破産の特性を買う-投資家のための4つの先端[不動産、家]
破産の家、資産、家、不動産&破産裁判所からの特性
不動産の多くのバイヤーは全米リアルター協会加入者を使用してまたは抵当流れのオークションで特性を購入する方法を知っているが破産から家および他の不動産を買う方法についてのかなりのミステリーがある。 実際、破産の販売の近い検討は他のバイヤーがなければ公開市場で支払われる価格の10から50%の割引を示す。 あなたが完全な価格を支払うのが好きなら、それ以上読んではいけません。
しかし、あなたは不動産の取引を見つけたい場合は、以下の破産オークションを通じて破産裁判所から不動産を購入する上で最高のヒントです。 これらのヒントは、多数の破産管財人に代わって破産で不動産を販売する経験の年とカリフォルニア州の破産弁護士によって提供されています。
1)オンラインで破産不動産販売を見つける方法
プロセスの最初のステップは、あなたが購入に興味を持っている破産不動産を見つけることです。 しかし、これはそれが見えるかもしれないほど簡単ではありません。 破産がロサンゼルス郡でファイルされるが、債務者がテキサスの特性を所有すれば、そのテキサスの特性の販売はカリフォルニアの破産管財人を通したロサンゼルスの破産裁判所で起こる。
ほとんどの裁判所は、販売通知をウェブサイトに掲載しています。 たとえば、カリフォルニア州の中央地区には、その裁判所内の販売通知を一覧表示するウェブサイトがあります。 これは、プロパティのバイヤーは、単にアメリカでの販売のすべてを見つけるために、カリフォルニア州だけで四つの地方裁判所を持って、米国で94区裁判所のウェブサイトを磨く必要があることを意味します。
バイヤーは全米リアルター協会加入者が提供する多数のリストサービス(MLS)の破産の特性を見つけることができるという印象の下にあるかもしれない。 しかし、少なくとも南カリフォルニア（CRMLS）では、プロパティが破産を通じて販売されていることを指定するためにリストエージェントを許可するチェッ それにもかかわらず、単語の破産のための公共か私用コメントの調査は少数のリストを明らかにするかもしれない。
さらに、破産で商業用不動産を探しているなら、検索してくださいLoopNet.com より多くのフィルターをかちりと鳴らすことによる破産の特性のために、そしてキーワードの破産を使用して。
破産の特性を見つけるもう一つの方法は繰り返しあなたが興味がある区域の第7章の受託者のための特性をリストすることを終える全米リアルター協会加入者のリストに続くことである。 前の販売の通知の検討は多分これらの全米リアルター協会加入者がだれであるか示す。 あなたがわからない場合は、彼らはおそらくリストを得るように見えるブローカーの名前を知っているように、所望の領域に破産弁護士に連絡してくださ また、彼らはその時に持っているかもしれない任意の販売について尋ねるために破産管財人に連絡することができます。
破産物件を見つけるのがいかに難しいかを考えると、ウェブサイトInforuptcy.com 全国の破産販売のリストの独創的な解決を思い付いた。 サービスは無料ではありませんが、破産管財人から住宅やその他の財産を購入することを真剣に考えているなら、より良いサービスはありません。
2)破産管財人に連絡する
破産中に債務者が所有したい物件を見つけた場合は、不動産弁護士に第7章または第11章管財人に連絡するか、不動産弁護士に連絡してください。 その債務者のための不動産を扱う受託者の名前を見つけるには、上の受託者の名前を見つけることができますPacer.gov。すべての立っている第7章受託者の連絡先情報はオンになっていますJustice.gov.
受託者は不動産の売却に興味があるかもしれません。 受託者は、ブローカーなしでプロパティを販売することができれば時々、彼らはブローカーの手数料を回避することにより、債権者に大きな分布を提供することに興味があるかもしれません。 多くの場合、回は、受託者の弁護士は、離婚が破産につながった後、破産財産が債務者によって住んでいたときなど、受託者の同意と破産裁判所の承認を得るために必要な条件についての洞察を持っている可能性があります。
破産管財人は差し押さえ管財人よりも強力です
経験豊富な不動産投資家アーロン-ノリスが説明したように、不動産オークションには多くの種類 破産管財人は、裁判所の手順で信託証書や住宅ローンを販売差し押さえ管財人に似ている場合、いくつかの当事者は疑問に思います。
これらは同じではありませんが、いくつかの類似点があります。 破産管財人は、破産法のセクション541（a）に記載されている不動産の財産の定義の下で、債務者の財産のすべての権利を所有しています。 破産管財人の義務は、”そのような管財人が奉仕する不動産の財産を収集し、金銭に還元し、利害関係者の最善の利益と互換性があるように迅速にその^”11U.S.C.Section704(a)(1).2011年12月1日閲覧。 受託者は、債権者への支払いに手数料を支払われ、彼らは債権者を支払うために財産を売却する必要があります。 彼らはバイヤーを見つけ、貸方と交渉し、完全なタイトルに破産の敵の訴訟をファイルするか、または特性の一見無効な先取特権を攻撃することによっ
対照的に、差し押さえ受託者は、単に差し押さえ貸し手によって提案された最低入札額で信託証書に基づく権利（すなわち、売却されている信託証書に先取特権の対象となる財産）の売却を開始する義務がある。 もちろん、差し押さえ貸し手は、彼らが負っているよりもこれ以上の支払いを要求することができます、例えば、元本、利息、延滞料、弁護士費用など。
破産管財人は債権者の利益のために不動産の価値を最大化しなければならないが、差し押さえ管財人にはそのような義務はない。
受託者にすべての保証された債権者、Adminstrative費用を支払い、無担保債権者に利益を提供する量を支払うことを提供する
受託者のための創造的な解決策を見つ
しかし、破産管財人は、一般的に、すべての貸し手に全額を支払う金額で不動産を売却しなければならない。 しかし、破産管財人は、その貸し手に負った合計の一部が破産不動産の利益のために管財人に支払われることにより、受託者に”切り開く”を与えるため これは、受託者が債権者に利益を提供することにより、水中財産を販売することができます。
全額の支払いまたは貸し手の同意がなければ、受託者は一般的に、少なくとも第九回路内ではなく、財産を売却することはできません。 （株）クリアー-チャンネル-アウトドアプロダクツ v. クヌプファー（knupfer,in re PW,LLC）,391B.R.25(B.A.P.9th Cir. 2008);11U.S.C.セクション363(f)を参照してください。
言い換えれば、プロパティがその価格で販売されるような特定の価格でプロパティを販売する権限を持っている差し押さえ受託者とは異なり、（他の入札者が表示されない場合は、おそらく貸し手によって戻って撮影）、破産管財人がプロパティを販売したいとき、彼らはそのプロパティを販売するために一定の金額を受け取る必要があります。
その金額は、すべての先取特権、販売費用、すべての管理費、債務者へのホームステッド免除の支払い（もしあれば）、無担保債権者に利益をもたらすことを意図した追加金額の合計を構成する。
3)破産管財人に購入オファーを提出することにより、ストーキング馬の入札者になる
管財人は、彼らがより多くの気にしないだろう場合でも、彼らは十分 ストーカー馬の入札者として知られているこの買い手は、その後、11U.S.C.セクション363の下で販売を承認する動きで提案された買い手として破産裁判所に提 価格は十分でなければならないだけでなく、条件も十分でなければなりません。
不測の事態で破産管財人を怖がらせない
破産管財人は、資金調達の不測の事態や検査の不測の事態など、最も少ない不測の事態でオファーを受 ほとんどの場合、受託者は、このような修理を実行するために不動産内の任意のお金を持っていない、ので、受託者が実行するために確かに、修理の不測の事態は非常に困難です。 さらに、修理を実行するために誰かを雇う可能性が高い数千ドルの原価計算、かなりの弁護士の時間を必要とする裁判所の承認を必要とすることが そのような専門家を雇うことの不動産そして債権者への利点は疑わしい場合もある従ってこれらの複雑化を避けることはあなたの提供をより強
あなたは破産財産に資金を供給することができます（しかし、現金はまだ王です）
一般的に、受託者は、他の売り手のように、資金調達を必要とする買 但し、販売の動きが裁判所によって承認された後バイヤーが条件付捺印証書の間に特性を買うために貸付け金に資金を供給できればこれは十分と 任意の売り手と同様に、売却を完遂する財務能力を示す破産管財人にドキュメントを提供すること自由に感じます。
破産の販売は条件付捺印証書および点検のようなバイヤーの保護を可能にする
多くのバイヤーは特性が期待通りでなければ払い戻し無しでタイトルがそのまま取られる抵当流れのオークションで買うことを警戒している。 確かに、差し押さえ受託者は、現金またはマネーオーダーで買い手から直接お金を受け入れ、その後、行為を記録します。
しかし、破産管財人は、一般的に、管財人が証書を預金し、買い手が必要な資金を預金し、不測の事態を解放するエスクローを開きます。 バイヤーは、すべての問題が解決されていることを確認するためにタイトル保険を確認するために、プロパティと通常の時間の検査を含む購入の条 何かがうまくいかない場合は、買い手は、多くの場合、本格的なお金の預金を保持受託者と回をバックアウトすることができます。
バイヤーは、彼らが期待するものを確実に得るために彼らのオファーに保護を追加することを恐れるべきではありません。
物件での入居者への対処方法
あなたが本当に大きな価格を得るために取引を甘くしたい場合は、現在の状態で物件を取ることを提案します。
ただし、公聴会後に州裁判所でこれらのテナントに対して違法な拘留者（立ち退き）を得る能力を妨げる可能性があるため、長期リースがないことを示す裁判所命令を求めることができる。 さらに、買い手は、販売が終了した後に買い手がロックを変更することができるように、プロパティに合法的なテナントがないことを裁判所の命令を このような命令では、買い手も、それによって州裁判所で違法な拘留者を回避し、買い手に米国マーシャルサービスの売上高の所持をさらに注文を得るこ
すべての先取特権の自由そして明確
何人かのバイヤーは破産の販売が抵当流れの販売に類似した後輩の先取特権を拭くかどうか疑問に思う。 破産管財人は、プロパティではなく、特定の先取特権保有者の位置を販売しているように、ジュニア先取特権の問題は、本質的に無関係です。
“自由で明確な”という用語は、破産法第363条（f）から来ており、財産の先取特権は財産に関して消滅するが、売却の収入に添付することにより、妨げられた資産の売却を可能にしている。
販売は、販売後に残っている先取特権に関する問題がないように、買い手と受託者がタイトル保険を取得するエスクローを通じて完了する必要があります。 公開市場の正常な販売で起こるものは何でも販売の動きかタイトルの保険の予備のレポートで多分示される珍しい何か不在破産の販売で起こるこ
分割手数料
分割手数料は、販売が別の当事者に注文された場合、ストーカー馬の入札者への金銭的補償です。 解散料は破産裁判所によって承認されるように要求される。 議論は分割料金が提案された販売に入る危険、努力および費用のためのストーカーの馬の入札者へ公正な補償であることである。
誠実な購入者
破産法のセクション363(m)の下では、販売注文の上訴の取り消しであっても、誠実な購入者の販売の有効性に影響を与えません。
“破産法と規則は誠実の定義を提供していませんが、裁判所は一般的に、誠実な購入者は”誠実に”と”価値のために”購入する人であるという伝統的な原則「通常、誠実さの欠如は、詐欺、購入者と他の入札者または受託者との間の共謀、または他の入札者の著しく不公平な利点を取る試みによって示されます。'”In re M Capital Corp.,290B.R.743,746(B.A.P.9th Cir. 2003).
4)破産売却（オークション）でオーバーバイする方法
破産管財人は売り手であるが、管財人は破産法第363条に基づく財産の売却の動きを承認する命令 販売が債権者に公平であることを保障するためには、販売の動きは一般にoverbidにプロシージャを提供する。 Overbidderは販売の動きの破産管財人によって識別される提案されたバイヤーより多くを支払うように要求する破産の特性の潜在的なバイヤーである。
公聴会での過剰入札の手続きを理解するために、受託者が提出した売却動議を常に確認する。 販売通知は、そのoverbidderが最高入札者であり、ストーキング馬の買い手のものと同様の購入および販売契約を実行することに同意した場合、エスクローに寄託 オーバービッダーが最終的に入札プロセスに勝つことができない場合、レジ係の小切手は返金されます。
売却動議は、聴聞会の日付、時間、場所、ならびに最小高値（時には提案された買い手に対して五または一万）および入札増額（おそらく数千ドル）を提供する。 例えば、提案されたバイヤーがleast500,000を提供し、最低のoverbidがbidding10,000多く、bidding5,000の値をつける増分と、最初のoverbidderは少なくとも.510,000であるために必要な次の入札がleast515,000であ 一般的に、裁判所は、不動産業者や入札者の弁護士などの代理人が、入札者に代わって入札することを許可します。
競売の時が来たとき、裁判官は通常、財産が売却されている債務者の名前を発表することによってケースを呼び出すでしょう。 裁判所は通常公聴会で現在のover-biddersがあるかどうか尋ねる。 裁判所が尋ねるかどうかにかかわらず、電話で自分自身を発表するか、販売されているプロパティにoverbidに存在していることを示すために裁判所で教
過剰入札者が現れた場合、破産裁判官は一般的に財産の競売人として行動します。 あなたがテレビのオークションで見つけるかもしれない興奮を持って来ると裁判官が期待してはいけない。 しかし、裁判官は、プロセスの公平性を確保します。
買い手にとっての本当の興奮は、不動産が数十または数十万ドルで売ることができるように、過剰入札者が現れないときに起こります。 この記事の著者の経験に基づいて、overbiddersの破産の特性は約5%から45%のために市価よりより少し販売する。 この割引は、空いている土地や高価な住宅のような流動資産が少なく、地域の中央値の販売価格の周りに大きな欠陥がない一戸建てのような流動資産 高値が表示されると、割引は約10％に低下するか、時には割引なしになります。 効果的に、overbidderは公正な市場価値の近くのために販売されることによって特性のための市場を作成する。
裁判所は、一般的に、最高入札者の価格での最高入札者と、バックアップ入札者の最高価格でのバックアップ入札者の両方を承認します。 これは、最高入札者が何らかの理由で不動産を購入しないことを決定した場合、それ以上の裁判所の命令が必要とされないように行われます。 これは破産管財人がそれ以上の裁判所命令なしでバックアップ入札者に特性を販売することを可能にする。
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破産管財人に代わって多数の不動産を売却した経験豊富な破産弁護士に
タルコフ法の破産弁護士は、以下の分野に熟練しています:
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