Bouw je eigen huis-grand Designs voor beginners
Ik geef het Kanaal 4-programma Grand Designs de schuld. Net als tienduizenden anderen heb ik mijn eigen huis gebouwd. Het kostte meer dan ik had gepland, duurde langer dan verwacht en eindigde met een akelig bezoek aan een advocaat. Maar net als bij de bevalling was de pijn het waard. We hebben het huis van onze dromen met ruimte, licht en twee vaatwassers.
toch had ik naar de waarschuwingssignalen moeten luisteren. In de 18 jaar dat Grand Designs in de lucht is geweest, heeft het land blij met de aanblik van tientallen design-getroffen paren die zichzelf verarmen en hun geestelijke gezondheid in gevaar brengen op zoek naar ideale huizen te bouwen op minder dan ideale sites.
In de laatste serie werd een echtpaar gedwongen om te lenen van familieleden toen ze hun nieuwe landhuis vonden met uitzicht dat niet kon worden aangesloten op de elektriciteit of watervoorziening zonder een extra £40.000 te besteden aan het graven van een lange geul in de weg. In Hertfordshire besteedde een ontwikkelaar (die beter had moeten weten) zes jaar aan het vechten tegen de planners en nog eens vier jaar aan het bouwen van zijn Romeinse villa-geïnspireerde huis. De kosten zijn in de tien jaar gestegen van £600.000 tot naar schatting £ 2 miljoen.
deze verhalen van ellende lijken de mensen niet af te schrikken. Zelfbouwers zijn nu goed voor bijna 10 procent van de particuliere nieuwbouwwoningen in het Verenigd Koninkrijk. Maar er zijn een aantal vuistregels die kunnen helpen de bouw van een huis glad te strijken-of te voorkomen dat een toezicht verandert in een catastrofe.
Be prepared
de meeste self-builds hebben relatief bescheiden ontwerpen. De reden, volgens James Blair, van de zelfgebouwde Hypotheekwinkel in Hertfordshire, is dat de ambitieuze telegenische schema ‘ s die we kennen en waar we van houden nooit financiering zouden krijgen van hypotheekverstrekkers. Self-builders hebben een overzicht of volledige bouwvergunning nodig om initiële financiering te krijgen. Ze hebben ook een professionele projectmanager nodig, gedetailleerde kosten en een bouwer die is doorzocht en aanbevolen.
het vergt veel geduld en een grote storting voor zelfbouwers om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Ze moeten ook een huis dat gemakkelijk kan worden gewaardeerd bouwen, niet een eenmalige meesterwerk gemaakt van zeecontainers op een steile helling met beperkte toegang. Ze moeten ook genoeg geld hebben om vertragingen in de “fase betalingen” die hypotheekverstrekkers vrij te geven aan de bouw en dure rente te financieren tijdens de bouw te dekken.
ik sloeg een bestaand huis neer en begon opnieuw. Het bouwen van een nieuw huis heeft fiscale voordelen in plaats van het uitbreiden van een bestaand huis. Nieuwe self-builds komen in aanmerking voor kortingen op BTW. Kevin McCloud, de Grand Designs presentator, schat dat de typische kosten van het bouwen van uw eigen huis £1.500-£2.000 per vierkante meter — als je vasthouden aan uw oorspronkelijke ontwerp en specificatie. Plannen veranderen kan je duur komen te staan.In 2011 kondigde de regering, als onderdeel van haar huisvestingsstrategie voor Engeland, aan dat ze het aantal zelfgebouwde woningen zou verdubbelen, met 100.000 woningen die in 2021 voltooid zouden zijn. De wetgeving in 2016 omvatte verschillende maatregelen om zelf en op maat te bouwen te vergemakkelijken, waarbij de Raad De plicht kreeg om land toe te wijzen.
in het kader van de wet inzake huisvesting en Planning zouden lokale overheden moeten overwegen hoe zij zelfbouw het best kunnen ondersteunen. Zij moeten toestemming geven voor de ontwikkeling van voldoende geschikte Onderhouden percelen grond om te voldoen aan de vraag naar zelfbouw en aangepaste woningbouw in hun gebied binnen de komende drie jaar. Het niveau van de vraag wordt bepaald door hoeveel mensen zich registreren voor het recht om te bouwen in een jaar. De eerste “basisperiode” eindigde eind vorige maand.
raden verschillen in hun bereidheid om zelfbouwers te helpen: uit een rapport over de sector door onderzoek bleek dat lokale overheden in het noordoosten en West Midlands het meest behulpzaam waren voor zelfbouwers.
volgens AMA-onderzoek zijn de grootste problemen voor zelfbouwers de beschikbaarheid van grond, het verkrijgen van bouwvergunningen en de toegang tot financiering. De meeste zelfbouw woningen zijn high-specificatie vrijstaande woningen — en een belangrijke groeigebied is domotica, Intelligente huizen die het gemakkelijker gemaakt om zonnepanelen te coördineren met het gebruik van apparaten zoals vaatwassers en wasmachines, ervoor te zorgen dat ze alleen kwam op wanneer de zon schijnt.
lenen om te bouwen
zelfbouwers hebben vooraf meer geld nodig dan conventionele huiseigenaren. Ze moeten meestal hun bouwpercelen kopen en hun planning aanvragen financieren voordat ze leningen kunnen krijgen.
hypotheken voor zelfbouwers zijn meestal alleen rente. Ze werken als een debet: de lener betaalt rente wanneer geld wordt opgenomen bij de voltooiing van elke fase van de bouw. Goedkope leningen met vaste rente zijn meestal niet beschikbaar tijdens het bouwproces en er kunnen forse exitkosten worden opgelegd aan leners die leningen veranderen wanneer het werk is voltooid. Self-build rente is meestal meer dan 5 procent.
zelfbouwers moeten ervan uitgaan dat ze zes maanden nodig hebben om hun financiering op gang te krijgen en 25% van de kosten van de grond en bouwmaterialen vooraf moeten betalen. Voordat ze een hypotheek kunnen aanvragen, moeten ze ook een volledige of globale bouwvergunning hebben. Wanneer het gebouw is voltooid zullen sommige zelfbouw kredietverstrekkers automatisch een lager tarief conventionele hypotheek aanbieden.
kredietverstrekkers worden geleid door taxateurs omdat zij geen geld willen lenen op een onroerend goed dat minder waard is dan de lening. Zij hebben marktbewijs nodig van de wederverkoopwaarden van de eigendommen die zij op het punt staan te bouwen. Dit geldt met name voor geprefabriceerde gebouwen en “kit”-Huizen; zij zullen om gedocumenteerd bewijs van hun structurele integriteit en levensduur op lange termijn vragen.
de meeste zelfbouwers gebruiken makelaars om hun leningen te vinden. De Heer Blair van de Self Build Mortgage Shop zei: “het krijgen van een lening is als tanden trekken nu. Het duurt drie tot vier maanden om een principebesluit over de hypotheek te krijgen. Het duurt een minimum van £ 5.000 alleen maar om de hypotheek te krijgen met de kosten van de geldschieter, arrangement kosten, waardering kosten en bouwvergunning.”
in het begin stuurt hij potentiële cliënten meer dan 100 vragen, waaronder enkele over hun uitgaven en inkomsten. Hij ontvangt elke dag nieuwe vragen, maar vaak hoort hij pas over 18 maanden van de opdrachtgevers als ze op zoek zijn naar percelen, bouwers en architecten.De Heer Blair vindt zeer weinig zelfbouwers in de buurt van Londen omdat de grondprijzen te hoog zijn. “Het land in het zuidoosten is te duur . . . Het draait allemaal om betaalbaarheid, net als een gewone hypotheek.”
sommige kredietverstrekkers worden afgeschrikt door de hogere kosten en risico ‘ s, en de relatief kleine bedrijfsvolumes, volgens industry body UK Finance. “Sommige bedrijven die zelfbouwhypotheken aanbieden, zijn kleinere regionale kredietverstrekkers, dus sommige kredietnemers kunnen het moeilijk vinden om de markt te onderzoeken. Maar net als bij andere vormen van hypotheeklening, kunnen potentiële leners een makelaar gebruiken om hen te helpen Potentiële Bronnen van financiering te identificeren,” zegt het.
Ray Boulger van hypotheekmakelaar John Charcol zegt dat de zelfbouwrente hoger is om de hogere administratiekosten weer te geven. Elke stagebetaling omvat de kosten van een herinspectie-en er kunnen in de loop van een project maar liefst zeven kredietopnemingen plaatsvinden.
” echter, de extra kosten in termen van Vergoedingen en rente zijn normaal aanzienlijk minder dan de stijging van de waarde van het pand wanneer voltooid in vergelijking met de kosten van de grond, gebouw en honoraria,” zegt hij.
het vinden van een perceel en het verkrijgen van toestemming
het registreren voor het recht om te bouwen bij een lokale overheid zou het uiteindelijk gemakkelijker moeten maken om een perceel te vinden, maar veel zelfbouwers nemen hun toevlucht tot makelaars. Er zijn weinig percelen met bouwvergunning te koop, maar agenten moeten eigenschappen op hun boeken hebben die geschikt zijn voor sloop en herontwikkeling. Dit betekent dat kopers een premie betalen ten opzichte van bouwgrond (evenals de kosten van sloop), maar ze zouden het gemakkelijker moeten vinden om een bouwvergunning te krijgen. Plotfinder.net, een website, verzamelt informatie van mensen die percelen verkopen en van makelaars, waardoor het beschikbaar is voor abonnees.
in Engeland wordt ongeveer 75% van de aanvragen ingewilligd; indien uw aanvraag echter wordt afgewezen, kunt u de aanvraag wijzigen en opnieuw indienen, of u kunt een beroep doen op de planning inspectorate. Ongeveer 40 procent van de afgewezen aanvragen van huishoudens wordt later toegekend. In de meeste gevallen zal een gewijzigde tweede toepassing gratis zijn.
het is het beste om eventuele aanvragen met de buren te bespreken alvorens ze in te dienen, omdat dit bezwaren en vertragingen kan voorkomen. Als de buren geen bezwaar maken en de officieren goedkeuring aanbevelen, zullen ze meestal bouwvergunning verlenen voor een huishouder toepassing met behulp van wat bekend staat als gedelegeerde bevoegdheden.
indien er bezwaren zijn, kan de aanvraag naar een planningsvergadering gaan, waar u of uw agent de gelegenheid krijgt om het planningscomité toe te spreken, maar deze tijd is beperkt tot maximaal drie minuten. De kosten zijn momenteel £ 385 voor een volledige aanvraag voor een nieuwe enkele woning in Engeland. Deze vergoeding is vergelijkbaar in Schotland, Wales en Noord-Ierland.
sinds April 2008 gebruiken alle lokale planningsafdelingen hetzelfde aanvraagformulier, bekend als 1APP. De meeste zullen ook voorafgaand aan de toepassing richtsnoeren geven. Sommige kosten voor de service, dus het is de moeite waard om uit te vinden wat de kosten zullen zijn. Voor een woonhuis is het waarschijnlijk ongeveer £ 200 per vergadering.
ontwerp-en toegangsverklaringen, die het ontwerpconcept van een voorstel rechtvaardigen, moeten bij alle planningsapplicaties worden gevoegd. De meeste autoriteiten hebben richtsnoeren beschikbaar om u te helpen en sommige autoriteiten weigeren aanvragen te registreren, tenzij u deze in uw inzending opneemt.
het niveau van de werkzaamheden die in het kader van een toegestane ontwikkeling kunnen worden uitgevoerd, hangt af van een verscheidenheid aan factoren, waaronder de ligging (“natuurgebieden” en “natuurgebieden” hebben verschillende regels) en de omvang van de werkzaamheden die reeds op een terrein worden uitgevoerd. Andere factoren zijn het verlies van licht, uitzicht, ontwerp, eerdere planningsbeslissingen en toegang voor gehandicapten.
onvoorspelbare problemen kunnen altijd optreden. Na het slopen van een klein pand om een grotere te bouwen, kan een zelfbouwer vinden dat het riool moet worden verplaatst en het waterbedrijf zal een aanzienlijke binding van enkele duizenden Pond nodig totdat het werk is voltooid en geïnspecteerd. Het kan enkele maanden duren om het geld terug te krijgen.
naar behoren verzekerd
het is zinvol om uw eigen self-build verzekeringspolis te hebben en dit kan tussen £500 en £1.000 kosten, afhankelijk van de omvang van het totale contract. Zelfbouwers hebben een structurele garantie nodig voor een periode van 10 jaar en een garantie tegen defecten in ontwerp, vakmanschap en materialen. Verzekering is ook nodig voor openbare aansprakelijkheid, brand, diefstal en stormschade en voor zaken als handelaars die het werk niet voltooien.
de meeste zelfbouwers maken zich zorgen dat hun bouwer failliet gaat. Degenen met een National House-Building Council garantie zal meer geluk dan anderen in dat de NHBC zal regelen ofwel om een andere bouwer in te huren of te betalen voor het werk te voltooien. Deze aansprakelijkheid mag niet groter zijn dan 10 procent van de waarde van het huis, of £100.000, wat het grootste is.
het is belangrijk dat de eigenaars niet sneller dan gepland betalingen aan een bouwer vrijgeven, ongeacht hoeveel ze pleiten. In mijn geval ging mijn bouwer failliet toen het werk werd voltooid. De curator van de onderneming heeft een vordering ingediend voor aanzienlijk meer dan verwacht. Ik moest een advocaat en kwantiteit landmeter inhuren. Onbetaalde aannemers kwamen aan mijn deur vragen om betaling voor verschillende delen van het werk. Dit onthulde hoeveel het bouwbedrijf te veel in rekening had gebracht. Een metselaar vroeg £4.000 voor een tuinmuur waar de bouwer £12.000 voor eiste.
de uiteindelijke afwikkeling was veel goedkoper dan het gevraagde geld en omvatte aannemers die werden geleverd om de hagging te voltooien. Deze schikking zou niet zijn bereikt als de bouwer geld had ontvangen voor de laatste fase betaling.
indien het bouwbedrijf dat u in dienst neemt lid is van een beroepsvereniging, kunt u controleren of zij een door een verzekering gedekte garantie voor de kwaliteit van het werk hebben. Het Gilde van meester ambachtslieden heeft een optionele verzekering die de bouwer dekt als ze failliet gaan. Ontwikkelaar verzekering is ook beschikbaar om ervoor te zorgen dat een project wordt voltooid als een bouwer failliet gaat.
Controleer uw belastingpositie
u moet zegelrechten betalen als u een onroerend goed koopt tegen een prijs van meer dan £125.000 of £150.000 voor niet voor bewoning bestemde grond en eigendommen.
begaafde grond door familieleden betaalt geen zegelrecht, zelfs als zij reeds een woning bezitten. En zelfbouwers die voor land betalen betalen niet meer dan de initiële zegelrechten, hoeveel het pand ook waard is wanneer het voltooid is. Maar er zal een 3 procent zegelrecht toeslag zijn als ze een ander pand bezitten. Dit moet betaald worden binnen 30 dagen na aankoop van het perceel en alleen als ze hun oorspronkelijke eigendom binnen drie jaar verkopen kunnen ze dit terug claimen. Dit kan lock-up £ 4.750 op een site kost £150.000.
nieuwe woningen zijn BTW-vrij en daarom kan een zelfbouwer het grootste deel van de op materialen betaalde BTW terugvorderen. De belasting kan echter niet worden teruggevorderd op professionele en toezichthoudende diensten zoals onderzoek, ontwerp, planning en het huren van gereedschap en installaties, aangezien deze niet zijn vrijgesteld; net als huishoudelijke apparaten zoals fornuizen en koelkasten, zelfs als ze zijn ingebouwd. De gemiddelde BTW-terugvordering voor eenmalige regelingen bedraagt ongeveer £ 13.200. U kunt geen aanspraak maken op de BTW als u van plan bent om de woning te gebruiken voor een zakelijk doel, maar dit geldt niet voor het werken vanuit huis.
beschouw kit huizen
Huf Haus is een Duits bedrijf dat 250 op maat gemaakte geprefabriceerde huizen heeft gebouwd in het Verenigd Koninkrijk in de afgelopen 17 jaar. Nauwkeurige budgettering is een van de voordelen die het claimt voor self-builders: elk paneel, moer, bout, raamruit is pre-costed en pre-gefabriceerd en zodra de homebuilder zich heeft aangemeld kunnen ze geen enkel item veranderen.
hoewel het bedrijf zelfbouwers niet helpt om een perceel grond te vinden of een hypotheek te regelen, heeft het wel een eigen planningsadviseur die met klanten werkt om een bouwvergunning te verkrijgen. Het bedrijf werkt nauw samen met klanten in een vroeg stadium, omdat dit hen in staat stelt om permissies te krijgen in natuurgebieden en groene banden.
zodra de delen van het huis de bouwplaats bereiken, duurt het meestal een week tot 10 dagen om het gebouw weerdicht te maken met dakpannen. Afhankelijk van de grootte van het huis, duurt het nog eens 12-16 weken voor fit out. HUF Haus bevindt zich aan het hogere eind van de markt in termen van kosten, met een gemiddelde prijs van £3.000 per vierkante meter. Hoge specificatie ontwerpen zijn verantwoordelijk voor een groot deel van dit, maar kunnen helpen in het planningsproces vanwege hun groene geloofsbrieven en architectonische verdienste. Woningen omvatten hernieuwbare verwarmings-en koelsystemen, smart home-technologie en ventilatie.
het cruciale probleem voor elke zelfbouw is om binnen het budget te blijven. Dit is alleen mogelijk als uw aannemer nauwkeurig schat en zich aan zijn beloften houdt. Uiteindelijk moest ik een hoeveelheidsmeter inhuren om mijn aannemer tot rust te brengen. Veel beter om vanaf het begin een stoere projectmanager te krijgen die weet wat dingen moeten kosten en wiens woord wet is. Onze nieuwe woning kost meer dan het was de moeite waard bij voltooiing, maar een paar jaar later, is het meer waard dan het bedrag besteed.