van de verkoop tussen November en April. Huizen worden meestal verkocht aan gezinnen met kinderen, en deze verkoop vindt plaats vóór het begin van de nieuwe school term.

ons agentschap plaatste het voor ¥23.947.318 omdat het gebouw nu meer dan 25 jaar in waarde was gedaald. De waarde van ons onroerend goed lag nu dicht bij de grondwaarde (ongeveer ¥20 miljoen). Slechts drie groepen kwamen over twee maanden, en één bood de prijs aan. Onze makelaar kosten en belastingen waren ¥839.160.

totale verliezen

het is een grote beslissing, dus denk erover na.

tussen onze koopprijs, een tweedehands huis en alle kosten (¥32.254.554), verloren we ¥8307.236. Als we nooit hadden verhuisd en onze oude plek voor 15 jaar hadden verhuurd (zonder huurverhogingen), zouden onze totale woonkosten slechts ¥21.375.000 zijn geweest.

onze levensstijl was verbeterd in ons nieuwe huis. Maar we hadden twee keer zoveel huur kunnen betalen en nog steeds verder vooruit kunnen zijn. We hadden ook het geld kunnen verdubbelen dat we hebben bespaard door het in diezelfde periode te investeren.

het kopen van een huis in Japan kan uitstekende persoonlijke voordelen hebben, maar meestal weinig financiële voordelen, vooral op korte termijn. Dus zorg voor wat je koopt en hou het pand.

hoe langer je het vasthoudt, hoe beter de getallen. Dan, natuurlijk, de waarde van uw huis daalt, maar uiteindelijk, en met een aantal renovaties, je zou er comfortabel wonen, zelfs winstgevend.

NCPEA Professor

Blog, Lifestyle and News