파산 부동산 매입–투자자를 위한 4 가지 팁[부동산,주택]
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많은 부동산 구매자는 부동산소개업자나 차압 경매에서 부동산을 구매하는 방법을 알고 있지만,파산에서 주택 및 기타 부동산을 구입하는 방법에 대해서는 상당한 미스터리가 있습니다. 다른 구매자 있으면 참으로,파산 판매의 가까운 검토는 공개 시장안에 지불되는 가격의 10 에 50%의 할인을 떨어져 보인다. 당신은 전체 가격을 지불 좋아하는 경우에,더 이상 읽을 수 없습니다.
그러나,부동산에 거래를 찾을 하려는 경우 아래는 파산 경매를 통해 파산 법원에서 부동산을 구입에 최고의 팁. 이 끝은 수많은 파산 수탁자의 대신으로 파산안에 부동산을 매출하는 경험의 년에 캘리포니아안에 우리의 파산 변호사에의해 제공된다.
1)온라인 파산 부동산 판매를 찾는 방법
프로세스의 첫 번째 단계는 구입에 관심이 파산 속성을 찾는 것입니다. 그러나,이 보일 수 있습니다 쉬운 일이 아닙니다. 파산은 로스 앤젤레스 카운티에 제출하지만,채무자가 텍사스에있는 속성을 소유하는 경우,그 텍사스 속성의 판매는 캘리포니아에서 파산 수탁자를 통해 로스 앤젤레스의 파산 법원에서 발생합니다.
대부분의 법원은 웹 사이트에 판매 통지를 게시합니다. 예를 들면,캘리포니아의 중앙 지구에는 저 법원안에 판매의 고지를 목록으로 만들는 웹사이트가 있는다. 즉,속성의 구매자 캘리포니아 혼자 4 개의 지방 법원 데 미국에서 94 지방 법원의 웹사이트를 샅 샅히 뒤져 필요가 그냥 모든 미국에서 판매를 찾을.
구매자는 부동산소개업자가 제공하는 다중 리스팅 서비스에서 파산 부동산을 찾을 수 있다는 인상을 받을 수 있습니다. 그러나,적어도 남부 캘리포니아에서 거기 아무 확인란 속성 파산을 통해 판매 되 고 지정 하려면 에이전트 목록을 허용 합니다. 그럼에도 불구 하 고,단어 파산에 대 한 공개 또는 개인 의견의 검색 몇 가지 목록을 공개할 수 있습니다.
또한,당신은 파산에 상업용 부동산을 찾고 있다면,검색 LoopNet.com 다음 키워드 파산을 사용하여,더 많은 필터를 클릭하여 파산 속성에 대한.
파산 속성을 찾을 수 있는 또 다른 방법은 반복에 관심이 있는 지역에서 제 7 장 수탁자에 대 한 속성을 나열 결국 부동산 소개 업자의 목록을 따르는 것입니다. 이 부동산소개업자가 이는 까 누구 이전 판매 고시의 검토는 아마 보일 것이다. 너가 확실하지 않으면,그들이 아마 명부작성을 얻는것을 보이는 중개인의 이름을 알 것이다 대로 원한 지역안에 파산 검사를 연락하십시요. 너는 또한 저 시간에 있을지도 모른다 어떤 판매관해서 묻기 위하여 파산 관리위원회를 접촉할 수 있는다.
파산 재산을 찾는 것이 얼마나 어려운지를 감안할 때,웹 사이트 Inforuptcy.com 전국 파산 판매 목록의 독창적 인 솔루션을 내놓았다. 서비스가 자유롭지 않는 동안,너가 파산 수탁자에게서 집 또는 다른 재산을 구매하기에 관하여 심각하면,더 나은 서비스.
2)파산 수탁자에게 문의
파산 채무자가 소유하기를 원하는 부동산을 찾으면 부동산 변호사에게 연락하거나 제 7 장 또는 제 11 장 수탁자에게 연락하십시오. 그 채무자에 대한 재산을 처리 수탁자의 이름을 찾으려면,당신은 수탁자의 이름을 찾을 수 있습니다 Pacer.gov.모든 서 장 7 수탁자에 대한 연락처 정보는 Justice.gov.
수탁자는 부동산 판매에 관심이있을 수 있습니다. 수탁자가 중개인없이 재산을 매출할 수 있으면 때때로,중개인 요금을 기피해서 채권자에게 더 큰 배급을 제공하기에 흥미있을 지도 모른다. 종종,수탁자의 변호사는 이혼이 파산에 이르게 한 후 파산 재산이 채무자에 의해 살았을 때와 같은 수탁자의 동의 및 파산 법원의 승인을 얻기 위해 필요한 조건에 대한 통찰력을 가질 수있다.
파산 관리위원회는 차압 관리위원회보다 더 강력하다
경험 부동산 투자자 아론 노리스는 설명,부동산 경매의 많은 종류가 있습니다. 파산 수탁자가 법원 단계에 신탁 증서 또는 저당을 판매하는 처분 수탁자와 유사한 경우 일부 당사자는 궁금합니다.
이들은 동일하지 않지만 몇 가지 유사점이 있습니다. 파산 수탁자는 파산법의 단면도 541(아)에서 찾아낸 재산의 재산의 정의의 밑에 채무자 재산안에 권리의 모두를 소유한다. 그것은”수집 하 고 돈을 같은 수탁자 역할을 하는 부동산의 속성을 줄이기 위해 파산 관재인의 의무,그리고 신속 하 게 같은 재산을 닫습니다 관심 당사자의 최선의 이익과 호환 됩니다.”11 미국 제 704(에이)(1). 수탁자는 채권자에 대한 지불에 수수료를 지불,그들은 채권자를 지불하는 재산을 판매 할 필요가있다. 그들은 구매자를 찾아내고,대금업자와 협상하고,제목을 완전히 하거나 재산에 겉으로는 부당한 유치권을 공격하기 위하여 파산 적 소송을 신청해서 재산을 판매한다.
대조적으로,차압 수탁자는 단순히 압류 대금업자에 의해 제안 된 가장 낮은 입찰에서 신탁 증서(즉,신탁 증서에 대한 선임 유치권에 따라 재산)에 따른 권리의 판매를 시작할 의무가 있습니다. 물론,못 들어오게 하는 대금 업자는 빚 진,예를 들어,원금,이자,연체료,변호사 비용,등 보다 더 이상 지불을 요구할 수 있습니다.
파산 수탁자는 채권자의 이익을 위해 재산의 가치를 극대화해야하지만,처분 수탁자는 그런 의무가 없습니다.
수탁자에게 모든 담보 채권자,관리 비용을 지불하고 무담보 채권자에게 이익을 제공 할 금액을 지불 할 것을 제안
수탁자에 대한 창의적인 해결책을 찾는 것은 파산 수탁자로부터 자산을 구입하는 데 도움이 될 수 있습니다.
그러나,파산 관재인은 일반적으로 전액 모든 대출을 지불하는 금액에 대한 속성을 판매해야합니다. 그런데 저 대금업자에게 빚지고있는 합계의 부분이 파산 재산을 위하여 수탁자에게 급여받을 것이다 그것에 의하여,파산 수탁자는 대금업자에게”밖으로 새긴다”준 위하여 총계보다는 더 적은을 가지고 가기 위하여 대금업자와 또는 대금업자를 위해 계약을 도달할 수 있는다. 이것은 수탁자가 채권자에게 이득을 제공해서 수중 재산을 매출하는 허용한다.
전액 지불 또는 대출 기관의 동의가 전액보다 적게 지불되지 않으면 수탁자는 일반적으로 적어도 9 회로 내에 있지 않은 부동산을 판매 할 수 없습니다. 클리어 채널 아웃 도어,주식 회사 v. 2018 년 11 월 1 일(토)~2018 년 11 월 15 일(일)~2018 년 11 월 15 일(일) 2008);제 11 조 제 363 조(에프)를 참조한다.
즉,부동산이 그 가격에 판매 될 수 있도록 주어진 가격에 부동산을 판매 할 수있는 권한을 가진 처분 수탁자와는 달리(그리고 다른 입찰자가 나타나지 않을 경우 대출 기관에 의해 다시 촬영),파산 수탁자가 부동산을 판매하고자 할 때,그들은 그 부동산을 판매하는 돈을 일정 금액을 받아야합니다.
그 금액은 모든 유치권,판매 비용,모든 관리 비용,채무자에 대한 농가 면제 지불(있는 경우)과 무담보 채권자에게 혜택을주기위한 추가 금액의 합계를 구성합니다.
3)파산 수탁자에게 구매 제안을 제출하여 스토킹 말 입찰자가 되십시오
수탁자는 더 신경 쓰지 않더라도 충분하다고 생각하는 구매 제안을 수락 할 것입니다. 스토킹 말 입찰자로 알려진이 구매자는 다음 11 미국 제 363 에서 판매를 승인 할 수있는 움직임에 제안 된 구매자로 파산 법원에 제공됩니다. 뿐만 아니라 가격은 충분해야 한다,그러나 기간은 또한 충분해야 한다.
비상 사태와 파산 수탁자를 놀라게하지 마십시오
파산 수탁자는 자금 조달 비상 또는 검사 비상 사태로,적은 우발와 제안을 받아 들일 가능성이 더 높습니다. 대부분의 경우,수탁자는 수리를 수행 할 수있는 부동산에 돈이 없기 때문에 수탁자가 수행 할 실제로,수리 사태는 매우 어렵다. 더욱,수선을 실행하기 위하여 누구를 고용함것은 아마 달러의 수천을 요하는 상당한 검사 시간을 요구하는 법원 승인을 요구할지도 모른다. 부동산 및 이러한 전문가를 고용의 채권자에 대한 혜택은 의심 할 수있다,그래서 이러한 합병증을 피하는 것은 당신의 제안을 강하게 만들 것입니다.
당신은 파산 재산 자금을 조달 할 수 있습니다(하지만 현금은 여전히 왕)
일반적으로,수탁자는 다른 판매자와 마찬가지로,자금 조달을 필요로하는 구매자보다 모든 현금 구매자를 선호합니다. 그러나,구매자 판매 모션 법원에 의해 승인 후 에스크로 동안 통해 속성을 구입 하는 대출 자금을 수 있습니다,다음이 충분 한 것으로 간주 됩니다. 어떤 판매인든지에 같이,판매를 완성하는 재정적인 기능을 보여주는 파산 수탁자에게 문서를 제공하게 자유롭게 느끼십시오.
파산 판매는 에스크로 및 검사 등의 구매자 보호를 허용
많은 구매자는 제목이 예상대로 속성이 아닌 경우 환불없이 그대로 촬영 차압 경매에서 구입하는 조심. 실제로,저당물 수탁자는 현금 또는 우편환안에 구매자에게서 돈을 직접적으로 받아들이고,그때 증서를 기록한다.
그러나,파산 수탁자는 일반적으로 수탁자가 증서를 예금하는 에스크로를 열고,구매자는 필요한 자금을 예치하고 우발 사고를 해제합니다. 구매자는 모든 문제점이 결심된ㄴ다는 것을 보기 위하여 소유권 보험을 검토하는 재산 및 정규 시간의 검사를 포함하여 구입의 기간을,협상하기 위하여 환영받다. 뭔가 잘못되면,구매자는 수탁자가 본격적으로 돈을 보증금을 유지와 함께,종종 시간을 백업 할 수 있습니다.
구매자는 그들이 기대하는 것을 얻을 수 있도록 그들의 제안에 보호를 추가하는 것을 두려워해서는 안됩니다.
부동산에서 거주자를 다루는 방법
당신이 정말로 좋은 가격을 얻기 위해 거래를 달게하려는 경우,심지어 부동산에서 모든 거주자를 수용 의미 할 수 있습니다 현재의 상태에서 속성을 취할 것을 제안합니다.
그러나 청문회 후 주 법원에서 임차인에 대한 불법 구금자(퇴거)를 얻는 능력을 저해 할 수 있으므로 부동산에 장기 임대가 없다는 법원 명령을 요청할 수 있습니다. 더군다나,구매자는 판매가 닫은 후에 구매자가 자물쇠를 바꿀 수 있었다 그런 재산에 합법적인 거주자가 없다 법원 명령 요구하고 싶는 수도 있다. 이러한 명령으로,구매자는 심지어 구매자에게 미국 마샬 서비스 회전율 소유하는 추가 순서를 얻을 수,이에 주 법원에 불법 구금자를 방지.
무료 및 모든 유치권의 명확한
일부 구매자는 파산 판매 처분 판매와 유사한 주니어 유치권을 닦아 여부를 궁금해. 주니어 유치 권 문제는 본질적으로 관련,파산 수탁자 판매 속성,특정 선취 홀더의 위치 하지.
“자유롭고 명확하다”라는 용어는 파산법 제 363 조(바)에서 유래되었으며,이는 부동산에 대한 유치권이 부동산에 대해 소멸되지만 판매 수익금에 첨부되는 계량된 자산의 매각을 허용합니다.
매각은 에스크로를 통해 완료되어야 하며,매수인과 수탁자는 소유권 보험을 취득하여 매각 후 남은 유치권에 대한 문제가 발생하지 않도록 해야 한다. 공개 시장에 정상적인 판매에서 일어날 무엇이건이,판매 동의 또는 소유권 보험 예비적인 보고에서 아마 진술될 특별한 결석한 무언가는 파산 판매에서 일어날 수 있다.
브레이크 업 수수료
브레이크 업 수수료는 판매를 다른 자에게 주문해야 스토킹 말 입찰자에게 금전적 보상이다. 브레이크 업 수수료는 파산 법원에 의해 승인 될 필요 합니다. 인수는 브레이크 업 수수료 위험,노력 및 제안 된 판매에 입력 하는 비용에 대 한 스토킹 말 입찰 자에 게 공정한 보상 이다.
선의의 구매자
파산법 제 363 조에 의거하여,판매 주문의 항소에 대한 반전조차도 선의의 구매자 판매의 유효성에 영향을 미치지 않습니다.
“파산 코드와 규칙은 선의의 정의를 제공하지 않지만,법원은 일반적으로 선의의 구매자가’선의로’구매 한 것을 잡고 전통적인 원칙을 따랐다’가치.’일반적으로,선의의 부족에 의해 표시 됩니다’사기,구매자와 다른 입찰 자 또는 수탁자,또는 다른 입찰 자의 조잡 하 게 불공정 한 이점을 시도 간의 공모.’에서”다시 M Capital Corp.,290B.R.743,746(B.A.P.9Cir. 2003).
4)파산매매(경매)에서 과매수하는 방법
파산 수탁자가 매도인인 동안,수탁자는 파산법 제 363 조에 따른 부동산 매매에 대한 동의를 승인하는 명령을 통해서만 법원의 권한하에 행동합니다. 판매가 채권자에게 공정하다는 것을 보증하기 위하여는,판매 동의는 일반적으로 비싼 값을 매기기 위하여 절차를 제공할 것이다. 초과 입찰자는 판매 동의안에 파산 관재인에의해 확인되는 제시한 구매자보다는 더를 지불한것을 요구하는 파산 재산의 잠재적인 구매자 이다.
청문회에서 초과 입찰 절차를 이해하기 위해 수탁자가 제출 한 판매 동의서를 항상 검토하십시오. 판매 고시는 저 과잉 입찰자가 가장 높은 입찰자 이으면 조건부 날인 증착에 출납원 수표에 수탁자를 제공하고기 스토킹 말 구매자의 저것과 유사한 구입과 판매 계약을 실행한것을 합의하는 관련시킬지도 모른다 어떤 전 자격에 지시를 제공할 것이다. 초과 입찰자가 궁극적으로 입찰 과정에서 승리하지 않는 경우 자기앞 수표는 환불됩니다.
판매 동의서는 청문회의 날짜,시간 및 위치뿐만 아니라 최소 초과 입찰(때로는 제안 된 구매자에 비해 5~1 만 달러)및 입찰 증분(아마도 수천 달러)을 제공합니다. 예를 들어,제안 된 구매자가$500,000 을 제안하고 최소 초과 입찰가가$10,000 이상이고 입찰가가$5,000 인 경우 첫 번째 초과 입찰자는$510,000 를 제공해야하며 다음 입찰가는$515,000 이상이어야합니다. 일반적으로 법원은 부동산 중개인 또는 입찰자의 변호사와 같은 대리인이 초과 입찰자를 대신하여 입찰 할 수 있도록합니다.
경매시기가 되면 판사는 보통 재산을 팔고 있는 채무자의 이름을 발표하여 사건을 신고한다. 법원은 일반적으로 청문회에 과도한 입찰자가 있는지 묻습니다. 법원이 요구하든 아니든,전화로 자신을 알리거나 법정에서 성서대로 진행하여 판매중인 부동산에 대한 초과 가격을 책정 할 수 있음을 나타내십시오.
초과 입찰자가 나타나면 파산 판사는 일반적으로 부동산 경매인 역할을합니다. 너가 텔레비전에 경매에 발견한 흥분을 가져오는 재판관을 예기하지 말라. 그러나 판사는 그 과정에서 공정성을 보장 할 것입니다.
구매자에 대한 진정한 흥분은 과잉 구매자가있을 경우 부동산이 판매 할 수있는 것보다 수십 또는 수십만 달러에 팔 수있는 부동산으로 나타나지 않을 때 발생합니다. 이 기사의 저자의 경험에 바탕을 두어,과매수자 없이 파산 재산은 대략 5%에 45%를 위해 시장가치 보다는 더 적은을 판매할 것이다. 이 할인은 빈 땅이나 값 비싼 집과 같은 적은 유동 자산으로 더 극단적이며이 지역의 중간 판매 가격 주위에 판매되는 주요 결함이없는 단독 주택과 같은 더 많은 유동 자산으로 덜 발음됩니다. 초과 입찰자가 나타나면 할인은 약 10%로 떨어지거나 때로는 할인없이 떨어집니다. 효과적으로,과매수는 공정한 시장 가치에 가까운을 위해 매출된다 그것에 의하여 재산을 위해 시장을 창조한다.
법원은 일반적으로 최고 입찰자의 가격으로 최고 입찰자와 백업 입찰자 모두를 백업 입찰자의 최고 가격으로 승인합니다. 가장 높은 입찰자가 어떤 이유로 재산을 구매하지 않는것을 결정하면 이것은 더 법원 명령이 요구되지 않는다 하기 위하여 행해진다. 이 파산 수탁자가 더 법원 명령없이 백업 입찰자에게 재산을 판매 할 수 있습니다.
캘리포니아에서 경험이 풍부한 파산 변호사에게 문의
당신은 파산 관리위원회를 대신하여 다수의 속성을 판매 한 경험이 풍부한 파산 변호사에 대한 질문이있는 경우,온라인으로 문의하거나 전화(844)4-토크 코프(825568).
탈코프 법에서 파산 변호사는 다음과 같은 분야에서 숙련 된:
- 사업 파산
- 제 7 장 파산
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- 파산 불능
- 비자발적 파산
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